农副水产品批发市场建设项目可行性研究报告

农副水产品批发市场建设项目项目名称：**农副水产品批发市场建设项目项目实施地点：**县**线以南，**以东，规划总用地面积开发单位概况:****农业科技发展有限公司于二○一二年四月十八日经工商行政管理部门登记注册，现注册资金贰佰万元，公司实行经济独立核算，自负盈亏的原则。公司共有干职工16人，工程技术管理人员8人，公司法人代表**，实行经理负责制，公司下设财务科、经营管理科、工程技术科。兴建一个**农副产品综合市场，项目总建筑面积92226平方米，其中，住宅及门店建筑面积84735.2平方米，市场建筑面积7390.8平方米，其他配套设施面积100平方米，并配套建设道路、绿化、给排水、供配电等基础设施。1.2可行性研究报告编制的依据项目经济评价方法与参数的通知”1.3可研究范围与工作概况批发市场建设项目的条件、建设规模与建设内容、建设方案、投资估算与资金筹措、效益分析等。根据委托，我公司组织专业人员对项目建设相关情况进行了调查，分析了有关资料，依据现行有关法律、法规和投资项目可行性研究报告的编制要求及项目地的地理、水文、气象、交通、水电等基本情况，对项目的建设条件、建设方案、建设规模及综合效益进行了研究与论证，在满足技术可行、经济合理的基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。1.4主要技术经济指标（见表1-1）序号12项目名称总用地面积净用地面积平方米平方米3总建筑面积住宅及门店建筑面积平方米平方米其中市场总建筑面积其他配套设施面积平方米平方米4建筑基底总用地面积平方米5容积率6建筑密度%7%8停车位个2、项目开发背景与市场分析2.1经济与地理环境项目位于**省**市**县境内，项目区概况主要包括**县基本概况、自然环境概况、人文环境概况和经济社会发展概况，⑴、区位**县处于**、**、**三市五县中心，县城至省会**仅38公里，位于**市区**半小时经济圈内，**“两型社会”综合配套改革试验区紧密圈层，是**城市群向洞庭**岸拓展空间、带动“3+5”城市群发展、连接武汉城市圈的核心节点。总面积1581.5平方**位于省会**之北，物华天宝，人杰地灵。古称“楚南首优势，游人如织，商贾如云，骚人唱和，题咏不绝，故又称“文献之邦”。⑵、历史沿革据**县出土文物——青山石器分析，远在6000至10000年黄帝后裔封于**地境，史称“罗”。**之名始于南因黄陵山又名湘山，山北为阴，故名**。**县境春秋时属楚国，公元689年楚徙罗子国移民于湘水之南，县境遂属罗子国地。秦国时为罗国，西汉末析东境臵汉昌县，南北朝474年析罗县、**、湘西三县部分地域臵新县，因地居湘水之南，故名**。隋2.1.2**县自然环境概况⑴、地理概况**居于湘、资两水尾闾间，濒南洞庭湖。介于东经112度长61公里，东西宽51.3公里。面积1581.5平方公里，约占**市总面积的10.5%、全省总面积的0.759%。属华夏构造体系的第二隆地带。地形以湘江为界，湘江以东称东乡，地处丘陵，山川秀丽，青葱翠绿。青山庵、狮子岭、鹅形山、文家山、王思岩等为县内名山。湘江以西为西乡，为滨湖平原，地势低平，海拔在35米以下，种植业、渔业甚为发达，乃有名的“鱼米之⑵、土地资源**县土地资源构成可概括为“一山四水三分田，两分道路积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公平方公里。全县地势平坦，土地适种性广：西部平原土壤以水稻土为主，湖滨为潮土，东部低山岗地主要为红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜等作物生长；东部岗地红壤土质粘重，酸性较强，适种茶树；湖滨潮土土层深厚，质地肥沃，夏季淹水，冬季干涸，可广种芦苇，亦可栽种杨柳；广大湖区既可进行鱼、虾、蟹等大面积水产养殖，也可广种莲荷、菱角等经济作物。可以说，**独特的土地资源一方面使**成为名副其实的鱼米之乡，另一方面也造就了**的青山绿水，为**提供了得天独厚的旅游资源。⑶、气候资源**位于亚热带湿润季风气候区，四季分明，光照强，气温较高，夏季长达4个月。降水集中在春夏暖热季节，高温期同平均降雨量可占年平均总量的54.4%，年平均相对湿度为**四季皆宜，适游期长，旅游气候舒适度很高。因此**温热湿润的气候一方面有利于农作物和树木的生长以及各种水陆动物的繁殖，另一方面宜人的气候也是发展旅游业必不可少的天时⑷、水资源**水资源极为丰富，境内河渠纵横交错、湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在境内流经长度达250余公里，内江流经长度70座，水域总面积98万余亩，可利用率达55%以上，丰富的水资源不仅为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水和饮用水提供充裕的水源，而且从旅游的角度来看，河湖密布、水面广阔的自然环境中负离子含量高，空气清新，有利于游客放松紧张的神经，同时丰富的水资源也使得**成为美丽的水乡泽国，本身就⑸、生物资源**境内适应性广的土地资源和充足的光、热、水资源，为生物的繁衍提供的了良好的生态环境。农业生物资源有以水稻、红薯为主的11种粮食作物，有以茶叶、棉花、蓖头为主的15杉、樟、柳为主的228个树种，以青、草、鲢、鳙为主的114个鱼类品种，以猪、牛、羊、鸡、鹅为主的9个畜禽种类。全县山林4万余亩，林业用地占陆地面积的16%，森林覆盖率为12.5%。境内多珍奇生物：珍稀树种有银杏、枫香、杜仲等30余种；珍禽异兽有麂、獐、锦鸡、鸳鸯等；珍贵鱼类有中华鲟、白鲟、胭脂鱼、非洲鲫等，白鳍豚更是世界珍稀鱼类；还有特种水产甲鱼、乌龟、泥蛙、龙虾、河蟹、贝类等；珍稀鸟类有国家一级保护的中华秋沙鸭等七种，二级保护的有白琵鹭、灰鹤、天鹅小白额雁等，国际协约组织保护品种达21种。丰富的生物资源是自然界馈赠给**的宝贵财富，珍稀动植物更是吸引游人眼球的珍贵的旅游资源。⑹、自然环境区域特点**的自然环境总体来说呈低山、岗地、平原、河湖四种形第一：地势东南高，西北低。**处于幕阜山余脉走向洞庭湖凹陷处的过渡带上，地势自东南向西北递降，形成一个微向洞庭湖盆中心的倾斜面。境内最高处为青山庵，海拔为552.4米，最低处为濠河口河底，低于黄海水平面4.3米。第二：以滨湖平原为主体，呈块状分布。**东处湘江大断裂带，构成低山、岗地；西盘下切，形成滨湖平原，平原面积702.11平方公里，占全县总面积的44.4%。第三：河湖交汇，水域广阔。**东南山岗地区水系发育不良，而北部平原、湖州地区则河湖交汇，主要河流有湘江、资江和白水江；主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖；主要内湖有**、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.52.1.3**的人文环境概况便利，物华天宝，人杰地灵，人文炳蔚，是湖湘文化的发祥地。历有黄帝张乐，虞舜南巡；昔神农尝草百草，铸鼎于斯，神鼎山因之得名；楚屈原行吟泽畔，乘白骥过江，今白马寺为鉴；三国关公战**，于关公潭扎营练兵；南宋杨幺兴兵，驻畎口、葡萄山一带，义旗漫卷；一代伟人毛泽东，曾跋山涉水，行走颠沛流离，屈身于**林围，与寻常百姓朝夕相处，靠卖苦力为生，投身革命之后，又多次领兵迂回于**……**自古名贤辈出，如明永乐户部尚书夏原吉，清封疆大臣左宗棠，清洋务先驱、中国首任驻英法公使郭嵩焘，北伐军军长陈嘉佑，同盟会会员陈嘉会、郑照熙，红军早期将领陈毅安，著名作家、表演艺术家康濯、杨沫、白杨等，不胜枚举。**境内现有左宗棠故居—柳庄、左文襄公祠、郭嵩焘故居、**文庙、岳州窑遗址、南泉古刹、文星塔、状元塔、远浦楼等十余处文物古迹，是人们踏访先哲时贤足迹、熟悉湖湘文化、抒发怀古幽思的绝佳去处，也是进行中华民族传统文化教育和爱国主义教育的理想基地，具有丰富的文物、考古和旅游价值。通过对**自然地理环境和历史人文环境的分析，我们可以看出**是堪比苏杭的典型的江南水乡，从生态建筑学的角度来看，**的自然地理条件和生态系统完全具备理想的风水宝地的所有构成要件。按照生态建筑学的观点，只有当某一区域内各种综合自然地理要素相互协调、彼此补益时，才会使整个环境内的“气”顺畅活泼，充满生机活力，从而造就理想的“风水宝地”。**背山面水，东南部的青山庵、山、王思岩等县内名山构成了**的东南天然屏障。同时，**水域风光面积广阔，河渠纵横交错，更有洋沙湖、横岭湖、东湖、**点缀其间，湘资两水绕城而过。从生态风水学的角度看，背后的靠山屏障，有利于抵挡冬季的寒风；面朝流水，既能接纳夏日南来的凉风，又能享有灌溉、舟楫、养殖之利；朝阳之势，便于得到良好的日照；缓坡阶地，则可避免淹涝之灾；周围植被郁郁，既可涵养水源、保持水土，又能调节气候、获取木材，这些环境因素综合在一起，造就一个有机的生态环境。因此**这个富有生态意象，充满生机与活力的江南水乡城市，正是生态建筑学所始终追求的风水宝地，也是广大游客心驰神2.1.4**县经济社会发展概况**县主要处于洞庭湖区，气候温和，土地肥沃，又位于省会**近郊，水陆交通便捷，发展经济社会事业条件很好。改革开放以来，**县委、县政府坚持依托两市（**、**）和三路（长强县目标，大力推进农业产业化、工业化、城镇化，使地方经济得到迅速发展。2010年全县国内生产总值1587000万元，比业增加值439000万元，同比增长11.3%；产业结构渐趋合理,第一、二、三产业增加值分别占国内生产总值比重为：21.2%、51.2%、27.6%。第一、二、三产业分别垃动GDP增长3.4、8.2、4.4个百分点。2010年全县财政收入43010万元，同比增长万人。城乡居民生活日益改善，全年农民人平纯收入6341元，实际同比增长10.7%;城镇居民人均可支配收入13832元，实际2.2项目开发调查与分析（一）规划与市场调查**县政府为了贯彻中央的扶农政策，根据本地农产品、水产品产量大而交易平台缺乏的实际情况，为解决当地农民农产品卖难、当地居民农产品买贵的现状，科学规划在**开发大型的农副水产品交易中心项目，提出了打造**农批中心的发展方根据政府的规划，****农业科技发展有限公司深入考察了**的农产品结构优势和销售渠道，调查获知当地消费群体，经营业者和种养殖人员的所求，认为创办区域农批中心是符合当地政府规划的，也是做大当地现代农业物流的可行基础。（二）打造区域农产品集散中心的构思**县**属农、水产品主要产区，但原有的农、水产品的经营、销售均延续原始的塘口和场口交易方法，虽有个别小型交易市场的存在，但交易场地小，交易类别单一，缺乏规模效应和辐射功能。近几年，从**县农副水产品市场供需变化情况来看，主要是经营农副水产品商铺的供应量跟不上需求，导致经营农副水产品商铺的略显不足，导致商铺租赁价格偏高。虽然每年都有新建农产品商铺的推出，且稳中有升，但仍不能满足经营者对大型农副水产品批发市场商铺的需求和市民投资臵业农副批发市场商铺的需求，市场商铺每年供应增长只有10%左右，低于市场需求增长20%。（三）项目可行的条件项目的实施有利于促进地方商贸流通经济的发展，随着经济的发展，国内商贸流通产业发展增势强劲，政府商贸流通产业发展战略为**县农副水产品批发市场的发展提供了积极宽松项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农副水产品市场竞争力的提高，农副水产品质量安全与人民群众生活息息相关，已成为社会普遍关注的热点，大众对环保绿色食品、无公害绿色果蔬的需求不断增强，搞好“放心食品”工程已成为提高人民生活水平，稳定市场、稳定社会，体现城市综合实力、促进地区经济发展的重大问题。同时，通过实施农副水产品市场的准入制度，强化市场监管，规范交易行为，全面加强农副水产品质量安全监管，改善市场食品安全状况。创建放心市场，增强大众对农副产品消费的信心，推动“菜篮子工程”的建设深化，**发展潜力巨大，农业资源开发，农副水产品加工、基础设施建设、工业经济升级等领域具有较高的投资回报率，已开发了一批有较大影响力的项目，并取得了良好的效益。是绿色促进农产品流通和农业结构调整、增加农民收入，并得到了政3、项目选址及建设条件3.1项目选址项目地选址湘县**S308以南，**以东，规划总用地面积形状规则。地块地下没有电缆、通讯线路等影响施工的因素。项目地质状况良好，地基承载力较强，没有其他规划性限制条3.2项目建设条件⑴、依据项目地质勘察资料显示，地质状况为表层黄色粘填土，厚约4.5米；11米以下为沉积潮粘土，地基承载力一般⑵、抗震设防：建筑物按GB18306—2001《中国地震参数区划图》规定的标准，按**市地震行政主管部门的要求进行抗震⑶、根据拟建场地的实际情况，在满足使用功能的前提下可充分利用地形标高，减少挖填土方及拆迁工作量，节约建设⑴、气象条件**县地处东亚热带季风气候区，具有中亚热带向北亚热带过渡性质，属湿润大陆季风气候。其主要特征是严寒期短，无霜期长；春温多变，秋寒偏早；雨季明显，夏秋多旱；四季分⑵、水文特征年平均气温最冷月（一月）平均气温最热月（七月）平均气温极端最高气温极端最低气温年平均气压年平均日照年主导风向夏季主导风向年平均风速年平均降水量年最少降水量40.0℃NS（6-7）1043.2mm（1963年）历史最大积雪深度32cm（1972年）项目所在地临长江伴洞庭、通长江**水位站历史最高水位⑶、环保特征水质拟建地周边环境县境东接汨罗，西邻**，南连望城，北交沅江、**、屈原行政区。湘江分东、西自南向北贯穿全境，资江干流及其东支自西向东折北流经西境。境内大部分地区为洞庭湖冲积平原，河湖密布，沟渠纵横，东部兼有丘陵、低山。交通方面除有发达的水路外，还有省道**至**高等级公路和S308线从县境穿过，**湘江大桥、临资口大桥已建成通车。项目供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设4、建设方案4.1总体规划方案建筑设计应以人为本，创造一个方便、安全、舒适、和谐的商业、休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性、经济性、坚持建筑功能、建筑美学、空间组合、城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理、方便实用的原则。4.2建设规模与建设内容兴建一个**农副产品综合市场，项目总建筑面积92226平方米，其中，住宅及门店建筑面积84735.2平方米，市场建筑面积7390.8平方米，其他配套设施面积100平方米，并配套建设道路、绿化、给排水、供配电等基础设施。4.3公用辅助工程⑴、编制依据《污水综合排放标准》GB8978-1996；《建筑灭火器配臵设计规范》GBJ140-90。⑵、编制范围本项目室外、室内给排水及消防。⑶、给水（生活给水及消防用水）a.水源本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。b.用水量商业商务按50L／人〃d计，小时变化系数K取2.0。未预见用水量按总用水量的15%计。c.生活给水系统根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。⑷、排水系统采用雨污分流制的设计原则雨水采用重力流直接排入城市排水管网污水主要为生活污水，通过设臵地埋式二级生化处理装臵⑴、依据⑵、用电负荷的确定本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按住宅20W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等⑶、变配电间本项目的供电电源从城市电网接入，应采用双回进线电缆埋地引至变电间，并做好防水防潮。⑷、保安接地与防雷接地本项目低压侧工作接地采用TN-C-S系统，接地包括变电所的接地，弱电系统的工作接地，建筑物防雷接地等采用联合接由于本项目为商住建筑物，在防雷方面属一类保护建筑，工程设计中分区域在屋顶端装一组高压脉冲电子避雷器，各个部位采取均压措施，并在变电所的低压侧引至重要负荷设备的通信：本项目位于**县**，城区通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅和公用通信设施及宽带网的接入，5、节能、环保、消防、劳动安全5.1节能节水措施项目建成后，用电范围主要是照明、商业设备、空调等，⑴、供电设计按就近原则合理配臵，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。⑵、采取低压电容器补偿，减少无功损耗。⑶、在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。⑷、加强用电管理，减少能耗。⑸、本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民和场内其他⑴、采取节水型设备设施，降低水资源消耗;⑵、加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。5.2环境保护5.2.2污染源与污染物本项目主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。5.2.3环保措施⑴、粉尘本项目粉尘的形成是在工程建设期间。按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米⑵、噪音建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备⑶、废水生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处⑷、其他废弃物生活垃圾。区域内设臵垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。⑸、项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环5.3消防a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订本）b.《建筑灭火器配臵设计规范》GBJ140-90a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。(1)、区域内设臵消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与(3)、室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材(4)、电器、电线的布臵与装饰物要有一(6)、施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅(7)、项目建成后，要建立安全巡视制度设臵安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。(8)、注意火警预防，将本项目平面布臵图交予**县消防中队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位臵，定期请消防中队本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。本项目分别配臵一定数量推车式和手提式干粉灭火器。消防外协由开发商或物管与**县消防中队协商解决。5.4劳动安全卫生⑴、为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防⑵、为确保人身安全，各住户对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设臵必要的⑶、加强设备选型，合理布臵噪声源，努力降低噪声对环⑷、合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距⑸、充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适⑹、按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。6、项目管理6.1建设工期本项目从前期工作开始至项目竣工运营，其项目实施期自**农副水产品批发市场建设项目分为两个阶段实施，第一阶段计划于2012年8月底完成所有的工程措施；第二阶段计划6.2工程招投标本项目建设的勘察、设计、施工、监理及主要设备、构件对勘察、设计、施工、监理及主要设备材料采购等各项招标活动均按国家有关规定采用委托具有相应资质等级的招标代7、投资估算与资金筹措7.1投资估算编制范围与依据本项目的投资估算范围包括：土地征用拆迁，建设场地总设施、绿化等费用及与工程相配套的前期工作费用等。(1)、国家及有关部委关于建设项目投资估算(2)、土建工程费用依据**市造价办公室提供单位工程造价(3)、土建工程费用依据**省建委1999年颁布的单位投资(4)、建设单位管理费、勘测设计费及其它费按国家计委、建设部、**省建委等有关文件计算。7.2投资估算与资金筹措规划总用地面积76124.18平方米，约114.19亩。建筑总用地面积62669.8平方米，总建筑面积92226平方米。总建筑经估算，本项目总投资为13125.4万元，其中固定资产详见投资估算表表7-4**农副水产品批发市场建设项目单位：万元序号123工程或费用名称工程费用住