某苑项目建议书

深圳蛇口滨海苑项目建议书深圳蛇口项目建议书项目建议书提纲一本项目现状二政府对蛇口片区的控规条件三深圳市及蛇口片区市场简析四开发方案（一）项目初步经济概算—仅仅在社区范畴内的改造方案五开发方案（二）项目初步经济概算—涉及社区周边范畴的改造方案六两个更新方案的比较及建议七深圳市政府有关现行都市更新政策的有关规定八旧城更新工作流程九本项目产品初步定位建议十本项目SWOT分析十一深圳市政府有关旧城更新的近来政策动向及对策建议前言滨海苑原为中国北方工业深圳公司及原驻深公司(华特、南模、乐兴)职工宿舍，位于深圳市南山区蛇口花果山片区。该社区占地13000平米，建筑面积32740平米（网上公布数字），区内有8栋职工宿舍共314户住户。社区竣工时间为1985年9月，至今建筑楼龄已经28年。由于社区建筑陈旧形象低下，在日新月异的当代化蛇口区域显得落伍。业主多次建议重建改造，为此提出滨海苑都市更新项目（下称本项目）。我们在对本项目进行初步现状调查，理解政府有关都市更新项目的政策规定，摸查了项目工作流程的基础上，提出本项目建议书。一本项目现状项目的区位位置本项目位于蛇口核心地段，周边招商路、蛇口新街、公园南路交汇，道路交通四通八达，多路公交线经行本项目周变路段，西接南海大道，东接后海大道，南接望海路。轨道交通方面，距深圳地铁蛇口线东角头站、水湾站约5分钟步行距离。将来地铁十号线将沿南海大道修建，项目将紧邻双地铁。本项目距蛇口码头、深圳湾口岸约十分钟车程，距深圳机场约30分钟车程。可见项目区位位置得天独厚，海陆空交通方便兼备。项目在深圳的区域位置宝安机场地铁1号线前海后海地铁2号线华侨城富人区福田中心区区宝安机场地铁1号线前海后海地铁2号线华侨城富人区福田中心区区项目在蛇口的区域位置蛇口老工业区后海片区招商局“海上世界”滨海苑项目一本项目现状-区位图一本项目现状本项目周边社区配套状况作为深圳改革开放的前沿地区，本项目周遍社区配套完整成熟，生活便利，人居氛围浓厚。学校（海湾小学、蛇口中学）、超市商场、银行、医院（深圳市蛇口医院、南山区蛇口医院公园）等社区资源围绕四周，蛇口最重要的商业街亦近邻本项目，以上完善的社区配套为本项目挖掘价值资源留下抱负伏笔。周边配套状况以下图示：周边配套图一本项目现状地块基本状况占地面积：13000平米土地用途：住宅容积率：2.5总建筑面积：32470平米绿化率：30%土地性质：出让地竣工时间：1985年9月10日使用年限：50年（1984年9月—2034年9月）一本项目现状一本项目现状社区内建筑状况8栋框架构造形式住宅楼，总户数314户，总建筑面积32470平米；下列是居乐物业管理有限公司提供的每栋楼账面面积状况：第1栋:2310平米；第2栋：2310平米；第3栋：2126.01平米；第4栋：2665.53平米；第5栋：2380平米；第6栋：2664.48平米；第7栋：4240.64平米；第8栋：2114平米。（1-8栋管理公司账面面积20810.66平米，但规划国土委的数据是21473平米）社区物业管理由居乐物业管理有限公司负责。一本项目现状五金楼、建行楼、税务楼利安楼水规院（9栋）1栋3栋5栋6栋4栋2栋8栋7栋一本项目现状社区内居民状况居民总数314户，常住人口约1400人，其中北方工业深圳公司原业主约占总数二分之一左右。2-7栋为北方工业深圳公司原职工宿舍，第2栋2单元为华特公司员工宿舍，第2栋1单元为边检单位员工宿舍；北方工业在第3栋有8套单位，在第4栋拥有22套单位，在第5栋拥有70套单位，即北方工业深圳公司在本项目中名下物业有100套，面积4504平米，占1-8栋住宅面积21473平米的20.98%。现在北方深圳公司及原职工约占总户数的50%，同时这部分人的居住面积约占总面积的60%。根据有关政策规定，北方深圳公司名下的100套单位，仅仅算作一户业主。北方工业在社区户数和面积上均未达成2/3，但已经是社区内最大的单位。同时据理解，社区内大部分居民有较强改造意愿，以期达成改善居住条件，令物业增值的目的。一本项目现状周边建筑状况本项目沿招商路分别有层高7层建筑面积2790平米的建设银行楼（税务楼），楼高6层建筑面积5240平米的农业银行楼及五金楼；沿公园南路有属于湾下村的4层高金湾酒店(利安楼)，建筑面积估算约2200平米；沿蛇口新街靠近社区主入口东侧，有层高7层的水规院，建筑面积估算约2100平米；在蛇口新街与公园南路交汇处有临街商铺约100平米；第6栋及第7栋底层为临街商铺。以上建筑均正常经营或生活住宿。如金湾酒店(利安楼)属于湾下村产业，除提供酒店住宿外，底层商业租户有KFC，酒楼等周边建筑状况以下图示：一本项目周边建筑状况二政府对蛇口片区的控规条件根据深圳南山02-01&02号片区（蛇口片区）法定图则，本项目所在地段用地规划为商住用地,分别是02-10-01（C1),02-10-02(C1),02-10-04(R2+C1)及02-10-05（R2）的西侧部分。以下图:二政府对蛇口片区的控规条件图二政府对蛇口片区的控规条件现在已经批复的蛇口水湾村旧村改造项目，占地面积29164平米，批复的容积率为7.5，拟建3栋42层住宅楼，1栋46层村民住宅楼，1栋46层和1栋23层的村民公寓，1栋43层商务办公楼。现在已经批复的蛇口渔一村整体改造项目，占地面积25283平米，批复的容积率为7.3，拟建50-150平米户型的住宅共1025户。与本项目邻近的大铲村旧村改造项目，在2001年经规划与国土委批复容积率为4.43，但因该方案“不能满足分派需求和不能增进公司此后发展始终未能实施”，2007年经向政府提出规划调节，容积率调节为5.88。基于政府对蛇口片区旧改项目容积率的控制现状，建议本项目参考7.5的容积率进行项目报建申请。三深圳市及蛇口片区市场简析—深圳市都市概况。深圳市土地面积为1948平方公里，辖区面积较小（对比广州土地面积7286平方公里），土地资源稀缺。。2012年，全市GDP为12,950亿元，比上年增加10%，在全国内地大中都市中位居第四，人均GDP为110,400元，人均可支配收入40742元。。2012年末，全市常住人口1300万人，户籍人口305万。。深圳下辖6个行政区和4个新区：福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区。2010年7月1日起，深圳经济特区范畴延伸到全市。三深圳市及蛇口片区市场简析—本案在深圳的位置图

香港传统关外传统关内惠州南山福田罗湖东莞龙岗宝安本案三深圳市及蛇口片区市场简析--深圳商品房市场状况

2010-2012年受政策调控，深圳楼市出现供过于求的局面，新建住宅年均去化约320万㎡。2012年供求比为1.33，市场状况较为良好。截至2013年3月18日，待售商品住宅累计299.8万㎡，库存周期约11.2个月，消化压力较小。。2012年深圳新居住宅成交均价为18900元/㎡，其中南山区成交均价最高，为34374元/㎡。。2012年南山区新增预售住宅33.2万㎡（同比减少42.3%），3291套；成交住宅37.8万㎡，4173套，区域市场呈现供不应求。三深圳市及蛇口片区市场简析三深圳市及蛇口片区市场简析三深圳市及蛇口片区市场简析三深圳市及蛇口片区市场简析—蛇口市场由于蛇口土地供应紧缺，因此花果山片区甚至整个蛇口片区（后海大道以西）近几年几乎无新盘供应，现在仅“栖游记”为新品在售项目。二手交易市场成交火爆，米兰公寓、四海公寓等小户型产品潜力巨大，但驱动主因是由于育才学位，可惜本项目不在育才学位区域内。由于长久缺少总价适宜的改善性户型供应，有许多业主或选择出手片区内小户型，或外溢到龙华、龙岗等地购置大户型产品，改善居住环境。而大量80年代进驻蛇口的老居民却由于片区情节留守蛇口却没有得到改善性产品供应。因此，片区内仍含有相称量的改善性需求。三深圳市及蛇口片区市场简析—蛇口市场蛇口片区的客户需求呈多元化。主力客群仍然为现在市场上的主流——刚需家庭。以栖游记客户分布为例，主力构成部分为约50%的本地客群以及约20%的南山周边客群，20%来自福田及罗湖等区，10%来自香港。本片区租赁市场上受到短租白领的青睐如米兰公寓的租赁状况：户型租金42-53平米一房一厅一卫2800元/月65-72平米两房一厅一卫3000-3500元/月96平米三房两厅两卫4000-4500元/月三深圳市及蛇口片区市场简析—蛇口市场根据蛇口一手、二手市场的成交分析，主力客群集中在本地客群上，成交总价集中在300-400万之间，多数二手放盘的业主，在售出蛇口的房子之后会选择去宝安、龙华进行再次置业，因素在于这些客户的价格承受能力均在300-400万间，进行改善换房时首先考虑宝安龙华单价低、面积大的房子。在售的栖游记户型配比户型套数占比备注26-27㎡单房35229%公寓56-72㎡小两房平层+复式42735%复式为公寓82-89㎡三房复式+平层43436%复式为公寓合计1213100%四开发方案一--仅仅在社区范畴内的改造方案项目初步经济概算现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）改造前改造后项目占地13000平米10000平米（扣除3000平米公共配套用地项目建面3274075000平米容积率2.57.5总户数314待定商业面积无待定四开发方案一--仅仅在社区范畴内的改造方案项目初步经济概算按照现在深圳市旧城更新回迁赔偿的通行原则，回迁赔偿为1:1.3，按照项目现在建筑面积32740平米计算，则回迁赔偿面积为42562平米，即可售面积为75000-42562=32438平米假设每平米售价为32000元，则项目的总销售额为32000*32438=10.38亿元。支出部分：1.补地价：2.4亿元。（本数字来自万坤置业可行性分析内容）2.居民拆迁期间租房补贴：按照314户均分32500平米，户均约100平米，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金141.3万元，30个月共需支付4239万元。3.拆除平整费用：按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略）4.（综合）建设费用：按照5000元/平米计算，总造价5000*75000=3.75亿元。5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，平均借款期1.5年，共付息4800万元。6.管理费用：假定按销售额的3%计算：3114万元。7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：2076万元。四开发方案一--仅仅在社区范畴内的改造方案项目初步经济概算预计本方案的毛利（销售收入-支出）10.38-2.4-0.4239-3.75-0.48-0.3114-0.2076=2.8071亿元五开发方案二—涉及社区周边范畴的改造方案项目初步经济概算将周边建筑一并纳入旧城更新范畴，即将占地面积约1095.8平米的建设银行楼（税务楼），占地面积约1757.7平米的农业银行楼及五金楼；占地面积约1201平米的金湾酒店(利安楼)，占地面积约917平米的水规院划入改造范畴，这样，本项目的占地面积将变为13000+（1095.8+1757.7+1201+917）=17971.5平米。对本方案的初步经济概算以下：五开发方案二—涉及社区周边范畴的改造方案项目初步经济概算现状指标及改造后参考指标（假定按照7.5的容积率）改造前改造后项目占地13000平米14971.5（扣除3000平米公共配套用地）项目建面32740平米112286.25容积率2.57.5总户数314待定商业面积未知待定五开发方案二—涉及社区周边范畴的改造方案项目初步经济概算周边的建设银行楼（税务楼）建筑面积为2790平米，农业银行楼及五金楼建筑面积为5240平米，金湾酒店(利安楼)估算建筑面积为2200平米，水规院的估算面积约2100平米，周边建筑累计建筑面积12330平米。按照回迁赔偿为1:1.3的原则，则回迁赔偿面积为（32740+12330）*1.3=58591平米，即可售面积为112286.25-58591=53695.25平米由于本方案增加了临街商铺，假设每平米售价为32500元，则项目的总销售额为32500*53695.25=17.45亿元。支出部分：1.补地价：3.0亿元。（估算）2.居民拆迁期间租房补贴：按照户均100平米，周边增加124户，共438户，租金每月4500元，总租期为30个月概算，每月需付出租金197.1万元，30个月共需支付5913万元。3.拆除平整费用：按照每平米15元计算：15*32500约等于50万元（略）4.（综合）建设费用：按照5000元/平米计算，总造价5000*112286.25=5.62亿元。5.财务成本：假设借款4亿元，年息8%，借款期2年，共付息6400万元。6.管理费用：假定按销售额的3%计算：5235万元。7.销售费用：假定按照销售额的2%计算：3490万元。五开发方案二—涉及社区周边范畴的改造方案项目初步经济概算预计本项目的毛利（销售收入-支出）17.45-3.0-0.5913-5.62-0.64-0.5235-0.349=6.7262亿元六两个更新方案的比较及建议仅限小区内方案包括周边建筑方案项目占地面积10000平米14971.5平米项目建筑面积75000平米112286.25平米预计毛利收入2.8071亿元6.7262亿元建议：采用包括小区周边范围一并申请旧城更新的方案。七深圳市政府有关现行都市更新政策的有关规定下列文献是深圳市政府有关都市更新的政策规定《深圳市都市更新方法》深圳市人民政府令（第211号）--2009年12月1日实施《深圳市都市更新方法实施细则》深圳市人民政府（2012）1号《深圳市都市更新单元规划制订计划申报指导（试行）深规土告（2010）16号---文献内容详见附件七深圳市政府有关现行都市更新政策的有关规定政策解读根据《方法》规定，含有以下四种情形之一的区域，符合都市更新的申请规定（一）都市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功效或者资源、能源运用明显不符合社会经济发展规定，影响都市规划实施；依法或者经市政府同意应当进行都市更新的其它情形。《实施细则》第十二条规定：都市更新单元内拆除范畴的用地面积应当不不大于10000平米。都市更新单元内可供免费移交给政府，用于建设都市基础设施，公共服务设施或者都市公共利益项目等的独立用地应当不不大于3000平方米且不不大于拆除范畴用地面积的15%。《申报指导》第二条都市更新单元的拟订原则规定：故居住区建筑物建成时间未达20年的，原则上不得拟订为都市更新单元。本项目可根据《方法》中第二及第三种情形提出更新申请。七深圳市政府有关现行都市更新政策的有关规定政策解读由于本项目属于《方法》规定中“拆除重建类都市更新”范畴，根据本项目业权的实际状况，符合第三十四条的规定：同一宗地内由业主分辨全部，经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一种权利主体。拆除重建类都市更新项目的实施方式重要有四种（一）权利主体自行实施…多个全力主体将房地产权益转移到其中一种权利主体后由其实施；（二）市场主体单独实施。…权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；（三）合作实施，指城中村改造项目；（四）政府组织实施。政府通过公开方式拟定项目实施主体，或者由政府都市更新机构直接实施。本项目应争取第一种实施方式，即由北方工业内部的合作公司作为本项目的实施主体。七深圳市政府有关现行都市更新政策的有关规定政策解读申报主体《实施细则》第三十五条规定：以旧住宅区为主的都市更新单元，应当由区政府组织开呈现状调研、都市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区都市更新职能部门作为申报主体。更新计划需满足的必要条件：（一）都市更新单元建筑物为多个权利主体共有的，经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意同意进行更新。（二）楼龄超出20年。（三）占地面积不不大于10000平米。拆除范畴用地内包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不不大于拆除范畴用地面积的80%根据政策规定，本项目的申报主体是深圳市南山区旧城重建局。本项目在占地面积，楼龄等规定上符合更新规定。八旧城更新工作流程1.占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，业主内部动员登记工作；2.提交都市更新单元规划制订计划申请，向南山区旧城改造局提出；3.业主订立改造意愿书及委托书，业主内部签字工作；4.同意纳入都市更新年度计划，编制更新单元规划草案；5.申报实施主体，征求滨海苑业主及周边纳入本项目旧改范畴建筑物业主意愿，经总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，形成单一市场主体；向南山区旧城改造局上报实施主体申请；6.获得改造实施主体同意文献；7.土地及房屋确权登记；8.开发商与业主订立拆迁赔偿合同；八旧城更新工作流程9.获得房屋拆迁许可证并完毕旧建筑物拆除，注销房地产证；10.建设用地报批，申请建设用地方案图、建设用地规划许可证，缴纳地价，订立土地使用合同等；11.提交修建性详规图，获得规划许可证；12.拟定总包队伍；13.获得施工许可证，工程开工；14.竣工验收15.入伙、回迁；16.办理房产证。九本项目产品初步定位建议定位建议根据南山区特别是对蛇口片区的市场预判，建议本项目定位为蛇口地区中高端的精品住宅。90平米下列产品占比建议在65%以上。。若以单价3.2万/平米算，最高总价建议控制在400万元以内。十本项目SWOT分析优势交通便利社区配套醇熟，人居氛围浓厚；蛇口市场需求稳定旺盛；运用旧城更新政策，可避免招拍挂市场