小区业主大会工作制度

PAGE小区业主大会工作制度一、总则（一）目的为了规范小区业主大会的运作，维护业主的合法权益，促进小区的和谐发展，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本小区实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于本小区内业主大会的组织、运作及相关活动。（三）基本原则1.合法性原则：业主大会的各项活动必须遵守国家法律法规和相关政策规定。2.民主决策原则：充分尊重业主的意愿，保障业主依法行使民主权利，实行少数服从多数的决策机制。3.公开透明原则：业主大会的工作流程、决策结果等应向全体业主公开，接受业主监督。4.服务业主原则：以维护业主的利益为出发点和落脚点，为业主提供优质、高效的服务。二、业主大会的组成（一）业主资格1.房屋的所有权人为业主。2.尚未办理房屋所有权登记，但已实际交付使用的房屋，在房屋交付使用之日起，房屋买受人即为业主。3.业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并承担相应的义务。（二）业主大会的召开1.首次业主大会会议符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组应当自组成之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。2.定期会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。3.临时会议有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。（三）业主大会的召集人1.首次业主大会会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。2.定期会议和临时会议由业主委员会负责召集。业主委员会不履行或者无法履行召集职责的，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。（四）业主大会的参会人员1.业主可以亲自出席业主大会会议，也可以书面委托代理人参加业主大会会议。2.业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。三、业主大会议事规则（一）制定与修改业主大会议事规则由首次业主大会会议筹备组起草，经业主大会会议通过后生效。业主大会议事规则的修改，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）主要内容1.业主大会的议事方式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在小区内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。2.业主大会的表决程序业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主大会会议的记录与存档业主大会会议应当制作记录，由业主委员会负责存档。记录应当包括会议时间、地点、议题议程、主持人、记录人、出席人数、表决方式、表决结果等内容。四、业主委员会（一）业主委员会的成立1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐产生。筹备组应当将业主委员会委员候选人的名单和简历在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不得少于7日。（二）业主委员会的职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会的工作规则1.业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/3以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。2.业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。3.业主委员会应当于会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。4.业主委员会会议应当制作记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告。（四）业主委员会的换届与改选1.业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业管理的实施情况。2.业主委员会任期届满，不得再继续履行职责。业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期进行换届选举。3.业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。五、业主大会的决策与执行（一）决策程序1.业主大会会议议题由业主委员会或者20%以上业主提议提出。业主大会会议议题应当在会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。2.业主大会会议应当对列入会议议程的议题进行讨论和表决。业主大会会议表决采用记名投票方式，表决意见应当由业主本人签名。3.业主大会会议的表决结果应当在会议结束后3日内以书面形式在物业管理区域内公告。公告内容应当包括会议时间、地点、议题议程、表决方式、表决结果等。（二）执行监督1.业主大会的决定和决议，业主委员会应当及时组织实施，并将实施情况在物业管理区域内公告。2.业主对业主大会的决定和决议有异议的，可以在公告之日起15日内，向业主委员会提出书面意见。业主委员会应当自收到书面意见之日起15日内，将处理结果书面答复业主。3.业主委员会应当定期向业主公布业主大会的决定和决议的执行情况，接受业主的监督。六、信息公开与沟通（一）信息公开内容1.业主大会的会议通知、议程、决议等文件；2.业主委员会的组成人员、职责、工作规则等信息；3.物业服务合同的签订、履行情况；4.专项维修资金的筹集、使用情况；5.物业管理区域内的公共收益情况；6.其他与业主利益相关的信息。（二）信息公开方式1.在物业管理区域内显著位置设置公告栏；2.通过小区内的电子显示屏、微信群等方式发布；3.在小区业主大会官方网站或者其他指定网站上公布。（三）沟通机制1.建立业主意见反馈渠道，业主可以通过书面、电话、电子邮件等方式向业主委员会或者物业服务企业提出意见和建议。2.定期召开业主座谈会，听取业主的意见和建议，解答业主的疑问。3.业主委员会应当及时回复业主的意见和建议，对业主反映的问题应当及时处理，并将处理结果告知业主。七、经费管理（一）经费来源1.业主大会、业主委员会的工作经费由全体业主承担。2.工作经费可以由业主分摊，也可以从物业管理区域内的公共收益中提取。（二）经费使用1.业主大会、业主委员会的工作经费应当用于下列开支：业主大会、业主委员会会议的费用；业主委员会委员的津贴；必要的办公费用；聘请法律顾问、会计师等专业人员的费用；其他与业主大会、业主委员会工作有关的费用。2.业主大会、业主委员会的工作经费使用情况应当定期向业主公布，接受业主的监督。（三）经费管