年成都房地产市场年报

基本观点：2011是“政策市”虽然支撑行业长期向好的因素依然坚实，基本面在未来至少十五年内仍有望继续向上，但由于政府垄断土地供应、开发过程的行政审批环节繁琐冗长，使得国内房地产业较易成为政府调节经济周期和平衡社会各阶层利益的工具，调控因此呈常态化。在此背景下，房地产市场表现与基本面经常会发生背离：①基本面好时，政策打压预期增强，导致基本面预期转差，房地产市场受压；②基本面差时，由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性，政策松动预期增强，导致基本面预期向好，房地产市场恢复。从小周期看，由于目前房价问题政治化，导致房地产市场在政策打压下出现严重萎缩，一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度，将迎来政策松动、市场回升的预期。经济放缓、通胀回落，流动性及地方性行业政策面有望改善目前经济增速已放缓，通胀开始步入下降通道，房地产调控已产生明显效果，预计流动性及地方性行业政策面有望改善：①明年新增信贷投放量约8.5万亿，M1增速约11%；降准累计幅度约150bp，时点从11年12月开始；②地方性行业政策有望破冰，各地或陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业的政策，但限购会否取消仍取决于行业调整造成的痛苦程度及政府的耐受度。行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定按上述政策松动假设，预计12年新开工面积增-7%，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增5%和-2%，新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险，随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”，一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及战略转型为房地产行业带来新机遇。2011年中国楼市总观点（引用国信证券部分观点）总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测全国房产市场形式——房地产调控成效明显，景气指数回落至不景气区间，新增开工面积增速出现明显回落。房价上涨过快势头得到有限遏制，重点城市成交低迷。全国“政策市”特征明显。全国房地产景气指数已回落至不景气区间全国新开工增速出现明显回落全国范围内房价过快上涨势头得到有效遏制全国重点城市成交低迷通胀开始回落CPI从2011年7月达到6.5%的高位后，开始出现回落趋势，据国信宏观小组预测，2011年末有望回落至5.2%，2012年末有望回落至2%左右。2012年流动性有望改善2011年10月外汇占款当月余额环比下降了249亿元，为近四年来首次下降。考虑到经济增速已放缓，通胀有持续回落可能，预计继续下调存款准备金的可能性增大。国信宏观小组预测2012年一季度、二季度分别还会下调两次存款准备金率，幅度均为50bp；预计2012年新增信贷投放量较2011年明显增长，有望达到8.5万亿元；预计2012年12月M1增速将攀升至11%，好于2011年末水平。经济面——预计2012年通胀有望明显回落，央行可能还会再下调两次存款准备金率，流动性有望改善。2012年通胀有望明显回落（2012年为预测趋势）存款准备金率还有100个BP的下调空间根据中国社科院的预测，中国2012年的GDP增幅大概在8.5%左右；房地产政策趋势与中国经济走势一直都是相互背离的，根据现有经济发展情况来看，2012年房地产政策趋向应该依然延续今年的抑制导向；若明年中国经济出现大幅度的下降，不排除在2012年部分地方政府会出台相关的“保市”政策。经济面——GDP增速已逐步回落，预计在2012年全年，中国GDP增速将保持8.5%左右的水平。经济增速虽放缓，但依然保持在8%以上的水平。预测2012年的宏观政策面依然不会松动，但地方政府可能会出台一些地方性的“保市”政策。1997年-2012年中国GDP增速走势图（2011-2012年为预测）（单位：%）1997年2003年2007年2008年……时间政策导向抑制扶持扶持2009年经济走向2010年……经济走向经济走向政策导向政策导向2012年抑制2011年城市政策微调主要措施时间中央态度南京恢复最高可贷额度；对购买改善居住条件的普通住房职工提供必要支持10月24日认可重庆主城买首套按揭房可申请财政补贴11月17日认可杭州符合条件的购房者今年内在开发区内购房可享受最多20万元的补贴11月27日认可佛山一、二手房市场限购条件均出现不同程度的松绑10月11日当日叫停成都网上签约时对购房人的资格审核，由开发商和房产中介执行11月11日一周后叫停北京放宽普通商品房认定标准11月25日认可中山“限价不限购”，2011年12月31日到期不延续12月22日认可2011年部分地方政府已出台的微调政策汇总预计2012年行业政策有望破冰，各地有望陆续效仿南京、重庆推出扶持首次置业者的政策，但“限购”今年是否会取消，仍取决于行业调整对社会经济造成的痛苦程度。紧缩政策下，房地产信托融资在2011年出现爆发式成长。银行信贷收紧，国内资本市场融资也基本被叫停。因此，信托融资出现了规模增长、收益率攀升的情况。但2012年房地产信托进入到秘籍兑付期，兑付压力会持续到2013年。2012年因流动性紧张、到期的房地产信托融资门槛和风险控制相对宽松，随附风险较大。而部分发行规模较大、集中到期的公司兑付压力较大。预计2012年部分中小开发商资金链将有断裂的可能。开发企业资金层面——开发企业贷款高度依赖银行体系，2011年来银行贷款增速明显下滑，占贷款的比重也降至较低点。预计2012年资金压力将空前巨大。开发商投资资金来源构成开发贷余额增速下滑开发商投资资金来源构成行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定纵观全年，开发商在与政策的博弈之中逐渐走出囚徒困境，普遍采取战略防御应对，拿地扩张意欲大幅下降。开发商A战略防御战略扩张开发商B战略防御新增供应减少，未来销量或下降A未来销量，市场占有率上升B未来销量，市场占有率下降财政收入减少倒逼政策放松财政收入平稳

继续调控经济放缓经济平稳战略扩张B未来销量，市场占有率上升A未来销量，市场占有率下降A,B供应量均增加，未来销量均可能上升财政收入平稳继续调控财政收入增长继续调控经济平稳经济增长注：表中“红色文字”表示对开发商有利状态，“蓝色文字”表示对开发商不利状态，灰色底色为政府决策。“绿色区域”表示陷入囚徒困境，“红色区域”表示走出囚徒困境。预计12年新开工面积增-7%，房地产投资零增长，销售面积、销售额分别增5%和-2%，新建商品房均价跌7%。若政策松动大幅低于上述预期，行业指标跌幅将更大，并会严重影响社会、经济稳定。对抗楼市寒冬，开发商八大出路：股权并购、海外掘金、涉矿能源、剥离退出、产业地产、商业地产、网上卖房、火拼价格。（引自微博，略微修改）股权并购海外掘金涉矿能源剥离退出产业地产商业地产网上卖房火拼价格资金实力不济的中小房企通过卖地、转让项目寻找资金。更多内地和香港房地产企业把投资目光转向海外；开发商选择通过加大对新兴领域的投资，以加速分散地产主业风险；跨界进入房地产的上市公司正陆续撤离房地产，为了稀释经营风险，提高投资能力；传统模式房企亮红灯，在房地产主业外，开发商把目光转向更具有成长性的“产业+地产”模式；住宅限购，抗寒能力减弱的大型房企将目光瞄准商业地产市场，逆市拿下二三线城市商业地块，为明年蓄势；电商整合，正成为房地产行业的新变革。以网络竞拍和保证金支付，可迅速在开发商数十个楼盘同时开启降价促销；品牌房企正以价换量，在一二线城市火拼销售楼盘，甚至全线降价近20%，有地产商还推出“三年保障回购”为释放高压库存回笼资金；代表企业：绿城代表企业：万科、和黄、绿地代表企业：绿地代表企业：水井坊、宏达（但剥离部分依然进行房地产开发）代表企业：首创代表企业：万科代表企业：SOHO中国、世茂地产代表企业：万科、龙湖、绿地、招商等调控常态化之下，房企将长期面临政策反复多变的风险和舆论不友好的风险；随着经营杠杆和财务杠杆下降，房地产将变得不那么“好玩”；一些企业将被动或主动退出行业，并购重组及

战略转型为房地产行业带来新机遇。政策之“限购令”——全国已有46个城市被限购，截至2011年12月底，已有20多个城市宣布2012年继续实行限购令。全国限购城市分区列表华南广东(3)广州、深圳、佛山福建(2)福州、厦门海南(2)海口、三亚华北北京北京天津天津山东(2)济南、青岛河北(1)石家庄山西(1)太原河南(1)郑州华东上海上海江苏(4)南京、无锡、苏州、徐州安徽(1)合肥浙江(7)宁波、杭州、温州、金华、绍兴、舟山、台州东北黑龙江(1)哈尔滨吉林(1)长春辽宁(2)大连、沈阳中南湖南(1)长沙湖北(1)武汉广西(1)南宁江西(1)南昌西北陕西(1)西安甘肃(1)兰州新疆(1)乌鲁木齐青海(1)西宁宁夏(1)银川内蒙(1)呼和浩特西南四川(1)成都云南(1)昆明贵州(1)贵阳总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测2008年至今中国房产调控政策的演化货币政策：上半年，分别上调利率和准备金率三次、六次，四季度开始下调准备金率货币政策：加息一次，五次上调准备金率需求管理政策：降低信贷门槛，刺激需求住房商业性贷款：首套房贷款首付同一下调至20%；改善性二套房贷款首付参照首套房执行；其他二套房及以上贷款首付由银行自行决定。首套房贷款利率由85折下降至7折；改善型二套房贷款利率参照首套房执行；其他二套房及以上贷款利率由银行自行决定。住房公积金贷款：2008年内连续五次降息，个人住房公积金贷款利率由2007年底的5.22%下降至2008年底的3.87%（五年以上）。税收政策：营业税征免年限由五年下降至两年（暂定为一年），并对个人转让住房免受增值税和所得税，下调契税。限购令：无需求管理政策：差别住房信贷政策住房商业性贷款：2010年初首套房（90平米以下）首付依然20%，90平米以上首付提高至30%；2010年底首套房贷款首付统一提高至30%，二套房首付由40%进一步提高至50%；三套及以上住房停贷，外地居民停贷；首套房贷款利率调高至85折以上，二套房贷款利率不低于基准利率的1.1倍。住房公积金贷款：参照商业性贷款实行差别化信贷政策，跟随商业性贷款也加了一次息。税收政策：营业税征免年限由两年恢复至五年，各地降低或减免税收的优惠政策终止执行；房产税预期。限购令：19个城市已出台。需求管理政策：扩大限购范围与力度、强化差别信贷政策住房商业性贷款：二套房贷首付由50%进一步提高至60%，房贷款利率维持基准利率的1.1倍，加强对商业银行政策执行的监督。住房公积金贷款：贷款利率跟随基准利率上调三次，五年期以上由4.3%上升至4.9%，五年期以下由3.75%上升至4.25%。税收政策：房产税征收破冰，重庆、上海两城设立试点；继续加强商品房税费征管，保障房建设税费优惠。限购令：限购城市数目由19个增加至46个，部分城市根据新国八条的要求出台更加严厉的限购细则。货币政策：2008年央行连续五次降息中央政府与地方政府全面刺激需求增供给、调结构和抑需求的全方位调控明晰房产税、限购令及保障房建设的调控主线2008年底--2009年初政策刺激阶段2009年底--2010年政策收紧阶段2011年至今政策维持阶段供给管理政策：明确加大保障房供应力度土地出让：加大商品房建设用地实际供应量；保障房及中小套型普通商品住房用地不低于供应总量的70%；推广中低价房建设“限房价、竞地价”供地模式；促进土地开发进度，打击囤地；限制土地使用权转让。开发贷：货币政策紧缩，开发贷资金占比下滑保障房：1000万套开工不打折；鼓励商品房配建公租房；保障房建设资金开设债券融资渠道；2012年开工700万套。市场秩序：出台房地产经纪管理办法，提高市场交易透明度。供给管理政策：加大供给，调整结构土地出让：开发商拿地首付比例不得低于50%，余款必须一年内支付；中小、保障和棚改房供地不低于70%。开发贷：开发项目资金比率暂未做出新的调整；严查违规贷款，“三不贷，三挂钩”。保障房：加大廉租房和公租房建设力度：2010年580万套保障房，农危房改造120万套；2011年1000万套保障房。市场秩序：加大对捂盘的打击力度，以促进供给；继续促进二手房市场供给。供给管理政策：土地出让：放宽地价款首付比例和支付期限开发贷:普通住房项目的最低资本金比例下降至20%，其他为30%；支持开发商融资；放宽开工、竣工期限。保障房：中央加大廉租房财政补贴，计划2009-2011年建设400多万套经济适用房。市场秩序：未作出新的规定，但在执行过程中有所放松。小结：2011年是市场放弃幻想，趋于理性的一年。2011年年初推出的“新国八条”进一步明确了“住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件”，强调了房地产的民生导向，而其后房产税的落地、限购令的加强与扩容，以及温总理多次强调房地产调控不放松的讲话，都使得房地产调控向深化、常态化迈进。

总体来看，政策方向并未转变，思路集中在收紧开发商资金来源、抑制商品房投资需求和加大普通商品房及保障房供给，且在去年的基础上进一步深化。2008年至今中国房产调控政策的演化（续）2011年房地产行业出台的重要文件（共计17个）日期单位文件或主要内容主要内容1月20日住建部《房地产经纪管理办法》县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理；国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理；房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务；房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同；房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年。1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿》为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则；上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督；监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。1月26日国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》一、进一步落实地方政府责任；二、加大保障性安居工程建设力度；三、调整完善相关税收政策，加强税收征管；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理；六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。1月27日财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2011年房地产行业出台的重要文件（续）日期单位文件或主要内容主要内容2月5日国土部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》一、明确2011年重点任务和基本要求，今年的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点；二、做好2011年住房用地供应计划编制公布和实施工作；三、切实保证保障性安居工程用地的供应；四、坚持完善招拍挂供地政策；五、加强对囤地炒地、闲置土地的监测和查处。3月16日发改委《商品房销售明码标价规定》已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价；商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致；商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。5月11日国土部2011年全国住房用地供应计划公告》附表详见《2011年全国住房用地供应计划》2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划和实际供地量相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量10.17万公顷。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划和实际供地相比，分别增加17.6%和138.9%。5月13日国土部《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用；二、完善住房用地招拍挂计划公示制度；三、调整完善土地招拍挂出让政策。限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地；限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地；对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人；四、大力推进土地使用权出让网上运行；五、完善土地招拍挂出让合同。2011年房地产行业出台的重要文件（续）日期单位文件或主要内容主要内容5月16日国土部《关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》一、进一步提高认识，认真贯彻落实中央有关规定要求，加强对各地征地拆迁工作的指导监督，切实做好征地拆迁补偿安置工作；二、严格征地拆迁管理，维护被征地农民利益；三、及时化解矛盾纠纷，妥善处理征地拆迁突发事件；四、开展全面检查，坚决纠正违法违规征地拆迁行为。5月20日住建部《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》一、充分认识保障性安居工程质量的重要性；二、努力提高保障性安居工程建设管理效能；三、切实履行保障性安居工程基本建设程序；四、严格执行工程质量管理的法律法规；五、全面落实保障性安居工程质量责任，要建立保障性安居工程质量投诉举报制度，公开举报电话，做好工程质量投诉处理工作，主动接受社会监督。5月24日财政部《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》市县财政部门应当按照当年实际缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入；全面落实保障性安居工程建设和运营涉及的各项税费优惠政策。同时，要继续落实廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房以及棚户区改造涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等税收优惠政策，努力降低保障性安居工程建设和运营成本；加快各类保障性安居工程资金预算执行进度。6月9日发改委《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》一、地方政府投融资平台公司发行企业债券应优先用于保障性住房建设；二、支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资；三、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续；四、强化中介机构服务，加强信息披露和募集资金用途监管，切实防范风险。2011年房地产行业出台的重要文件（完）日期单位文件或主要内容主要内容7月1日财政部住建部《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》一、尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目，确定投资模式并测算项目资本金需求。各地可按照20％比例，测算公共租赁住房项目资本金需求；二、按照公共租赁住房投资主体，分别由企业和政府解决项目资本金；三、加大政府筹资力度，确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位。在确保公共租赁住房项目资本金及时足额到位的前提下，各商业银行应严格按照国务院有关政策规定，加大金融支持力度，对符合条件的公共租赁住房建设项目及时发放贷款。四、按照工程进度支付建设资金，保障建设资金专款专用。8月11日住建部《房地产开发企业资质管理规定（修订征求意见稿）》房地产开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，经有关行政主管部门查实，可处以1万元以上3万元以下的罚款。8月24日国土部《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》要求在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点。其中，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。试点期限为1年。9月28日国务院办公厅《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》大规模推进保障性安居工程建设，是党中央、国务院为推动科学发展、加快转变经济发展方式、保障和改善民生采取的重大举措。大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设；根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设；加快实施各类棚户区改造；加大农村危房改造力度；落实各项支持政策；提高规划建设和工程质量水平；建立健全分配和运营监管机制；加强组织领导，进一步落实地方政府责任。12月21日国土部《闲置土地处置办法（修订草案）》（征求意见稿）修订草案规定，土地使用者在接到《责令限期动工通知书》后，应当在3个月内动工开发建设。国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经准后可无偿收回土地使用权。2011年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（共计18次）日期领导人或单位会议或刊物讲话或会议决议中心要点1月11日国土部全国国土资源工作会议2011年要确保1000万套保障房的用地供应1月13日银监会加强保障性住房建设通气会加大支持保障性住房建设1月17日银监会2011年工作会议坚持以房为限实施差别化房贷政策1月18日商务部2011年首场例行新闻发布会进一步规范审批外资进入房地产领域8月25日胡锦涛中央政治局集体学习完善符合中国国情的最严格的土地管理制度9月1日温家宝《求是》杂志房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松9月19日国务院国务院常务会议中央继续增加保障性安居工程资金补助10月11日李克强加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会要确保保障房的公平分配10月13日国务院国务院常务会议要求大力推进公租房建设10月22日温家宝第八届中国—东盟博览会进一步巩固楼市调控成果10月28日住建部十一届全国人大常委会第二十三次会议限购是不得已而为之，住房信息完善后取消限购10月29日温家宝国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控11月6日温家宝接见中国驻俄使馆人员房价已松动调控绝不动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格11月29日住建部锦溪国际湖居论坛限购令年底到期后肯定还会继续执行12月5日住建部证券时报明年保障房新开工减少但资金投入加大12月7日住建部中国证券报未来房产税进一步推开的大方向已经明确12月25日谢旭人全国财政工作会议稳步推进房产税改革试点；加大保障房投资力度12月27日李克强全国住房保障会议政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应2月15日，由成都市房管、发改、财政、国土、地税、金融等部门联合印发了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》本次暂定限购范围为成都六城区，可谓是成都市房产调控史上最严厉的一次调控。成都地方政策——盘点“2.15限购令”、“10.26天府新区规划”、“11.11第三套房备案放松谣言”，可以看出地方政府的无奈与在“保市”方面的努力。11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布，政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为放松对购房者的资格审查、限购松动。在成都实行了约一周时间就被停止执行。10月26日，《四川省成都天府新区总体规划》通过了省政府第93次常务会议的审定，将由省政府正式批复。天府新区的规划获批，成都市即为双流打了一针“强心剂”，又大力的引导开发企业和购房者将视线集中到成都之南（不限购区域），为成都未来土地财政及税收收入上了一个“保险”。成都地方政策——2011年成都市出台的重要文件日期单位文件或主要内容主要内容2月14日发改委国土局地税局财政局金融办《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》加大保障性住房供应，确保保障性住房建设用地供应，落实保障性住房建设资金，加快保障性住房建设进度，提高廉租住房保障家庭年收入准入线标准；努力实现新建住房价格控制目标，暂时限定居民家庭购房套数，严格住房用地供应管理，严格执行相关税收政策和差别化住房信贷政策，强化市场监管和信息公开；落实住房保障和稳定房价的工作职责3月30日政府办公厅《公布2011年度新建住房价格控制目标的通知》公布了2011年新建住房价格控制目标。3月31日国土局《加强房地产市场调控加大保障性安居工程建设力度和制定国有建设用地供应计划情况的报告》1、明确规定了2011年中心城区国有建设用地供应总量、供应结构、供应布局以及保障性安居工程用地供应情况；2、国有建设用地供应计划实施的保障措施3月31日房管局《关于进一步规范中心城区单位集资建房有关问题的通知》通知正式公布，只允许距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，且符合相应条件前提下利用单位自用土地进行集资建房，政府机关、事业单位一律不得组织职工集资建房。单位集资建房只能向符合经济适用住房供应条件的家庭出售，房屋面积60平方米左右，价格不高于经济适用住房的最高限价。3月31日房管局《成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，现将调整后我市中心城区（五城区，含高新区，下同）享受优惠政策普通住房平均交易价格公布如下：：二环以内：9980元/平方米；二环至三环之间：7500元/平方米；三环以外：7400元/平方米。4月1日房管局《成都市发展和改革委员会关于进一步加强商品住房价格监管的通知》对商品住房价格实行申报备案管理、商品住房价格申报后的监督管理和严格商品住房销售行为的监管等方面做出了明确的规定。成都地方政策——2011年成都市出台的重要文件（续）日期单位文件或主要内容主要内容4月8日房管局《成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）》房地产抵押价值由抵押当事人协商确定或者由估价机构出具的评估报告确定，房地产抵押价值包含其所占用范围内的土地使用权价值。房地产抵押价值评估应当依照《房地产估价规范》、《成都市农村房地产估价规范（试行）》的相关规定，按照遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则进行。4月15日国土局《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》，《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》对建设用地指标的来源、用途、交易方式、价格、期限、收益分配和等级管理等方面进行了解释和规定，并对国有建设用地使用权“持证准入”制度的各项规定进行了阐述。4月20日房管局《成都市城乡房产管理局关于健全房地产市场监督检查制度的通知》进一步确定了监督检查范围，监督检查内容，检查机制，结果处理，工作要求。6月1日房管局《关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知》关于经济适用住房上市交易有关问题的补充通知9月26日房管局《成都市中心城区经济适用住房管理细则》总结性地发布了关于中心城区经济适用住房的申请条件，审核程序，配售管理，上市交易，监督管理。10月20日房管局《2011年第二次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为：二环以内：10500元/平方米，二环至三环之间：7750元/平方米。三环以外：7400元/平方米11月3日房管局《关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知》确定了征收补偿标准，非住宅房屋认定，未经登记房屋认定，过渡期限及超期过渡费发放，共有住房征收安置，被征收房屋实际面积与房屋权属证书记载面积不一致的处理，公有住房的征收补偿，征收实施单位及从业人员管理。成都政府的其他措施——2011年城市建设日期区域规划方案主要内容4月19日成都全面改造13个城中村，力争明年消除城中村今年成都市将完成50万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到明年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。6月2日成渝成渝经济区规划发布

，正式提出建设天府新区6月2日，国家发展和改革委在其官方网站全文发布《成渝经济区区域规划》（以下简称《规划》）。《规划》中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约20.6万平方公里。规划期为2011至2015年，展望到2020年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。6月27日成华城北打造20平方公里都市商业游憩城成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。10月26日天府新区《四川省成都天府新区总体规划》通过审定天府新区以成都高新技术开发区（南区）、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方公里。成都政府的其他措施——2011年道路交通建设日期事件影响及作用5月8日成都东客站通车运营西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。这绝不是一个普通的交通工程，它宣布，成都迈入城际轨道交通的时代。5月17日成都地铁7号线29个站首曝光围2.5环绕城一圈中铁二院工程集团有限公司发布《成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告》称，成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围2.5环绕城一圈。规划的7号线线路全长38.8公里，共设车站29个，其中换乘站17个，沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。6月8日成绵乐专线跨过三环挺进主城区明年下半年通车成绵乐客专全线长319公里，设计时速250公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资340亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不超过1个小时。目前，成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年10月全线开始铺轨，明年下半年可完工通车。全国市场——进入11月份，全国房地产市场情况更加严峻，房地产开发投资及新开工面积增速放缓，个人按揭贷款增速依然为负值。外资开始抄底中国楼市。1-11月房全国房地产情况1全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%住宅投资39857亿元，增长32.8%21-11月全国房地产开发企业房屋施工面积491311平方米同比增长27.9%房屋新开工面积174952万平方米，增长20.5%房屋竣工面积59326万平方米，增长22.3%3全国商品房销售面积89594万平方米同比增长8.5%住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%商品房销售额49047亿元，同比增长16%住宅销售额40581亿元，增长13.7%办公楼销售面积1632万平方米，增长10.1%办公楼销售额2150亿元，增长21.9%商业营业用房销售面积6075万平方米，增长17%商业营业用房销售额5331亿元，增长30.3%4房地产开发企业本年资金来源75208亿元，同比增长19%国内贷款11376亿元，增长1.2%其他资金31976亿元，增长16.2%定金及预收款19228亿元，增长20.7%利用外资764亿元，增长16.6%个人按揭贷款7499亿元，下降5.5%。自筹资金31976亿元，增长16.2.8%511月份，全国房地产开发景气指数为99.87，比10月份降低0.4个百分点，已创28个月来的新低城镇固定资产投资已大幅下滑2010年1月-2011年11月全国个人按揭贷款累计走势图总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测成都住宅市场——成都2011年主城区仅备案627.86万方，与2008年几乎持平。成都市范围内供销比达到1.43，主城区住宅全年供销比达到1.52。年底备案均价出现小幅回落，低于全国8800多元/平的平均水平。2007年-2011年成都主城区商品住宅供销价走势图房价合理价格：价值线供销比为1均线2011年全年新增供应量（万方）新增同比2010年（%）销售备案量（万方）备案同比2010年（%）备案存量（万方）存量同比2010年（%）主城区977.252.2%627.86-24.85%853.9871.7%近郊1582.2924.21%1149.86-7.56%1190.151.71%远郊462.65-3.71%345.84-9.37%527.1131.42%大成都合计3022.1911.5%2123.56-13.71%2571.1952.78%时间主城区认购量（万平方米）近郊认购量（万平方米）比值近郊/（主城区+近郊）2010年10月102.21183.9664.28%11月113.97171.6860.10%12月109.93158.2359.98%2011年1月96.07127.2356.98%2月（限购令）58.57137.6270.15%3月53.74101.0665.28%4月55.387.161.17%5月68.41114.6362.63%6月57.13114.0366.62%7月51.0766.1356.42%8月67.44119.8263.99%9月82108.957.05%10月67.7594.558.24%11月45.4658.8756.43%12月58.1276.5656.85%2011年合计760.751206.3761.33%住宅认购量——限购令虽在当月对近郊的销售产生了一定的促进，但随着调控的加深，限购令对郊区的影响依然是负面的，且在11月份，主城区和近郊的认购量都出现了第一次探底，预计在2012年一季度，认购量会有小幅度的回升，但依然不会高于2011年的平均水平。2010年10月-2011年12月近郊认购比值变化限购令7月央行加息限购令出台之前，主城区每月认购量都在100万方左右，近郊认购量在150万方以上；限购令出台之后，主城区每月认购量缩减了五成左右，近郊认购量缩减了4成左右；在限购令出台的当月，近郊市场的占比有所增加，但仅仅一个半月之后，又恢复到正常值；限购令对近郊的影响，也就只有一个半月；11月份认购量到达一个底部，尤其是近郊的认购量只有之前的三分之一。12月份认购量有所回升，但依然较低；预计2012年一季度认购量会出现小幅回升。开盘认购率50%均线住宅开盘认购率——2011年平均开盘认购率只有40%（按套数计算），下半年市场开盘成交情况直线下滑，预计在2012年一季度将会出现局部降价，开盘认购率会有所回升。2010年-2011年成都市周开盘认购率（按套数计算）两会期间预期出政策“新国十条”将大部分投机和投资者挤压出了市场，造成长达半年的市场低迷调整9.29政策期间已基本变成刚需市场，产品供销对路新国八条及2.15限购令使首改、外地刚需市场受限，市场持续低迷，政策致使刚需市场受创，购房者的观望情绪更浓2011年1月-12月成都市周开盘认购率（按套数计算）2011年受限购令影响，郊区市场持续火热，其中双流、新都、郫县最为突出。主城区整体受限购令影响，除高新区外，其它区表现差别不大；远郊市场表现不一，都江堰市场在远郊中表现最好，但依然供过于求且存量压力较大。2011年大成都范围内商品住宅备案量虽超过2111万方，但却创出08年以后的新低。二十区县住宅供销存对比——今年近郊市场为房地产开发热点区域，主城区表现平平，远郊市场冷热不均。以双流和高新南区为主的城南依然是成都的热点，新都、郫县从09年就开始崛起，今年更是独领风骚。而远郊市场中都江堰与金堂几乎并驾齐驱。2011年大成都范围内各城区（备案口径下）住宅供销存对比图房地产开发热点区域200万方均线100万方均线2011年主城区近郊远郊合计成交备案量（万方）627.861149.86345.842123.56板块热度——从以下四张热度图可以看出，今年成都市供销存的热度板块主要集中在成都近郊。如高新南区、站南、元华、双流麓山板块、外金沙、新都新城区及大丰、光华大道板块等。其中，最为值得关注的是供销存量都最高的双流麓山（也称“南延线华阳段”）板块。新增销售存量价格备注：成都市郊区（近郊+远郊）2011年1-6月暂无备案价格。为解决财政收入问题，成都市政府从9月份开始积极供应土地，土地供应呈波动性上涨，全年成交商品房土地款约426.53亿元，远远低于往年平均水平；全年成都市范围供应商品房用地16369亩，成交商品房13571亩，成交楼面地价1387元/平米。土地溢价率已逐步恢复正常，大部分土地皆以略高起拍价成交。土地——成都一季度几乎无供地，自5月9日第一拍之后，从三季度开始成都市土地供应大增，土地成交量也出现较大幅度上涨，全年共成交16368.5亩，但流标45宗创下了成都有史以来的最高记录。“低溢价率、流标、取消拍卖挂牌”等词已成为2011年土地市场的常用词。2011年1-12月成都市范围内土地供销及楼面价走势图2011年全年土地公告出让年内土地应成交年内实际成交流标其中未公布成交结果已公布成交结果总金额平均楼面地价（元/平米）大成都范围内商品房土地244宗16368.5亩270宗225宗45宗6宗426.53亿元1285.52007-2011年成都市商品房用地成交价格走势图总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测2011年商品房供应土地占比2011年商品房成交土地占比因2011年政策调控，成都市供应商品房用地偏重于商业及商业兼容住宅用地，其占比高于住宅及住宅兼容商业用地14个点；成交方面占比均衡，反应了开发商不因调控而改变，仍然对住宅市场报有很大的期望。预算收入土地——2011年成都市主城区商品房用地供应量下降，但供应宗数较去年增加11宗，为了避免地王出现，多供应小地块；成交量上升，为近五年成交最多；2011年成都市范围内土地出让金约453.14亿元，与地方财政收入对比有显著的下降。2005-2011年成都市主城区商品房用地供销走势图2007-2011年成都市土地出让金与地方财政收入对比2011年成都市拿地企业排名土地——2011年成都市土地成交量明显下降，开发商拿地谨慎，外地房企移步二线城市；与商品房用地的低靡相较，成都市大量供应保障房用地，缓解住房压力。2011年龙湖、保利、万科、中海、中建、中铁等知名开发商皆竞得土地，但较2010年相对理智，大部分地块以略高于起拍价获得；2011年因调控政策加温，外地开发商逐步转进二线城市，北京金隅大成布局双流，云南俊发获得青羊区土地已呈项目-时光俊园。2011年成都市保障房占比2011年成都市保障房分布图2011年成都市为了缓解住房压力，大量供应保障房，以协议和行政划拨的方式供应26宗共计约1200亩保障房用地；保障房用地主要集中在成华区、锦江区和高新区，大部分位于东北、正东以及东南方向，主要分布在三环路附近。排名开发商土地面积（亩）土地金额（亿元）1保利602.6715.992成都青羊城乡建设发展有限公司596.8510.863龙湖458.5110.154嘉隆利378.338.885四川浩森投资有限公司377.158.046成都瑞升房地产开发（集团）有限公司289.722.327中铁瑞城288.876.588伊夏成都国际商贸城股份有限公司281.491.699成都富森美家居股份有限公司264.561.3210上海长峰房地产开发有限公司247.319.92主城区住宅新开工量——2011年1-12月份，成都市行政区域内核准开工建设商品住宅项目942个；开工面积5723.21万平方米，比去年同期增长16.21％。以双流开工面积最大，高新、新都分居二、三。10月份主城区新开工量极度萎缩，为近几年最低值。下半年增速放缓，投资热度减退。2010年-2011年主城区商品住宅新开工面积走势图（万平方米）4月14日-17日（国务院）：新国十条9月26日（国土部、住建部）：加大保障性住房供应、囤地一年企业不得再拿地、强化地方政府责任。9月29日（央行和银监会）：完善差别化的住房信贷政策，调节和引导住房需求。10月13日品房预售款监管办法；10月20日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率经审查合格，2011年1-12月份，成都市行政区域内核准开工建设项目1949个，比去年同期减少193个；开工面积8463.77万平方米，比去年同期增长21.14％；工程造价1560.04亿元，比去年同期增长49.82％。全市商品住宅开工942个，比去年同期减少51个；开工面积5723.21万平方米，比去年同期增长16.21％；工程造价995.1亿元，比去年同期增长37.74%。其中：五城区（含高新区）范围内核准开工建设项目604个，比去年同期减少14个；开工面积3358.1万平方米，比去年同期增长9.81%；工程造价661.99亿元，比去年同期增长41.72%。五城区（含高新区）范围内商品住宅开工253个，与去年减少24个；开工面积2165.72万平方米，比去年同期增长4.33%；工程造价404.24亿元，比去年同期增长26.68%。在全市范围内，按工程项目类别分，开工面积排前三位的分别为：商品住宅占总面积的67.62％；商业项目占总面积的9.2％;经济适用房项目占总面积的7.19％。在全市范围内开工面积排前三位的分别是：双流占总面积的17.58％；高新区占总面积的13.23%；新都占总面积的7.97%。1月14日上调存款基准利率及住房公积金贷款利率0.252月15日成都限购令3月25日提高存款准备金率3月30日成都房价调控目标4月6日央行加息、17日提高存款准备金率4月6日住建部个人住房公积金存款利率上调5月央行提高存款准备金率备注：以上数据来源于成都市建委6月央行提高存款准备金率7月央行加息总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测成都今年1-12月商品住宅的开工量逐月开始减缩，10月份主城区新开工量创近5年最低值，且今年主城区新开工量与往年相比出现了负增长。而经适房因政策要求，比去年同期有较大的增长。但值得关注的是，商业地产开工量出现较大的增长，明年商业地产供应压力加大。2011年1-12月成都市开工项目面积与去年同期比较（万平方米）2011年1-12月份成都市开工项目面积与去年同期比较（万平方米）分

类1-12月份工程面积（万平方米）五城区及高新区其他区（市）县合计商品住宅2165.723557.495723.21职工住宅41.75112.25154经济适用房20.81587.42608.23工业项目254.46237.04491.5商业项目448.62330.38779备注：以上数据来源于成都市建委今年10月主城区商品住宅开工量急剧减少，相较于往年同期，今年10月是较为特殊的一个现象，新开工量只有17.68万方，为近5年来的最低值；相较于主城区，郊县的情况较为正常，说明市场销售惨淡的情况已经开始影响到开发商对未来市场的信心，尤其是限购区域的主城区；从主城区全年新开工量看，10-11月与去年同期相较出现了负增长，这是从未出现过的现象。成都市主城区近三年的新增预售供应走势，与新开工面积走势基本吻合，但两者之间的差额较大（还有2736.17万方商品住宅已开工却未拿预售证）；一般新开工面积变为新增预售面积的滞后期有8-12个月左右，从现有的情况来看，可以预测到明年主城区新增商品房预售证面积也在近千万方的体量；从上图也可看出每年的3、4月份和9、10月份以及年末是较为集中的新增开工和新增预售的时间；预计今年最后一个月新增预售面积将会出现较大的增长。各大开发企业应注意项目的入市时间，即拿预售证的较好时机。主城区住宅供应差值对比——在最近的3年中，主城区商品住宅开工面积与新增预售面积的差额在2736.17万方（已开工但未拿预售证商品住宅量），预示着明年新增预售面积也在近千万方量级，这是需要开发企业注意的。200万方均线2009年-2011年12月主城区商品住宅预售新增与新开工面积对比走势图（万平方米）2009年-2011年主城区商品住宅预售新增与新开工面积对比图（万平方米）100万方均线住宅产品面积段——2011年的产品面积段仍是以70-130平为主，以这个面积段为主的刚需产品占了71%的市场份额，说明今年的市场几乎都是由刚需产品支撑。2011年大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米）面积段50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200以上销售面积(万㎡)20.53128.55720.73408.47378.01165.4182.0768.72151.08新增面积(万㎡)28.56161.21033.28614.13516.65238.12103.0597.48229.72存量面积(万㎡)31.81122.42693.32452.14441250.37118.49126.52335.12政府持续的房地产市场调控使得市场走量的产品以刚需为主，而刚需产品的最大特征就是面积段集中在70-130，其中包含了首置，也包含了首改；今年走量的刚需产品还有一个很大的特征是实得面积比建筑面积大，增速灰空间越多的项目销售情况越好。总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测住宅产品物业类型——今年走量产品建筑类型几乎都是“三高”产品，即高容积率高密度的高层电梯公寓，占到86%的比重。这也是刚需产品的一大特征。2011年大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米）2011年销售新增存量套数面积(㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)独栋别墅651267248.83651229614.91318524574.9双拼别墅602179889.9736513772654联排别墅1665478069.162977884774.7838361042793.3花园洋房3240487201.284522623316.9269151011353.6多层120771351112.1127751385338.4179531976945.3小高层162161824881.9222462394132.2202522151123.4中高层608165705237.3814407645229.4621816117092.8高层110908104857781667331616566411744811945342超高层5422456222.248188756140.086810692852.89合计211597212356402998973022193623748525711923总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测开发商排行榜——今年受市场影响，各大开发企业表现不一，保利在住宅和商业地产市场都表现不凡，森宇以南湖国际一个盘稳居全年第二，佳兆业“黑马”劲头十足。排名开发商备案套数1保利55752佳兆业44633合能44394蓝光43195万科43046华润42307森宇34838绿地29859恒大255310置信254611首创244312花样年237313龙湖216614中国铁建172315中德世纪置业155716中海143217和记黄埔140918志达136219中铁八局131820华宇1268排名开发商备案面积1保利634740.412佳兆业488688.673森宇467827.984蓝光391245.585合能367111.116万科359713.97恒大342916.688华润342148.349置信306728.3410绿地283852.6111龙湖258107.9212首创213288.9413万华200463.5114花样年199534.6215中海192650.2416中国铁建162339.517和记黄埔150622.1318志达142530.4719中铁八局142135.3820中德世纪置业134468.492011年大成都开发企业商品住宅销售排备案名榜（备案口径下，不包含保障房）排名开发商备案套数1保利37532龙湖24093佳兆业19004中海14065世纪城11866东立11807上海复地9088正成7839合景泰富70910华润69811首创60112博瑞58013金阳57714万科51315雅居乐49516厦门建发47117中铁瑞城45618交大43419合能41320汇融408排名开发商备案面积1世纪城238646.692保利176292.593龙湖165662.154佳兆业117449.915中海91823.16东立55046.837人居47894.188成都天合44647.369上海复地43065.110九龙仓42712.4511瑞安中华汇39377.2412万达集团36239.9613雅居乐35378.514成都富力33966.8715四川新希望33592.7816博瑞33464.417花样年32829.7118正成31439.8719万科29269.1120合景泰富28879.612011年大成都开发企业商业销售排备案名榜（备案口径下，包含车位）备注：以上标红企业为成都本土企业。总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测开发商综合排行榜——“商品房”指包含住宅、商业、写字楼、车位等所有商品房类型。保利依然雄踞榜首，森宇、蓝光为成都本土企业占据前五两个席位。排名开发商备案面积(㎡)备案套数1保利81103393282佳兆业606138.5863633森宇477113.3935524龙湖423770.0745755蓝光396389.2443696万科388983.0148177合能385593.4648528恒大364900.6228529华润363039.35492810置信325451.49282311绿地286203.01301212中海284473.34283813世纪城242966.96121014花样年239837.12270915首创232011.1304416万华219062.48104917中国铁建162339.5172318九龙仓158393.9292719中铁八局158217.37156520志达153387.116482011年大成都开发企业商品房销售面积排行榜（备案口径下，不包含保障房）排名开发商备案套数备案面积1保利93288110332佳兆业6363606138.583华润4928363039.354合能4852385593.465万科4817388983.016龙湖4575423770.077蓝光4369396389.248森宇3552477113.399首创3044232011.110绿地3012286203.0111恒大2852364900.6212中海2838284473.3413置信2823325451.4914花样年2709239837.1215东立1909110436.5816中国铁建1723162339.517合景泰富1661149236.5318志达1648153387.119中铁八局1565158217.3720中德世纪置业1560134682.052011年大成都开发企业商品房销售套数排行榜（备案口径下，包含车位）备注：以上标红企业为成都本土企业。住宅单盘排名——今年单盘备案超过10万方的项目就已经超过了20多个（除去保障房项目），南湖国际社区依然以45万方的备案量稳居全年单盘第一。保利花园位居主城区第一。排名项目名称备案面积(㎡)1保利花园172098.892上锦颐园162521.413中德英伦联邦134468.494保利心语花园120992.65英郡114281.396华侨城104365.397南城都汇101703.38北城天街100028.779时代晶科名苑94911.0110万科金润华府92010.29排名项目名称备案套数1上锦颐园17602保利花园15763中德英伦联邦15574万科金润华府12905英郡12486保利心语花园10827隆鑫九熙10778北城天街10259金牛万达广场101610香榭国际10132011年主城区商品住宅个案项目销售备案排行榜（备案口径下仅住宅，不包含保障房）排名项目名称备案面积(㎡)1南湖国际社区450169.262佳兆业丽晶港253027.883佳兆业君汇上品201665.964保利花园172098.895保利公园198171354.566四季康城170797.057上锦颐园162521.418麓山国际社区146773.39恒大御景半岛144084.3710中德英伦联邦134468.49排名项目名称备案套数1南湖国际社区32882佳兆业丽晶港22673四季康城19944华润橡树湾18865佳兆业君汇上品18026上锦颐园17607万科海悦汇城15808保利花园15769中德英伦联邦155710花样年花样城15182011年大成都商品住宅个案项目销售备案排行榜（备案口径下仅住宅，不包含保障房）以上畅销项目有一个共同的特点：几乎都为郊区大盘。且除麓山国际外，都是以刚需为主的盘，采取低开快走，并以价格取胜。规模大盘在严冬更有竞争力。体验式营销更能打动客户；小区规划、交通、配套、服务更完善；在市场低迷期可调整销售策略；因此，预计在2012年，依然是大盘为主的时代。2011年成都住宅市场现象和小结——关键词1：认购量急剧萎缩——限购令后不论是主城区还是近郊市场，认购量都出现了较大幅度的萎缩，尤其是近郊市场，11月份的认购量只有过去的三分之一，全年销售情况很不乐观。关键词2：优惠幅度已无底线——从上半年遮遮掩掩的优惠，到下半年蓝光个别楼盘直接打出7.5折优惠后，龙湖北城天街花园洋房推出了6折卖房的优惠活动，现在开发商优惠10%已对购房者毫无吸引力，优惠幅度已无底线。关键词3：优惠短信满天飞——据锐理不完全统计，光11-12月份各类促销的楼盘手机短信就有260多条，因此电信系统不得不又加强了对短信的管制。关键词4：购房者开始寻找下手机会——年底寻找购房机会已成为购房者的共识，房价还有一定的下调空间，预计明年将会有部分投资者入市抄底。关键词5：政策依然不会放松——无论是中央的各部门还是国家领导人，反复强调房地产调控政策不会放松，虽地方政府有心救市，但依然“心有余而力不足”。关键词6：这个冬天有点儿长——虽各方面都对“调控政策什么时候能放开”这个问题没有明确的预测，但大家一致的观点认为直至明年年底，政策都不会转向。所以这个冬天会相较于08年而言，会显得更加的寒冷和漫长。各大开发企业一定要做好过冬准备。总观点政策市场土地新开工面积段物业类型排行榜住宅小结住宅预测预测建议商业商业小结商业趋势预测2011.92011.112011.122012.42012.6量跌价稳观望阶段量升价