商品房预售监管工作制度

PAGE商品房预售监管工作制度一、总则（一）目的为加强商品房预售管理，规范商品房预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规及相关行业标准，结合本地区实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于本行政区域内商品房预售的监管工作，包括预售许可、预售资金监管、预售合同备案等环节。（三）基本原则1.依法监管原则：严格依照法律法规和行业标准开展监管工作，确保监管行为合法合规。2.公正透明原则：监管过程和结果应公正、公平、公开，保障各方当事人的知情权和监督权。3.风险防控原则：加强对商品房预售环节风险的识别、评估和防控，确保房地产市场平稳健康发展。4.协同合作原则：与相关部门密切协作，形成监管合力，共同做好商品房预售监管工作。二、预售许可管理（一）申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明及建设进度证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）审批程序1.受理：房地产管理部门对开发企业提交的申请材料进行审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。2.审核：房地产管理部门对受理的申请进行审核，重点审查申请条件、申请材料的真实性和合法性。必要时，可以进行实地查勘。3.许可决定：经审核符合条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。4.公示：房地产管理部门应当将准予预售的商品房项目在房地产交易场所和政府网站上进行公示，公示内容包括开发企业名称、项目名称、坐落位置、预售许可证号、预售范围、房屋建筑面积、房屋用途、销售价格等。（四）预售许可证的使用与管理1.开发企业应当按照《商品房预售许可证》载明的内容预售商品房，不得擅自变更预售范围、预售价格等。2.《商品房预售许可证》应当在售楼处显著位置公示，不得伪造、涂改、出租、出借、转让。3.房地产管理部门应当定期对《商品房预售许可证》的使用情况进行检查，发现问题及时处理。三、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，与监管银行、房地产管理部门签订《商品房预售资金监管协议》。2.监管账户应当专款专用，不得支取现金，只能用于本项目建设。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存标准，在取得《商品房预售许可证》后，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存标准应当根据项目建设进度、工程造价等因素合理确定，并在预售方案中予以明确。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款申请，并提交相关证明材料。2.监管银行应当对开发企业提交的用款申请进行审核，符合条件的，按照《商品房预售资金监管协议》的约定拨付资金。3.房地产管理部门应当对预售资金的使用情况进行监督检查，发现开发企业有违规使用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处罚。（四）资金监管的终止1.商品房项目竣工并通过验收备案后，开发企业可以向房地产管理部门申请终止预售资金监管。2.房地产管理部门应当对开发企业提交的申请进行审核，符合条件的，出具同意终止预售资金监管的书面意见。3.监管银行应当在收到房地产管理部门同意终止预售资金监管的书面意见后，将监管账户内的余额资金拨付给开发企业。四、预售合同备案（一）合同签订1.开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同，合同应当包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等内容。2.开发企业不得采取欺诈、胁迫等手段与购房人签订商品房预售合同。（二）备案程序1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。2.房地产管理部门应当对开发企业提交的合同备案申请进行审查，符合条件的，予以备案，并在合同上加盖备案章；不符合条件的，应当告知开发企业需要补正的内容。3.房地产管理部门应当建立商品房预售合同备案数据库，及时将备案信息录入数据库，并向社会公开。（三）备案变更与注销1.商品房预售合同备案后，当事人协商一致变更合同的，应当签订书面变更协议，并在变更协议签订之日起30日内，到房地产管理部门办理备案变更手续。2.商品房预售合同解除的，开发企业应当自合同解除之日起30日内，到房地产管理部门办理备案注销手续。五、监督检查（一）日常巡查1.房地产管理部门应当定期对商品房预售项目进行日常巡查，重点检查开发企业的预售许可、预售资金监管、预售合同备案等情况。2.日常巡查可以采取现场检查、查阅资料、询问当事人等方式进行。（二）专项检查1.根据房地产市场形势和监管工作需要，房地产管理部门可以组织开展专项检查，对特定区域、特定项目或者特定环节进行重点检查。2.专项检查应当制定检查方案，明确检查内容、检查方式、检查时间等，并组织实施。（三）投诉举报处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话、信箱等，接受购房人及其他利害关系人的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时受理、调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（四）违规行为处理1.开发企业违反本制度规定的，房地产管理部门应当责令其限期改正，并依法予以处罚；情节严重的，暂停其预售活动，直至取消其预售许可。2.对违规行为的处罚种类包括警告、罚款、没收违法所得、暂停预售活动、取消预售许可等。3.房地产管理部门在处理违规行为时，应当依法依规进行，保障当事人的合法权益。六、信息公开与共享（一）信息公开1.房地产管理部门应当建立商品房预售监管信息公开制度，及时向社会公开商品房预售许可、预售资金监管、预售合同备案等信息。2.信息公开的内容应当包括项目名称、开发企业名称、预售许可证号、预售范围、房屋建筑面积、房屋用途、销售价格、预售资金缴存及使用情况、合同备案情况等。3.信息公开的方式可以包括政府网站、房地产交易场所、新闻媒体等。（二）信息共享1.房地产管理部门应当与相关部门建立信息共享机制，实现商品房预售监管信息的互联互