不动产抵押变更协议书

不动产抵押变更协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层

甲方法定代表人/负责人：张明

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业投资管理有限公司

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层

乙方法定代表人/负责人：李强

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方拟通过购买乙方的商业不动产项目用于经营用途，并需通过变更抵押登记以优化融资结构；同时，乙方作为该不动产的合法权利人，同意配合甲方完成相关抵押变更手续，双方基于平等、自愿、公平、诚信的原则，经友好协商，就不动产抵押变更事宜达成如下协议，以兹共同遵守。本协议的签订及履行旨在明确双方在抵押变更过程中的权利义务，确保变更程序的合法合规，为甲方后续融资及经营活动的顺利开展提供保障。协议的背景系基于甲方对标的不动产的收购意向及融资需求，乙方作为标的物的权利人，需配合甲方完成抵押权变更登记，涉及不动产登记机关的审批流程及相关法律文件的准备。双方通过本协议明确各自的法律地位及责任分工，以实现抵押变更目标。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲方为优化其融资结构，需对特定不动产上的已存在抵押权进行变更，乙方作为该不动产的权利人，同意配合甲方完成相关抵押权变更登记手续的法律关系及权利义务。协议范围包括但不限于：双方就抵押变更所需文件的制作、提交；不动产登记机关审批流程的配合；变更后抵押权相关信息的确认；以及因变更抵押权产生的相关费用承担等事宜。具体涉及的内容包括甲方提供必要的变更申请材料，乙方提供权利证明文件并签署相关登记文件，双方共同或各自负责与登记机构沟通协调，确保抵押变更登记顺利完成，并最终实现抵押权人的变更或抵押担保范围的调整。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"不动产"：指位于中国北京市XX区XX路XX号（具体地址以不动产权利证书记载为准）的XX商业综合大楼，包括其地上及地下部分，不动产权利证号为XX（具体证号以登记机关登记为准）。

（2）"原抵押权人"：指在不动产上原设立抵押权的金融机构或个人，其名称及抵押权登记信息以不动产登记簿记载为准。

（3）"变更后的抵押权人"：指甲方通过变更登记希望取代原抵押权人或与原抵押权人合并的新的抵押权人，具体名称以甲方提供的变更申请材料记载为准。

（4）"抵押变更登记"：指根据甲方申请，由不动产登记机构依法办理的原抵押权人名称变更、抵押担保范围调整、或新增抵押权等登记手续。

（5）"相关费用"：指因办理抵押变更登记而发生的官方登记费、评估费（如需）、公证费（如需）、以及双方各自聘请的律师费等必要支出。

（6）"工作日"：指除法定节假日及周末之外的正常工作日。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

（1）权力：甲方有权依据本协议约定，要求乙方提供必要的不动产权利证明文件及配合签署相关登记文件；甲方有权监督抵押变更登记申请的办理进度，并要求乙方协助解决登记过程中出现的问题；甲方有权根据融资安排，决定变更后的抵押权人及具体的抵押担保条件。

（2）义务：

a.提供资料：甲方应负责准备并提交办理抵押变更登记所需的全套申请文件，包括但不限于变更抵押权登记申请表、新抵押权人的资格证明、主债权合同（如有变更）、抵押合同（如有变更）、以及不动产登记机构要求的其他文件。甲方应保证所提供文件的真实性、合法性、有效性，并对因文件瑕疵导致登记障碍或法律风险承担全部责任。

b.支付费用：甲方应自行承担因设立新抵押权或调整抵押担保范围而可能产生的评估费、出证费、以及向新抵押权人支付的费用。若变更登记仅涉及抵押权人名称变更，且未增加新的担保费用，则根据双方协商确定费用承担方式，但甲方仍需负责支付不动产登记机构收取的官方登记费。

c.沟通协调：甲方负责与原抵押权人进行沟通，就解除原抵押或变更抵押权事宜达成初步一致（如协议约定），并取得原抵押权人必要的同意文件或配合措施，该等事宜产生的费用由甲方承担。

d.履行审批：甲方应确保其自身及其关联方具备办理本次抵押变更所需的一切内部决策及授权，按时完成相关内部审批程序。

e.确认结果：甲方有权对不动产登记机构作出的抵押变更登记结果进行确认，并配合完成后续的抵押凭证交接或信息登记更新。

**2.乙方的权力与义务：**

（1）权力：乙方有权要求甲方提供明确的变更登记需求说明及必要的申请材料清单；乙方有权审核甲方提交的文件是否涉及不动产权利的实质性损害，并有权就文件内容提出合理修改意见；乙方有权要求甲方按时支付本协议约定的应由甲方承担的相关费用；乙方有权了解抵押变更登记的办理进度及结果。

（2）义务：

a.提供文件与配合：乙方应积极协助甲方准备并提交办理抵押变更登记所需的与自身权利相关的证明文件，包括但不限于不动产权证书原件及复印件、身份证明文件等。乙方应确保所提供文件的真实性和有效性。乙方有义务按照不动产登记机构的要求及甲方的指示，签署、盖章或按指印确认与抵押变更登记相关的各类法律文件，包括但不限于《不动产登记申请表》、《抵押权变更登记证明》等必要文书。乙方应配合甲方在不动产登记机关指定的场所完成文件提交或领取登记证明等事宜。

b.协助沟通：乙方应配合甲方就抵押变更事宜与原抵押权人、不动产登记机构等进行必要的沟通与协调，提供必要的说明或证明材料。对于因乙方原因（如信息提供不及时、文件瑕疵等）导致登记延迟或障碍的，乙方应承担相应责任，并配合甲方采取补救措施。

c.承担费用：乙方仅承担因办理抵押变更登记本身必须由登记机构收取的官方登记费用。对于本协议约定由甲方承担的其他费用（如评估费、公证费、新抵押权人费用等），乙方无义务承担，除非双方另有明确书面约定。

d.保密义务：对于在履行本协议过程中知悉的甲方的商业秘密或敏感信息（如融资条件、新抵押权人信息等），乙方应承担保密义务，未经甲方书面同意，不得向任何第三方泄露。

e.权利状态维护：乙方应确保其持有的不动产权证书及其他权利证明文件在协议履行期间未被查封、冻结或设定其他优先权利，如因乙方自身原因导致权利状态异常影响抵押变更的，乙方应负责解决并承担相应责任。

f.确认配合：乙方应确认其配合甲方完成抵押变更登记的行为不会对其自身造成不可接受的损失或违反其与其他方的既有约定，如在配合过程中产生新的法律风险或义务，乙方应提前告知甲方并协商解决。

第四条价格与支付条件

就本协议项下的抵押变更服务及相关配合事宜，双方确认以下价格与支付条件：

（1）费用承担：根据本协议约定，由甲方承担以下费用：

a.不动产登记机构收取的官方登记费用，具体金额以登记机构实际收取为准，由甲方在办理登记时直接支付。

b.因本次抵押变更需要而产生的评估费、出证费、律师费（如甲方聘请律师提供专项法律服务）、以及向新抵押权人支付的相关费用（如担保费、承诺费等），均由甲方承担。

c.乙方因配合办理本协议项下事宜而产生的合理交通费、通讯费等直接成本，经甲方事先书面确认后，由甲方承担。

（2）支付方式：甲方应通过银行转账方式将上述应由其承担的费用支付至乙方指定的以下银行账户：

账户名称：XX商业投资管理有限公司

开户银行：中国XX银行XX支行

银行账号：XX

甲方应在支付前向乙方提供支付凭证复印件。

（3）支付时间：

a.官方登记费用：甲方应在向不动产登记机构提交抵押变更登记申请之日起三个工作日内，将预计的官方登记费用支付至登记机构。

b.其他费用：甲方应在收到乙方就本协议第二条第（5）款“相关费用”的具体明细清单后十日内，将清单所列各项费用支付至乙方指定账户。如乙方提交的费用明细与双方预期存在差异，双方应友好协商调整，甲方仅需支付实际必要的合理费用。

c.乙方直接成本：乙方应在产生合理直接成本后五日内，向甲方提供详细发票或凭证，甲方应在收到凭证后七个工作日内予以支付。

逾期支付：若甲方未按本条约定按时支付任何应付款项，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权暂停配合办理抵押变更登记手续，直至甲方付清全部款项及违约金，由此造成的损失由甲方承担。

第五条履行期限

（1）本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效，有效期为自协议生效之日起至抵押变更登记手续办结并取得不动产登记机构出具的《不动产登记证明》之日止。

（2）协议履行的主要时间节点：

a.文件准备与提交：甲方应在本协议生效之日起十个工作日内，向乙方提供办理抵押变更登记所需的全部申请材料清单。乙方应在收到清单后五个工作日内，向甲方提供其所需配合的全部文件及签署样本。双方应共同或分别于本协议生效之日起二十个工作日内，将所有必要文件准备完毕并提交至不动产登记机构。

b.登记机构审批：自不动产登记机构受理抵押变更登记申请之日起，一般应在十个工作日内完成审核。如遇特殊情况或需要补充材料，登记机构可要求延长审批时间，双方应积极配合。

c.完成变更：本协议履行期限的最终节点为抵押变更登记完成，甲方收到不动产登记机构出具的记载变更内容的《不动产登记证明》之日视为抵押变更登记办结。如因不可抗力或登记机构原因导致变更登记延迟完成的，履行期限相应顺延。

（3）协商与配合：双方应在本协议有效期内，就办理过程中的各项事宜保持积极沟通与协作，及时响应对方的合理要求，共同推进抵押变更登记的顺利完成。

第六条违约责任

为确保本协议的顺利履行及抵押变更目标的实现，任何一方违反本协议约定均应承担相应的违约责任。

**1.甲方违约责任：**

（1）逾期提供文件或资料：若甲方未按本协议第四条或第三条第（1）款a项约定，按时提供办理抵押变更登记所需的申请文件或其他必要资料，导致登记机关不予受理或登记程序延迟，甲方应承担由此给乙方造成的一切直接损失，包括但不限于乙方因等待而产生的合理成本增加。每逾期一日，甲方还应按逾期未提供文件价值（以合同总金额的千分之五计算，但最低不低于人民币100元）向乙方支付违约金，直至文件提供完毕之日止。逾期超过十五日，乙方有权解除本协议，甲方除赔偿乙方全部损失外，还应向乙方支付本协议总金额百分之二十的违约金。

（2）逾期支付费用：若甲方未按本协议第四条约定的支付时间支付任何应由其承担的费用（包括官方登记费、其他费用或乙方直接成本），每逾期一日，应按应付未付金额的万分之五向乙方支付违约金。同时，甲方应赔偿因此导致乙方产生的额外费用，如乙方为催收费用而支付的律师费等。若甲方逾期支付官方登记费用，导致登记机构无法完成登记，甲方应承担全部责任，并按本协议第四条第三款第c项约定向乙方支付本协议总金额百分之三十的违约金，乙方亦有权解除本协议。

（3）提供虚假或无效文件：若甲方故意或因重大过失提供虚假、不完整或无效的文件，导致抵押变更登记失败、被撤销或给乙方、原抵押权人、新抵押权人及登记机构造成任何损失，甲方应承担全部赔偿责任，包括但不限于损失本身、相关维权费用、律师费等。乙方有权立即解除本协议，并要求甲方支付本协议总金额百分之五十的违约金。

（4）未经乙方同意擅自变更核心条款：若甲方在抵押变更登记完成后，未经乙方书面同意，擅自单方面修改、解除或放弃以乙方不动产为担保的任何债务或合同条款，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方有权要求甲方恢复原状或赔偿损失，并要求甲方支付本协议总金额百分之三十的违约金。

（5）甲方其他违约：若甲方有其他违反本协议约定或恶意阻碍抵押变更程序的行为，应承担相应的违约责任，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失。

**2.乙方违约责任：**

（1）逾期提供文件或配合：若乙方未按本协议第三条第（2）款a、b项约定，或未按不动产登记机构要求配合签署、盖章、按指印确认必要文件，导致登记机关不予受理或登记程序延迟，乙方应承担由此给甲方造成的一切直接损失，包括但不限于甲方因等待而产生的融资机会损失、利息增加等。每逾期一日，乙方还应按逾期未配合事项涉及金额（以合同总金额的千分之五计算，但最低不低于人民币100元）向甲方支付违约金，直至配合完毕之日止。逾期超过十日，甲方有权解除本协议，乙方除赔偿甲方全部损失外，还应向甲方支付本协议总金额百分之二十的违约金。

（2）提供虚假或无效文件：若乙方故意或因重大过失提供虚假、不完整或无效的文件，导致抵押变更登记失败、被撤销或给甲方、原抵押权人、新抵押权人及登记机构造成任何损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于损失本身、相关维权费用、律师费等。甲方有权立即解除本协议，并要求乙方支付本协议总金额百分之五十的违约金。

（3）擅自处置不动产：在抵押变更登记办理完毕前，若乙方未经甲方书面同意，擅自出售、出租、赠与、设定其他抵押或查封其持有的本协议项下不动产，导致甲方融资计划受阻或抵押权无法顺利设立、变更，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。甲方有权解除本协议，并要求乙方支付本协议总金额百分之五十的违约金。

（4）泄露甲方信息：若乙方违反本协议第三条第（2）款d项约定，泄露甲方的商业秘密或敏感信息，给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。甲方有权要求乙方停止违约行为，恢复名誉，并支付本协议总金额百分之三十的违约金。

（5）乙方其他违约：若乙方有其他违反本协议约定或恶意阻碍抵押变更程序的行为，应承担相应的违约责任，并赔偿甲方因此遭受的直接经济损失。

**3.违约金与损失赔偿：**

（1）本协议约定的违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿其实际损失，包括直接损失和可预见的间接损失。

（2）若一方违约导致本协议无法继续履行或目的无法实现的，守约方有权解除本协议，并根据违约方的违约行为和造成的损失，要求其支付相当于本协议总金额一定比例（具体比例根据违约情况约定，例如前述百分之二十至百分之五十）的违约金。违约金与损失赔偿可以同时适用，但违约方已支付的款项应予抵扣。

（3）双方均应承担因其违约行为导致第三方产生的合理维权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、调查费等）。

**4.紧急处置权：**当一方发生可能严重影响本协议履行或目的实现的违约行为时，守约方在通知违约方后，若违约方在合理期限内（例如五个工作日）未能纠正，守约方有权采取必要措施以减少损失，包括但不限于暂停履行本协议相关义务、寻求法律救济等，由此产生的合理费用由违约方承担。

第七条不可抗力

（1）定义：本协议所称“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸等）、战争、军事行动、暴乱、政府行为（如法律、法规的颁布或修订、行政命令等）、疫情及其防控措施、以及其他类似不能预见、不能避免并不能克服的意外事件。

（2）通知义务：任何一方因不可抗力事件不能履行或不能完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后七个工作日内，书面通知对方，说明事件情况及其预计影响，并提供相关证明文件。若不可抗力影响持续超过十五个工作日，双方应再次协商确定协议的后续处理方式。

（3）责任免除：因不可抗力导致任何一方不能履行或不能完全履行本协议义务的，受影响方不承担违约责任。但是，受影响方应采取合理措施减轻不可抗力可能造成的损失，并应就因采取该等措施而产生的额外费用，根据其是否为履行本协议所必需，由相关方承担或双方协商确定。不可抗力影响消除后，受影响方应尽快恢复履行本协议义务。

（4）协议解除：若不可抗力事件导致本协议目的无法实现，或双方在本协议生效后连续六十日均无法履行协议项下主要义务，任何一方均有权单方面书面通知对方解除本协议，双方互不承担违约责任，但应就解除前的合作及损失进行妥善处理。

第八条争议解决

因本协议的解释、履行、效力及其他一切事项所发生的或与本协议有关的一切争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权选择以下第（一）项或第（二）项方式解决：

（1）仲裁：将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为甲方所在地（北京市）或双方另行书面约定的其他地点。仲裁语言为中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担；双方各承担一半的仲裁机构费用。

（2）诉讼：向本协议履行地（以不动产登记机构所在地为准）有管辖权的人民法院提起诉讼。

除非双方在本协议中明确选择仲裁或诉讼，否则任何一方采取仲裁或诉讼行动不影响对方采取该等其他方式解决争议的权利。仲裁或诉讼期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。任何一方在本协议履行期间就争议事项达成的任何书面和解协议，应视为本协议不可分割的一部分，与仲裁裁决或法院判决具有同等法律效力。

第九条其他条款

（1）通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通讯均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的电子数据交换系统发送。通知在以下时间视为送达：专人递送，交付时；挂号信，寄出后第五日；传真或电子邮件，发送成功时。地址变更应提前书面通知对方。

（2）协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表签署书面文件后方能生效。任何口头约定或非书面形式的变更均无效。

（3）分割性：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议任何部分被法院或仲裁机构