绿色低碳城市地下空间开发可行性研究报告

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一、概述

（一）项目概况

项目全称是绿色低碳城市地下空间综合开发项目，简称绿碳地综开。建设目标主要是打造城市立体空间利用典范，任务是把地下资源盘活，建成集交通、商业、公共服务、应急避难等于一体的复合功能区域。建在市中心区，规划占地150公顷，地下分三层，总面积65万平方米。地上建15层公共建筑，地下1层是交通枢纽，2层是商业街区，3层是设备管廊和应急空间。主要产出有日均客流量30万人次，年交易额50亿元，提供就业岗位8000个。工期分两期，第一期3年，第二期2年。总投资120亿元，资金来源是政府引导基金40%，企业自筹30%，银行贷款30%。建设模式采用PPP+EPC，主要技术经济指标，容积率4.5，建筑密度35%，绿化覆盖率25%，停车位比1:1.2。

（二）企业概况

公司成立于2010年，主业是地下空间开发和市政工程，去年营收150亿元，利润18亿元。财务状况杠杠的，资产负债率不到50%。做过5个类似项目，像深圳地王大厦地下空间，现在运营得不错。信用评级AAA，银行给的综合授信200亿元。政府给过两批补贴，银行也批了50亿元长期贷款。企业能力匹配度高，技术团队有200人，持有10项发明专利。虽然是国企控股，但上级单位主业是城市基建，跟这个项目简直是一拍即合。

（三）编制依据

国家层面有《城市综合管廊和地下空间开发利用管理办法》，地方出台了《绿色建筑标准》，还有《城市地下空间开发利用规划》。产业政策方面，国家鼓励绿色低碳项目，给补贴的。行业准入条件是必须符合人防、消防、环保要求。公司战略是往地下空间转型，这个项目正好符合。标准规范有GB50027《地下工程防水技术规范》，专题研究是跟清华合作做的地下空间热交换模型。其他依据还有银行对项目的风险评估报告。

（四）主要结论和建议

结论是项目可行，建议尽快立项。绿色低碳理念能省不少电，比如用地下中庭采光，管廊余热搞热泵。商业部分定位要精准，跟地面商业互补。风险主要是地下水治理，但做了防渗计算，妥妥的。建议政府给土地批文，银行尽快放款，企业得赶紧组建项目公司。

二、项目建设背景、需求分析及产出方案

（一）规划政策符合性

项目建在城市化进程快的地方，地下空间利用率低，地面交通拥堵得厉害，所以得往地下要空间。前期做了地质勘探，还跟规划部门对接过，选址符合城市总体布局。国家提倡绿色低碳发展，这个项目直接响应号召，用地下空间搞综合开发，符合《城市地下空间开发利用管理规定》要求。产业政策上，国家鼓励发展城市地下综合管廊，这个项目把商业、交通、管廊一体化，完全对得上政策导向。市场准入方面，人防、消防、环保标准都能满足，审批流程应该没啥大问题。

（二）企业发展战略需求分析

公司战略是做城市地下空间综合开发，这个项目直接就是核心业务。现在公司业务主要集中在地上，但地下空间这块是未来增长点。不做这个项目，公司战略就得调整，太不划算。地下空间开发技术壁垒高，公司有技术积累，但市场占有率还低，这个项目能快速提升品牌影响力。行业竞争激烈，像上海、广州都搞了几个项目，慢了就得被落下。所以这个项目不光是业务需求，更是战略需求，得赶紧上。

（三）项目市场需求分析

行业业态主要是地下商业、交通、管廊、应急避难，目标市场是城市核心区，那块地方人口密度大，消费能力强。根据统计，市中心区日均人流量超50万人次，地下空间利用率不到20%，潜力巨大。产业链上，有设计、施工、设备、运营，供应链成熟。产品定价上，商业租金参考周边地面商业，但得便宜点，毕竟地下环境一般。价格策略是先低后高，逐步提升。市场饱和度看，同类项目全国也就十几个，这个区域没直接竞争。但要注意地面商业的替代效应。竞争力上，项目定位绿色低碳，采用节能技术，这就是优势。预计5年内能服务200万地下客流。营销策略是联合商场搞活动，还得上抖音直播带货，把地下空间包装成网红地。

（四）项目建设内容、规模和产出方案

项目分两期，第一期建地下3层，包括1层交通枢纽、2层商业街、3层管廊，地上盖15层公共建筑。第二期补齐地下空间，并延伸管廊。总体目标是建成地下综合体，分阶段先搞交通和商业，管廊跟上。建设内容有主体工程、设备安装、绿化景观，规模是65万平方米。产出方案是，交通部分承接地面客流，商业部分招租，管廊运营收费，还提供地下空间租赁服务。质量要求是达到绿色建筑二星标准，管廊防水等级要达到P6。项目建设内容和规模合理，商业和交通需求都在那里，产品方案也符合市场预期。

（五）项目商业模式

收入来源有商业租金、停车费、管廊特许经营权，还有广告费。商业部分招租率预计能达到85%，管廊运营费能覆盖成本。这个商业模式成熟，金融机构应该愿意贷。政府能提供土地优惠，还可能给运营补贴。创新需求是搞地下空间共享经济，比如把闲置空间租给外卖、快递用。综合开发上，可以跟地铁合作搞联运，还能把管廊余热卖出去，多赚一笔。模式创新路径是，先做第一个吃螃蟹的，把地下空间搞成景区，带动周边消费。

三、项目选址与要素保障

（一）项目选址或选线

项目选址比了好几个点，最后选了市中心那块地方。那块地方现在利用率低，周边开发潜力大，正好符合城市向东发展的规划。土地是政府批的，已经办好手续，可以拿来做项目。地上没啥建筑，就是些老房子，拆迁应该不难。矿产压覆没查出来，占用耕地也不多，就是一点园地，永久基本农田没占用。生态保护红线没影响，地质灾害评估说风险低。备选方案有南边那个老工业区，但那块地方老厂房多，拆迁麻烦，而且离市中心远，交通不便利。综合看，市中心这块地方最合适。

（二）项目建设条件

项目所在区域自然环境一般，地形是平原，但地下有承压水，施工得注意防水。气象条件是四季分明，没太大影响。水文条件，离河道有点距离，不用担心洪水。地质条件一般，承载力能满足要求，但有个旧防空洞在下面，施工时得避开。地震烈度不高，设计能扛。防洪标准按50年一遇考虑。交通运输条件好，周边有两条地铁线，还有快速路，货运也方便。公用工程条件不错，旁边有110千伏变电站，市政道路够宽，水电气热都能接入，消防和通信覆盖好。施工条件一般，地下有管线，得小心挖。生活配套设施有食堂和宿舍，公共服务依托周边学校医院。改扩建工程？没那计划，就是新建。

（三）要素保障分析

土地要素保障方面，国土空间规划明确支持，土地利用年度计划也有指标。节约集约用地，项目用地65万平方米，容积率搞到4.5，算挺高的。地上没建筑，地下防空洞要搬走，其他就是些树木，拆迁量可控。农用地转用指标政府批了，耕地占补平衡也安排好了，买了块远郊的荒地来补。永久基本农田没占用，不涉及补划。资源环境要素保障，水资源够用，项目日用水量估计500吨，自来水公司能供。能源上，重点是节能，建筑用光伏发电，管廊余热回收，能耗强度按绿色建筑标准控制。大气环境没问题，没什么污染源。生态方面，施工期做好扬尘控制，建成后地下空间能保点绿植。取水总量、能耗、碳排放都有指标，能耗强度目标定在50%，比行业低。环境敏感区？项目在市中心，周边都是建筑，不算敏感。用海用岛？没那部分。

四、项目建设方案

（一）技术方案

项目技术方案跟深圳地王大厦地下空间那个差不多，也是分层建设，地下1层搞交通，2层是商业，3层是管廊和设备。技术比较了几个方案，最后选了盾构法+明挖法结合，盾构法挖管廊部分，明挖法建商业和交通枢纽，效率高点。生产工艺就是常规的地下施工流程，先做管廊，再往上盖商业。配套工程有降水、通风、排水系统，还有消防和监控系统。技术来源是跟几个设计院合作，技术成熟，可靠性没问题，管廊防水等级要做到P6。设备有盾构机、掘进机，都是进口的，性能稳定。推荐这个技术路线的理由是工期短，成本可控。技术指标上，地下空间利用率要超过60%，管廊运营温度控制在18度左右。

（二）设备方案

项目主要设备有盾构机2台，直径15米，掘进机3台，还有通风设备、排水设备。软件方面有BIM建模软件、管廊监控软件。设备比选时，盾构机选了日本的，掘进机选了德国的，质量好。设备和软件匹配度高，设计院给配套了BIM模型，施工时能精确放线。关键设备盾构机，单价7000万，寿命15年，运过去得用铁路，再转公路，安装时得用塔吊。自主知识产权？软件是买断的，设备有备件协议。

（三）工程方案

工程标准按国家一级标准建，总体布置是地下三层，地上盖15层，中间留个中庭。主要建（构）筑物有下沉式广场、商业街区、管廊隧道、设备机房。系统设计上，商业部分搞智能导航，管廊用热力环网。外部运输，施工期用临时道路，运营后地铁和快速路覆盖。公用工程方案，电从旁边变电站引2回，水用市政管网，气热从市政管网接入。安全措施，施工期有基坑支护，运营期有防坍塌、防火灾系统。重大问题？地下水处理，做了防渗计算，没事。分期建设？先建地下部分，再建地上商业。

（四）资源开发方案

这个项目不算资源开发类，主要是空间利用，没涉及矿产啥的。就是利用地下空间搞商业和管廊，综合利用效率看，商业部分租金收回来，管廊运营费也能覆盖成本，还能赚点。地下空间热交换，冬天用管廊余热取暖，夏天用中庭自然通风，节能效果好。

（五）用地用海征收补偿（安置）方案

项目用地是政府批的，地上没住户，就是些老树，补偿就是给钱，按市价。安置方式？没啥需要安置的。征地范围就是项目用地红线内，补偿标准按最新政策，土地现状是建设用地，征收目的是搞地下空间。用海用岛？不涉及。利益相关者？就是周边商户，政府得跟他们沟通好，商业部分给个优惠。

（六）数字化方案

项目数字化方案是全周期数字化。设计阶段用BIM建模，施工阶段用智慧工地系统监控进度和安全，运维阶段用物联网技术管理管廊和商业。网络用5G，数据上云，安全方面有防火墙和加密传输。目标是实现设计施工运维一体化，提高效率，降低成本。

（七）建设管理方案

项目建管模式用PPP，政府给政策支持，企业负责建设和运营。控制性工期5年，分两期，第一期地下部分，第二期地上部分。分期实施的话，先建管廊，再建商业。合规性？按基建程序走，安全方面有安全生产责任制，定期检查。招标的话，主体工程用公开招标，设备采购也招标，软件买断不招标。

五、项目运营方案

（一）生产经营方案

这个项目主要是运营地下空间的商业和管廊，不算生产类，生产经营方案说起来简单，就是怎么把服务做好。运营服务内容包括商业管理、客流引导、停车服务、管廊日常维护、设备监控。服务标准得高，商业部分要像五星级酒店那种服务，管廊要保证24小时正常运行。流程上，商业跟地面商场差不多，管廊得制定应急预案，比如火灾、漏水啥的。计量方面，商业按租户面积收租金，管廊可以收点过路费或者停车费。运营维护是关键，商业部分天天得打扫，管廊设备每周检查，发现故障马上修。效率要求是商业客户满意度要90%以上，管廊设备故障率要低于0.1%。总的来说，就是要把地下空间搞得跟地上一样舒服，甚至更舒服。

（二）安全保障方案

运营期安全很重要，得防着点。危险因素主要有地下空间坍塌、火灾、漏水、设备故障、人员踩踏。所以得有安全责任制，老板挂帅，每个部门负责人都要负责。得设安全管理部，专门管安全，下面再分几个组，一个管消防，一个管设备，一个管人员安全。安全管理体系得建起来，定期检查，比如每周查一次消防设施，每月查一次设备，每月搞一次安全培训。安全防范措施，商业部分得装监控，管廊得搞紧急照明和疏散通道，还得有消防系统。应急管理预案也得有，比如火灾了怎么疏散，设备坏了怎么抢修，都得写明白。总之，安全第一，不能马虎。

（三）运营管理方案

运营机构设置上，得成立一个运营公司，负责商业和管廊。治理结构得清晰，董事会负责决策，总经理负责执行，下面设几个部门，商业运营部、管廊运营部、安全部、财务部。绩效考核得有，比如商业部分的营收、客流量，管廊部分的设备完好率、能耗，都得定指标。奖惩机制也得跟上，干好了奖励，干砸了处罚。比如年底根据考核结果发奖金，或者扣工资。总之，得让员工有压力，也有动力。

六、项目投融资与财务方案

（一）投资估算

投资估算范围包括地下空间开发的所有费用，从土地拿地、设计、建安到设备采购，还有前期费用、管理费、财务费啥的。编制依据是国家发改委发布的投资估算编制办法，还有行业定额标准、类似项目造价数据。项目建设投资估算120亿元，其中建安工程80亿，设备购置20亿，前期费用10亿，其他费用10亿。流动资金按年运营成本的10%估算，大概需要5亿元。建设期融资费用主要是银行贷款利息，按贷款额的5%计算，总共6亿元。建设期分三年，第一年投入40亿，第二年40亿，第三年40亿，资金来源是股东出20亿，银行贷100亿。

（二）盈利能力分析

项目是运营服务类，盈利能力分析主要看现金流。营业收入主要是商业租金和管廊服务费，预计年营收15亿元，补贴性收入看政府有没有奖励，初步估计每年能有2亿元。成本费用方面，主要是运营维护费，商业部分占营收的30%，管廊占40%，人员工资占15%，管理费占10%。所以年成本大概是12亿元。根据这些数据，可以算出利润表和现金流量表。财务内部收益率初步估算能到12%，财务净现值按10%折现也能达到正数。盈亏平衡点估计在70%，就是说客流或租金不到70%就要亏损。敏感性分析发现，如果租金下降20%，IRR会降到8%，但项目还是能盈利。对企业整体财务状况影响？主要是增加了现金流，资产负债率会上升，但应该能接受。

（三）融资方案

项目资本金是40亿元，股东能出，没问题。债务资金主要找银行贷，估计能贷到80亿元。融资成本方面，银行贷款年利率估计能谈到5.5%。资金到位情况，股东钱和贷款都得保证按期到位。可融资性看，项目符合绿色发展趋势，应该能拿到绿色金融支持，说不定还能发绿色债券。REITs模式？项目建成后的商业部分和管廊运营收入稳定，可以考虑做REITs，把资产盘活，提前收回投资。政府补助？可以申请政府投资补助，初步估计能拿到5亿元，可行性看，政府支持地下空间开发，应该能批。

（四）债务清偿能力分析

债务主要是银行贷款，分10年还本，每年付息。按这个计划算，偿债备付率估计能维持在1.5以上，利息备付率也能在2以上，说明还债能力没问题。资产负债率初步估算能达到60%，虽然比一般项目高，但地下空间项目投资大，运营期长，这个水平可以接受。

（五）财务可持续性分析

根据财务计划现金流量表看，项目建成后每年能产生正的净现金流量，足够维持运营。对企业整体财务状况的影响，主要是增加了营收和现金流，但也增加了负债，所以得控制好投资规模。关键是要保证现金流稳定，商业部分不能搞砸了，管廊运营也不能出问题。得预留10%的预备费，以应对突发情况。总的来说，财务上应该能持续。

七、项目影响效果分析

（一）经济影响分析

这个项目经济上肯定划算，主要是能带动周边产业发展。比如商业部分能吸引人流，带动餐饮、娱乐、零售，估计年增加税收5个亿。间接效益更大，比如能促进地下空间相关产业链，像防水材料、通风设备、智能化管理系统，这些企业都能跟着赚钱。对区域经济影响也大，项目总投资120亿，建成运营后每年能带来15亿营收，还能解决2000人就业，对当地经济拉动作用明显。所以经济上完全合理。

（二）社会影响分析

社会影响方面，项目涉及周边居民、商户、政府部门等利益相关者。前期得搞社会调查，了解大家想法，特别是地下空间运营后会不会影响采光、通风，商业会不会太吵。估计大部分人是支持的，毕竟能增加就业，完善城市功能。社会责任方面，项目会提供2000个就业岗位，而且都是长期稳定的。对员工发展也好，地下空间运营需要专业人才，可以培养一批。社区发展上，地下空间建成能缓解地面交通压力，周边环境也改善了。负面社会影响？主要是施工期噪音和粉尘，得搞隔音屏障，定时洒水，保证施工不影响居民生活。

（三）生态环境影响分析

项目对生态环境影响得看仔细。施工期可能产生点扬尘、噪音，运营期主要是商业部分可能有少量污水，管廊部分要特别注意防水，防止渗漏污染地下水。地质灾害方面，项目所在地地质条件一般，但得做地质勘察，确保地下施工安全。防洪减灾，地下空间有排水系统，能提高城市排涝能力。水土流失？主要在地面施工期，完工后土地复垦就是种点草，恢复绿化。生态保护上，尽量减少占地面积，地下空间利用效率高，对地面生态影响小。生物多样性？项目区域本来生物多样性就不多，影响不大。环境敏感区？项目在市中心，周边都是建筑，不算敏感区。减缓措施主要是施工期环保措施，比如用环保型设备，运营期加强环境监测，确保达标排放。

（四）资源和能源利用效果分析

项目资源消耗主要是土地和能源。土地节约方面，地下空间利用率做到65%，比地面建筑省不少土地。能源上，商业部分用电高峰期会影响电网，但可以搞分布式光伏，管廊余热还能回收利用，用于冬季供暖。非常规水源？地下空间地下水处理可以回用，商业部分废水处理后也能中水回用，减少新鲜水消耗。资源综合利用方案就是这些，资源节约措施主要是节水节电，比如商业部分用LED灯，管廊搞热交换系统。资源消耗总量算下来，比同类项目低20%，资源强度也降了。能源消耗方面，全口径能耗控制在150万千瓦时/平方米，低于绿色建筑标准。可再生能源占比能达到30%，主要是光伏和地热。对区域能耗影响？项目本身能耗高，但可再生能源比例高，整体看是节能的。

（五）碳达峰碳中和分析

项目碳排放主要来自建筑能耗和交通，可以预测出来。比如年碳排放量估计在10万吨，碳排放强度按建筑面积算，每平方米100千克。控制方案主要是节能，比如用地源热泵替代传统空调。减少碳排放的路径就是这些，比如提高能效，用清洁能源替代化石能源。项目对区域碳达峰影响？项目本身能减排，还能带动周边发展绿色建筑，对实现碳中和目标有积极意义。

八、项目风险管控方案

（一）风险识别与评价

项目风险不少，得一一识别。市场需求风险？地下空间利用率得保证，如果商业不行，投资就亏。产业链供应链风险？设备得稳定，比如盾构机要是出问题，工期就炸。关键技术风险？防水技术要是搞不定，地下空间就完蛋。工程建设风险？地下管线复杂，挖坏了就得赔。运营管理风险？商业得持续招租，管廊得维护好。投融资风险？贷款要是还不上，项目就得停。财务效益风险？成本要是超支，利润就少。生态环境风险？施工期得防扬尘，运营期得防漏。社会影响风险？周边居民反对，施工就受阻。网络与数据安全风险？系统要是被黑，运营就乱。这些风险，市场需求风险可能性中，损失程度高，得重点看。供应链风险可能性低，但损失大，得备选供应商。关键技术风险可能性低，但要是出问题，损失极高，得搞技术复核。工程风险可能性中，损失程度低，但影响工期长，得做好施工方案。运营风险可能性高，损失程度低，得常检查。投融资风险可能性低，但损失大，得跟银行搞好关系。财务风险可能性中，损失程度高，得做好成本控制。生态风险可能性低，但损失大，得做环评。社会风险可能性高，损失程度低，得做社会调查。网络风险可能性低，但损失程度高，得装防火墙。主要风险就是这些，得重点关注。

（二）风险管控方案

风险管控得具体，不能含糊。市场需求风险？商业定位要准，搞点网红店，吸引人流。供应链风险？设备得备两套，轮流用。关键技术风险？防水材料得用最好的，还得做试验。工程风险？管线得查清楚，施工时慢点，确保安全。运营风险？商业部分搞会员制，稳定客流。投融资风险？贷款分批还，不能急。财务风险？成本超支得控制住，不能乱花钱。生态风险？施工期戴口罩，洒水降尘。社会风险？跟居民多沟通，不能惹事。网络风险？系统得加密，定期更新。方案得这么定，风险才能降。社会稳定风险？调查居民想法，多搞活动，消除顾虑。比如施工噪音问题，可以搞隔音屏障，晚上不施工。地下空间运营后影响采光，可以搞智能照明，白天用自然光。风险点、可能性、影响程度？比如施工扰民，可能性高，影响程度低，得搞隔音。风险等级？低风险，可控。综合管控方案？跟居民签协议，保证不扰民，出了问题赔偿。邻避问题？地下空间运营后影响环境，可以搞生态修复，种点植被。保证影响社会稳定的风险降到最低。

（三）风险应急预案

风险预案得细，不能空话。比如施工塌方，马上停工，调专家来处