做账实操-住房和租房行业账务处理分录示例

会计实操文库1/1做账实操-住房和租房行业账务处理分录示例一、房源获取与初始核算环节（1-15号分录）：自建、收购、租赁房源自建商品房购入土地使用权（专票）借：无形资产—土地使用权2,000,000应交税费—应交增值税（进项税额）180,000贷：银行存款—基本户2,180,000（附件：土地出让合同、土地使用权证、付款发票、契税完税证明）自建商品房领用建筑材料（钢筋/水泥，专票）借：开发成本—建筑安装工程费800,000应交税费—应交增值税（进项税额）104,000贷：应付账款—XX建材商904,000（附件：材料采购发票、领料单、工程进度表（项目代号：ZF202501））支付自建商品房建筑工程款（专票）借：开发成本—建筑安装工程费1,500,000应交税费—应交增值税（进项税额）135,000贷：银行存款—基本户1,635,000（附件：工程发票、工程结算单、监理验收记录）收购存量住房（用于出租，专票）借：固定资产—出租住房1,200,000应交税费—应交增值税（进项税额）108,000贷：银行存款—基本户1,308,000（附件：房屋买卖合同、房产证、契税发票、过户手续费凭证）租赁房源（从房东处租入住房再转租，预付季度租金）借：预付账款—房源租金（XX房东）36,000应交税费—应交增值税（进项税额）2,160贷：银行存款—基本户38,160（附件：租房合同、房东收款收据、租金发票）自建商品房完工结转（总成本3,500,000元，用于销售）借：开发产品—商品房3,500,000贷：开发成本—土地使用权2,000,000开发成本—建筑安装工程费2,300,000开发成本—其他费用（设计/监理）200,000（附件：工程竣工验收报告、成本归集表、房产证）自建商品房转为出租（从开发产品转固定资产）借：固定资产—出租住房1,800,000贷：开发产品—商品房1,800,000（附件：用途变更备案表、房屋出租许可证）支付房源装修费（出租前装修，专票）借：长期待摊费用—房屋装修费48,000应交税费—应交增值税（进项税额）2,880贷：银行存款—基本户50,880（附件：装修合同、装修发票、装修明细清单）摊销房源租金（租入房源按月摊销，月租金12,000元）借：主营业务成本—转租成本12,000贷：预付账款—房源租金（XX房东）12,000（附件：租金摊销计算表、租房合同）摊销房屋装修费（按2年摊销，月摊销2,000元）借：主营业务成本—装修摊销2,000贷：长期待摊费用—房屋装修费2,000（附件：装修摊销计算表、装修合同）购入房源配套家具家电（用于出租，专票）借：固定资产—家具家电（沙发/冰箱）15,000应交税费—应交增值税（进项税额）1,950贷：银行存款—基本户16,950（附件：采购发票、家具家电验收单、保修卡）计提房源固定资产折旧（收购住房按20年折旧，残值率5%，月折旧4,750元）借：主营业务成本—折旧费用4,750贷：累计折旧—出租住房4,750（附件：折旧计算表、固定资产台账）支付房源过户手续费（收购住房过户，专票）借：管理费用—过户手续费8,000应交税费—应交增值税（进项税额）480贷：银行存款—基本户8,480（附件：过户手续费发票、行政事业性收费凭证）租赁房源押金支付（支付房东租房押金）借：其他应收款—租房押金（XX房东）20,000贷：银行存款—基本户20,000（附件：押金收据、租房合同条款）收回租赁房源押金（租期结束房东退还押金）借：银行存款—基本户20,000贷：其他应收款—租房押金（XX房东）20,000（附件：押金退还凭证、退房验收单）二、租赁运营服务环节（16-35号分录）：出租、续租、退租管理出租住房收取租金（月租金3,500元，含税，专票）借：银行存款—基本户3,815贷：主营业务收入—房屋租金3,500应交税费—应交增值税（销项税额）315（附件：租房合同、租金发票、银行收款回单）预收租户季度租金（含税，专票）借：银行存款—基本户11,445贷：合同负债—预收租金10,500应交税费—应交增值税（销项税额）945（附件：预收款收据、租房合同、银行回单）摊销预收租金（按月确认收入，月租金3,500元）借：合同负债—预收租金3,500贷：主营业务收入—房屋租金3,500（附件：租金摊销表、租房合同）收取租户押金（租房押金，可退还）借：银行存款—基本户7,000贷：其他应付款—租房押金（XX租户）7,000（附件：押金收据、租房合同押金条款）退租退还押金（扣除租户损坏赔偿后退还）借：其他应付款—租房押金（XX租户）7,000贷：银行存款—基本户6,500其他业务收入—损坏赔偿收入500（附件：退租验收单、押金退还凭证、赔偿确认单）租户续租涨租（原月租金3,500元，涨至3,800元，补收差价）借：银行存款—基本户330贷：主营业务收入—房屋租金300应交税费—应交增值税（销项税额）30（附件：续租补充协议、差价收据）租户拖欠租金计提坏账（确认无法收回，按5%计提坏账）借：信用减值损失—租金坏账1,907.5贷：坏账准备1,907.5（附件：租户欠款催缴记录、坏账确认说明）实际发生坏账（拖欠租金确认无法收回）借：坏账准备1,907.5贷：应收账款—XX租户租金1,907.5（附件：坏账核销审批单、租户失联证明）转租房源收取租金（租入房源转租，月租金18,000元，含税）借：银行存款—基本户19,620贷：主营业务收入—转租收入18,000应交税费—应交增值税（销项税额）1,620（附件：转租合同、租金发票、收款回单）支付转租房源物业费（代房东支付，从租金中抵扣）借：其他应收款—XX房东（代垫物业费）800贷：银行存款—基本户800（附件：物业费发票、代垫协议、银行付款回单）抵扣转租房源租金（用代垫物业费抵扣应付房东租金）借：预付账款—房源租金（XX房东）-800贷：其他应收款—XX房东（代垫物业费）-800（附件：租金抵扣协议、抵扣计算表）出租住房提供增值服务（收取保洁费，月500元，含税）借：银行存款—基本户545贷：其他业务收入—保洁服务500应交税费—应交增值税（销项税额）45（附件：服务协议、保洁费发票、收款回单）租户提前退租收取违约金（违约金2,000元，含税）借：银行存款—基本户2,180贷：营业外收入—违约金收入2,000应交税费—应交增值税（销项税额）180（附件：退租协议、违约金收据、银行回单）出租住房水电费代收代付（代收租户电费1,200元，支付电力公司）借：银行存款—基本户1,200贷：其他应付款—代付电费1,200借：其他应付款—代付电费1,200贷：银行存款—基本户1,200（附件：电费代收协议、电力公司发票、租户缴费记录）出租住房水电费加价收取（代收1,300元，支付1,200元，差价100元）借：银行存款—基本户1,300贷：其他应付款—代付电费1,200其他业务收入—水电费差价100借：其他应付款—代付电费1,200贷：银行存款—基本户1,200（附件：电费发票、差价确认单、租户缴费记录）租赁房源维修（租户报修，支付维修费，专票）借：主营业务成本—维修费用800应交税费—应交增值税（进项税额）104贷：银行存款—基本户904（附件：维修合同、维修费发票、维修验收单）租户承担维修费用（从押金中扣除维修费）借：其他应付款—租房押金（XX租户）904贷：银行存款—基本户904（附件：维修发票、押金扣除协议、租户确认单）出租住房财产保险（支付年度保险费，专票）借：管理费用—财产保险费1,500应交税费—应交增值税（进项税额）90贷：银行存款—基本户1,590（附件：保险单、保险费发票、付款回单）租赁平台服务费（支付租房平台推广费，专票）借：销售费用—平台服务费3,000应交税费—应交增值税（进项税额）180贷：银行存款—基本户3,180（附件：平台服务协议、服务费发票、推广效果报告）租赁业务员工资（计提租赁管家工资，月度8,000元）借：销售费用—工资薪酬8,000贷：应付职工薪酬—工资8,000（附件：工资表、考勤记录、岗位说明书）三、商品房销售环节：商品房出售、按揭收款销售商品房（全款销售，含税，专票）借：银行存款—基本户1,695,000贷：主营业务收入—商品房销售1,500,000应交税费—应交增值税（销项税额）195,000（附件：商品房买卖合同、销售发票、银行收款回单、房产证过户凭证）销售商品房预收定金（收取购房定金50,000元）借：银行存款—基本户50,000贷：合同负债—购房定金50,000（附件：定金收据、购房意向书、银行回单）商品房按揭收款（银行发放按揭贷款，转入公司账户）借：银行存款—基本户1,100,000贷：主营业务收入—商品房销售1,000,000应交税费—应交增值税（销项税额）130,000（附件：按揭贷款合同、银行放款凭证、商品房买卖合同）结转商品房销售成本（销售房源成本800,000元）借：主营业务成本—商品房销售800,000贷：开发产品—商品房800,000（附件：成本结转表、销售房源成本台账）商品房销售退订（退还购房定金，扣除违约金5,000元）借：合同负债—购房定金50,000贷：银行存款—基本户45,000营业外收入—违约金收入5,000（附件：退订协议、定金退还凭证、违约金收据）商品房销售折扣（客户全款购房，给予2%折扣，折扣额30,000元）借：银行存款—基本户1,470,000财务费用—销售折扣30,000贷：主营业务收入—商品房销售1,500,000（附件：折扣协议、销售发票（备注折扣）、银行回单）支付商品房销售佣金（支付中介佣金，专票）借：销售费用—佣金支出45,000应交税费—应交增值税（进项税额）2,700贷：银行存款—