房地产08 房地产经济学 第8章 房地产制度

第八章房地产制度

学习目标1.我国现行的土地所有制度2.我国现行的土地使用制度3.我国现行的土地管理制度4.我国现行的住房供给制度5.我国现行的住房保障制度6.我国现行的住房金融制度主要内容第一节土地制度第二节住房制度第一节土地制度土地制度是房地产制度的基本内容。是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。土地私有制为主体：美国、法国土地公有制为主体，但土地使用制差异较大：英国、加拿大、瑞典土地制度的主要模式在美国，

除了部分森林、军事基地和一些未曾开发的土地外．其余土地一般都明确规定归私人所有。英国的土地从法律上看全部归英王或皇室所有。但个人、企业和各种机构团体可以用某种方式持有土地。土地持有人所持有的土地权利称为土地产业权，通常分为：无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权、限期保有的土地产业权。主要内容土地所有制度土地使用制度土地管理制度我国的土地制度一、土地所有制度土地所有制是有关土地所有权制度的法律规定，它反映的是在土地所有权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。其法律表现形式是土地所有权。土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。社会主义土地公有制全民所有制劳动群众集体所有制具体采取具体采取国家所有制集体经济所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。我国现行土地所有制度的法律规定根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。1、国有土地的范围农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，属于集体所有（有的属于国家所有，有的属于集体所有）。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2、集体所有土地的法律规定建制镇的所有权问题应视具体情况而定。建制镇既不属于宪法和土地管理法所说的城市范畴，也不属于宪法和土地管理法所说的农村和城市郊区的范畴。二、土地使用制度土地使用制度是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。（二）中国城市现行土地使用制从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、城市土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押1、城市土地使用权出让城市土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国现行国有建设用地使用权的出让方式包括四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。

我国法律规定土地使用权出让的最高年限：居住用地70年商业、旅游、娱乐用地40年其他用地50年城市土地使用权出让（1）招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（2）拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（3）挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。（4）协议出让国有建设用地使用权是指出让人与特定的土地使用者通过协商方式有偿出让国有建设用地使用权的行为。★天堂门坏了，上帝招标重修。印度人说：3千块弄好，理由是材料费1千，人工费1千，我自己赚1千；德国人说：要6千，材料费2千，人工2千，自己赚2千；最后中国人淡定地说：这个要9千元，3千给你，3千我的，剩下3千给那个印度人干。上帝拍案：中标！★后来地狱的门也坏了，招标时吸取教训，制定控制价3000。德国人看了一眼走了，印度人报价3000。中国人给了评标的小鬼500，报价3000，中标。德国人印度人都纳闷。再后来，中国人花了500材料500人工，修了一半宣布停工。拖了半年，地狱追加投资3000，完工！★再后来天堂连接地狱的电梯坏了，也要重修，经过前面两次教训后。控制定价3000而且要一次性修好。德国人又来，看了一下走了，印度人报价3000。中国人也报价3000而且还称完工后有茅台送，中标。拿到钱后中国人开工。材料500人工500。完工后。上帝叫人验收。验收员（事先收了中国人红包500）说不合格，要重建。于是追加资金9000重建！★再后来，人间的大门也坏了，投胎的上不来，经过前几次的教训之后，严格定价3000，监理，审计现场跟踪！并且免费保修1亿年德国人吓跑了，印度人报价3000，中国人来了，无偿修好，免费保修2亿年，但要5万年的管理权，上帝同意了，于是中国人修好了后在门口设了个收费站，投胎每人每次500，双向收费上不封顶，多给钱的投胎到美国，给500的投到欧洲，逃费的一律投到中国。2、城市土地使用权划拨城市土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地（文化、教育、医疗等），国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地可根据需要由县级以上人民政府依法批准划拨。城市土地使用权划拨的程序：申请、审批、划拨、发证（国有土地使用证）。3、城市土地使用权转让《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（1）土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移。（2）土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（3）土地使用权转让时，如需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。以划拨方式取得的土地使用权转让《城市房地产管理法》规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。4、城市土地使用权出租城市土地使用权出租是指土地使用权出租方将土地连同地上建筑物、其他附着物交与承租方使用，承租方支付租金的行为，通常称为土地租赁制。土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。土地使用权人通过出让、转让获得的土地使用权可以出租。划拨土地使用权，经土地管理部门批准，补签土地使用权出让合同且补交土地出让金后也可以出租。5、城市土地使用权抵押城市土地使用权抵押是指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。房地产抵押，应凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。

土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。土地管理制度的主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。

三、土地管理制度（一）土地管理体制的改革与发展1、从短暂统一到多头分散管理阶段（1949~1986年）1949年在政务院内务部下设地政局，负责全国各类土地统一管理1952年城市基建规划及考核移交给新成立的建筑工程部；1954年国家撤消了地政局，在农业部设立土地利用总局；1956年土地利用总局与有关部门的人员集中组合成立农垦部，主管全国荒地开发和供应农场建设工作，而城市房地产管理工作移交新成立的城市服务部，从而结束了土地的全国统一管理体制。1956年以后开始了长达30年的土地分头管理体制。农牧渔业部主要管理农用地，通过大规模的复垦与开垦耕地、大规模的农田水利建设及中低产田改造工作，尽可能地通过扩大耕地数量来保证对农产品特别是对粮食产量的需求，而国务院各职能部门，如民政部、林业部、铁道部、交通部、建设部、工业部等职能部门都分散管理各自的建设用地，从而形成了各自为政、政出多门的分散的土地管理体制。1982年，国务院进行机构改革，确定在农牧渔业部下设土地管理局，行使国务院授权归口管理全国土地的职能。（一）土地管理体制的改革与发展2、城乡土地集中统一管理阶段（1986年~1998年）1986年成立了国家土地管理局，确立了全国城乡土地统一管理的体制，结束了土地的分散管理体制；经过12年的努力，到1998年，全国形成了中央、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）、乡（镇）五级土地管理体系。3、国土资源全面集中统一管理阶段（1998年~2004年）1998年国务院进行机构改革，组建了中华人民共和国国土资源部。国土资源部主管土地资源、矿产资源、海洋资源等国土资源的规划、管理、保护与合理利用的国务院组成部门。从此，我国从陆地到海洋，从土地到矿产，全部国土资源实行集中统一管理，建立起现行的土地管理体制。（一）土地管理体制的改革与发展4、土地管理体制的进一步改革与完善阶段（2004年以后）改革省以下国土资源管理体制2004年4月下发《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》，正式明确省以下土地管理机构实行垂直管理，即省级以下土地管理部门的土地审批权和主要领导任免权上收至省级政府；建立国家土地督察制度2006年国务院下发了《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，国土资源部向全国派驻9个国家土地督察局，分别到全国31个省（区、市）及若干计划单列市进行土地违法行为查处的监督和检查。（二）现行土地管理制度的基本内容土地利用年度计划耕地保护制度土地收购储备制度土地管理制度集体建设用地流转制度土地征收制度土地用途管制制度土地登记制度城乡建设用地增减挂钩制度1．土地登记制度根据《土地管理法实施条例》和《土地登记办法》（2007国土资源部令第40号），国家依法实行土地登记发证制度。土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。2．土地用途管制制度国家实行土地用途管制制度。土地用途管制制度是指各级政府编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，土地所有者和使用者应当严格按照国家确定的用途利用土地。土地用途管制制度是我国土地管理制度的核心。国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。3、土地利用年度计划土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度内各项用地数量的具体安排。它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管理的依据。

土地利用年度计划的内容主要包括新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等。4、耕地保护制度耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护。耕地保护的目标就是保证现有耕地的面积不再减少，并通过各种措施，使耕地质量有所提高。根据《土地管理法》的规定，耕地保护制度主要包括:严格控制耕地转为非耕地、占用耕地的补偿、基本农田保护、耕地开发复垦和增加可耕地的土地整理等。对占用耕地采取的措施：实行严格的用途管制制度对各项建设用地下达土地利用年度计划，控制建设占用土地的数量规定农用地转非农用地要报省级以上人民政府批准。5、土地收购储备制度土地收购储备制度是指政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地，进行前期开发和存储后，以公开招标、拍卖出让的方式供应土地，调控各类建设用地需求的制度。土地收购储备的意义：（1）有利于政府把分散的土地集中起来，实现政府对土地一级市场的绝对垄断。（2）有利于进一步规范土地交易市场，避免协议出让中的“暗箱操作”，使土地市场在公正、公平、合理的前提下有序发展。（3）有利于有效杜绝土地非法炒卖和私下交易，防止国有资产流失，实现其保值、增值。（4）有利于盘活存量、闲置土地，使土地资源得到有效配置，促进城市土地资源资本化。6、土地征收制度国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则.征收征用强制性共同点是土地征用：

实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，是一种临时使用土地的行为。土地征收：实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。事件一：2003年8月22日，古都南京玄武区邓府巷28号，因拆迁补偿太低翁彪自焚，翁彪自焚，是新中国因暴力拆迁而自焚的第一人；翁彪自焚，开启了由暴力拆迁引发自焚和由暴力拆迁引发恶性案件的大幕。。。事件二：2009年11月29日，成都市金牛区自焚阻止强制拆迁的农民企业家唐福珍在医院死去。事件三：2010年9月10日上午，江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件，三人被烧成重伤。18日凌晨，伤者之一因伤势严重经抢救无效死亡。事件四：2011年4月22日，株洲市云龙示范区横石村村民汪家正为阻止强拆在自家楼顶点燃了自己。时隔7天后，他死在了株洲市中医院ICU病房。终年58岁。还在继续……最牛钉子户——还可以更牛最牛钉子户还可以更牛！血的教训！！！“最牛钉子坟”2012年12月6日，网上出现了关于一个坟头的图片：在山西省太原市长风高速路附近的太原市龙园小区的建筑工地上，两座已经即将竣工的高层楼中间树立着一个高约10米的土堆，上面立着一块墓碑。

7、集体建设用地流转制度集体建设用地流转是指集体建设用地使用权发生转移的行为，包括使用权转让、租赁、作价入股、联营联建和抵押。集体建设用地流转，是土地市场逐步发育的必然结果。8、城乡建设用地增减挂钩制度2008年国土资源部颁发了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。城乡建设用地增减挂钩（以下简称挂钩）是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。第二节

住房制度住房制度是国家在解决居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法。住房供给制度住房制度住房金融制度住房保障制度（一）我国住房供应体系的发展历程我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：1单一的行政供给制阶段—改革开放前2住房市场化供应的探索和试点阶段—1978~1998年3以经济适用住房为主的阶段—1998~2003年以普通商品住房为主的阶段—2003年以来4

一、住房供给制度（二）我国住房供应体系制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群存量与增量市场发展不平衡租赁与买卖市场发展不平衡住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展商品住房供应结构不合理住宅产业化程度低（三）当前住房供应体系存在的主要问题（四）完善住房供应制度的建议1.着力改善供应结构，坚持普通商品住房（中低价位、中小户型）在住房供应中的主体地位2.创新机制，强化住房保障3.大力培育租赁市场4.加快推进住宅产业现代化

二、住房保障制度中国的保障性住房分为四类，分别是经济适用房两限房廉租房公租房经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度，是针对住房困难的城市低收入家庭实施的一种具有保障性质的住房制度，是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

（一）经济适用住房制度经济适用住房制度现状经济适用住房管理办法概括起来就是：行政划拨土地、事业收费减半、招标建设、限制建筑标准、限定价格、限制交易、限定对象。经济适用住房的供给途径和渠道主要包括：房地产开发企业、集资合作建房、单位自建。经适房被诟病为公务员的变相“福利房”有一个数据非常能说明问题：北京市2005年到2009年公开的土地供应量显示，70%以上的土地用于建经济适用住房和享受经济适用住房等政策的住房，而同期面向社会供应的经济适用房的全部数量加起来只有7%左右，也就是说，面向社会的经济适用房土地只有4.9%。

制定合理的建设计划和标准需求分析要严格规范销售管理抓好认购资格和选房环节，增加透明度严格上市交易管理租售并举，以租为主租赁型经济适用房完善经济适用住房制度的建议（二）两限房两限房全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。何为“限地价竞房价”？两限房更像加强版的经适房两限房的问题其实更加严重。两限房自2006年一降生就似乎受到社会各界的普遍关注，它存在的问题不仅仅是腐败，也有对房屋市场公平竞争的破坏。首先是定位的问题：保障性住房还是商品房？两限房的申请在民间被称为“陪太子读书”，申请条件的甄别机制由政府制定，申请过程存在暗箱操作的空间，限价房低于市价的特征必然会招引逐利的富人或有权者投机购买限价房。（三）廉租房廉租住房制度是政府为解决低收入家庭的住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，它是整个社会保障体系的主要组成部分和必要的补充，是政府关心民生的实事工程、德政工程。缺乏明确的目标和长远规划廉租对象覆盖面过于狭窄迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明反差供应手段匮乏住房法律、法规建设滞后当前我国廉租住房制度存在的问题落实机构，严格管理房地产行政管理部门，与民政部门的低保对象衔接。落实资金，降低成本财政预算安排为主，拓宽资金渠道，降低管理成本。完善进入和退出机制严格划分最低收入家庭的收入线和面积标准。收入线以民政社保对象为主，从严考虑边缘“双困户”。住房面积严格掌握“60%的标准”。动态管理，增加进入退出机制的透明度。关心“夹心层”住房购买经济适用房困难，又不符合进入政府廉租住房条件的城市居民群体。强化监督机制专门机构监督住房保障工作。完善我国廉租住房制度的建议各国廉租房对比位于马德里南部巴列卡斯区的三栋保障住宅楼——供给35岁以下年轻人的廉租房。为解决一部分低收入家庭和年轻人住房困难问题，西班牙政府实行保障住房政策。2007年通过的《土地法》规定用于住宅建设的土地必须留出30%用于建造“保障房”。首都马德里2008年已建成的61712套住房中，社会保障性住房占60%。

西班牙各国廉租房对比位于马德里南部巴列卡斯区拍摄的保障住宅“绿房子”。为使保障住房政策能够惠及更多的人，西班牙政府规定每个家庭只能购买一套保障住房，不能在同一城镇同时拥有商品房。购买保障住房后必须用于经常性居住，规定不得出售的年限，或提前出售须退还政府补贴。

西班牙各国廉租房对比马德里的保障住宅楼

西班牙各国廉租房对比在法国巴黎17区一个廉租房公寓。目前，法国约有450万套廉租房，占法国可出租房屋的40%至50%，约占法国住房的17%。据法国官方公布的数据，2009年法国共资助兴建12万套保障性住房，这一数字是2000年的3倍。2010年法国政府出资47亿欧元，资助兴建保障性住房。

法国瓦萨尔家养育着8个孩子。6年前这对夫妇向市政府提出廉租房申请，经过调查委员会审核后得到了目前这套廉租房的租住权。这套公寓房带有6室1厅和2个地下车位，月租金1300欧元，是巴黎市面上同等条件房屋租金的三分之一。各国廉租房对比法国巴黎一处廉租房公寓的外景。近年来，法国不断推动保障性住房建设，使廉租房不断增加。据统计，法国每1000人拥有69.2套保障性住房。

法国各国廉租房对比据了解，一套30平方米带有卧室、厨房和卫生间的公寓房月租金仅10万印尼盾(约合70元人民币)，月收入低于50万印尼盾(约合人民币350元)的家庭可以申请廉租公寓房。

印度尼西亚首都雅加达人口超过1200万，2010年贫困率为13.3%。印尼政府为了解决这里贫困人口的住房问题，有计划修建了一些有基本配套设施的廉租公寓。

印度尼西亚各国廉租房对比芭芭拉夫妇俩租住的是一套总面积约55平方米一居室的公寓，其中客厅面积约26平米，卧房面积约15平米，有两个壁橱。这样一套公寓每月租金一般在3000美元以上，而他们只需付约1500美元。据芭芭拉介绍，她申请了3年才租到这套公寓，算是很幸运的。

居民在美国纽约昆士桥公屋社区行走。该社区具有良好的儿童游乐设施。对于中低收入家庭，通常两口之家的家庭年收入为50700美元以下，就具备公屋申请条件，收入越低申请越优先。公屋的房租不超过租户家庭年收入的30%，并根据家庭收入的多少按比例收取，收入越低租金越低。一般适合两口之家居住的带有一间卧室的公寓房(三个房间)的月租金约为400至700美元。美国（四）公租房公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。面向对象是：既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”。在现行的四种保障性住房种类里，最有希望扛起重任的恰恰是最被忽视的“公租房”。廉租房和公租房的不同（济南）从保障目标看：廉租房主要是满足基本居住需要,有些低收入申请者可能长期居住,公租房满足的是“过渡性居住需求”（年轻大学生、外来人口）。从投资主体看：廉租房是政府投资建的；公租房可以是政府,也可以是开发区以及各类社会组织投资建的。廉租房全部由政府统一组织分配,公租房按照投资主体不同,由投资主体自行分配。从建设标准上看,廉租房面积都是50㎡以下的,公租房则是60㎡以下。申请廉租房有户籍和收入限制,在住房困难和年龄要求方面较高。廉租房申请者要求具有济南户口,并要求家庭人均年可支配收入低于16642元(含),同时在济南市区无房。目前进行的公租房申请则不限制户籍和收入,外来人口也可申请。在租金方面,廉租房租金是象征性收取,标准很低,最高每月2.7元/㎡,低保户才8毛钱,而且是统一价格。公租房的租金是不同的小区租金不同,不高于市场价的70%。廉租房的租期是一次一年,公租房则是一次最长五年在申请途径上,廉租房都是向户籍所在地住房保障管理部门申请,而公租房则是多种途径。济南高新区孙村片区租金标准济南清雅居、西蒋峪、文庄公租房租金标准，基准价格分别为每月每平方米4.2元、6.9元和6.8元。实施租赁的单位可根据住房的朝向、楼层等具体情况在基准租金标准的基础上上下浮动5%。西蒋峪公租房的户型设计为一室一厅或两室一厅，面积在40平方米到60平方米之间。按基准租金标准计算，西蒋峪每月租金在276元至414元。清雅居公租房户型以50平方米为主，每月租金为210元。文庄片区为40-60平方米小户型，按租金标准计算，每月租金为272至408元。

2013年11月22日，公共租赁住房西蒋峪和清雅居项目公开摇号，文庄公租房项目定于2014年4月前摇号。如此大规模的公租房摇号选房不仅是济南保障房历史上的首次，也超越了山东省其他城市。

住房保障制度的完善对现有弊端，要勇于大刀阔斧改革其一，放宽廉租房的申请标准；其二，最终要完全砍掉经适房？其三，对两限房要明确定义。要显著提高公租房的地位解决缺钱的问题：可以借鉴国外保障性住房的融资模式：房地产信托投资模式、“建设—运营—移交”模式、公共部门与私人企业合作模式、以中间组织为枢纽的公私合作模式、住房保障税、福利彩票模式等。建立好的制度：公租房制度自产生之日起，就应确立开放性的定位，打破廉租房和经济适用房的地域限制（户籍藩篱），体现城市发展的开放性。三、住房金融制度房地产信贷机制和完善的金融制度具有典型和代表的住房金融主要有三种类型：一是美国的住房抵押贷款体系；二是德国的住房储蓄与抵押贷款相结合的综合体系；三是新加坡的住房公积金体系。住房公积金住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、大修和租赁自住住房。住房公积金的性质住房公积金本质属性是工资，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一部分比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。住房公积金的特点（1）普遍性，城镇所有在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金；（2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金管理中心有权责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行；（3）专用性，《条例》明确规定：职工住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用；（4）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款；（5）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。职工提取住房公积金有两类情况1.职工住房消费提取：职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取偿还购房贷款本息时的提取房租超过家庭工资收入规定的比例时的提取职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动合同关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活严重困难的。2.职工丧失缴存条件的提取：离、退休全部丧失劳动能力并与单位终止劳动关系出境定居职工死亡或者被宣告死亡的。

住房公积金利率、税收我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。个人存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息。每年6月30日为结息日。贷款利率：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。住房公积金是政策性资金，实行免税政策，免予征收所得税和营业税。其他国家的住房制度美国、英国：欧美发达国家的住房制度瑞典、荷兰：福利国家的住房制度新加坡、韩国：新兴国家的住房制度美国住房制度的特征★住房是私人财产，主要由居民自主解决。★住房具有商品性和社会性双重属性，主要由市场机制调节供求关系，但政府必须进行适当干预。★建立住房社会保障制度。国家也投入一部分资金建造公共住房，向低收入阶层廉价出租和出售，但公共住房所占比例很低，后又改为主要对低收入阶层的房租补贴，帮助他们解决住房问题。美国住房保障制度的发展主要经历了四