中国购物中心的发展及趋势分析

中国购物中心的发展2什么是购物中心？购物中心的定义：购物中心是一种房地产型态，这种房地产物业服务于综合的商业经营，通常融合了零售、服务、餐饮、休闲娱乐等复合业态，能够为消费者提供多种消费满足。3什么是百货商店？百货商店的定义：百货商店是零售商业企业，拥有较大的销售面积，自由进入，在一个建筑物中提供几乎所有的消费品，主要产品是服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品。4实际上中国很多以购物中心为名的项目实际就是百货店或者百货店的升级版本。

如何区分百货和购物中心？1）、规模大小：我们认为至少5万平米以上才有可能称为购物中心，才能融合零售、服务、餐饮、休闲娱乐多种业态，实践中我们更看重业态的比例，而不是单纯的规模。2）、提供的复合性功能：购物中心应该涵盖零售、服务、餐饮、休闲娱乐等综合服务功能。3）、商品陈列的方式：购物中心多以专门店中店（专卖店）的形式租赁铺面，百货更多是以专柜的形式出现。4）、租赁模式：购物中心更多的依赖固定租金的方式，而不同于百货的扣点模式，相应的收银模式也有区别，购物中心多以单独收银的形式出现，而百货更多的是集中收银。5）、经营管理的集中程度：购物中心更多的是依赖品牌商家的自我营销能力，不过多干预商家的正常经营业务，而百货更多依赖整体的营销体系。6）、消费体验的愉悦程度及服务程度：购物中心在休闲设施、公共空间、内部空间布局上有更舒适的环境，拥有更良好的购物体验。5中国购物中心发展的四个阶段中国购物中心雏形阶段【20世纪80年代】中国购物中心形成阶段【20世纪90年代】中国购物中心发展阶段【2000年至今】中国购物中心成熟阶段【未来10年】6（一）、中国购物中心的雏形阶段----自发的探索（20世纪80年代）中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，迫于日益激烈的竞争环境，中国不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，开始升级传统百货，进行购物中心的最初探索。主要是增加餐饮和娱乐方面的服务，丰富传统百货的功能，并没有改变中国百货公司自身的经营模式。上海四大百货公司上海永安百货1966年更名为国营东方红百货商店1988年定名华联商厦2005年4月，该商厦重新起用旧称“永安百货”9

港汇广场（GrandGateway）是由香港恒隆集团主要投资及管理的一个大型综合性项目，是中国大陆规模最大的购物中心之一，于1999年12月28日开业。其影响力在中国大陆已雄居商业项目首列，经营效益引人注目，是众多国际国内著名商业品牌云集之地。10上海恒隆广场于2001年7月14日开幕，集零售商场和两幢写字楼为一体，曾被评为其中一个中国商业发展最成功的项目。其引进了一批世界顶级品牌的旗舰店。Hermes，LouisVuitton，Cartier，Chanel，DiorCeline，Escada，Bvlgari，Fendi，Loewe，PradaVersace，Lanvin，Piaget等。11中国国际贸易中心国贸商城于1990年8月开业，在北京率先引进品牌专卖店从事零售业务的经营模式，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。经2000年改造扩建后，总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层。国贸商城

最老牌的奢侈品商业12起源阶段购物中心特点：a）地理位置：在起源阶段，中国购物中心数量不多，并且主要出现在广州、上海、北京等中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区。b）操作规范：起源阶段的中国购物中心开发没有成功的国内案例可供参考，基本上是借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，主要表现在这些购物中心均为投资商/开发商持有和统一管理，信守长期投资的价值观念；同时这些业主在前期的市场调查、市场定位、租户组合以及招商策略等方面也都坚持按照专业的流程严谨推进。c）培育期较长：由于缺乏更多的本地化经验借鉴，加之受到市场消费观念以及消费能力的制约，起源阶段的中国购物中心培育期普遍较长，但是由于这些项目规划设计非常成功，所以在通过持续的商业运营调整和租户结构调整之后，逐渐显示出其商业价值和市场价值，从而成为当地重要的商业名片和商业领跑者。13（三）、中国购物中心的发展阶段----全国的狂热（2000年至今）中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期中国经济和城市建设迅速发展，使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，尤其是房地产业在全国的火爆发展，更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。发展阶段代表性购物中心：北京东方新天地、厦门SM城市广场、深圳中信城市广场、上海正大广场、上海来福士广场、苏州印象城、东莞华南Mall、上海百联西郊购物中心、深圳万象城、广州正佳广场、北京金融街购物中心等。14位于中山公园轨道交通站旁的集大型商业、会展、国际甲级商业楼宇的龙之梦虹口购物中心项目总投资达30亿元人民币，整个工程建设将需3年时间。从项目规模等情况来看，龙之梦是目前上海西部区域较大的商业项目之一中庭15

东方新天地坐落在目前亚洲最大的综合性商业建筑群之一的东方广场内，面积12万平方米，连接着金街–王府井商业街和银街–东单商业街。商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。16

苏州印象城购物中心位于苏州工业园区现代大道和苏嘉杭高速公路交汇处，总建筑面积近140000平方米，商铺数约为150家，停车位超过1000个。购物中心设计引入世界零售业巨头沃尔玛，面积超过20000平方米。及国外众多畅销服装品牌，丰富的餐饮和娱乐品牌。中庭面积较大，楼层净高较高，走廊宽敞，阳光通过玻璃天顶直射入内，置身其中感觉舒适。17

万达商业广场位于上海10大商业中心之一、4大城市副中心之一的上海杨浦区五角场北上海旗舰商业中心，是上海最大的商业项目之一。项目占地6万平方米，总建筑面积近33万平方米。万达商业广场引入沃尔玛购物广场、巴黎春天、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、3C数码广场、新世界百货、第一食品广场、上海珠宝城、上海书城等知名主力店。18

深圳万象城于2004年12月9日正式开业。万象城采取“主力店+次力店+专门”的门店组合形式。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺。19上海来来福士广场广场于2003年11月1日开业，是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心。地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点20发展阶段购物中心特点：

a）地理位置：这一阶段，购物中心不仅局限在广州、上海、北京等城市，不少一线、二线甚至三线城市也进行购物中心的开发，也不仅仅是集中在城市核心区进行购物中心开发，更多的郊区型和新区型购物中心出现。

b）专业操作：这些购物中心在传承起源阶段购物中心做法的同时，也有效吸收和借鉴了中国香港以及国际市场的购物中心投资开发和管理经验，探索出了适合中国特点的购物中心发展模型，也进一步加速了中国购物中心的标准化和规范化进程。c）多元化：在这一阶段，购物中心的类型呈现多样化特征，市区型、郊区型、新区型以及各种各样主题化购物中心出现21（四）、中国购物中心的繁荣阶段（2012年-2022年）中国的购物中心发展至今已有近20年的时间，从最初自发的探索到主动的尝试到后来的快速发展，最后到最近几年的全国性开发高潮。目前，我国房地产行业正处于行业发展的冬天，投资商、开发商、投资者和消费者也越来越理性。大浪淘沙，经历市场的磨砺，一批偏离市场规律的开发商或转变开发思路或退出购物中心开发市场，中国的购物中心发展又逐渐回到理性的发展轨道上来。凯德商用与金鸡湖城市发展合资开发的华东区规模最大购物中心目的总开发成本预计约67.40亿人民币22无锡华润万象城（筹建中）:项目充分发挥文化载体优势，打造集购物、餐饮、娱乐、旅游、文化等于一体的现代化“购物公园”。

23中国购物中心总体发展趋势随着我国城市化进程的不断加快，分级的商业中心必将形成，特别是在城市的边缘地带，地价相对较低，加之道路、交通条件的逐步改善，拉近了城乡间的距离。由于购物中心的发展与城市的发展紧密相关，而我国的经济发展总体上呈现阶梯式格局，因而购物中心也具有从沿海向内地深入的趋势。随着经济发展水平的不断提高，居民消费能力的逐渐增强和新的消费观念和消费习惯的加强，以及中国购物中心投资商、开发商实力和能力不断加强，中国商