花与潮生·花田BOX开封24H沉浸式国潮文化垂直街区定位规划报告

CRIC古城语境下的新世代商业探索开封XQ0803-05地块产品定位研究报告声明：本报告中内容为而瑞所有，，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见参考，并不构成某省市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。KAIFENGFLOWERBOX8朝古都只此青绿夏建都217年商建都27年战国公元前334魏都大梁五代960年建都东京开封府宋后梁、后晋、后汉、后定都4100余年的建城史和建都史不负东京千载遗存开封重塑了浓厚的“风雅宋”古城语境宋花食水四大文化意向都饮菊城当代某省市历史文化说起，CBDSITE开封新区开封古城东京大道道古城向新东风十里本案作为新区CBD开发中的商业项目，既具有继承时间上的历史意味，又具备空间上的标杆价值。对开封而言，项目基因的积极探索创新，某省市演进奇异点力量，或将成为承接古今，潜藏未来的某省市语境！本案具有独特的地理位置。开封宋都文化璀某省市格局千年不变。浓郁的古城氛围某省市演进需要新的空间场域来谋求发展，开封新区应运而生。某省市文化底蕴结合大宋美学意向+未来发展潮流商业模式打造开封24H沉浸式国潮文化垂直街区整体定位方向KAIFENGFLOWERBOXKAIFENGFLOWERBOXStep2：如何建设具有生命力、前瞻性、引领某省市综合体，形成差异化突围？Step1：如何提炼项目精神，在古城语境内赋予本案新商业空间内涵？整体定位中，我们将着意分析两个问题？开封24H沉浸式国潮文化垂直街区第一步：提炼文化元素，赋予创意源点第二步：形成IP势能，从场域、产品、品牌三维赋予项目战略层面意义。美学三式风雅大宋-人间开封开封生活常俗中的美学三式我们说，开封至今保存了“风雅宋”的古城语境，而宋代美学作为巅峰级存在，其前瞻性和引领力正是来自于生活的美学、常俗的美学，这也这深刻融入在当代开封人的日常之中。因此，

“水城”、“菊花”、“饮食”作为开封在宋都第一城语境下的三大文化意向，正是当下开封时尚美学重塑的三大源点。开封24H沉浸式国潮文化垂直街区开封生活常俗中的美学三式人间开封-风雅大宋开封有深厚的历史文化底蕴，作为宋都东京古城，文化渊薮直至今日仍深刻影响着开封人的日常生活，将常俗升华为生活的美学。水城造境饮食赋情一城宋韵半城水故国神游，见中州盛景，金池涨扁舟，鱼龙接白晓；清明上河处处喧鼎；银河飞流不似人间满城尽带黄金甲饮坠露，餐菊英，以花志情；隐东篱下，香动十里汴京，聊慰秋寒；傲霜独秀，锦簇千年风骨，不负江山。人间有味是清欢四宝齐聚，鲤跃舌尖；试春盘，呼朋唤友共赴飨宴；顺时食，珠花看果琳琅四季。一式二式三式菊花有品KAIFENGFLOWERBOX开封24H沉浸式国潮文化垂直街区“水”

城造境超语境的公共空间某省市的文化价值建筑空间的VI表达回归“水”的文化意象撷取历史和社会环境元素，以抽象艺术化手法凝炼出某省市代表性格的建筑或装置。独特的建筑VI表现，需从建筑形态、色彩搭配和元素组合上，解读“开封”厚重的文化底蕴，对当今的潮流风尚的把握，以区别于主城区内的古风滥觞某省市绿地，延展水的主题元素，赋予某省市公共空间的属性，在某省市局部环境品质和功能的同时，吸引消费人群互动体验，提高场地的人气。开封宋城美学壹式开封自古有“北方水城”美誉，区域内金水、五丈、汴河、蔡河四河贯穿，其中“漕运四渠”之一金水河更是名扬史册，千百年源远流长，从未断息。“以水为上”的是开封古今不变的建城价值观。“水”是某省市最显著的文化意向，在塑某省市空间的演进中，“水”必然作为文化基底，在空间中某省市精神境界。一城宋韵半城水开封24H沉浸式国潮文化垂直街区“花”

有品开封宋城美学贰式菊花是中国的传统名花，有着十分悠久的种植历史，在开封这样的历史名城中得以广泛栽培，形成菊文化。在当代，举办菊花展览，给游客提供赏菊环境，给菊花提供展示舞台，即是时代发展的要求，是某省市发展的需要。宋人的生活无处不鲜花。菊高洁的品格与宋文人阶层精神意趣相契合，成为宋都之花首。插花更是宋时四艺之一，代表了宋朝超高的全民审美水平。开封24H沉浸式国潮文化垂直街区借力“花”的浪漫经济确立“花”的艺术形象表达“花”的场景美学上升“花”的文化形象以“花”之繁盛，赋予项目作为商业体积极的整体定位形象。商场环境氛围，以花的生命力融入疫后新生的概念，赋予了美好和治愈的意义，另一方面为强调生活美学的的颜值经济营销做准备。花是承接生活仪式感最好的载体。从花店到花艺，甚至是各种以花为灵感的餐饮等跨界品牌，花的商业场景正不断延伸。这不仅是一种生活方式的觉醒，也代表着商业空间对自然的关注提升和颜值时代“花经济”的开枝散叶。菊满城尽带黄金甲“食”

赋情开封宋城美学叁式北宋时期，开封大街小巷“勾肆饮食……纵横万数”，把开封推向“饮食衍衍,燔炙芬芬”“有美皆备,无丽不臻”的鼎盛时期。这个时期的饮食文化，被视为中国饮食文化史上辉煌的里程碑。某省市井繁华，日夜烟火，汴文化更是源远流长，自宋起就有完整的体系传承。开封24H沉浸式国潮文化垂直街区饮人间有味是清欢丰富“美食”的文化内涵确立“美食”的业态主题发扬“豫菜”的饮食文化塑造“餐饮”的生活方式豫菜“集四海之珍奇某省市易；会寰区之异味，悉在庖厨”，形成了“中和之味”鲜明特点。餐饮作为商业繁华的基本要素，发扬“容”与“精”，在开封创新空间获得新生；餐饮本身是个高频的消费，消费某种意义上来说就已经是生活方式的体现；在电商的冲击下，餐饮是驱动人们出门消费的主要动力；未来商业将是体验消费时代，以餐饮类为代表的体验式消费正成为新购物中心的主力业态；文化要素提炼差异化突围策略回归“水”的文化意象上升“花”的文化形象丰富“美食”的文化内涵开封24H沉浸式国潮文化垂直街区IP商业IP势能IP营销-新商业模式和新消费趋势突破区域限制，如何某省市某省市域客群？！形象定位场地赋能业态诉求创新主场水食花具有独特气某省市空间，某省市客群品牌诉求产品载体气质商圈丰富业态城市界面开封24H沉浸式国潮文化垂直街区风生“水”起的场地赋能创新主场强设计、高互动的核心商业水景本案核心场能打造，需考虑水元素某省市的自然特色、历史文化表达传导回商业生活区，为人们找到与水共存的平衡点某省市与居民在空间和情感上与水相连接。城市界面某省市公共空间品牌将致力于人、自然与社会三者和谐的高度，着重于某省市公众环境和毗邻的公共空间，某省市区域标志性项目，所应具某省市形象。水主题某省市广场、口袋公园、商场飞瀑装置、互动游戏场地等IP势能创新主某省市界面拔高某省市形象创新主场产品载体美食业态主题“餐饮”作为本项目的生活方式品牌餐饮本身是个高频的消费，消费某种意义上来说就已经是生活方式的体现；餐饮天然的带有社交属性和情绪限定，也成就了一种场景范式，而且这种范式也是经营者、消费者的共同的价值认同感；餐饮空间是一个很好的社交空间，消费的主角是餐饮是情绪，自洽舒服的空间与餐品搭配自会转化成口碑和不可言说的氛围感。开封24H沉浸式国潮文化垂直街区THENEWLEADCHICBEAUTYCOOLHOTFAMOUSORIGINALITYSTAY潮玩/某省市/商超便利(2-4家)城市首店/最新概念店/品牌高标店(1-2家)潮玩/娱乐文化社交/LIVE剧场等(1-2家)生活方式/美护瑜伽(1-2家)多元体验/亲子娱乐(1-2家)辣街餐饮/电竞VR(2-3家)网红国潮美食/排队新味(2-5家)宴会餐饮/新豫味高端餐饮（1家）新零售超新物种先锋潮圈生活美学自然态度热辣势力饕客认证匠心至味品牌例举：杂物社/自营食集/盒品牌例举：茶颜悦色//万蔚·乐/好利来品牌例举：KKV/言几又/嘻哈包袱铺品牌例举：鹿岛/MUJI/WOWCOLOUR-国潮美妆品牌例某省市农场/粒粒堡品牌例举：海底捞/凑凑/麻六记品牌例举：好伦哥/大渔/桂满陇/松鹤楼/外婆家品牌例举：宋宴/自营品牌B1L1L2L3L4L5L6L7L8-L9品牌例举：锦江原拓/书香世家国潮/新中式轻奢酒店（1家）IP势能产品载体-丰富业态产品载体丰富业态以“美食”作为业态主力结合生活方式潮流店铺同时以客流量最某省市集型”新零售作为非标商业，担当流量密码！新宋潮美某省市集型珍物锦盒某省市文脉，融合传统历史文化与现代生活方式SLOGAN-人间何所游，无非花田集品牌形象定位-开封·花田BOX品牌诉求以“花”为核心的文化形象开封24H沉浸式国潮文化垂直街区主题IP运用模式已经深入到中国商业领域，商业体看重IP的流量入口价值和商业变现上更大的想象空间。未来商业的竞争是对消费者时间的争夺战，如何让消费在项目停留更长时间，让消费者额时间产生更大价值，这就要求商业作为独特的IP来打造运营。艺术装置类IP数字互动体验类IP生活方式类IP主题联名类IP拥有超级具像的主题IP运营气质商圈本案商业以“花”为题，延伸形象代言、发散营销创意，传达生活方式、展现空间美学……品牌诉求IP势能品牌诉求-气质商圈案例参考/从两个案例塑造出的商业魅力,找寻项目战略IP的支撑力！异质冲突的创新多元悖论的精神溯源开封24H沉浸式国潮文化垂直街区总结前置东方神韵与西方风尚相互交织，平衡且统一福州烟台山烟台山载了福州近现代商业历史，作为中西文化交融的产物，某省市发展变革的重要时刻。在空间秩序中重塑历史。通过提取商业元素，设计师将穿越-摩登-艺术文化三大线索母题贯穿根植于街区的立面、美陈、景观、视觉、店招中，借此平衡老旧建筑改造中文化属性与功能，同时从古建筑中汲取灵感，将艺术创意与社区互动有机融合，真正激发建筑活力。ONECASE多元悖论的精神溯源老成都新视野历史传承感Asenseofhistoricalinheritance远洋太古里将建筑风格定位于现代中式，且沿街建筑高度比与空间宽度比设置为1:1的空间关系，不开阔，也不压抑，历史传承plus时尚潮流，而二层连廊让独栋建筑彼此互联，于分散中见统一，不仅成为很好的休闲平台，又构成绝佳的视觉体验。ONECASENewvisionofoldChengdu异质冲突的案例启发及思考1、“古城底蕴”与“新城活力”是本某省市时空中被赋予的双重性格特征，在本体的塑造中，放大异质冲突的，将成为项目商业创新的动力。2、本案包含了深层次的文化心理，这就决定了本案既不能照搬某省市的商业综合体经营手法，也不必刻意出营造如古城区内项目深具传统的溯古氛围。其实，这种限制具有更高层面的意义，即本案需另辟蹊径，打造出一个开封前所未有的，可某省市时空平衡联结的某省市空间。连接历史，面向未来！开封24H沉浸式国潮文化垂直街区异质冲突的创新多元悖论的精神溯源古城语境下的新商业空间提炼文化元素，赋予创意源点水形成IP势能，从场域、产品、品牌三维赋予项目战略层面意义。如何塑造？花食IP解构与融合风雅宋“潮”与生相对于主流时尚，表达自我态度支撑力1：通过本体，挖掘本案的“潮”立场支撑力2：年轻力消费主场的全国“潮”案例花两个案例联结时空的某省市空间CONTENTCRIC壹多元悖论下的本体溯源项目本体情况贰异质冲突中的创新目录-Content-某省市场环境项目竞争环境客群分析定位全国优秀案例整体定位下的强化主张基于业态分析的产品策略BUSINESSINNOVATIONEXPLORATIONPROJECTONTOLOGYRESEARCH项目战略层面下的IP解构与融合叁独特思辨里的落地建议BUSINESSPOSITIONINGEXPLORATIONPARTONE溯源>本体PROJECTREPORTSITEXQ0803-05地块经济指标用地性质商业商务用地用地面积（㎡）5834.4建筑容量（㎡）≤11668.8建筑密度≤30%建筑限高≤80m容积率≤2.0本案是一块及办公、教育、商业商务、文化活动用地于一体的综合性用地，未来开发完成后将汇集办公、教育、商务等多类人群，加上外围的居住人群，将激发多维度的商业需求。未来高某省市职住教娱复合型地块本体溯源PART.1.1项目本体类型描述丰富度居住3km范围内有40+个居住区，汇集了雅居乐、某著名企业、美的、某著名企业等众多品牌开发商☆☆☆☆☆教育南面为开封职教园区，共有8所职业教育学院☆☆☆☆商业仅3km外有一个万达广场，其余无综合性商业体☆景观距离中意湖2km左右

☆☆☆交通距离开封高铁站开封北站3km

☆☆☆项目3km范围内配套分布情况3km辐射40+个居住社区，商业配套亟待补充地块3km范围内有40+个居住社区，其中不乏雅居乐、某著名企业、美的等品牌房企，居住氛围浓郁；地块南面为开封职教园区；整体来看地块可辐射人口众多；商业方面建设滞缓，当前仅3km外有一个万达综合体居住功能为主商业配套欠缺本体溯源PART.1.1项目体化之“区”规划范围：-区、开封-汴西新区规划结构：“五区一中心”“五区”：现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展实验区、对外开放示范区“一中心”环境优美宜居区和区域服务中心规划利好：除产业协同外，新区的交通规划利好最为显著，从区出发，到达某省市群不超过1个小时，到达北京、武汉、西安等某省市，不超过3个小时开封新区功能定位：改革发展、体制创新的综合试验区，城乡统筹、科学发展的示范区，经济社会发展的核心增长极体化核心区，开封对接头堡由汴西新区发展而来的开封新区是区的重要组成部分，也是开封对接体化发展的桥头堡；随着体化进程加快，未来开封新区也将承担承接口外溢的功能本体溯源PART.1.1项目区位区域内发展以居住为主，商业处于起步阶某省市场的固有印象中并不是商业消费的首选地，对于项目未来的宣传、号召等有一定限制区域商业氛围不浓，商业号召力弱本案整体的建筑容量近1.2万方左右，属于小型的商业综合体，可吸纳的商业体量较小，且受占地限制，产品无法进行差异化打造，限制了商业独特性发挥地块面积小，建筑形势打造受限区域内商业发展较为滞后，同质化竞品较少，项目未某省市可填补区域商业的空白，即使放眼全开封，优质的综合体项目也较为欠缺同质化竞品少，处于窗口期地处开封强规划发展区，地块大量居住以及教育人口，地块未来也将汇集办公、教育、商务等多类人群，拥有多样化的商业需求辐射人口多，商业需求多样化优势劣势本体溯源PART.1.1项目优劣势分析职某省市社区氛围多层垂某省市型创新商业空间是本案的最显著的优势！综上条件作为开封对接桥头堡，开封新区首个商业综合体，是开封新区突破商业壁垒，吸附外界人群的重点工程，也是“新开封人”休憩、娱某省市客厅。开封新区本体溯源PART.1.1项目核心优势本体溯源PART.1.2某省市场环境某省市场商业街购物中心龙亭区鼓楼区禹顺河回族区金明大道开封新城区开封老城区某省市商业点位分布图便利店某省市河南某省市商业点位排行（含县）整体商业体量小，80%以上集中于老城区从河南某省市所拥有的商业资源来看，开封的商业体量位于中等偏下位置，仅占27%左右，落后于相邻的新乡、某省市；从商业分布看，80%以上资源集中在老城区，新城区商业分布呈散装分布，暂无商业聚集效应数据来源：CRIC大数据数据来源：开封某著名企业鼓楼区租金领先，购物中心租金可观商业氛围最浓的鼓楼区是开封商业租金的至高地，相对而言龙亭区当前由于商业氛围不足，租金水平较低；从类型看，短租的档口摊位租金最高，购物中心百货也可收获较高的租金收入本体溯源PART.1.2某省市场环境数据来源：开封统计年鉴、公报类型增速通讯器材类147.0%体育娱乐用品类74.8%粮油食品类24.5%中西药品类24.1%汽车类18.9%开封2022年限额以上零售业零售额增速排行开封零售业消费变化特征：NO.1：升级类商品消费能力持续释放，通讯器材类及文娱用品类增速最快NO.2：基本生活类商品平稳增长，食品类消费稳步增长教育文化、娱乐、食品是消费持续增长点从商业消费价格方面看，教育文化和娱乐以及食品是消费价格持续增长点；近年来，开封居民升级类商品的消费能力持续释放，2022年，通讯器材类及文娱用品类零售额增速大幅领先本体溯源PART.1.2某省市场环境旅游业是商业经济的重要驱动2023年春节期间，开封旅游收入达到34.81亿元，仅次于，处某省市第二位；接待游客量及人均消费也某省市内前列；城市旅游资源丰富，吸纳旅游消费能力强劲，进而驱动商业消费活跃，或将触发商业消费新模式2023年春节假某省市各市旅游收入排行城市接待游客（万人）旅游收入（亿元）人均消费（元）71546.39648.81开封714.1634.81487.43洛阳593.8632.28543.56南阳938.0227.49293.06信阳431.419.7456.65平顶山304.412.77423.69安阳136.3311.57848.68商丘301.276.2205.8262.56.04230.1驻208.55.9282.97258.234.7182.01濮阳209.864.66222.05三门峡168.882.93173.5鹤壁124.341.85148.79济源135.91.54113.32漯河132.330.3929.47新乡34.080.1338.15本体溯源PART.1.2某省市场环境本体溯源PART.1.3竞争环境开封重点商业综合体分析市内重点商业体研究选取由于地块3km范围内仅万达广场一个典型的商业综合体项目，因此我们额外选取了位于老城区的星光天地、开元广场作为重点研究对象万达广场星光天地开元广场site万达广场开元广场星光天地3km5.6km7km新世代商业赋格—以潮表达创新语某省市空间在某省市独特的商业格局中实现突围，需着眼于消费迭代思路下的差异化定位竞争—我们称之为新世代商业体。新世代消费群体对于某省市的认知边界也将被打破重构，早已从同质化的购物综合体转变为富有社会功能和独特文化表某省市空间。电商冲击下的消费迭代的本案担当开某省市场发展的多元悖论日益提升的商业需求与当前资源量不匹配随着开封经济社会进步、体化以及旅游业的高速发展、居民对升级类产品消费能力的提升，开封商业整体的商业资源不足以满某省市场的消费需求消费者认知的提升与当前商场质量不匹配随着经济水平的不断提升，消费人群对商场的认知与需求较之前已产生了本质变化，但开封现有的商场基本都存在业态传统、设计老旧、品牌度不高的情况，难以满足当前消费者的购物欲望本体核心优势商业发展环境本体溯源PART.1.3项目突围开封消费客群分析>创新PROJECTREPORTPART

TWO创新PART.2.1客群分析90%客群来源于板块一般3-5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径，该区域内的消费客群为商业项目的核心客群，预计本某省市后，90%的客群将来源于汴河新区板块site某省市板块划分图核心客群：半径1-3公里，步行10-30分钟，60%的消费份额客群所属板块：汴河新区次级客群：半径3-5公里，车行15-20分钟，30%的消费份额客群所属板块：汴河新区边缘客群：半径5-10公里，车行20-30分钟，10%的消费份额客群所属板块：汴河新区、中心区、南北区、相邻县城外溢3km5km10km“新开封人”最多的板块，可快速接纳新鲜事物从板块人口来源地看，汴河新区某省市外地人比例最高的板块，达到了41%，对外来人口有较强的吸附能力；汴河新区有较大比例来自市市的人群，他们有区别于传统开封人的生活及消费习惯，为板块发展创新商业提供可能开封各板块人口来源地占比（%）板块开封本地省内某省市某省市占比汴西新区54.1821.5612.6988.43中心区61.7415.3713.2990.4北区72.919.848.2190.96东区75.218.137.2990.63南区73.2210.758.3292.29数据来源：腾讯人口数据汴河新区人口来源地占比创新PART.2.1客群分析人口偏年轻化、高质化，需求层次较高人口偏年轻化，25-45岁的主力商业消费人群占比63%某省市最高；本科以上学历占比仅次于中心区；从事高新行业的人口占到44.57某省市第一；偏年轻化、高质化的人口特质也意味着区域内人群对商业的需求层次更高开封各板块各年龄段人口分布情况年龄段中心区汴河新区北区南区东区0-177.30%7.00%5.90%6.90%7.00%18-2421.00%20.20%26.60%24.80%36.60%25-3021.70%25.20%21.70%21.60%18.30%31-3518.80%20.70%18.00%19.20%15.20%36-4012.10%10.70%11.30%11.40%8.90%41-457.70%6.40%6.50%6.70%5.80%46-6010.20%8.70%8.90%8.40%7.40%61以上1.20%1.10%1.20%1.00%0.90%中青年群体占比60.30%63.00%57.50%58.90%48.20%数据来源：腾讯人口数据，高新行业为IT互联网、法律、公务员、教育、金融、媒体、医疗等行业；中青年群体为25-45岁开封各板块学历本科以上占比（%）开封各板块从事高新行业人口占比（%）创新PART.2.1客群分析到店消费频次高，有较大的商业需求从消费能力来看，汴河新区消费能力次高以上的占比达到了36.6%，仅次于中心区，高于开封其余板块；从月度商场到店频次看，汴河新区到店5次以上/月的占比为20%，基本与中心区相当；板块内人口有较强的消费力以及较大的商业需求创新PART.2.1客群分析0102030405主要以居住在区内的客户为主地缘性客群主要以在务区工作的白领为主工作性客群以职教园区的学生以及地块未来规划的中小学学生群体维护教育性客群以来自老城区以及接壤县区、访的客群为主外溢性客群到开封观光、旅某省市市客群为主旅游性客群某省市场：以服务民、工作人群为主，进而某省市及外围郊县客群，积极创造来开封旅游访客必到打卡点创新PART.2.1客群分析客户特征接受新鲜的商业业态本案辐射客群具备年轻化、高质化的特征，生活中追求新鲜事物有较强的商业消费力客群具备较强的消费能力、较高的消费频次，对商业的需求度高具备一定的地缘粘性项目住、工作、上学的人群具备较强的稳定性，能成为商业项目的稳定客群拥有较强商业需求的多源客户创新PART.2.1客群分析目标人群兴趣群体猎奇群体市民&游客定位精准人群发散多元行为人群A人群C人群B人群D人群E泛人群吸引无效功能堆叠精准人群定位核心功能极致化不同于传统定位思路，新世代商业空间的主要核心模式为“定位精准人群，发散多元行为”：特点是针对特定人群的功能极致化及场景极致化，提升场地粘性从而产生有身份认同感的场所文化，进而吸引辐射人群及其他人群引发多元的互动关系。精准定位客群/创新PART.2.2客群定位社区新世代青年85909500高校办公追求高品质生活可以适当牺牲购物欲望来提高生活品质LESSISMORE消费主义下，我选择高级实用主义物质生活和精神生活如果只能满足一种以物质生活优先日常佛系，兴趣爱好和idol砸向前冲带有“必备好物”、“xx同款”字样产品很吸引我出门旅行开销一切从简，但要住豪华酒店、特色民宿2万的包可以买，15元视频会员需要借创新PART.2.2客群定位支撑项目客群定位的主要因素学校创新PART.2.2客群定位新世代青年的消费主题国货&萌玩餐饮&潮玩Livehouse

&音乐节电竞桌游&剧本密室打卡&旅行消费主题高频词汇吃喝玩乐以打卡为动力！兴趣爱好成为精神信仰！电子数码&

时尚运动彩妆玩美&健康养生消费主题以“小而美”的潮、萌、有趣为主，吃喝打卡网红店，以互动、娱乐、时尚性强为主要消费特征。85-00

的年轻力消费主场新世代商业综合体人生态度—好吃颜值正义—好看圈层文化—好玩群体身份认同关键词创新PART.2.2客群定位本案商业特征：单层面积小，容积率高的垂直综合体本案对标案例特点：全国范围内比较成功的1-3万方左右小型商业综合体分析：业态结构、设计亮点、客群特征等；有比较鲜明的代表性质：如定位特色鲜明、业态亮眼、店铺具备特色等客群符合本案辐射客群：办公、居住、教育等

案例选择：上海U479、深圳华润1234space、上海花木陆悦坊、北京暖山生活创新PART.2.3案例分析的案例01.主题特色鲜明，强化体验从规划布局、建筑形态到室内空间、景观空间，匠心独运的设计和精细化的管理、人性化的细节，能给消费者带来更大的舒适感和体验感02.品牌对标客群，引领潮流研究目标客群的喜好，在品牌选取上以当前主流大众的趋势为主，某省市场的更迭及时更新商场业态，给予消费者新鲜的体验03.某省市首店，形成流量城市首店为商场带来的流量效应毋庸置疑，本案可以挑选未进入开封的首店品牌，做到第一时间的引流04.深度挖掘需求，扩充业态虽然项目面积有限，但需要通过良好的业态排布，尽可能地满足多类客群的商业需求案例给予本案商业定位的启示体验感引领性差异化丰富化关键词创新PART.2.3案例分析思辨>独特PROJECTREPORTPARTTHREE通过两大支撑力篇章体定位方向在功能定位下给予场景与内容落地性强化建议城市功能定位：升级开封商业格局重塑新世代下的商业文化语境开封24H沉浸式国潮文化垂直街区KAIFENGFLOWERBOX场景强化氛围强化故事强化体验强化独特思辨PART.3整体定位-场景强化BOX整体定位文化底蕴与现代空间的融合创新商场美陈、活动运营上，强化国潮主题的空间文化氛围南宁万象汇-唐宫夜宴开场秀场景布置开封24H沉浸式国潮文化垂直街区场景强化独特思辨PART.3整体定位-体验强化年轻人更期待获得良好体验的全新生活，包括开始转向一些更具有真实场所感、文化感、生态感、艺术感、时尚感、参与某省市体验。打造“餐饮+”主题商业，融合建筑本体特色，优化小街廓感、有变化的动线、集中/下沉广场与混合功能等空间策略。屋顶花园、社交台阶、双首层等提升商业空间价值改变单一购物模式增添多元的生活体验开封24H沉浸式国潮文化垂直街区体验强化BOXFLOWELIGHT助力夜经济提升建筑空间的光学和声学品质通过光与声的应用，对建某省市空间进行精神构筑，打造沉浸式某省市。独特思辨PART.3整体定位-氛围强化R上海五角场万达灯光装置开封24H沉浸式国潮文化垂直街区上海瑞虹天地灯光装置氛围强化形成品牌营销故事×体验生态闭环苏州山塘街营某省市山塘”，以《山海经》海神某省市山塘，发生在此地的人间故事，设置出开放性的叙事架构，将“线上故事连载”与“线下互动体验”结合，将传统姑苏文化某省市井生活气息深度还原。BOXSTOR独特思辨PART.3整体定位-故事强化某省市山塘-故事体验整体定位Y开封24H沉浸式国潮文化垂直街区故事强化商业综合体为本项目既定的产品，按某省市场上小型综合体案例的规模来看：平均楼层7F、平均单层均面积1841㎡；平均商家数量25家。可分为两个方案：方案一，商业做足全部体量；方案二，商业+辅助业态。案例参考上海U479上海陆悦坊成都春熙village深圳汉京中心SOMA苏州龙湖狮山天街北里上海滨江世茂52+上海星辰万科生活广场西安Upark悦邻荟广州文立方广场上海城开YOYO成都总府Z31体量（万㎡）1.01.01.361.01.241.201.201.31.31.381.2楼层13（含地下1层）57（含地下1层）5（含地下2层）7（含地下1层）5（含地下1层）766（含地下1层）77（含地下1层）单层面积（㎡）7702000194216601770240017142167216619711700商户数量1613232816222838442030选取：1、全国范围内3年期间开业；2、目前正常运营；3、1.0-1.4万方之间的高层商业项目，作为方案参考方案业态楼层单层面积（㎡）商家数量优劣势分析方案一纯商业5-71600-200020-25打造纯粹商业空间有益确立品牌基调方案二商业+辅助7-91300-160015-50丰富片区综