新华路商办综合体项目-0806项目筹划书

2015-8-6工程部新华路商办综合体项目

管理筹划书1.项目概况建设项目：上海市长宁区新华路商业综合体项目建设地点：项目用地位于上海市长宁区新华路街道71街坊1/2丘、71街坊16/2丘地块。地块东至J1A-10地块(上海市检察院第一分院）,南至J1B-03地块（上海人民广播电台）。西至凯旋路，北至J1A-02地块（规划九年制学校用地）,地块中部有16米宽规划凯田路穿过，将地块分为凯田路以北的J1A-04地块，以及凯田路以南的J1B-01地块。规模及功能：建设用地面积约为40355.2m2。本项目总建筑面积地上约15.7万平方米，南地块配有一栋约140米高甲级超高层办公大楼和一栋约70米高文化创意办公楼，北地块配有两栋高甲级高层办公楼，分别约为100米和79.2米，南北地块内另共有7栋24米以下多层裙楼。本项目地下建筑面积约9.8万平方米，地下建筑3层，埋深约为18米。1.1用地指标指标名称单位地块合计其中：南地块其中：北地块说明用地面积㎡40355.221282.519072.7建筑密度%35.8%35.3%建筑占地面积除以用地面积容积率%3.814.00绿化率%21.521.51.2建筑指标报规建筑面积㎡261916.40130652.80131263.60

地上部分㎡160715.1081461.3079253.80

地上商业m217639.809455.008184.805#楼3754.8平方米，6#楼4430平方米，7#楼2333平方米，8#楼2510平方米，9#楼4016平方米，10#楼113平方米，11#楼483平方米地上办公m2122587.3065867.3056720.001#楼56720平方米，3#楼36589.8平方米，4#楼29277.5平方米配套m21412.00566.00846.00物业用房554平方米，变电站820平方米，室外电梯及楼梯间38平方米地上文化m215738.005198.0010540.002#楼10540平方米，10#楼3690平方米，11#楼为1508平方米1.2建筑指标非计容面积m23338.00375.002963.00

地下部分㎡101201.3049191.5052009.80

地下商业m211772.006152.005620.00

地下车库m283263.3039486.5043776.80含配套面积配套m20.00

与车地下库面积合并统计储物用房m26166.003553.002613.00

车位个1689.00

现拟争取13502.1项目架构及办公后勤规划序号项目描述1办公用房搭设于项目北侧，桩基围护分包负责搭建并维修直至拆除。2固定办公家具、空调设施等行政部门统一采购及登记，如发生损坏及维修，需向行政部门报备。工程助理负责。3办公耗材及其他工地用品每月向行政部门申请，入库、领用需建立台账。工程助理负责，项目经理审批。4办公日常运行费用、后勤人员工资申请日常水电、宽带、后勤人员工资等及时申请报销流程，工程助理负责向公司申报，项目经理审批。5二阶段办公用房设置一阶段临房拆除前，规划二阶段办公房选址及装修，并考虑监理需求。由总承包实施，项目经理负责6日常考勤工程助理负责，项目经理检查2.2组织架构规划序号项目描述1项目开工阶段开工阶段项目经理、土建、机电、工程助理各一名2主要分包单位进场增加机电、土建各一名3幕墙单位招标增加幕墙工程师一名4精装单位招标增加精装工程师一名5新项目拓展公司获取新项目情况下，本项目人员在启动阶段兼任，并在新进人员到岗后负责交接培训工作。3.管理制度及体系-3.1会议制度序号项目描述1晨会原则上每天8:30在工地办公室召开，项目经理召集，工程助理记录。目的为项目成员对称信息，时间十五分钟左右。工程助理整理会议记录并存档。2项目例会（目前归口于公司管理例会，每周二上午在尚嘉召开）定于每周时间：在工地会议室举行。工程总监召集，业务部门参加。主要协调日常事务，并向公司提交决议。工程助理整理会议纪要，项目经理复核后签发。3监理例会定于每周一时间：14:00在工地会议室举行。项目部、监理部及参见各方参会。监理主持并整理会议纪要。4商务例会成本部及总包根据需要定期或不定期在工地会议室举行。5合同交底会工程合同签订后，由成本部向工程部进行交底，并签署交底记录。成本部发起。6图纸交底会阶段性设计成果完成后，设计部向工程部、成本部进行交底、讲图，设计部发起。施工图发放后，组织设计、承包商交底。3.2工地检查制度序号项目描述1日常巡视项目部成员最重要的工作为现场巡视。及时发现各种现场问题并进行记录，并以各种形式督促整改。2定期联合检查在合同中明确要求，每周进行参建方、监理、业主参建的安全质量联合检查，检查中的问题汇总后书面发出，并限期整改。项目经理负责，项目部全体参与。3抽检在合同中明确要求，监理公司定期安排公司层面对项目进行实测实量检查，并向业主提交专题报告。4材料设备进场验收甲供材料及重要的乙供大宗材料进场后，监理对其组织进场验收，项目部分管工程师到场并留存影像资料。5隐蔽验收总包单位申请，监理负责。项目部分管工程师应到场参与验收过程。6平行检查对外部加工的设备、材料的加工进度、质量进行工厂检查。项目经理组织专业工程师、监理参加。3.3汇报制度序号项目描述1周报对工地现场每周发生的进展情况及重大事项进行记录整理，书面形式发出。项目经理总负责，各专业工程师轮流编制。2收发文汇总表每周项目部对于内部、外部的所有来往函件进行汇总，对其回复、销项情况进行跟踪。每周五由工程部助理将统计表发出。项目经理审核。3公司管理例会将项目每周发生的需公司其他部门配合事项进行整理，每周五报送至工程总监处。项目经理负责。4大事记记录项目发生的重要节点、重大事项。项目部全体负责。5专题汇报根据需要向公司编制专题汇报，各专业工程师负责。6项目介绍项目部制作本项目介绍PPT文件，用于向来宾介绍本项目发展历程等，需定期更新。项目经理负责。3.4图纸、文档管理制度序号项目描述1图纸收发仅允许从设计部助理处取得具有交接面单的施工图纸。技术核定、深化图纸同样需经过会签流程后发放。所有图纸收发建立台账，核对无误后存放。2收文管理仅允许工程部助理收取外部来函。工程助理收文后第一时间扫描存档并建立台账记录。在收文后加盖内部流转章后进行会签。每日下班前将当日收文电子档及目录发邮件至项目部全体。3发文管理分管工程师拟定发文后，交项目经理审定，项目总监签署。涉及到费用及变更的发文需提前发起呈文会签流程，通过后发出纸质文件。项目经理负责检查流程完备性。所有发文在原件上签收后建立台账存档。4声像档案管理日常工作中拍摄的声像档案需建立专门文件夹进行存档，各分管工程师定期向服务器进行拷贝。项目经理定期检查，工程助理负责维护。5政府文件政府批复文件需在现场准备全套复印件以备检查，工程部助理负责定期与档案室进行核对。3.4图纸、文档管理制度序号项目描述6合同管理定期更新合同台账，并与成本部助理进行核对。所有工程类合同项目部存档复印件一份，并移交一份至监理部。项目部、监理部需建立合同台账。7资金计划及合同付款管理每月25日前，专业工程师根据分管范围内合同条款及成本部核定的付款证书编制资金计划，同时核对上月已支付情况，更新付款台账。工程助理负责汇总，项目经理审核。8其他工程资料所有日常发生的会议纪要、验收资料、设计变更、技术核定单、签证单等工程资料，由工程助理统一登记管理，各分管工程师应将完成会签流转的文件及时汇总至工程助理处。9流程跟踪项目部全体需严格按照公司授权体系及成本管理制度开展工作，及时发起并随时跟踪流程动态，直至完成。103.5建筑材料管理制度序号项目描述1样板间管理样板间设置于项目部办公楼内。项目开工前，各分管工程师编制封样计划及台账，并存档。样板根据授权体系会签完成后在样板间内存放，对应的材料进场时，分管工程师及监理在进场验收时进行样品比对。2样板引路关键工序在施工前，应先施工样板并进行验收后，才能展开大规模施工。各专业工程师应在开工前编制样板引路计划，并据此实施。样板完成后应组织相关方评议及验收，通过后留存影像资料及验收记录。新进班组需对样板进行观摩后开始作业。3甲供材料各专业工程师根据施工单位填报的材料进场计划向供应商发出指令。所涉及的材料需经核对及确认流程。材料进场后，专业工程师通知相关方进行联合验收，并向施工单位移交。付款时，根据材料进场台账核定进货数量后，发起付款流程。3.6施工进度检查办法序号项目描述1日常巡视每日晨会时，项目经理就当天重要工作向全体作出安排。各主管工程师在当日巡视中进行检查核对。发现与进度计划不符的节点应及时汇总后在项目部内讨论纠偏措施。2周例会及监理例会会议中需加入进度讨论环节，就日常巡视中发现的进度延误情况，要求承包商拿出对应赶工措施进行纠偏。相关书面文件需存档作为今后谈判依据。3施工日报、周报施工单位上报的日报、周报是进度检查的重要依据，各专业工程师应及时对照合同及总控计划的约定，核查施工方人员、材料、机械的投入情况，找到影响进度的问题症结并向对方发文督促。对于拖延关键节点工期的行为，应按照合同条款进行处罚。4抢工激励措施在招标时，编制抢工预案及激励方案，作为备选措施。为提前完成阶段性施工目标或最终竣工节点，可与承包商议定抢工激励方案，报公司审批后执行。抢工方案遵循同奖同罚原则。53.7施工质量检查办法序号项目描述1预控原则招标时，项目部拿出完整的质量目标要求，包括评奖标准及细化的质量目标。施工前，应严格执行样板领路制度，对于明显偏离质量目标的施工行为坚决予以返工并进行经济处罚。2检查制度严格执行检查制度，通过日常巡检、抽检及节点验收分阶段进行质量控制。3巡查报告所有检查形成的巡查报告需以书面形式发出，并形成跟踪整改机制。同时书面材料亦构成反索赔的重要依据。4机电调试机电综合调试是确保今后使用功能的重要环节，各专业工程师负责分管范围内的具体调试工作。5专项质量监督方案抗渗漏及防开裂等容易产生质量通病的分部分项工程，需编制专项方案，从设计、施工流程进行系统性防控。3.8施工安全文明检查办法序号项目描述1预控原则在总包及分包商招标时，项目部应对于安全文明施工标准提出完整的要求，供承包人考虑措施费用，同时应规定未达标的惩罚措施作为预控手段。2日常巡检及定期检查在监理的日常工作中，对安全文明施工情况进行巡查是重要组成部分，应监督监理部3安全管控体系检查项目部应落实专人对施工单位监理单位的安全文明管理体系进行检查，确保相关人员在岗并正常运行，如发现与投标承诺不符的现象应及时发出书面文件督促整改。4过程控制与节点控制在工程付款节点到来时，项目经理应组织项目部全体对请款单位的安全文明管理情况进行评议，并视情况核减或暂缓支付工程款项直至对方整改完成。5重大危险源管理制度项目开工时应组织施工方及监理对项目重大危险源进行梳理，并在项目部内部进行分工，落实监督措施，做到全员参与管控。3.9变更签证管理办法序号项目描述1制度学习项目部成员入职后，由项目经理组织对公司制定的变更签证管理办法进行系统学习领会。2合同学习项目部专业工程师应对分管范围内的施工合同做到心中有数，招标文件编制时，分管的专业工程师应就索赔预防条款向项目部全体成员作出说明，做到全员参与合同完善。3定期沟通项目经理应组织项目部全体定期与成本部门同事进行信息互通，做到现场变更签证及时计量并完成会签流程。4预防原则对于公司内部下发各种设计变更文件，工程助理须严格按照公司规定，检查流程审批完备性后再予以接收，紧急情况下，应请示项目经理并做好跟踪表后予以接收。5日常记录日常工作记录以及影像资料是今后变更索赔、竣工结算的重要依据，项目部全员应做好该项工作，并定期存档整理。3.10项目部日常工作规范序号项目描述1言论管理规定考虑到周边的敏感性，项目部成