怎样撤销物业服务合同

PAGE怎样撤销物业服务合同一、引言物业服务合同在现代社会中对于保障小区等物业区域的正常运转起着至关重要的作用。然而，在某些情况下，业主或物业服务企业可能会有撤销物业服务合同的需求。本文将依据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，结合二十年执业经验，详细阐述怎样撤销物业服务合同，为当事人提供全面、专业且具有实操性的法律指引。二、撤销物业服务合同的情形（一）基于合同约定的撤销情形1.合同解除条款约定若物业服务合同中明确约定了特定的解除条件，当这些条件成就时，当事人一方有权依据约定撤销合同。例如，合同约定物业服务企业未能在一定期限内达到约定的服务质量标准，经业主书面催告后仍未改善的，业主有权解除合同。在此情况下，业主需注意按照合同约定的程序进行催告等操作，保留相关证据，以确保撤销合同的权利能够顺利行使。根据《中华人民共和国民法典》第562条【合同约定解除】规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。2.通知期限与方式约定合同可能还会对解除合同的通知期限和方式作出约定。比如，约定需提前三十日以书面形式通知对方。当事人应当严格遵守这些约定，否则可能影响合同撤销的效力。若未按照约定的期限和方式通知，对方可能会以程序瑕疵为由主张合同撤销不成立。（二）法定撤销情形1.物业服务企业违约导致撤销物业服务企业违反合同主要义务，构成根本违约的，业主有权撤销合同。例如，物业服务企业擅自提高收费标准且未得到业主大会同意，或者严重违反物业服务合同约定的服务内容，如长期不履行小区安保、保洁义务等。根据《中华人民共和国民法典》第563条【法定解除】规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。物业服务企业的上述违约行为致使业主签订合同的目的无法实现，业主可依据此条规定撤销合同。2.业主违约导致撤销虽然通常情况下是业主基于物业服务企业的违约行为主张撤销合同，但在某些特殊情况下，业主自身的违约行为也可能导致物业服务企业有权撤销合同。例如，业主长期拖欠物业费，经多次催告后仍拒不支付，达到合同约定的解除条件的，物业服务企业可以解除合同。同样依据《中华人民共和国民法典》第563条规定，业主的此类违约行为致使物业服务企业无法实现收取物业费以维持正常运营等合同目的，物业服务企业有权行使撤销权。三、撤销物业服务合同的程序（一）通知对方1.通知的内容无论是业主还是物业服务企业行使撤销权，通知都应当明确表达撤销合同的意思表示。通知中应包含合同的基本信息，如合同编号、签订时间、当事人双方信息等，以及撤销合同的具体原因和依据。例如，若业主因物业服务企业未履行安保义务而撤销合同，通知中应详细说明安保义务未履行的具体情况，如小区内多次发生盗窃事件且物业服务企业未采取有效措施防范等。2.通知的方式根据合同约定或法律规定选择合适的通知方式。常见的方式有书面邮寄、电子邮件、短信等。以书面邮寄为例，应通过邮政特快专递（EMS）等方式寄送通知，并保留好寄送凭证，如快递单号、寄送回执等。若通过电子邮件通知，要确保邮件发送成功且对方能够收到，可通过邮件系统的送达回执功能或要求对方回复确认收到邮件等方式予以证明。若采用短信通知，要注意短信内容的完整性和可追溯性，可通过手机运营商的短信记录查询功能进行留存。（二）异议期1.对方的异议权利在收到撤销合同的通知后，对方有权在一定期限内提出异议。若对方认为合同不应当被撤销，应在异议期内以书面形式向撤销方说明理由。例如，物业服务企业若认为业主提出的撤销理由不成立，如声称已采取措施改善安保问题但业主未察觉等，应在异议期内向业主提交相关证据和说明。2.异议期的规定异议期的长度通常由合同约定或法律规定。若合同未约定，可参照相关法律规定的合理期限。一般来说，合理期限应根据具体情况确定，以确保对方有足够的时间了解通知内容并进行思考和准备异议材料。例如，可规定为十五日或三十日等。（三）协商与调解1.协商解决在通知对方并进入异议期后，当事人双方可以尝试通过协商解决合同撤销事宜。协商过程中，双方应秉持诚实信用原则，充分沟通各自的诉求和理由。例如，业主与物业服务企业可以就物业服务企业存在的违约行为如何弥补、合同撤销后的后续事宜等进行协商，争取达成一致意见，如物业服务企业承诺在一定期限内改善服务质量，业主同意给予一定的缓冲期暂不撤销合同等。2.调解介入若协商不成，当事人可以寻求第三方调解机构或相关部门进行调解。调解机构可以是专业的物业纠纷调解委员会等。调解过程中，调解人员会根据双方提供的证据和陈述，依据法律法规和公平合理原则进行调解。例如，调解人员会分析物业服务企业的违约行为是否确实存在以及是否达到合同撤销的程度，同时也会考虑业主撤销合同可能对小区物业服务秩序造成的影响等因素，提出合理的调解方案，如物业服务企业减免部分物业费以弥补其服务瑕疵，业主继续履行合同等。（四）法律途径1.提起诉讼若经过协商和调解仍无法解决合同撤销纠纷，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，原告需向法院提交起诉状，明确阐述诉讼请求，即请求法院判决撤销物业服务合同，并说明事实和理由。同时，要提供相关证据支持自己的主张，如物业服务合同、违约行为的证据（照片、视频、书面记录等）、通知对方撤销合同的凭证等。被告在收到起诉状后，应进行答辩，针对原告的诉讼请求和理由进行反驳，并提交自己的证据和观点。法院会根据双方提交的证据和陈述进行审理，依据法律法规作出判决。例如，若法院经审理认定物业服务企业确实存在严重违约行为致使业主合同目的无法实现，会判决支持业主撤销合同的诉讼请求。2.申请仲裁（若有仲裁协议）如果物业服务合同中约定了仲裁条款，当事人也可以选择申请仲裁解决合同撤销纠纷。申请仲裁时，当事人需向约定的仲裁机构提交仲裁申请书，按照仲裁规则进行仲裁程序。仲裁裁决具有终局性，对双方当事人均具有约束力。例如，仲裁机构会根据双方提供的证据和陈述，依据合同约定和相关法律规定作出仲裁裁决，若裁决撤销合同，当事人应当按照裁决履行相应义务。四、撤销物业服务合同后的法律后果（一）权利义务终止1.物业服务企业的义务合同撤销后，物业服务企业应立即停止提供物业服务。对于已预收但尚未提供服务期间的物业费，应当按照合同约定或法律规定进行退还。例如，若合同撤销时尚有一个月的物业费已预收但服务未提供，物业服务企业应将该月物业费退还给业主。同时，物业服务企业应向业主交接相关物业资料，如小区规划图、设施设备档案等，并协助业主办理与物业服务交接相关的手续，如协助新的物业服务企业或业主自行管理进行交接等。2.业主的义务业主在合同撤销后，应按照合同约定或法律规定支付已接受服务期间的合理费用。例如，若物业服务企业在合同撤销前已提供了部分保洁服务，业主应支付相应的保洁费用。同时，业主应配合物业服务企业进行交接工作，不得故意阻挠或拒绝接收相关资料等。（二）损害赔偿1.违约方的赔偿责任若一方因违反合同约定导致合同被撤销，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。例如，物业服务企业擅自提高收费标准被撤销合同后，业主因多支付费用遭受了经济损失，物业服务企业应赔偿业主多支付的费用及相应利息损失。若业主长期拖欠物业费导致合同被撤销，给物业服务企业造成运营困难等损失的，业主也应承担相应的赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》第577条【违约责任】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第584条【损害赔偿范围】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。2.赔偿范围的确定损害赔偿范围应根据具体情况确定，包括直接损失和间接损失。直接损失如上述提到的多支付费用、运营困难导致的成本增加等。间接损失如因合同撤销导致物业服务企业声誉受损而可能失去的潜在业务机会等，但对于间接损失的赔偿，需符合可预见规则等法律规定。例如，物业服务企业在签订合同时能够预见到因自身违约可能导致合同被撤销从而影响声誉，但难以预见到具体会失去哪些潜在业务机会以及损失的具体金额，在此情况下，对于间接损失的赔偿可能会根据公平合理原则进行酌定。五、特殊情况的处理（一）部分业主撤销合同1.对小区整体服务的影响当部分业主行使撤销权时，可能会对小区整体的物业服务产生影响。例如，部分业主以物业服务企业服务质量差为由撤销合同，可能导致物业服务企业因服务面积减少、收费减少而难以维持原有的服务标准，进而影响其他未撤销合同业主的权益。2.处理方式在此情况下，首先应看物业服务合同对于部分业主撤销合同的相关约定。若合同无约定，可考虑通过业主大会等形式协商解决。例如，业主大会可以讨论是否允许部分业主撤销合同以及如何保障小区整体物业服务不受太大影响，如是否调整服务内容和收费标准等。同时，也可以考虑由其他业主共同出资弥补因部分业主撤销合同导致的物业服务企业损失，以维持原有的服务水平。（二）物业服务企业破产或注销1.合同的处理若物业服务企业在合同履行期间破产或注销，物业服务合同的履行将受到影响。在此情况下，业主委员会或业主可依据相关法律法规和合同约定，要求物业服务企业的清算组或相关责任主体妥善处理合同解除事宜。例如，清算组应按照法律规定对预收的物业费进行清理和退还，对物业资料进行交接等。2.后续服务的安排对于合同撤销后的小区后续服务，业主委员会应及时组织安排。可以通过招标等方式选聘新的物业服务企业，或者由业主自行管理并委托专业的服务机构提供部分服务，如保洁、安保等，以确保小区物业服务能够正常进行，维护小区的秩序和环境。六、结论撤销物业服务合同是一个涉