如何撤销房地产交易合同

PAGE如何撤销房地产交易合同一、引言在房地产交易过程中，由于各种原因，当事人可能会面临需要撤销房地产交易合同的情况。作为一名拥有二十年执业经验的资深民商事律师，深知房地产交易合同撤销的复杂性和重要性。本文将依据《中华人民共和国民法典》及各类商事交易惯例，详细阐述如何撤销房地产交易合同，为当事人提供全面、专业的法律指引。二、房地产交易合同撤销的法定情形（一）基于重大误解订立的合同根据《民法典》第147条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重大误解是指当事人在订立合同时，对合同的主要内容存在错误认识，这种错误认识直接影响了当事人的意思表示。例如，对房屋的面积、户型、产权状况等重要信息产生错误认知，导致当事人在违背真实意愿的情况下签订了合同。在实践中，如果一方能够证明存在重大误解的情形，如提供当时获取信息的错误来源、对方故意隐瞒关键信息等证据，那么该合同有可能被撤销。（二）一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同《民法典》第148条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈是指一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示。比如，卖方故意隐瞒房屋存在质量问题、抵押情况等重要事实，导致买方签订合同。受欺诈方需要提供证据证明欺诈行为的存在，如欺诈方的虚假陈述、隐瞒事实的证据等，方可主张撤销合同。（三）第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下订立的合同依据《民法典》第149条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。例如，中介机构与卖方串通，故意向买方提供虚假的房屋交易信息，导致买方签订合同。在此情况下，买方需要证明中介机构与卖方的串通行为以及对方知道或应当知道欺诈行为，才能撤销合同。（四）一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同《民法典》第150条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。胁迫是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示。比如，卖方以威胁买方若不签订合同就将其列入黑名单等方式，迫使买方签订合同。受胁迫方需提供胁迫行为的证据，如威胁的言辞、行为等，以支持其撤销合同的主张。（五）一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的根据《民法典》第151条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。例如，在卖方处于经济困境急需资金周转时，买方趁机压低房价，签订了明显不利于卖方的合同。显失公平的判断需要综合考虑合同的各项条款、双方的经济状况、交易背景等因素，由法院或仲裁机构进行认定。三、撤销房地产交易合同的程序（一）协商解决当事人发现存在可撤销合同的情形后，首先可以尝试与对方协商解决。双方可以就合同撤销的事宜进行沟通，明确各自的权利义务，达成一致意见后签订撤销协议。在协商过程中，应当遵循诚实信用原则，如实告知对方存在撤销合同的原因及事实。例如，买方发现房屋实际面积与合同约定不符，属于重大误解情形，买方可以与卖方协商，说明情况，请求撤销合同。双方可以协商退还已支付的款项、房屋返还等事宜，并签订书面的撤销协议。（二）申请仲裁如果双方无法通过协商解决，且合同中约定了仲裁条款，那么当事人可以向约定的仲裁机构申请仲裁。申请仲裁时，应当提交仲裁申请书，并按照仲裁规则提供相关证据材料。仲裁机构会根据双方提供的证据和陈述进行审理，并作出裁决。仲裁裁决具有终局性，一方不履行仲裁裁决的，另一方可以向法院申请强制执行。例如，合同约定由某仲裁委员会仲裁，当事人按照仲裁程序提交申请后，仲裁委员会会组成仲裁庭进行审理，最终作出是否撤销合同的裁决。（三）提起诉讼若合同中没有约定仲裁条款，或者双方无法就仲裁达成一致，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。起诉时，应当向法院提交起诉状，并提供相关证据证明合同存在可撤销的情形。法院会根据法律规定和证据进行审理，并作出判决。当事人对一审判决不服的，可以在规定的期限内提起上诉。二审判决为终审判决。例如，如果合同纠纷由房屋所在地法院管辖，当事人向该法院起诉后，法院会按照民事诉讼程序进行审理，作出是否撤销合同的判决。四、撤销房地产交易合同的证据准备（一）证明合同存在可撤销情形的证据1.重大误解的证据如房屋面积测量报告、户型图等与合同约定不符的文件，以及当时获取房屋信息的聊天记录、文件等，证明当事人对合同主要内容存在错误认识。2.欺诈的证据包括卖方故意隐瞒房屋质量问题的检测报告、抵押情况的相关文件，以及卖方虚假陈述的聊天记录、录音等，证明欺诈行为的存在。3.胁迫的证据威胁的言辞记录、证人证言等，证明一方或第三人以胁迫手段迫使对方签订合同。4.显失公平的证据双方经济状况的证明材料、合同签订时的市场行情分析报告等，证明合同成立时显失公平。（二）证明合同签订及履行情况的证据1.合同文本证明双方签订的房地产交易合同的具体内容。2.付款凭证如银行转账记录、收款收据等，证明买方已支付的款项。3.房屋交付凭证如房屋钥匙交接记录、入住手续办理文件等，证明房屋是否已交付。五、撤销房地产交易合同后的法律后果（一）返还财产根据《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。在房地产交易合同被撤销后，买方应返还房屋，卖方应返还买方已支付的购房款。如果房屋存在增值或贬值情况，需要根据具体情况进行处理。例如，房屋增值了，卖方可能需要适当补偿买方相应的增值部分；房屋贬值了，买方可能需要承担一定的贬值损失。（二）赔偿损失如果一方因合同撤销受到损失，另一方应当赔偿。损失包括直接损失和间接损失。直接损失如购房款的利息损失、为办理房屋交易手续支付的费用等；间接损失如因房屋交易未能完成而导致的预期利益损失等。例如，买方为购买房屋支付了中介费、税费等费用，这些费用属于直接损失，卖方应当予以赔偿。买方因未能购买到预期的房屋，可能失去了在该地段居住或投资的机会，由此产生的预期利益损失，卖方也应当根据过错程度承担相应的赔偿责任。六、注意事项（一）撤销权的行使期限根据《民法典》第152条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。当事人应当在规定的期限内行使撤销权，否则撤销权将消灭，合同将继续有效。（二）合同部分条款的变更与撤销在房地产交易合同中，可能存在部分条款存在可撤销情形，而其他条款仍然有效。当事人可以仅请求撤销部分条款，而不是整个合同。法院或仲裁机构会根据具体情况进行审查和判断，确定是否仅撤销部分条款。例如，合同中关于房屋价格的条款存在显失公平的情形，当事人可以请求法院或仲裁机构仅撤销该价格条款，而维持合同其他关于房屋交付、产权登记等条款的效力。（三）合同撤销后的后续处理合同撤销后，当事人应当及时办理相关的手续，如房屋产权变更登记、款项退还等。如果涉及第三人利益，如房屋存在抵押给银行的情况，还需要与银行等相关方进行沟通和协调，确保后续处理的顺利进行。例如，房屋已抵押给银行，合同撤销后，卖方需要与银行