如何取消物业服务合同

PAGE如何取消物业服务合同一、引言物业服务合同在当今社会的物业管理活动中起着至关重要的作用。它规范了业主与物业服务企业之间的权利义务关系，保障了物业管理活动的有序进行。然而，在某些情况下，业主或物业服务企业可能会产生取消物业服务合同的需求。了解如何合法、有效地取消物业服务合同，对于维护当事人的合法权益以及确保物业管理活动的平稳过渡具有重要意义。本文将基于二十年执业经验，依据《中华人民共和国民法典》《民事诉讼法》及各类商事交易惯例，详细阐述如何取消物业服务合同。二、物业服务合同的概述（一）物业服务合同的定义及性质物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。它具有双务、有偿、诺成合同的性质。双务性体现在物业服务人负有提供约定服务的义务，业主负有支付物业费的义务；有偿性表明业主享受物业服务是以支付费用为代价；诺成性则是指合同一经双方当事人意思表示一致即告成立，不以物的交付为合同成立的要件。（二）物业服务合同的主要内容1.服务内容物业服务合同通常会明确约定物业服务企业提供的具体服务内容，包括但不限于建筑物共有部分的维修、养护和管理，环境卫生的清扫、保洁，公共秩序的维护，绿化养护等。例如，在某小区的物业服务合同中约定，物业服务企业负责每日清扫小区公共区域的垃圾，定期对小区内的电梯进行维护保养，确保其正常运行等。2.服务标准明确服务应达到的标准是衡量物业服务质量的重要依据。服务标准可以从多个方面进行规定，如环境卫生的清洁程度、公共秩序维护的及时性等。例如，规定小区内道路应保持干净整洁，无明显垃圾堆积；安保人员应定时巡逻，对出入小区的人员和车辆进行严格登记等。3.费用及支付方式合同会详细约定物业费的金额、支付周期、支付方式等内容。例如，约定业主每月10日前通过银行转账的方式向物业服务企业支付当月物业费，物业费标准为每平方米[X]元。4.合同期限明确合同的起始日期和终止日期，以界定双方权利义务的存续期间。如合同约定自[具体日期]起至[具体日期]止。5.双方的权利义务业主享有接受物业服务的权利，同时负有按照合同约定支付物业费等义务；物业服务企业享有收取物业费的权利，同时负有按照合同约定提供服务的义务。例如，业主有权对物业服务质量进行监督，物业服务企业有权要求业主按时足额支付物业费。三、取消物业服务合同的情形（一）业主取消物业服务合同的情形1.物业服务企业严重违约根据《中华人民共和国民法典》第577条【违约责任】规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果物业服务企业存在严重违约行为，如长期不履行约定的服务内容，导致小区环境卫生恶劣、公共设施损坏严重且不及时维修等，业主有权解除合同。例如，物业服务企业连续三个月未对小区内的公共照明设施进行维修，导致小区内多处路段夜晚照明不足，严重影响业主的正常生活，业主可以以此为由要求取消物业服务合同。2.业主委员会依法解聘业主委员会作为业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订合同。如果业主委员会根据业主大会的决议，认为物业服务企业不符合小区管理要求，可以依法解聘物业服务企业，从而导致物业服务合同的解除。例如，业主委员会在征集了多数业主的意见后，决定解聘原物业服务企业，并通过合法程序重新选聘新的物业服务企业，原物业服务合同即被取消。3.不可抗力等特殊原因因不可抗力等不可预见、不可避免且不可克服的原因，导致物业服务合同无法继续履行的，双方可以协商解除合同。例如，小区所在区域发生严重自然灾害，致使物业服务企业的办公场所受损，无法正常开展物业服务工作，或者小区建筑物主体结构出现严重质量问题，需要进行长时间的维修改造，导致物业服务活动无法正常进行，在这种情况下，双方可以根据实际情况协商取消物业服务合同。（二）物业服务企业取消物业服务合同的情形1.业主严重违约若业主长期拖欠物业费，经多次催告仍不支付，达到合同约定的解除条件，物业服务企业有权解除合同。根据相关法律规定及合同约定，业主按时足额支付物业费是其主要义务之一。例如，合同约定业主逾期超过三个月未支付物业费，物业服务企业有权解除合同。若某业主连续四个月未支付物业费，物业服务企业在履行了催告义务后，可依据合同约定取消物业服务合同。2.物业服务企业自身经营困难无法继续提供服务当物业服务企业因经营不善、资金链断裂等自身原因，无法继续维持正常的物业服务运营时，可以与业主协商解除合同。例如，物业服务企业因财务危机，无法按时支付员工工资，导致服务人员大量流失，无法保证基本的物业服务质量，此时物业服务企业应与业主进行沟通协商，妥善处理合同解除事宜。3.法律法规政策调整导致合同无法履行由于国家法律法规政策的重大调整，如物业管理相关法规的修订、城市规划的变更等，使得物业服务合同无法按照原约定履行，双方可以协商解除合同。例如，新的城市规划要求小区进行大规模的改造，导致物业服务企业无法在原区域正常开展服务工作，这种情况下，双方应根据法律法规政策的要求，协商取消物业服务合同，并妥善解决相关后续问题。四、取消物业服务合同的程序（一）协商解除程序1.提出解除意向无论是业主还是物业服务企业，若有解除合同的意愿，应首先向对方提出解除意向。提出方应明确说明解除合同的原因，并以书面形式通知对方。例如，业主可以通过发送律师函的方式，向物业服务企业表明因物业服务企业服务质量严重不达标，决定解除物业服务合同，并阐述具体的违约事实及依据。2.协商具体条款双方在收到解除意向通知后，应就解除合同的具体事宜进行协商。协商内容包括但不限于剩余服务期限的处理、物业费的结算、物业交接的时间和方式、相关设施设备的处置等。例如，对于剩余服务期限内的物业费，双方应协商确定是否退还以及退还的比例；对于物业交接，应明确交接的具体时间节点，以及交接过程中双方的权利义务。3.签订解除协议经协商达成一致后，双方应签订书面的解除协议。解除协议应明确双方同意解除合同的意思表示、解除合同的原因、解除合同的日期、双方在合同解除后的权利义务等内容。解除协议具有合同性质，双方应严格按照协议履行各自的义务。例如，解除协议中应约定物业服务企业在合同解除后的[X]日内完成物业交接工作，业主应在物业交接完成后的[X]日内支付已使用服务期间的物业费等。（二）法定解除程序（以业主为例）1.收集证据业主若以物业服务企业严重违约为由要求解除合同，应积极收集相关证据。证据包括但不限于物业服务企业违约行为的照片、视频、书面通知、维修记录、业主的投诉记录等。例如，为证明物业服务企业未及时维修公共设施，业主可以提供设施损坏时的照片、物业服务企业承诺维修但未履行的书面通知以及后续设施仍未维修的照片等。2.书面通知业主在收集好证据后，应向物业服务企业发出书面解除通知。通知中应明确指出物业服务企业的违约行为，说明解除合同的依据，并要求物业服务企业在一定期限内给予答复。例如，通知中可以写明“因贵司长期未履行对小区公共区域环境卫生的清扫义务，导致小区环境恶劣，严重影响业主生活，根据相关法律法规及合同约定，我司决定解除与贵司签订的物业服务合同，请贵司在收到本通知之日起[X]日内给予书面答复”。3.提起诉讼（若协商不成）如果物业服务企业对业主的解除通知有异议，双方无法通过协商解决，业主可以向人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，业主应向法院提交相关证据，证明物业服务企业存在违约行为，且该违约行为已达到法定解除合同的条件。法院将根据双方提供的证据和相关法律规定进行审理，作出是否解除合同的判决。例如，法院在审理过程中，会对业主提交的照片、书面通知等证据进行审查，结合《中华人民共和国民法典》中关于合同解除的相关规定，判断物业服务企业的违约行为是否构成法定解除事由，从而决定是否支持业主解除合同的诉求。五、取消物业服务合同后的相关事宜处理（一）物业交接1.资料交接物业服务企业应向业主或新的物业服务企业交接各类物业资料，包括但不限于小区规划图、建筑物竣工资料、设施设备维护记录、业主档案等。资料交接应确保资料的完整性和准确性，双方应对交接的资料进行详细的清点和记录。例如，在交接过程中，双方应制作资料交接清单，清单上注明资料的名称、数量、存放位置等信息，双方签字确认。2.设施设备交接物业服务企业应将小区内的建筑物及其附属设施设备完好地交接给业主或新的物业服务企业。交接时，应对设施设备进行检查和调试，确保其正常运行。对于存在故障或需要维修的设施设备，应明确责任和处理方式。例如，对于小区内的电梯，物业服务企业应提供电梯的维修记录、保养记录等资料，并在交接时进行现场运行测试，确保电梯能够正常使用。3.场地交接物业服务企业应将物业服务区域内的场地，如办公场地、仓库等，按照合同约定进行交接。交接时，应确保场地的清洁、无损坏，并将场地内的物品清理干净。例如，物业服务企业应在合同解除后的规定时间内，将其占用的办公场地腾空，并清理场地内的办公用品和杂物，将场地恢复原状后移交给业主。（二）物业费结算1.已使用服务期间的费用结算对于合同解除前业主已享受的物业服务，业主应按照合同约定支付相应的物业费。双方应根据实际服务情况，对已使用服务期间的物业费进行结算。结算方式可以按照合同约定的单价和实际服务面积进行计算，也可以根据双方协商确定的方式进行。例如，若合同约定物业费单价为每平方米[X]元，小区建筑面积为[X]平方米，已使用服务期限为[X]个月，则已使用服务期间的物业费为每平方米[X]元×[X]平方米×[X]个月。2.剩余服务期限的费用处理对于合同解除后剩余服务期限内的物业费，双方应根据解除合同的原因和实际情况进行处理。如果是物业服务企业违约导致合同解除，业主有权要求退还剩余服务期限内的部分或全部物业费；如果是业主违约导致合同解除，业主可能需要承担剩余服务期限内的全部或部分物业费。例如，如果是物业服务企业服务质量严重不达标导致合同解除，业主可以要求退还剩余服务期限内的大部分物业费；如果是业主自身原因提前解除合同，业主可能需要按照合同约定支付剩余服务期限内的全部物业费。（三）违约责任承担1.业主违约的责任若业主因自身原因导致合同解除，如未按时支付物业费等，业主应承担违约责任。违约责任的承担方式包括但不限于继续履行支付物业费的义务、支付违约金、赔偿物业服务企业因此遭受的损失等。例如，根据合同约定，业主逾期支付物业费应按照未支付金额的[X%]向物业服务企业支付违约金。若业主因自身原因提前解除合同，导致物业服务企业遭受损失，业主还应赔偿物业服务企业的损失，损失范围包括但不限于人员遣散费用、办公场地租赁损失等。2.物业服务企业违约的责任如果物业服务企业因自身违约行为导致合同解除，物业服务企业应承担违约责任。违约责任包括但不限于退还已收取的部分物业费、支付违约金、赔偿业主因此遭受的损失等。例如，若物业服务企业因未履行合同约定的服务内容，导致业主生活受到严重影响，物业服务企业应退还业主已支付的部分物业费，并按照合同约定向业主支付违约金。同时，对于业主因物业服务企业违约行为而遭受的其他损失，如因小区环境卫生差导致业主身体不适产生的医疗费用等，物业服务企业应承担赔偿责任。六、结论取消物业服务合同是一个涉及多方面法律规定和实际操作的复杂过程。无论是业主