第07章-成本法及其应用课件

《房地产估价与实务》

第七章成本法及其应用12

第一节成本法的基本原理第二节房地产价格的构成第三节房地产的重新购建价格第四节建筑物的折旧第五节成本法的主要问题23第一节成本法的基本原理

一、成本法的基本概念

成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法。成本法也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法，估算结果称为积算价格。//34

二、成本法的理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格由其生产过程中的费用决定。

卖方：愿意接受的最低价格，不能低于其为开发建设该房地产已经花费的费用。买方：愿意支付的最高价格，不能高于其预计的重新开发建设该房地产所需的费用。//45

三、成本法的适用对象与条件

适用对象(特别适用于以下房地产)：

(1)既无收益又很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、公园等。

(2)设计独特或因个别用户特殊需要而开发的房地产。如油田、码头、机场、发电厂等。

(3)单纯建筑物和其他特殊的房地产估价。

适用条件(前提假设)：

(1)房地产价格等于成本加平均利润；

(2)房地产市场处于供需平衡状态。//56

四、成本法的操作步骤1.搜集估价对象的成本构成资料

2.测算估价对象的重新购建价格

3.测算估价对象建筑物的折旧

4.求取估价对象的积算价格

五、成本法的基本公式

房地产的积算价格＝重新购建价格－折旧///67第二节房地产价格的构成

对于“取得开发用地进行房屋建设然后销售所建商品房”这一典型的房地产开发类型而言，房地产价格通常由下列费用所构成：

一、土地取得成本二、开发成本三、管理费用四、销售费用五、投资利息六、销售税费七、开发利润//78

一、土地成本

根据取得房地产开发用地途径的不同，土地取得成本的构成可以分为下列三种情况：

1.通过征收农地取得开发用地

土地取得成本征地费用土地补偿费安置补偿费地上附着物和青苗补偿费被征地农民的社会保障费相关的税费征地管理费耕地占用税耕地开垦费新菜地开发基金政府规定的其他税费

土地使用权出让金89

2.通过城市房屋拆迁取得开发用地

土地取得成本房屋拆迁安置补偿费被拆迁房屋的市场价格被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金搬迁补助费安置补助费停产停业的补偿费(生产性房地产)相关税费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费房地产价格评估费房屋拆除和渣土清运费政府规定的其他税费土地使用权出让金910

3.通过市场购买取得开发用地

土地取得成本购买土地的价款土地使用权出让金征地费或房屋拆迁安置补偿费等购买时应由买方缴纳的税费手续费印花税契税1011

二、开发成本

在实际估价中主要涉及到以下几项内容：

1.勘察设计和前期工程费

2.建筑安装工程费

3.基础设施建设费

4.公共配套设施建设费

5.开发过程中的各种税费

6.其他工程费//1112

三、管理费用

通常可将管理费用按照土地取得成本与开发费用之和乘以一定的比率来估算。

四、销售费用

销售费用主要包括广告费、销售资料费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员工资、销售代理费等，通常按售价乘以一定的比率来估算。//1213五、投资利息

1.计息项目投资利息的计息项目包括土地取得成本、开发费用、管理费用、销售费用之和。

无论是借贷资金和自有资金，都应该计算利息。

2.计息期某项费用计息期的起点是该费用发生的时点，终点是建设期的终点，不考虑预售和延期销售的情况。

如何计算分散在一段时间内发生的费用利息？

3.计息方式：复利计算方式。//1314

六、销售税费

销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方)缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(简称两税一费)以及印花税、交易手续费等其他销售税费等，通常不含企业所得税、土地增值税。销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。//1415

七、开发利润

估算开发利润需注意以下几点：

1.考虑的是税前利润(未扣除所得税和土地增值税)2.开发利润是正常条件下的平均利润(客观利润)3.开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产项目的相应平均利润率计算

4.应注意计算基数和利润率的对应关系

主要的利润率指标有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和开发利润率等。///1516第三节房地产的重新购建价格

一、重新购建价格的概念二、土地的重新购建价格三、建筑物的重新购建价格四、房地的重新购建价格//1617

一、重新购建价格的概念

重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发建设全新状况的估价对象所必需的正常的费用、税金和利润之和。

理解重新构建价格需要把握以下三点：

①重新购建价格是估价时点时的价格；②重新购建价格是客观成本而非实际成本；③(建筑物)重新购建价格是全新状况下的价格。//1718二、土地的重新购建价格

土地可分为旧城区土地和新开发土地。相应的重新购建价格分别按照重新取得价格(重新购买价格)和重新开发成本进行计算。

注意：土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格，或者说是考虑了土地年限修正以后的价格！

1.旧城区土地旧城区土地的重新取得价格可采用市场比较法、基准地价修正法等估算，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值的减损。//18192.新开发土地

新开发土地包括征用农地后进行“三通一平”以及填海造地、开山造地等开发的土地。

(1)新开发土地总价

新开发土地总价＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息＋销售税费+开发利润//1920

(2)新开发宗地单价

新开发宗地单价＝式中，可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地总面积÷新开发土地总面积。//×用途区位等因素修正系数新开发土地总价新开发土地总面积×可转让土地面积的比率2021【教材例7-1】某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的成本为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发费用和管理费用共2.5亿元，开发期为3年(假设土地开发费用和管理费用在开发期内均匀投入)，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2％、5.5％和10％，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即可完成销售，且销售费用全部发生在销售时)。//2122

解：

该荒地开发完成后的总价＝取得该荒地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息＋销售税费+开发利润＝取得该荒地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+该荒地开发完成后的总价×(销售费用、销售税费和开发利润的比率)//2223该荒地开发完成后的总价

＝取得该荒地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息1-(销售费用、销售税费和开发利润的比率)

＝＝52334.26(万元)//12000×(1+8％)3＋25000×(1+8％)1.51-（2%+5.5%+10%）2324该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价

＝该荒地开发完成后的总价可转让熟地总面积

＝＝436.12(元/平方米)//52334.262000000×60%2425三、建筑物的重新购建价格

建筑物的重新购建价格分为重置价格(一般建筑物)和重建价格(特殊价值建筑物)两种。

重置价格是采用估价时点时的建材、配件、设备和技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建材、构配件、设备和技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。通常情况下，重置价格要比重建价格低。//2526

计算建筑物重新购建价格方法有：单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法等。

1.单位比较法

单位比较法是根据同类地段近期建成的类似建筑物的单位价格或成本，并对其做适当的调整修正，然后乘以估价对象建筑物的建筑规模来估算估价对象建筑物的重新购建价格。

建筑物单位价格比较时通常采用面积为单位。//26272.分部分项法分部分项法以建筑物的各分部、分项工程的单位价格或成本为基础来估算整体建筑物重新购建价格。计算方法是先估算各各独立分部、分项工程的数量，然后乘以相应的单位价格或成本，最后相加汇总得到整体建筑物的重新购建价格。27283.工料测量法工料测量法是先估算建筑物所需工程量，即各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。工料测量法与建筑概(预)算的计算方法类似。28294.指数调整法指数调整法是运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。//2930四、房地的重新购建价格

房地的重新购建价格为土地的重新购建价格与建筑物的重新购建价格之和，即：

房地的重新购建价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格///3031第四节建筑物的折旧

一、折旧的概念二、建筑物的折旧3132一、折旧的概念

折旧分为真实折旧和会计折旧两种。采用成本法估价时的建筑物折旧一般是指真实的折旧。

(1)会计上的折旧是对资产原值的分摊、补偿或回收。资产原值与累计折旧额的差值称为资产的账面价值，它无须与市场价值一致。

(2)估价中建筑物的折旧是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，重新购建价格与累计折旧额的差值称为资产的实际价值，它必须与市场价值一致。//3233相关问题——土地有折旧吗？

土地从其自然属性上讲并不存在折旧的问题。但从其价值角度来看，土地有存在“折旧”。我国的土地价格是一种有期限的使用权价格，随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将被国家无偿收回。因此，购地者必须在使用年限内将包括购地资本在内的所有投入收回，即对国有土地使用者而言，土地价格应该计提折旧。

土地折旧是指一次性支付的土地出让金在土地使用年限内的摊销，因此又称为土地摊销费用，计算方法类似于会计上的折旧。//3334

土地折旧(摊销费)总额＝

土地使用权出让最高年限：

(1)居住用地70年；

(2)工业用地50年；

(3)科、教、文、卫、体育用地50年；

(4)商业、旅游、娱乐用地40年；

(5)综合或其他用地50年。//土地的年折旧额×土地实际使用年限土地的重新购建价格土地使用权出让年限3435二、建筑物的折旧

建筑物折旧属于估价上的折旧(即真实折旧)，是各种原因造成的真实的价值损失。

1.建筑物折旧的分类

建筑物的折旧可分为以下三类：(1)物质折旧；(2)功能折旧；(3)经济折旧。//3536

(1)物质折旧

物质折旧又称为物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。引起物质折旧的原因可归纳为下列几个方面：

①自然经过的老朽②正常使用的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修的损坏//3637

(2)功能折旧

功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在使用功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失，比如住宅户型变得落后等。

(3)经济折旧

经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的不利因素造成价值损失，包括供给过量、需求不足、环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。//3738

2.建筑物折旧的计算

建筑物折旧的方法主要有以下几类：年限法、成新折扣法、分解法等。

(1)年限法(直线法)

年折旧额＝(重新购建价格－净残值)÷折旧年限折旧总额＝年折旧额×建筑物经过年限建筑物的现值＝重新购建价格－折旧总额//3839

名词解释——建筑物的净残值

是指建筑物的残值减去清理费用后的余额。建筑物残值是指建筑物达到经济寿命后不宜继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。净残值一般以残值率来表示：

建筑物的残值率＝净残值÷重新购建价格//3940

名词解释——自然寿命和经济寿命

自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数；经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入小于运营费用的年数。

建筑物的经济寿命短于其自然寿命。

在实际估价中，应该取建筑物的经济寿命作为折旧年限。建筑物的折旧年限应从建筑物竣工验收合格之日起计，不计建造期。//4041

名词解释——实际经过年限和有效经过年限

建筑物的实际经过年限是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。建筑物的有效经过年限是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年限。

在实际估价中，建筑物的经过年限应该是有效经过年限而非实际经过年限。//4142

(2)成新折扣法

成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的成新率，以此估算建筑物现值的方法。

建筑物的现值＝建筑物的重新购建价格×成新率成新折扣法的估算结果相对比较粗略，一般适用于同时需要对大量建筑物进行估价的情况，尤其是进行大范围的建筑物现值调查。//4243

(3)分解法

分解法是对建筑物各种类型的折旧(物质折旧、功能折旧和经济折旧)分别测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。

①物质折旧

物质折旧可修复项目和不可修复项目，不可修复项目又分为短寿命项目和长寿命项目。

房地产修复费用小于等于修复所能带来的增值额的项目称为可修复项目，反之是不可修复项目。短(长)寿命项目是指剩余使用寿命短于(长于)整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备及设施等。//4344

可修复项目以修复费用作为折旧额。

不可修复项目中的短寿命项目根据其重新购建价格、经济寿命、有效经过年限等，采用年限法计算折旧额。不可修复项目中的长寿命项目根据建筑物重新购建价格扣除可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额及建筑物经济寿命、有效经过年限等，采用年限法计算折旧。//4445【例】某建筑物的重新购建价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重新购建价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重新购建价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。求该建筑物的物质折旧。解：

(1)门窗等项目的折旧额＝2(万元)(2)装修等项目的折旧额＝30÷5×3＝18(万元)(3)设备等项目的折旧额＝60÷15×10＝40(万元)(4)其他长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)÷50×10＝17.6(万元)(5)物质折旧额＝2+18+40+17.6＝77.6(万元)//4546

②功能折旧

功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类折旧，每一类又可进一步分为可修复项目和不可修复项目。③经济折旧

经济折旧可分为暂时性折旧和永久性折旧两类。采用租金损失资本化来求取未来每年租金损失的现值之和作为折旧额。//46473.建筑物折旧年限的特殊情况

建筑物的折旧年限通常取建筑物的经济寿命。但是，由于我国国有土地的使用权是有限期的，当建筑物的折旧年限与土地使用权年限不一致时，建筑物的折旧年限需要根据具体情况来处理。//47

1.建筑物的经济寿命早于土地使用权年限结束的，按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。【例】某一商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为50年，求建筑物的折旧年限。土地使用年限70年建造期2年建筑物经济寿命50年18年建筑物的折旧年限为50年4848【例】某旧办公楼，在其建成后10年补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为45年，求建筑物的折旧年限。49建筑物的折旧年限为45年土地使用年限50年建筑物经济寿命45年15年10年后土地出让492.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束的，若土地出让合同中未约定不可续期，则应该按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧，否则按照建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算建筑物折旧。【例】某个在出让土地使用权的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，求建筑物的折旧年限。建筑物的折旧年限为37年(土地使用权不可续期)土地使用年限40年建造期3年建筑物经济寿命60年23年50建筑物的折旧年限为60年(土地使用权可续期)50建筑物的折旧年限为46年(土地使用权不可续期)

【例】某一座旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成后6年补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，求建筑物的折旧年限。土地使用年限40年建筑物经济寿命50年4年6年后土地出让51建筑物的折旧年限为50年(土地使用权可续期)51

成本法的运用案例某房地产的总建筑面积5000平方米，占地面积1200平方米。据调查，建设单位于10年前以出让方式取得该房地产的土地使用权，土地出让年限40年，当时取得该土地的成本为1000元/平方米，目前取得该类土地40年使用权的市场价格为4000元/平方米。该房地产为钢筋混凝土框架结构，开发期2年，目前已使用8年，据悉当初开发成本与管理费用为1500元/平方米，目前该类房屋的市场平均开发成本与管理费用为2000元/平方米，设计使用寿命为50年，残值率为0。假设该类房地产的销售费用和销售税费各为100元/平方米，另假设销售费用和销售税费在销售时发生且开发完成即完成销售，土地使用权约定不可续期，年利率为8%，年投资利润率为10%。采用成本法评估该房地产的市场价值。//52

估价过程及结果如下：房地产的积算价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧土地重新购建价格=1200×4000÷40×30=360万元建筑物的重新购建价格=开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润开发成本与管理费用=5000×2000=1000万元销售费用与销售税费=5000×100×2=100万元投资利息=360×[(1+8%)2-1]+10