【《房价波动对企业经营的影响研究国内外文献综述》5800字】

房价波动对企业经营的影响研究国内外文献综述（一）房价波动对企业投资的影响许多研究认为，高房价对实体企业投资影响是负面。其研究可以追溯到Samuelson和Paul（1958）。核心观点可以概括为，房价波动导致房地产投资占社会投资比重过高，加剧产业资本失衡，对实体产生挤出效应。张荣佳和顾振华（2017）以Iacoviello（2005）建立的模型为基础，利用中国企业数据研究发现，对非国有企业而言，房价波动带来的投资挤出更为严重。Wang等（2017）利用中国相关数据，证实分析了私营部门与国有企业“抵押渠道”的存在，确定了由歧视性财务约束导致的私营和国有企业之间的投资挤出具有差异性，并认为房地产价格上涨对国有企业投资的影响也是负面的。程博（2018）也得到了相似的结果，并深入探讨了其中机制：认为房地产业在国民经济发展中具有较强的带动作用，这使得该行业成为要素驱动时代的重要投资领域。房地产业高额的收益回报，促使各种金融机构和社会上的资金大量涌入房地产行业。这样的投资热潮对于其他行业产生很强的投资挤出效应。一方面，房地产投资规模增加会抑制了除房地产相关产业外的其他实体经济产业的成长；另一方面，实体产业中技术密集型产业的融资遭到挤压，而与房地产业相关传统实体企业则相对繁荣，令我国实体经济陷入的低端锁定的困局。Wu等（2020）的研究表明房地产的繁荣会挤占了企业的生产性投资，从而导致企业内部的资本配置不当。但是，早期的学者研究得到的结果则恰恰相反，如Barro和Robert（1976）、Stiglitz等（1981）以及Hart和Moore（1994），其理论基础在于信息不完全的信贷市场中，不动产抵押可以增强公司的负债能力。这一简单的抵押价值机制，具有重要的宏观经济影响：房价上升意味着可抵押的不动产价值增加，家庭与生产部门融资约束放松，刺激社会总投资规模的提升；房价下降导致企业资产价值下降，企业的债务承担能力将会降低，进而抑制企业投资，致使整体经济趋向低迷，最终引起更为严重的经济大萧条（Bernanke等，1999），或者如80年代末日本经济般的异常扩张（Cutts，1990）。该理论也得到了一些后续研究的支持，都认为房价上涨对经济发展的影响可能是正面的，会促进实体企业的投资规模上升。例如，Chaney等（2012）认为企业往往会使用房地产资产作为推进新项目的融资抵押品，那么企业的投资就会受到房地产价格变化的影响。这个研究以美国房价1993年-2007年的区域数据为基础，计算得到了企业可获得的信用投资对抵押品价值的敏感程度。Miles（2009）的研究表明，自1980年代美国金融管制放松以来，房地产投资显著增加了一般居民消费和非房地产类的其他投资。He等（2017）的实证研究也认为房价对企业投资的影响是积极的：通过分析二十年来中国房地产市场与企业投资周期波动之间的相互作用后，研究表明信贷约束与房价波动之间的互动反馈，最终会放大经济波动的影响，由此房价上涨最后会带来企业投资规模的扩张。Nguyen（2018）以多部门新古典增长模型为基础，采用两部门模型重新审视了房地产价格波动与企业投资周期之间的相互作用，其结果同样验证了房地产价格上涨会引起企业投资规模的增加。曾海舰（2012）与陈丽兰和刘广平（2018）则分别验证了2003年-2009年间与2010年-2016年间，房价上涨对我国上市企业投资的推动作用。除了正负两方面的影响，还有一些研究指出，房价波动对企业投资的影响可能是倒U型的。如陆桂贤和许承明（2017）则利用中国的省级面板数据分析认为，房价对企业投资的影响是变化的：过于迅速的膨胀和热钱的涌入会导致房地产业畸形，在这种情况下，制造业无法受益，反而受损；但是当房地产市场景气，经济温和时，其对于上下游的积极拉动作用显现，制造业因此收益。李畅等（2013）通过逐点参数和非参数回归的方法，同样验证了房价对我国企业投资的倒U型影响，平稳健康的房地产市场会拉动制造业的发展，而过度繁荣的房地产业会挤出企业投资。（二）房价波动对企业创新的影响一些研究认为，房地产繁荣可能会通过投资机会的渠道对公司的创新产生负面影响。具体而言，房价飙升产生了具有高回报的房地产投资机会，从而将投资从实体企业的创新部门转移到了房地产领域（Miao和Wang,2014）。Rong等（2016）利用中国1999-2007年间的实体企业数据，通过实证分析发现，房地产价格上涨会推动企业进入房地产行业，同时企业的发明专利相应下降。畅红琴和李艳（2018）利用中国省级相关数据，也分析了房价与创新产出之间关系。研究结果表明：研究开发资金投入和研究开发劳动力投入对创新产出的作用并非单纯的线性关系，存在显著的房地产价格双重门限效应，其关键门限变量即为房价。当房地产价格过高或者过低，其创新投入的效率都会降低。肖珂和黄宗远（2019）则从房地产调控政策的角度，分析了房价对创新的影响。房地产政策的变化是导致对制造业投资大量挤出的重要原因。当政策控制不利时，房地产金融属性加重，会导致企业和居民资本的偏好发生转变，不仅导致以金融机构为主导的信贷分额分配权重的变化，也会引发企业投资目的和居民消费偏好的改变。这些企业和个人单位的消费挤出可以被理解为是政策控制不利的隐形成本。文章通过实证证明，虽然在短时间内，市场间发展可以互相促进结构优化和资本流动，但是长期将演化成明显的挤出。在房地产投资的冲击下，制造业企业的技术创新投资下降，从而阻碍了新制造业以新技术进行创新与发展。Zhang（2020）从市场不确定性角度对公司的投资决策行为进行了分析。认为房地产市场的不确定性会影响企业的创新活动。本文表明房地产市场的不确定性越高对实体企业的创新绩效越有利。从研发投入、创新水平和其他创新成果可能，不确定性显著驱动了企业的创新绩效。一旦中国出现限制房价的政策，企业创新投资会对住房投资产生替代效应。Yang和Pan（2020）也做了类似研究，认为中国的限制房价调控政策，会推动企业创新投资替代房地产投资。当然，也有研究发现，房价上涨可能通过影响人才流动影响企业创新。Lin等（2020）则从住房成本将影响人才就业选择的角度，分析了城市创新效率问题。以中国房地产指数系统数据库为基础的实证研究表明，房价上涨对中国主要城市的人才吸引力及相关创新产出的影响，城市住房价格的上涨通常与城市创新成果和人才吸引力呈正相关。但是，Lin等（2020）的研究也指出，近年来中国一线城市房价与创新成果和人才吸引力之间的相互促进作用已开始弱化。房价上涨正转化为房地产泡沫，正在挤出价格波动对创新的推动作用。朱晨（2018）利用1997年至2015年的城市数据，分析了表明房地产价格上涨增加员工生活成本，促使优秀员工离职，对新产品增加值产生负面影响，验证了房价上涨对企业创新的抑制作用。（三）房价波动对企业设立的影响住房市场对企业设立的影响在已有研究中进行了广泛研究。房价上涨导致房屋所有人的财务约束变小，而更可能设立企业。流动性约束是企业设立的最大挑战（Evans和Jovanovic,1989），房价上涨导致其抵押价值增加，致使有条件的房地产所有者，可以借贷更多的资金，开办更大的企业，更可能拓展其企业规模。Schmalz等（2017）使用法国行政区统计数据，分析了房价变化对房地产抵押价值的冲击，实证结果表明房价上涨会推动企业设立的数量增加。Corradin和Popov（2015）的研究也得到了相似的结论，使用1996年至2006年期间美国个人调查数据的分析表明，房屋净值增加10％，导致每年转为企业主的比例由1％提高到1.07％。胡草等（2017）考察了房地产价格对于企业选址决策的影响。他们基于中国2001-2007年工业企业的微观数据建模，实证表明房价上涨并不会抑制新兴企业进入，反而会对新企业进入产生显著的吸引作用。这也会导致了当地房价进一步推高，继续吸引新企业进入，同时提升当地的经济发展速率，从另一个角度验证了房价上涨可能对企业创新的影响。Oh等（2021）利用中国相关统计数据发现，房价温和上涨时，流动性增加可以推动家庭创业。但是，其他研究则发现相反的结果，即房地产市场对新企业设立有“挤出效应”。Hurst和Lusardi（2004）认为企业设立倾向是家庭财富的非线性函数。大多数的创业选择与家庭财富的多少无关，只有对5%最富裕的家庭而言，家庭财富的增加会推动其建立企业，表明区域房价大幅上涨反而减少了家庭创业的可能。Li和Wu（2014）认为，对于中国家庭来说，房屋既是重要的投资渠道，又是结婚的先决条件。住房投资的持续高回报和激烈的婚姻市场竞争，使购房成为年轻人及其父母的优选行为。显然，购房行为将挤占创业活动，高房价通常会阻碍城市成年人的创业活动。而对于房屋所有者而言，尽管房屋增值对家庭财富产生正向影响，但抵押贷款对收入的比率却具有负向影响。对于非所有者，房价收入之比越高，创业的可能性越低。（四）房价波动对企业成本的影响受到房地产影响的企业成本主要包括：资金成本、原材料、土地、房屋和劳动力。其中，住房价格的上涨直接抬高了土地、房屋等价格，这不仅提高了企业的生产成本，同时在工业现代化的进程中，也阻碍了通过土地换得工业发展的空间（周彬和周彩,2019）。实体经济的盈利空间由此受到挤压，这对实体经济的转型与升级产生了重大影响。从劳动力成本看，一方面，在城镇居民的家庭资产组成当中，住房占据了极其重要的部分，住房价格的稳健上涨不仅提高了居民生活成本，也迫使企业加大对工资水平的投入。另一方面，高房价的产生使部分劳动力从高房价地区流动到了低房价地区，造成劳动力的区域紧张，增加了企业的用工成本。总的来看，房价上涨会推高劳动力成本已经成为当前国内外研究的共识。有关房价波动与劳动力成本之间的关系，国外相关研究探讨较为充分。Ehud等（1998）的研究认为，房地产价格的上升对劳动力区域的聚集效应产生了显著的负面作用，这意味着高房价会加速劳动力的流出速率，劳动力宁可选择长时间通勤选择居住在市郊低房价区域。Cameron（2001）利用1972年至1995年英国十个地区的区域收入和失业率的关系构建了模型，特别分析了这些因素与房地产市场的相互影响。研究发现，与收入差距较大的美国相比，英国收入差异较小，但地区失业率较高，高房价地区劳动力资源相对紧缺，低房价地区的失业率则较高。Brakman等（2002）从经济地理模型角度，分析验证从核心区域起逐步外推，劳动力工资有下降的趋势。该研究以德国的空间工资结构为基础，验证德国城市地区工资与房价的联系，认为土地价格的上升势必会影响实体经济所承载的经济活动，制造业的利润空间也因土地价格的上涨而下降。Yasusada等（2005）探讨了一般均衡框架下商品运输成本与工人通勤成本之间的相互作用。研究认为劳动力是流动的，他们会选择工作区域和居住地点。这是因为工人能够通过分散而减轻城市成本的负担，同时又能很好地接触到所有的商品，房价上涨会寄出劳动力。Small等（2006）利用了时间跨度约28年的英国区域移民和总移民调查统计资料，实证研究发现，区域经济条件对移民有很大影响，低失业率和高收入，会吸引移民进入某区域，而房价因素对劳动力选择的影响是负面的。Rabe和Taylor（2012）也结合1992-2008年期间英国专家组的数据和其他数据源，对移民决策进行建模，发现房价水平的差异（而非增长）在很大程度上决定着房屋拥有者是否进行家庭迁移。Zhou等（2020）通过将人口迁移划分为区域间和城乡间，发现受过高等教育的移民对房价上涨的影响更大，可能的解释是受过良好教育的移民获得了更多的收入。目前，国内对房价波动与劳动力成本之间的互动影响研究也日益增加，但所得结论并不一致。刘志伟（2013）利用全国性面板数据，对我国劳动力流动性、第三产业发展和城市房价的相关性进行了实证研究。实验表明，我国相对房价的升高引起了城市就业率的下降，这遏制了劳动力的流动与发展。与之相反，城市比较完善的公共服务系统会产生集聚效应，集聚效应的产生又会弱化房价升高所带来的不利影响。城市间相对房价的升高让第三产业由低附加值向高附加值进行转换，这给我国城市的经济转型和产业升级起到了极大的推动和促进作用。张传勇等（2017）利用我国家庭追踪调查数据，对房价上涨与家庭消费支出间的关联性进行了实证研究。研究发现，区域房价上涨明显会提升家庭消费支出，同时加速劳动力的流出。王重润和路迪（2018）利用上市公司数据研究发现，工资水平与资产价格水平会相互促进，并对宏观经济通货膨胀产生重要影响，高房价对劳动力密集型企业的用工成本有着显著影响，对其他类型的企业冲击相对较小。参考文献曾海舰.房产价值与公司投融资变动——抵押担保渠道效应的中国经验证据[J].管理世界,2012,(05):125-136.畅红琴,李艳.房价门槛、研发投入与技术创新[J].管理现代化,2018,38(05):62-65.陈斌开,金箫,欧阳涤非.住房价格、资源错配与中国工业企业生产率[J].世界经济,2015,38(04):77-98.陈斌开,张川川.人力资本和中国城市住房价格[J].中国社会科学,2016,(5):43-64.陈斌开.房价过快上涨无益于推动经济增长[J].新华月报,2018,(18):31-32.陈丽兰,刘广平.房价变动对制造业上市公司投资的影响研究[J].技术经济与管理研究,2018,000(004):113-117.陈诗一,王祥.融资成本、房地产价格波动与货币政策传导[J].金融研究,2016,(03):1-14.陈晓,魏兰叶.经济新常态下我国房地产市场发展路径研究——基于房地产投资水平分析[J].商业经济研究,2017(01):188-191.陈忠阳,刘吕科.小企业信贷约束研究的最新进展[J].经济理论与经济管理,2009,(03):32-36.程博.房价高昂对制造业的挤出效应及其防范[J].社会科学家,2018,(03):70-76.崔光灿,刘羽晞.土地财政、房地产投资与“产业空心化”[J].金融与经济,2019,(10):52-58.戴金平,金永军,陈柳钦.货币政策的产业效应分析——基于中国货币政策的实证研究[J].上海财经大学学报,2005,(04):8-15.邓洲.基于产业分工角度的我国数字经济发展优劣势分析[J].经济纵横,2020,No.413(04):73-82.董纪昌,袁铨,尹利君,李秀婷.基于pmc指数模型的单项房地产政策量化评价研究——以我国“十三五”以来住房租赁政策为例[J].管理评论,2020,32(05):3-13+75.董有德,陈蓓.融资约束、对外直接投资与企业研发支出[J].世界经济研究,2021,(03):121-133+136.杜勇,张欢,陈建英.金融化对实体企业未来主业发展的影响:促进还是抑制[J].中国工业经济,2017,(12):113-131.段进,曾琦,张乐天.银行信贷、房地产价格与经济增长的非线性关系研究——基于省际面板平滑转换模型的实证检验[J].财经理论与实践,2016,37(04)