从规划角度指导成本控制(可编辑版)

从规划角度指导成本控制目录一、提高可售比

二、价值最大化

三、推广封装复用四、提升定位精准度五、合理控制建筑密度与绿地赠送六、控制场地标高七、合理规划场地消防设施八、最小化园区出入口数量九、减少政策性住房及自持住宅资源占用一、提高可售比

可售比=地上可售面积总建筑面积≈

单位面积住宅（单位面积住宅+单位面积住宅配建车位数x（1-地面停车率）x单车位面积+单位面积住宅x公服配套占比）≈

100㎡住宅

（100㎡住宅+100㎡住宅配建车位数x（1-地面停车比例）x单车位面积+100㎡住宅x公服配套计容占比）举例：项目可售比模拟计算某高层项目可售比计算输入条件：1、每百平米住宅面积配建车位数量1.0辆/100㎡2、地上停车比例为10%3、单车位面积按集团限值为35㎡/辆4、地上公服配套占计容比例2%~4%，该项目位于东部沿海发达城市，配比要求较高，取3.5%5、纯高层业态，无地下室赠送可售比=

100

=74.07％100+1.0*(1-0.1)

*35+100*0.035各城市公服配套占比各不相同需地区公司自行研究可售比计算公式解析一、提高可售比每一平米容积率的减损，都意味着可售单方地价的上浮及可售货值的减损。基本原则1、容积率做满为项目操盘的最基本原则。一、提高可售比定位会前研发评审版地面停车位个数：54个（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）地面停车率：1.7%可售比：65.38%一阶启动会版地面停车位个数：161个（其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位）地面停车率：10%可售比：67.04%地面停车位范围地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。地面停车位范围案例：华南片区某项目，定位会阶段地面停车54个，地面停车率未用足规划条件，后在启动会阶段经与规划局沟通将地面停车按规划条件上限做满，达到161个，减少地下停车数量进而优化地库面积，将可售比由65.38%提高至67.04%。2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。总建筑面积：

169483

㎡；其中地上：

130759

㎡；地下：

38725

㎡；地上可售面积：

129450.72

㎡可售比：

78.78

%案例：华中片区某项目，设置20%的地上停车位，突破当地常规设计条件（地面停车上限为10%），非机动车全部布置于地上，压缩地库面积，提高可售比。机动车位一、提高可售比地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。一、提高可售比总建筑面积：

152671.90

㎡；

地上建筑面积：

113011.70

㎡；地下建筑面积：

38660.20

㎡地上可售面积：

103918.7

㎡；可售比：

71.8

%可售比计算地上扣除面积：5933

㎡可售比计算地下扣除面积：2100

㎡低密业态地下室赠送或可售面积：

0

㎡停车位：

1087

个地上：

0

个；地下：

1087

个主楼地下赠送或可售空间停车数量：

0

辆单车位面积：

35.57

㎡/辆总建筑面积：

149407.74

㎡；地上建筑面积：

114393.39

㎡；地下建筑面积：

35014.35

㎡地上计容面积：

110501.70

㎡；地上可售面积：

103474.21

㎡；可售比：

73.79

%可售比计算地上扣除面积：7216

㎡可售比计算地下扣除面积：1964

㎡低密业态地下室赠送或可售面积：

0

㎡停车位：

1080

个地上：

50

个；地下：

1030

个主楼地下赠送或可售空间停车数量：

0

辆单车位面积：

33.99

㎡/辆案例：华南片区某项目，定位会阶段单车位面积35.57㎡/辆，可售比71.8%；后经研发持续优化地库停车效率并增加地面停车位，启动会阶段单车位面积下降至33.99㎡/辆，可售比提升至73.79%。降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。一、提高可售比案例：石狮春江郦城项目，投委阶段单车位面积

37㎡/辆，可售比70.8%；后经研发持续优化地库停车效率，定位会阶段单车位面积下降至

31㎡/辆，可售比提升至74.95%。投委会：总建筑面积：232969.50

㎡；

地上建筑面积：170698.50㎡；地下建筑面积：62271

㎡地上可售面积：164957.50㎡；可售比：70.8%停车位：1683个地上：

34

个；地下：1649个单车位面积：37㎡/辆定位会：总建筑面积：210628.5

㎡；地上建筑面积：166839.58

㎡；地下建筑面积：50083

㎡地上可售面积：164477㎡；可售比：74.95%停车位：1601个地上：

32

个；地下：1569

个单车位面积：

31㎡/辆降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。一、提高可售比1.671.111.330.861.070.751.000.8000.40.20.60.811.21.41.61.8050100150220000250300车位配比（辆/百平方米）户型面积（平米）60

90

140在满足城市车位配件规范的基础上，在每类型区间内，户型面积越接近上限值车位配比越划算案例规范为“S≤90㎡每户1辆，90㎡＜S≤140㎡每户1.2辆，140㎡＜S≤200㎡每户1.5辆，S＞200㎡每户2辆”车位配比曲线图94、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。一、提高可售比案例：华中片区某项目主力产品采用IPD封装户型，套型面积为119和89，均按照车位配建面积段上限设计，降低车位配建数量，减少地库面积。户型色户型编号业态面积段总户数总面积户数占比面积占比A高层8966559154.0833.15%26.19%B高层10616817886.968.37%7.92％C高层11965978361.6932.85％34.69％D高768.37％10.64％E跃层143304312.51.5％1.91％F跃层126283554.321.4％1.57％G叠8814.37％17.08％总计——2006225900.19100%100%4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。一、提高可售比4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。案例：华南片区某项目，规划出让条件要求144㎡以下住宅车位按照户数

1:1.2配置，且住宅配建的车位必须全地下；因当地房价较高，项目定位为扎根及安居客户的刚需产品，全部为小户型（户均面积72㎡），导致车位数量偏多，按面积配比折算达到1.65辆/100㎡，远高于其他项目；导致可售比不足63%，远低于集团限值要求。且因定位于低总价客户，其支付能力不足以消化如此多车位，未来面临极大的去化压力。项目团队经调研后明确按实际户数的0.87/户配建普通平层车位，其余采用机械车位，减少成本投入。单车位面积由36㎡/辆优化至32㎡/辆，可售比由不足63%提升至68%，显著的提升了成本控制水平。户型户型业态面积段总户数占比A高层端72.70926.96%B高层中44.2827620.80%C高层端89.1847736.08%D高层中72.7047736.08%总计——1322100.00%总建筑面积：153500㎡；地上计容面积：

103000

㎡；容积率：

2.503

（综合）地上可售面积：

98311.73

㎡；可售比：

68.05

%住 宅：

96126.08

㎡；商 业：

2185.65

㎡总户数：

1322

户低密业态地下室赠送或可售面积：

1250

㎡停车位：1632个地上：

45

个；地下：

1587

个主楼地下赠送空间停车数量：

44

辆单车位面积1：

31.82

㎡/辆户均面积：

72.71

㎡/户每百平米住宅地下车位数量：

1.65

辆/㎡一、提高可售比龙湖天璞园区幼儿园案例：深入研究规范,思考计算规则经研究沟通争取到幼儿园面积比规划设计条件要求只超6平米，实现幼儿园面积最小化。华北片区某项目，规划条件是布置9班幼儿园建筑面积2480㎡，若全按照国际规范计算，则建筑面积为2820㎡，超面积300多平米。公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会所、快递收发等服务设施用房应尽量利用物业用房指标，不得额外增加。5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。一、提高可售比案例：华中片区某项目项目建面小于3万平米，公共配套按照出让条件与规划沟通，除物业用房外不配建其它配套用房，大大提高可售比。总建筑面积：28533.41

㎡；项目可建设用地面积：7188.20

㎡地上建筑面积：21189.80

㎡；地下建筑面积：

7343.61

㎡地上计容面积：21189.80

㎡；容积率：

2.95

（综合）地上可售面积：

21046.72

㎡；可售比：

73.8

%住 宅：

19105.04㎡；商 业：

1941.68㎡配 套：

143.08

㎡总户数：

177

户停车位：

233

个地上：

23

个；地下：

210

个单车位面积1：

34.97

㎡/辆户均面积：107.94

㎡/户每百平米住宅地下车位数量：0.91辆/㎡公服配套作为不可售业态应越少越好，如能放置在地下可释放更多地上计容面积给到销售业态，规划设计条件以外增加的会所、快递收发等服务设施用房应尽量利用物业用房指标，不得额外增加。5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面积测算口径，避免面积不足影响方案推进。一、提高可售比1、容积率做满为项目操盘的最基本原则。2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。；地面机动车位尽可能布置在沿街商铺及公服用房外侧，需布置在园区内侧的车位尽可能沿周边设置，最大程度实现人车分流。3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过拉高拍低的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取案例：华北片区某项目，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的叠拼产品，实现货值及利润的最大化。高层组团化布置，营造更加舒适的空间环境利润较低小高层单价低总价较低总货值低做利润较高叠拼单价高总价较高

总货值高方案一：均质满铺，小高层满铺方案二：拉高拍低，高层+叠拼高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层高层1.小高层满铺做高层2.高层+叠拼高层高层高层高层高层叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼叠拼 叠拼叠拼

叠拼叠拼叠拼

高层叠拼叠拼

叠拼叠拼叠拼二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取案例：华东片区某项目，容积率2.3，通过“拉高拍低”的规划布局手法，布置更高溢价业态的洋房，实现货值及利润的最大化。总建筑面积：228450

㎡项目可建设用地面积：69548

㎡地上建筑面积：159960

㎡地下建筑面积：

68490

㎡容积率：2.3售价：高层：

2.43

万/㎡小高层：2.62

万/㎡洋房：

2.95

万/㎡7层洋房11层小高层33层高层自持公寓洋房小高层高层公寓二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。注意高业态应形成一定规模的组团，单纯为提高货值而出现的少量高业态楼栋的手法不可取案例：华东片区某项目，充分利用地块内天然河道景观资源进行拉高拍低。沿河独栋及双拼别墅，提升调性且将一线沿河资源充分溢价。联排别墅区为第二层次，享受邻里式园林化景观。5面宽叠拼洋房拔至11层，市面上无相应面积段竞品，增加低密业态体量和货值；高层片区交通最为便捷，景观视野开阔。户型色户型编号业态面积A1小高层89B小高层110C小高层125D小高层138E叠拼洋房156F联排别墅155H沿河别墅220I农贸市场2000总建筑面积：

245432.89

㎡其中

地上：

187,481.80

㎡；地下：

56651.09

㎡；住宅：

182102.99

㎡其中

别墅：16302.54

㎡，单业态容积率

0.674

；

叠拼洋房：24645

㎡，单业态容积率

1.374

；小高层：141155.45

㎡，单业态容积率

2.887

；配套：

5329

㎡(可售农贸市场：2000

㎡)停车位：

1855

个其中地上：

278

个；地下：

1577

个；住宅停车：

1823

个配套停车：32

个可建容积率：

2.0~2.3

；实建容积率：

2.0

；

绿地率：

30%

；二、价值最大化高低业态搭配的规划方案中，宜对不同业态进行分区规划，高溢价业态应布局在可享受最优质资源的区域。1334沿河核心区—叠拼园区核心区—144洋房紧邻路区域—127洋房角落区域—小高层优质资源高溢价业态匹配资源优质度：1

>

2

>

3

>

42案例：华北片区某项目，位于城市核心水系河道北岸，秉持高溢价业态匹配优质资源的原则，将售价最高的叠拼产品布局在河岸沿线。2、优质资源最大化——高溢价业态的产品拥有最优质的资源。二、价值最大化两层地下室赠送阁楼、阳台赠送赠送1：顶层—赠送阁楼,阳台赠送2：首层—赠送两层地下室高溢价手段顶层为标准层总价1.3倍首层为标准层总价1.7倍在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过赠送阁楼或（半）地下室的手段来提高溢价。案例：华北片区某项目，采用洋房产品顶层采用跃层产品赠送阁楼露台，首层赠送地下室，尽可能地提高溢价。3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违规赠送，需要综合评估后方可实施。上叠阁楼闷顶赠送在不限价及规划条件允许的前提下，可以通过赠送阁楼或（半）地下室的手段来提高溢价。下叠地下夹层赠送下叠地下室赠送二、价值最大化下叠地下室剖面案例：华东片区某项目，采用叠拼+高层的高低配产品规划方案，叠拼产品上叠赠送阁楼，下叠赠送地下夹层和地下室，尽可能地提高溢价。3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。注意阁楼和地下室赠送要考虑施工、销售承诺和验收风险，尤其是违规赠送，需要综合评估后方可实施。二、价值最大化1、不平衡使用容积率，通过“拉高拍低”的手法，实现货值最大化。2、优质资源最大化——高溢价业态的产品拥有最优质的资源。3、高地价地区，开发不占容积率的地上和地下空间——赠送阁楼和（半）地下室是提高溢价的最直接手段。三、推广封装复用案例：华东片区某项目，计容面积128500㎡，复用面积占比达56%，通过快速产品定位实现快速报建，相较相同板块内同类项目报建周期缩短约1个月。华北片区某项目，计容面积115345㎡，复用面积占比达100%，公司内部各职能快速拉通，外部报建推进迅捷，减轻图纸工作量的同时保证质量可靠。1、在满足客户及产品定位的前提下，尽量选用已封装产品。三、推广封装复用售楼部基础动工2018.11.15售楼部结构封顶2018.12.30售楼部内外装同步完成2019.2.15春节3个月工期（含春节）景粼玖序千山新屿案例：西部片区某公司售楼处整体封装，在新项目中完整复制，为示范区高品质的快速开放做好了图纸保障。经过实际项目验证过的封装产品，不仅可以大幅提高内部沟通及外部报建的工作效率，减少出图工作量，同时还能吸收过往经验，提前规避相关风险，保证产品的设计质量。2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可能避免易地临建。三、推广封装复用案例：华北片区某公司三个项目示范区采用了三种不同的示范区操盘模式，在成本与工期的多维度对比下，采用成熟模块在实体中复用优势更为明显。示范区位置原大区方案示范区位置1.示范区未借用成熟模块2.样板间未借用实体,异地重建1.示范区借用成熟模块2.样板间借用实体3.后期售楼部沿用增大成本延长工期客户体验下降节约成本缩短工期所见即所得，客户体验好3.后期需要拆除示范区位置示范区位置样板借用实体样板借用实体熟模块成样板借用实体样板借用实体成熟模块现示范区位置后期建大区需拆改A项目—原大区A项目—示范区B项目示范区C项目示范区2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的尽量借用实体，尽可能避免易地临建。三、推广封装复用1、在满足客户及产品定位的前提下，务必选用已封装产品。2、示范区售楼处、会所、幼儿园等配套公建尽量选用已实施项目的成熟模块进行复制，有条件在实体中实施的务必借用实体，尽可能避免易地临建。四、提升定位精准度联排叠拼洋房高层业态全覆盖，业态均质，重点不突出客户选择不聚焦叠拼洋房高层配比合理，重点业态突出案例：华北片区某公司两项目规模相近，前者四种业态，后者三种业态，相较而言后者业态精简，定位更为精准。1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。合院叠拼小高大高小高小高案例：华中片区某项目，容积率1.8，住宅面积共25万方，项目中共出现了高层、小高、叠拼、合院等多种业态，多种面积段的户型产品，定位不精准，图纸量大，施工难度增加。四、提升定位精准度1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。案例：华北片区某公司项目A，户型数量14个，不同业态出现面积段重合情况，产品内部竞争情况严重，级差不明显。相较而言，规模相近的B项目业态及产品户型种类较为精简，级差也更为合理。四、提升定位精准度叠拼户型洋房户型高层户型联排户型2111014户型繁杂没重点叠拼户型3洋房户型2高层户型38户型简洁突出2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。案例：华中片区某项目，区位优势明显，城市核心区改善产品，仅规划155㎡面积段高层户型，产品定位精准，业态及户型精简。总建筑面积：63445㎡其中地上：46400㎡；地下：17045㎡；绿地率：

35%

；住宅：41760㎡高层：

41760

㎡，单业态容积率2.10

；商业：3670㎡配套：

970

㎡停车位：488

个实建容积率：

2.1

；四、提升定位精准度户型色户型编号业态面积A高层户型155四、提升定位精准度图例业态层数得房率小高层90户型11F76%小高层117户型11F84%叠拼4F89%案例：华中片区某项目，确保满容的条件下，小高全部按照

11F业态上限设置，规避封闭楼梯及消防电梯，提高得房率，减少差异楼栋数量及设计出图工作量，降低项目施工难度。层数按照上限设置，可将楼栋的公摊降至最低，将得房率做到最大。3、非低密业态宜按照其业态上限层数进行规划。四、提升定位精准度4、不宜采用不同楼型进行单元拼接。案例：华北片区某项目，不同平面及层数的单元楼型拼接，带来多维度问题。4F6F6F8F不同楼型拼接产品溢价降低顶楼露台被较高层单元遮挡楼宇形象破坏L形楼栋形象不美观存在报建风险报建时可能会按照较高层数楼栋计算,造成损容四、提升定位精准度1、客户聚焦，产品业态定位及户型面积选择要精简，杜绝“胡子眉毛一把抓”业态产品线全覆盖的项目定位思路。2、定位清晰，产品面积段间要有级差，同业态不同面积段的产品需对应不同的房型结构，同面积段不同业态的产品尽量避免出现。相同市场与客户定位条件下，鼓励精简业态、楼型及户型，同业态楼型层数应尽量统一。3、非低密业态宜按照其业态上限层数进行规划。4、不宜采用不同楼型进行单元拼接。五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。案例：华南片区某项目十二期、十三期为纯高层项目，项目结合产品定位，用足百米限高，形成沿红线南北两排建筑塔楼的布局，中间预留一个完整宽阔的中庭景观绿化空间，即扩大了小区的空间感，又提高了小区的整体品质，获得客户和业主的一致好评。项目十二期总平面图项目十三期总平面图五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.1、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。案例：华北片区某项目，产品规划为大高层，高层沿用地外侧布置，形成内部大中庭景观区域。全做高层以降低密度，留出充足的景观面积1、结合产品业态，合理控制建筑密度。1.2、低密业态，建筑密度用足，增加一层接地的户数，尽可能的提升产品溢价空间。五、合理控制建筑密度与绿地赠送相同用地进深、相同面积、相同户数的情况下，通过提高密度可以增加首层和顶层的数量方案一：6F洋房满铺5栋共60户首层10户，顶层10户方案二：5F洋房满铺6栋共60户首层12户，顶层12户增加2个首层和2个顶层，提高溢价6F6F6F6F6F5F5F5F5F5F5F2、满足绿地率的前提下，低密业态增加绿地赠送。注：私家庭院是一层住宅获得溢价的最有效手段，私家庭院越多吸引力越大，但需控制相关规划风险（绿地率、围墙等）。案例：华东区域某项目产品规划中设计有联排别墅，每户均赠送面积约35㎡的私家庭院，供业主自行设计使用，为别墅带来溢价的同时成为吸引客户购买的有效手段。五、合理控制建筑密度与绿地赠送500070006500500050012001100

20001030035㎡庭院绿篱绿化道路绿化5000500

200012001100103005300“私家庭院”是众多低密住宅首层客户的核心购买动机，在满足绿地率的前提下将“庭院”的“使用权”赠与首层业主，可以有效的提高首层产品的溢价及去化速度，但需严控销售风险。（例如采用绿篱的软隔离形式、不做实体门头等）五、合理控制建筑密度与绿地赠送1、结合产品业态，合理控制建筑密度。2、高层业态，建筑限高用足，减少楼栋数量，控制建筑密度，预留充足的中央或组团式景观绿化空间。3、低密业态，建筑密度用足，增加一层接地的户数，尽可能的提升产品溢价空间。4、满足绿地率的前提下，低密业态增加绿地赠送。六、控制场地标高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本。20F20F20F20F20F20F20F1F20F

2F1F20F总建筑面积：

129582.6

㎡其中

地上：

94503.6

㎡；地下：

33279

㎡；住宅：

92444.6

㎡高层类：92444.6

㎡配套：

2059

㎡

停

车

位：

946

个住宅停车：

925

个配套停车：

21

个

其中地上：

30

个；地下：

916

个；可建容积率：

1.5~1.8

；实建容积率：

1.8

；单业态容积率：1.8

；绿地率：

35%

；5.205.204.474.474.404.405.305.304.404.406.756.756.756.756.756.756.756.756.756.757.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.054.924.92案例：华东片区某项目，为尽量抬高场地标高，控制地库成本。在方案阶段沟通过程中，利用规划细则关于正负零标高与道路标高关系的模糊地带，争取地库顶板标高比市政道路高1.5M，正负零标高比地库顶板标高1.2M（覆土）。最终实现±0标高比道路高出近2.6M，大大减少土方开挖及支护成本。标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。11.808.508.508.508.309.008.808.8010.4011.0510.0010.0011.0011.009.009.0011.4511.4511.1511.1511.4511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.609.609.609.609.609.609.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.609.659.659.659.657.007.007.007.00案例：华南片区某项目，场地原始标高约7m，西、北侧道路标8.3011.80高约8.5m，东、南侧公园标高为7m。以场地西、北侧道路标高及道路绿化带为由与规划局沟通，争取到场地设计标高为8.5010.4011.059.0011m，大量减少土方开挖及支护成本。11.4511.6011.15六、控制场地标高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本。场地周边道路及公园标高小区内道路标高小区内道路住宅正负零标高幼儿园正负零标高（无地下室）图例：7.207.207.207.2010.1510.1511.6011.60标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。六、控制场地标高402、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高不宜比市政路超出过高，需考虑填方的工程量，控制土方成本。案例：华中片区某项目，北侧204国道标高5.4，项目区域标高

4.3左右，低于道路标高1米以上，场地最终设计标高5.6，比市政道路略高，控制土方量及支护成本。标高的设计核心是控制土方量及支护成本，不是所有项目都是地库抬得越高就越好，挖方减少的同时还要考虑填方的成本控制。六、控制场地标高3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。案例：西南片区某项目，场地东高西低，高差达14m，原始方案设置三台地，考虑步行感受，台地坡度1.5%~2%消化高差，但基础费用约6382万，土方费用1397万，地基成本7779万。项目净利润仅

23845万。经过调研，3%也满足消防需求，江与城项目实际坡度3%~5%实际感受良好，因此合并台地1、台地3，按照3%坡度重新推导场地竖向设计。优化后减少地基成本3145万。场地原始标高建筑设计标高场地设计标高图例：项目原始地平线11221-1剖面图道路内庭内庭临保利项目11F洋房11F洋房合分段台地式的处理方式11F

洋房 11F

洋房

14.45m14.95m507.05507.05506.09506.09508.36508.36522.88522.88523.57523.57516.633515.10515.10516.80516.80518.00518.00519.50519.50520.80520.80519.23519.23514.50514.50517.20517.202.5%内庭516.6

2.5%2.5%2.5%面内庭33F高层住宅33F高层住宅33F高层住宅33F高层住宅内庭内庭临保利项目30.20m30.20m30.20m508.25509.21509.21509.98509.98516.37516.37515.8剖3515.82-2

3

图515.90516.70516.70517.60517.60518.30518.30515.50515.5

515.90

0道路508.25518.06518.061.5%1.5%2.0%5072.0%521.0消化高差2.1m消化高差2.3m高差5.9m消化高差3.7m2.0%+台地3%507521.0消化高差6.8m高差7.2m3%无台地基础费用（万）土方费用（万）合计（万）原始方案638213977779优化后方案351911154634粗估优化金额3145原始方案优化后方案六、控制场地标高对每段小高差的施工和维护，施工过程、开挖土方量、挡土墙等成本更为可控。第一段高差900第二段高差1200正确做法错误做法高差过大导致开挖土方量增加，施工过程不可控性增强，施工成本增加挡土墙高度2100总高差2100总高差21003、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。六、控制场地标高1、场地及周边地势平坦或高于市政路的：应尽量抬高场地设计标高，减小地库基坑开挖深度，控制土方量及支护成本。2、场地内标高低于周边道路或有深坑的：场地设计标高比市政道路标高略高（△H≤300），控制土方量及支护成本。3、高差较大的地形首选放坡，如无法解决高差问题，应结合分段台地式的处理方式，并注意减少1.5米以上的高挡土墙。七、合理规划场地消防设施案例：华东片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出入口，实现消防环道位于园区外环。东侧地块利用市政道路解决消防环道问题。提高小区品质。图例及道路标准：城市道路消防车道：4

m宽总建筑面积：97940㎡。其中，地上：65209㎡；地下：32731㎡；住宅：57553.81㎡。其中，别墅：1667.64㎡，单业态容积率0.56；叠拼：18488.08㎡，单业态容积率1.10

；洋房：37438.05㎡，单业态容积率

1.58；商业：549㎡，配套：7016.00㎡停车位：617个。其中，地上：4个；地下：613个；可建容积率：≤1.35；实建容积率：1.35

；绿地率：30.0%；1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置。七、合理规划场地消防设施2期消防车道1期消防车道中心景观保留完整，未受消防车道影响1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘环形靠边布置.案例：华北片区某项目，西侧地块突破南侧机动车禁止开口线，增加消防疏散出入口，实现消防环道位于园区外环。东侧地块消防车道同样布置在园区外环，最小化对中心景观的影响与破坏，提高小区品质。七、合理规划场地消防设施2、在不设置架空层的情况下，消防登高面应首先考虑设置在楼栋北侧（场地内无空间布置时可考虑借用北侧市政路）。案例：华北片区某项目，个别楼栋登高面不至于楼栋南侧，影响首层产品平面。消防登高面在南侧消防登高面在北侧首层户型受到影响，需要预留消防通道首层户型不受影响消防登高场地的布置方位对住宅首层的出入口及大堂设置方式有直接的影响，最好的方式是放在与单元大堂出入口同一侧的方位上。七、合理规划场地消防设施1、消防车道宜沿场地外侧或场地内外边缘