2026年评估师考试实务操作题

2026年评估师考试实务操作题一、单项选择题（共10题，每题2分，计20分）1.某房地产评估项目，委托方为某房地产开发企业，评估目的是为抵押贷款。评估师在收集资料时，应重点关注以下哪项信息？（单选）A.房地产周边类似物业的租赁率B.房地产的权属证明和规划许可文件C.房地产的潜在开发价值D.房地产的维修记录解析：评估抵押贷款时，权属和规划文件是核心资料，直接关系到抵押的有效性，故选B。2.某企业委托评估其持有的某上市公司股权，评估基准日为2025年12月31日。评估师采用市场法时，应优先选取以下哪种数据？（单选）A.目标公司2025年半年报的每股收益B.最近三年该上市公司平均的市盈率C.同行业可比公司的近期交易价格D.目标公司历史股价最高点解析：市场法应选取近期可比交易数据，C选项最符合实际交易情况。3.评估某在建工程时，若采用成本法，以下哪项不应计入重置成本？（单选）A.土地取得成本B.已投入的建安工程费用C.工程项目的设计费D.资质认证费用解析：重置成本只计算当前重新建造或购置的必要支出，土地成本属于沉没成本。4.某评估项目涉及某宗工业用地，评估师发现该地块存在污染风险。在评估报告中应如何处理？（单选）A.直接忽略污染影响，按正常用途评估B.在评估价值中扣除预计的修复费用C.提示委托方另行委托环境评估机构D.仅在报告附注中简单说明污染情况解析：污染风险会降低土地价值，应合理减值，故选B。5.某企业委托评估其机器设备，评估师在确定重置成本时，发现部分设备已停产。此时应优先采用哪种方法？（单选）A.直接成本法B.功能价值法C.仿制重置成本法D.市场法解析：若设备停产，无法直接购买，仿制重置成本法更适用。6.评估某在建工程时，若采用假设开发法，以下哪项属于开发成本？（单选）A.项目的前期规划费B.建筑工程费C.开发商的利润D.市场推广费用解析：开发成本包括建安、管理、财务及销售费用，C选项属于利润。7.某评估项目涉及某宗林地，评估师发现该林地存在林木采伐限制。在评估报告中应如何处理？（单选）A.不考虑采伐限制，按正常林地评估B.在评估价值中扣除预计的限采损失C.提示委托方另行委托林业评估机构D.仅在报告附注中简单说明限采情况解析：采伐限制会降低林地价值，应合理减值，故选B。8.某评估项目涉及某宗商誉，评估师在确定减值测试时，应重点关注以下哪项？（单选）A.目标公司的历史经营数据B.行业平均资产回报率C.目标公司的未来现金流量D.目标公司的品牌知名度解析：商誉减值测试的核心是未来现金流量折现，故选C。9.评估某企业股权时，若采用收益法，以下哪项不属于调整项目？（单选）A.行业政策变化B.公司管理层变动C.土地增值收益D.资产负债率过高解析：土地增值收益属于资产评估范畴，股权评估应关注经营性因素。10.某评估项目涉及某宗租赁物业，评估师在确定净收益时，应如何处理租金收入？（单选）A.直接采用市场租金B.调整为可观的租金C.考虑空置率后的预期租金D.忽略租金收入，仅评估物业本身解析：净收益应基于实际或可实现的租金，需考虑空置率，故选C。二、多项选择题（共10题，每题3分，计30分）11.评估某房地产时，以下哪些因素会影响其价值？（多选）A.房地产的区位条件B.房地产的建造年代C.周边商业配套设施D.市场利率水平E.房地产的产权性质解析：房地产价值受区位、建造年代、配套设施、利率及产权等多因素影响。12.评估某企业股权时，若采用市场法，以下哪些数据可作为可比案例？（多选）A.同行业上市公司近期交易价格B.目标公司的历史股价C.非上市公司交易案例D.行业平均市盈率E.目标公司的财务预测数据解析：市场法可比案例包括同行业上市公司、非上市公司交易及行业平均数据。13.评估某在建工程时，以下哪些费用属于重置成本？（多选）A.建安工程费用B.设计费C.工程管理费D.资质认证费用E.土地取得成本解析：重置成本包括建安、设计、管理及认证费用，土地成本属于沉没成本。14.评估某林地时，以下哪些因素会影响其价值？（多选）A.林木的蓄积量B.林地的规划用途C.采伐限制政策D.林地的交通可达性E.林木的生长期解析：林地价值受蓄积量、规划用途、采伐限制、交通及生长期影响。15.评估某企业商誉时，以下哪些因素会导致商誉减值？（多选）A.行业政策变化B.公司管理层变动C.资产负债率过高D.公司盈利能力下降E.土地增值收益解析：商誉减值受行业政策、管理层变动、资产负债率及盈利能力影响。16.评估某租赁物业时，以下哪些因素会影响其净收益？（多选）A.市场租金水平B.空置率C.物业管理费D.物业税E.租赁合同期限解析：净收益受租金水平、空置率、管理费、税费及租赁期限影响。17.评估某在建工程时，若采用假设开发法，以下哪些数据可作为输入？（多选）A.土地取得成本B.建安工程费C.销售税费D.开发商利润E.资本化率解析：假设开发法输入数据包括土地成本、建安费、销售税费及资本化率。18.评估某企业股权时，若采用收益法，以下哪些因素会影响其估值？（多选）A.未来现金流量B.折现率C.行业增长率D.公司负债水平E.土地增值收益解析：收益法估值受现金流量、折现率、行业增长及负债水平影响。19.评估某林地时，以下哪些因素属于林地权益范畴？（多选）A.林木采伐权B.林地使用权C.林木的所有权D.采伐限制政策E.林地租赁收益解析：林地权益包括采伐权、使用权及租赁收益，采伐限制属于外部条件。20.评估某在建工程时，以下哪些方法可用于确定重置成本？（多选）A.直接成本法B.功能价值法C.仿制重置成本法D.市场法E.收益法解析：在建工程重置成本可采用直接成本法、仿制重置成本法或市场法，收益法不适用。三、简答题（共5题，每题6分，计30分）21.简述评估在建工程时，采用假设开发法的适用条件。答：假设开发法适用于以下情况：（1）项目处于前期开发阶段，尚未完工；（2）项目存在明显的土地增值潜力；（3）市场上有足够的可比交易案例；（4）开发商具备完整的开发计划及资金保障。22.简述评估某企业股权时，采用市场法的步骤。答：市场法步骤如下：（1）选取可比案例，要求行业、规模、经营模式相似；（2）计算可比案例的市盈率、市净率等估值指标；（3）对可比案例进行估值调整，包括规模效应、盈利能力差异等；（4）综合确定目标公司股权价值。23.简述评估某林地时，应重点关注哪些风险因素。答：应重点关注：（1）采伐限制政策；（2）林木生长状况及病虫害风险；（3）林地权属争议；（4）市场供需变化对林木价格的影响。24.简述评估某租赁物业时，如何确定净收益。答：确定净收益步骤如下：（1）根据市场租金水平确定潜在租金收入；（2）考虑空置率，计算实际租金收入；（3）扣除物业管理费、税费等运营成本；（4）最终净收益＝实际租金收入－运营成本。25.简述评估某在建工程时，重置成本与假设开发法的区别。答：区别如下：（1）重置成本法仅计算重新建造或购置的必要支出；（2）假设开发法不仅计算重置成本，还需考虑土地增值收益及销售税费；（3）重置成本法适用于已建成或在建工程，假设开发法适用于未完工项目。四、计算题（共3题，每题10分，计30分）26.某企业持有某上市公司股权，评估基准日为2025年12月31日。经调查，目标公司2025年每股收益为2元，同行业可比公司平均市盈率为20倍。目标公司发行在外的普通股为1亿股。若采用市场法评估，目标公司股权价值为多少？解：目标公司股权价值＝每股收益×市盈率×股数＝2元/股×20倍×1亿股＝400亿元答：目标公司股权价值为400亿元。27.某在建工程土地面积为1万平方米，土地取得成本为800万元。项目预计建安工程费为3000万元，管理费为建安费的5%，销售税费为建安费的3%，资本化率为10%。若采用假设开发法，项目价值为多少？解：开发成本＝建安费＋管理费＋销售税费＝3000万元＋3000万元×5%＋3000万元×3%＝3150万元项目价值＝土地成本＋开发成本＝800万元＋3150万元＝3950万元未来收益折现＝3950万元÷10%＝39500万元答：项目价值为39500万元。28.某租赁物业建筑面积为5000平方米，市场租金为每月每平方米80元，空置率为10%，物业管理费为租金收入的5%，物业税为租金收入的2%。若租赁期限为3年，净收益为多少？解：年租金收入＝5000平方米×80元/平方米×12个月×（1－10%）＝4320万元运营成本＝租金收入×（5%＋2%）＝4320万元×7%＝302.4万元年净收益＝4320万元－302.4万元＝4017.6万元3年总净收益＝4017.6万元×3＝12052.8万元答：3年总净收益为12052.8万元。五、综合题（共2题，每题15分，计30分）29.某企业委托评估其持有的某上市公司股权，评估基准日为2025年12月31日。评估师采用市场法和收益法进行评估，具体数据如下：（1）市场法：选取3家可比公司，市盈率分别为18倍、20倍、22倍，目标公司每股收益为2元，股数为1亿股；（2）收益法：预计未来三年每股自由现金流分别为2.5元、3元、3.5元，第三年现金流量增长率5%，折现率为10%。若采用加权平均法评估，权重分别为市场法60%、收益法40%，股权价值为多少？解：市场法价值＝2元/股×（18＋20＋22）/3×1亿股＝660亿元收益法价值＝2.5元/股×（P/F,10%,1）＋3元/股×（P/F,10%,2）＋3.5元/股×（P/F,10%,3）＋3.5元/股×（1＋5%）÷（10%－5%）×（P/F,10%,3）＝2.5×0.909＋3×0.826＋3.5×0.751＋7×0.751＝576.5亿元加权价值＝660亿元×60%＋576.5亿元×40%＝630.6亿元答：股权价值为630.6亿元。30.某企业委托评估其持有的某在建工程，评估基准日为2025年12月31日。评估师采用假设开发法评估，具体数据如下：（1）土地成本：800万元；（2）建安工程费：3000万元；（3）管理费：建安费的5%；（4）销售税费：建安费的3%；（5）资本化率：10%；（6）项目预计开发周期为2年，销售价格为建安费的1.2倍。若采用假设开发法评估，项目价值为多少？解：开发成本＝3000万元＋3000万元×5%＋3000万元×3%＝3150万