房地产行业收益型不动产系列报告一：高标仓筑底修复行业格局重构仓储物流REITs迎结构性机遇

目录一、仓储物流行业：供需关系迈入新平衡，区域结构性亮点凸显 4综述：投资增速趋缓，高标仓为核心资产，租金有望筑底修复 4政策：行业政策以扶持为主政策提供行业资产退出通道 5供需：第三方物流拉动仓储需求，区域分化加剧，西南及华中表现亮眼 7二、市场主体：行业竞争格局重构，模式升级推动多元化发展 12重构：从普洛斯一骑绝尘到头部梯队分化 12分化：不同资本禀赋决定不同打法，国际景优势突出 13升级：拓展多类增值服务，推动仓储物流多元化发展 14三、仓储物流REITs：发展空间巨大，业态趋于多元，配置价值凸显 16国际比较：仓储流发展空间巨大，国际运营背景个券表现优异 16基本情况：底层资产区位核心，折现率与增长率确立估值基准 17经营状况：租金波动但出租率韧性显现，物流背景及特种租赁项目表现突出 19市场表现指数表现跑赢行业权益板块，分派率与估值具备吸引力 22未来展望：底层资产多元化延伸，仓储流进入新阶段 24投资建议：弹性筛选区域修复与新业态标的，稳健布局电商物流，核心配置国际龙头 26风险分析 28图表目录图表1：中国仓储业投资增速放缓，2020-2025年复合增长率至15% 4图表2：中国仓储物流设施总规模（2012-2023年） 4图表3：中国仓储物流高标仓存量面积（2012-2025年） 4图表4：仓储物流高标仓库存周期 5图表5：年至今仓储物流行业相关政策汇总 5图表6：年至今仓储物流相关政策汇总 6图表7：仓储物流行及政策传导链 7图表8：仓储物流设施需求方类别及占比 7图表9：主流需求方的业务模式及典型企业 7图表10：中美第三方物流渗透率对比 8图表中国年快递业务量达亿件 8图表12：中国社零总额及网上零售总额 8图表13：中国跨境电商进出口总额持续增长 8图表14：中国多类制造业体量稳健增长 9图表15：中国仓储物流高标仓市场存量分布 9图表16：中国仓储物流高标仓分区域市场平均租金 10图表17：中国仓储物流高标仓分区域市场平均空置率 10图表18：中国仓储物流高标仓各区域未来供应情况 图表19：各区域仓储物流设施需求方占比 图表20：仓储市场主要参与者存量面积市场份额变化 12图表21：仓储物流市场前十大物流商排名情况 12图表22：仓储物流市场主要参与者核心区域布局概述 12图表23：高标仓储物流三类背景公司对比 13图表24：高标仓储物流三类背景主体核心能力对比 13图表25：国际运营背景主体球平台分布情况 13图表26：中国仓储物流行业盈利模式 14图表27：中国仓储物流行业商业模式 14图表28：京东产发“一体化供应链”解决方案 15图表29：万纬冷链仓储园区 15图表30：九州通医药冷链仓储服务 15图表31：中外仓储流市值及相对市场份额 16图表32：中外仓储物流分派率对比（%，2025/2026年） 16图表33：安博球概况 17图表34：上市仓储流底层资产区位分布 18图表35：上市仓储流项目基本情况 18图表36：上市仓储流折现率与长期增长率 19图表37：上市仓储流出租率情况 20图表38：上市仓储流平均租金情况 20图表39：上市仓储流项目租户情况 21图表40：年6月至今仓储物流指数与申万板块对比（至2026年4月27日） 22图表41：上市仓储物流业绩达成情况 23图表42：仓储流表现及估值指标（截至年4月日） 23图表43：华安外桥与含厂房资产的产业区对比 24图表44：美国储估值对比 24图表45：嘉实东拟两次扩募情况 25图表46：菜鸟仓储物流仓 26图表47：宏川智慧码头储罐与化工仓库服务 26图表48：仓储流估值表 27一、仓储物流行业：供需关系迈入新平衡，区域结构性亮点凸显1.1综述：投资增速趋缓，高标仓为核心资产，租金有望筑底修复早年外资与电商推动仓储业高速扩张，当前整体投资增速已趋于平缓。中国现代物流地产正式起步始于年外资开发商将高标仓体系引入国内，2003年普洛斯(GLP)进驻中国，2005年丰树(Mapletree)进驻中国，嘉民(Goodman)(Prologis)等外资加快布局，2007年京东(JD)自建物流园，电商正式进军物流地产领域，仓储业迎来高速发展时期；前期资本驱动的高速扩张导致供需短暂失衡，行业经历了2016-2019年投资负增长调2006-201538.0%15.0%，2025年增长率约4.1%。图表1：中国仓储业投资增速放缓，2020-2025年复合增长率降至15%家统计高标仓是仓储物流领域投资的核心资产，规模增速快于行业整体。仓储物流设施可以简单分为高标仓（即“高标准仓库”）和非高标仓，当前高标仓占整个仓储设施面积的比例仅10.0%，但因其现代化程度高、适配电商及高端制造等需求，主流物流地产商投资多聚焦于此。长期以来，高标仓规模增速持续跑赢行业整体增速水平，近两年增速稳定在8.0%左右，成为仓储物流中结构性增长的核心赛道。图表中国仓储物流设施总规模（2012-2023年） 图表中国仓储物流高标仓存量面积（2012-2025年）家统计 德梁注：2024年、2025年数据暂未公布高标仓面临阶段性去化压力，租金出现下调。根据世邦魏理仕统计，去化周期[（当前空置面积+未来四个季度新增供应]是租金涨跌的核心领先指标。当去化周期大幅、长时间高于3年时，市场2022年3月以来，受各核心城市圈新增供应集中入市的影响，高标仓去化周期持续3年临界线，导致租金加速下跌。当前高标仓去化周期正逐步趋于稳定，市场租金有望筑底修复。截至年33年高标仓租金将迎来进一步修复。图表4：仓储物流高标仓库存周期BRE注:去化周期=(当前空置面积+未来四个季度新增供应)/过去四个季度净吸纳，实际数据截至2026年2月，后为预测数据近年来行业政策以扶持为主，“十五五”指明农村物流设施和农产品冷链方向。年3月延续实施大宗50%年底，直接降低仓储运营成本；202410月支持以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等创新方式供应物流用地，为仓储资产获取拓宽渠道；2025年2月，国家物流枢纽布局优化调整方案新增26个枢纽，其中近60%位于中西部地区，补强了区域网络短板；2026年3月，“十五五”规划纲要提出加强物流仓储、农村寄递等设施补短板，健全农产品仓储保鲜和冷链物流体系，为行业指明了新的增长点。图表5：2023年至今仓储物流行业相关政策汇总时间政策影响政策内容概要2023.3税收优惠《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》202311（）土地等级。2024.10综合政策《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》支持以2025.2综合政策《国家物流枢纽布局优化调整方案》。提出系统、健等。2025.12综合政策《现代物流标准化重点工作计划（2025—2027）》部署101。2026.3综合政策《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》推动县域商业提质增效，加强物流仓储、农村寄递等设施补短板体系。国政府REITs常态化发行及政策支持，为仓储物流行业资产退出提供通道。2024年12月，沪深交易所修订审核指引，新增仓储物流专项披露要求，细化出租率、租金单价、租户结构等指标披露；2025年9月，发改委明确年12月，行业范围清单明确仓储物流包括通用仓库及冷库等专业仓库，为资产认定提供统一标准；证监会63号文提出“基础设施商业不动产”双轮驱REIT20261月公告拟扩募购入“仓储+厂房”资产组合，正是受益于这一政策窗口。图表6：2023年至今仓储物流REITs相关政策汇总时间政策影响政策内容概要2024.12明确仓储物流披露要求施证券投资基金1试行）（2024年修订）》储、特种仓储2025.9加快仓储物流项目申报报推荐工作的通知》目质量，。2025.12明确仓储物流范围金（REITs）（2025）》的仓库，包括。2025.12促进扩募《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号）推进市场扩容扩围，完善REITs制，REITs力。国政府图表7：仓储物流行业及REITs政策传导链信建投仓储物流设施需求方主要为第三方物流(35%)、电商及零售(24%)、制造业(26%)和其他(15%)。第三方物流在所有需求中占比最大，占据主力地位，其业务模式是为其客户提供物流外包服务，主要包括顺丰等快递快运公司、医药等专业领域物流公司和综合物流公司；电商及零售业务模式是通过线上线下渠道将商品销售给终端客户，主要包括京东、阿里等电商平台和零售商；制造业业务模式是从事产品生产制造，包括消费品、工业品等制造商。图表仓储物流设施需求方类别及占比 图表主流需求方的业务模式及典型企业 一太平戴维注：数据为2024年统计数

信建投第三方物流渗透率提升空间广阔，快递业务量持续高增。世邦魏理仕统计数据显示，中国第三方物流渗透5.0%9.7%的渗透率差距明显，仍存在增长空间。第三方年全国快递业务量达199013.6，绝对增量高达亿件，直接带动快递快运企业对转运中心、分拨仓库的新增租赁需求。图表中美第三方物流渗透率对比 图表中国2025年快递业务量达1990亿件BRE注：第三方物流渗透率20/流总费用

家邮政以旧换新政策提振国内消费，跨境电商增速放缓但韧性犹存。50.1万亿元，同比增长3.7%。其中，网上零售仍是推动消费市场发展的重要驱动力，2025年网上零售总额16.0万亿元，渗透率约为31.9%，保持在高位水平；6252500亿元支持消费品以旧换新，预计将对国内电商及零售租赁需求有进一步的拉动。2025年，中国跨境电商进出口总额达28万亿元，同比增长4.6%，2025年跨境电商在国内净新租仓库面积近260万平方米，需求韧性仍在。图表中国社零总额及网上零售总额 图表中国跨境电商进出口总额持续增长家统计 国政府网海关总多类制造业体量稳健增长。2025年，中国规模以上装备制造业增加值同比增长9.2%、高技术制造业增加值同比增长9.4%，制造业稳健增长催生了产品的生产和存储需求，将对物流仓储需求带来提升。图表14：中国多类制造业体量稳健增长家统计当前全国高标仓存量主要分布在5个区域，华东(37%)、华北(27%)、华南(17%)、西南(11%)和华中(8%)，呈现出显著的东西梯度差异。华东地区体量位居首位，这与其作为中国经济核心区、电商及制造业高度发达的。整体来看，高标仓资源仍高度集中于东部沿海经济带，但中西部核心城市正加速追赶，且受益于2025年国家新增的26个物流枢纽六成分布在中西部地区，未来区域布局有望进一步优化。图表15：中国仓储物流高标仓市场存量分布德梁华东市场整体表现平稳，但内部分化加剧。2025年四季度存量高达5040万平方米；平均租金维持在35.1元/平方米/月，环比持平但同比下降6.1%；空置率环比微升0.8个百分点至22%；随着主流电商租户逐步迁入自建仓库，导致存量市场中电商需求相对减少，租户结构向第三方物流(32%)和制造业(29%)倾斜；未来供应占现有存量比例为9.6%，供应压力相对可控，但部分城市如上海核心区与非核心区持续分化，非核心区仍面临去化压力。华北地区短期承压，但中期压力可控。2025年四季度存量达3700万平方米；平均租金环比下降2.7%至21.9元/平方米/月，同比下降9.9%，市场以价换量特征显著；受大规模新增供应入市影响，空置率环比上升3.1个百分点至23.3%，短期去化压力凸显；未来供应占现有存量比例为6.3%，供应节奏相对温和，中期去化压力好于此前预期。华南地区需求放缓，去化压力增大。2025年四季度存量2250万平方米；受跨境电商需求增速放缓及部分头部企业自建仓库投入使用的影响，华南市场表现相对疲软，平均租金环比下降2.7%至36.7元/平方米/月，同比下跌6.6%，降幅居各区前列；空置率环比上升1.4个百分点至12%，连续多个季度走高；未来供应占现有存量比例高达45%来自第三方物流，受第三方物流整体需求上升将能对冲部分去化压力。西南地区供需两旺，市场健康度最优。2025年四季度存量达1510万平方米；平均租金环比上涨3.5%至22.5元/平方米/个百分点至9.2%，为各区最低；未来供应占现有存量比例仅7.0%，供给平稳而需求持续释放，市场健康度最优，预计租金有望保持温和上涨。华中地区稳健运行，抗周期性较强。2025年四季度存量1120万平方米；平均租金环比微涨1.1%至25.3元/平方米/月，同比基本持平；空置率微增0.03个百分点至11.9%，维持在良好水平；未来供应占现有存量比例为8.4%，供应节奏温和，核心城市如武汉、长沙表现稳健，但外围区域仍需时间消化存量；整体来看，市场需求韧性较强，租金及空置率波动幅度均小于其他地区，展现出较好的抗周期性。图表中国仓储物流高标仓分区域市场平均租金 图表中国仓储物流高标仓分区域市场平均空置率德梁 德梁图表中国仓储物流高标仓各区域未来供应情况 图表各区域仓储物流设施需求方占比德梁 一太平戴维注：数据为2024年统计数二、市场主体：行业竞争格局重构，模式升级推动多元化发展前十大物流地产商占据超八成市场份额，普洛斯主导地位有所削弱。年前十家企业集中度）超80%，头部企业主导市场；普洛斯依然牢牢保持第一位置，但市场份额已由2017年的超四成降至2025年约28%，龙头优势仍在，但主导地位有所削弱；这也显示行业进入多主体博弈阶段，市场格局从早期普洛斯绝对主导地位逐步演变为“一超多强”的多元竞争结构。第二梯队竞争激烈，排名上演群雄逐鹿。第二梯队包括京东、万纬、易商、宝湾等多元参与者，其中京东近年通过收购宇培，目前以约10%的市占率排名行业第二位；万纬虽排名被京东反超，但近年来凭借冷库等高20202025；深国际和东久新宜作为新兴力量，市场份额已分1%2025；此外，丰树、安博、嘉民等外资开发商市场份额相对稳定，左右。图表仓储市场主要参与者存量面积市场份额变化 图表仓储物流市场前十大物流商排名情况德梁 德梁图表22：仓储物流市场主要参与者核心区域布局概述司官网、公司财优势突出普洛斯、安博、易商为代表的国际运营背景主体以上市或获取投资差价为盈利目的，具备较强拿地能力，规模扩张快速；以京东、菜鸟、顺丰、中外运为代表的电商和物流背景的主体通过持有仓储设施服务自身生态，运作万纬、宝湾、嘉民为代表的地产开发背景的主体以长期稳定、低成本的资金持有资产，获得项目开发、租赁、运营等全产业链环节利润，扩张相对缓慢，杠杆率不高。图表23：高标仓储物流三类背景公司对比模式目的代表企业运营特点国际运营背景以上市或REITs后获取投资差价为盈利目的普洛斯、安博、易商等物流电商背景施网络菜鸟、京东、顺丰、中外运地产开发背景营等全产业链环节利润万纬、宝湾、嘉民等德梁图表24：高标仓储物流三类背景主体核心能力对比公司官网、公司财报，戴德梁国际运营背景主体具有丰富的海外REITs经验。普洛斯、安博和易商等均在全球布局多个REITs平台，其中安博作为全球最大的物流REIT，已在中国、美国、日本和墨西哥建立了4个REITs平台，形成了“私募开发+公募退出”的完整资本闭环；普洛斯和易商在全球均有2个REITs平台，其海外平台分别位于日本和新加坡。这一模式既体现了国际运营背景主体通过REITs实现资产循环的成熟路径，也为中国仓储物流REITs的发展提供了可参照的国际经验。图表25：国际运营背景主体全球REITs平台分布情况公司中国美国日本新加坡其他其他平台安博√√√×√墨西哥普洛斯√×√××-易商√××√×-司官网，公司公在市场需求日趋多元、竞争维度持续升级的背景下，仓储物流行业的商业模式正加速趋于多元化。仓储物流盈利来自租金收入、增值收益、其他收益，目前行业超过八成的需求为仓库租赁，支撑着仓储物流企业获取租金收入；随着租户的业务多元增长，仓库代管、仓配一体、冷链运输等多元需求迸发，仓储企业增值收益比重逐渐提升，商业模式也加速趋于多元化。图表26：中国仓储物流行业盈利模式国物流与采购联合会，艾瑞咨仓储租赁型是行业最主流的商业模式，以普洛斯、安博、丰树等企业为代表。其核心逻辑是通过持有核心区位的高标仓资产，获取稳定的租金和物业管理费收入；这类模式的优点是现金流稳定、资产流动性较强，也是目前仓储物流市场上最主流的商业模式。图表27：中国仓储物流行业商业模式模式核心收入来源代表企业关键能力仓储租赁型租金、物业管理费普洛斯、安博、丰树、嘉民等选址开发、资产管理、招商运营仓配一体化型仓储+分拣+运输+供应链京东、菜鸟、顺丰等网络协同、履约效率、客户解决方案定制仓储型仓储+能源服务/冷链等特种仓储宝湾、万纬、宏川智慧等复合场景运营、行业定制化服务信建投仓配一体化型是行业向运营服务延伸的重要方向，以京东、菜鸟、顺丰等电商和物流背景企业为代表。其核心逻辑是通过整合仓储、分拣、运输与末端配送，为客户提供一站式供应链履约服务；这类模式的优点是客户黏性强、续租率高，在提升收入来源的同时，也增强了资产的抗周期能力。图表28：京东产发“一体化供应链”解决方案司官定制仓储型是行业向高附加值领域延伸的进阶模式，以宝湾、万纬、九州通等企业为代表。其核心逻辑是在基础仓储服务之上，定制冷链、能源管理、危化品处理等场景化增值服务，形成差异化竞争优势，这类模式的优点是抗周期能力强、进入壁垒高，增值服务往往具备更高的毛利率和更强的客户黏性。在这一模式中，宝湾物流依托央企招商局集团资源，在天津、成都等地积极布局冷链物流项目，为生物医药、生鲜食品等客户提供专业化温控仓储服务；万纬物流作为国内最大的冷链物流地产商，在全国运营管理超50个专业冷链物流园，可运营面积超295万平方米，构建起覆盖全链条的冷链服务体系；九州通凭借医药仓储的高壁垒与稳定租约，展现出较强的抗周期属性。图表万纬冷链仓储园区 图表九州通医药冷链仓储服务司官 司官三、仓储物流REITs：发展空间巨大，业态趋于多元，配置价值凸显国际比较：仓储物流中国仓储物流发展空间巨大。截2026415792033224323626511.8%市12.1%、16.3%、31.0%图表31：中外仓储物流REITs市值及相对市场份额areit，JAPAN-REIT.COM，新加坡交易所注：外币按2026年3月20日实时汇率折算为人民币，1美元≈6.8989人民币，1日元≈0.0435人民币，1新加坡元≈5.3872人民币国内仓储物流景s分派率优于其在美日市场分派率。目前我国上市仓储物流s分派率约43%.49%，5.90%REITREITREIT这三只拥有国际运营背景的REITs分派率、4.35%、REIT4.7%，超过其他地区。图表32：中外仓储物流REITs分派率对比（%，2025/2026年）注：当地市场无风险利率选自Bloomberg上2025年12月31日各地数据图表33：安博全球REITs概况REIT名称国家市值（亿元）（本币/人民币）分派率年收入（）（本币）年净利润（元）（本币人民币）资产情况安博公司(Prologis,Inc.)美国1308/90813.09%87.9/610.133.3/231.0目，约1.2亿平华夏安博仓储REIT中国24/244.70%1.0/1.00.1/0.1位于粤港澳大湾区的3个核心仓储物流项目，约36万平NipponPrologisREITInc.日本9619/4294.35%696.4/31.0307.9/13.762FIBRAPrologis墨西哥521/2094.62%124.6/49.8-69.8/-27.9投资于墨西哥城、华雷斯等核心城345平司官网，公司公注：上述年度数据均为2025FY数据，其中华夏安博仓储REIT为募集说明书预测数据上市仓储REITs底层资产大多位于京津冀、长三角、粤港澳三大核心区位。截至2026年4月15日，沪深只仓储物流REITs。从底层资产的区位来看，上市的底层资产多位于京津冀、长三角、粤港澳等地区，这些区域既是关键的物流节点，也是经济发达、人口规模较大的核心区域，有着较为旺盛的仓储物流基础设施租赁需求。从资产组合分散度来看，仓储物流REIT10中底层资产最多的个券，仅盐田港REIT的底层资产是核心城市（深圳、上海、苏州）单一区域的若干物业。图表34：上市仓储物流REITs底层资产区位分布集说明图表35：上市仓储物流REITs项目基本情况序号REIT名称原始权益人首次上市及扩募日期可租面积（万平）发行规模（亿元）当前市值（亿元）1中金普洛斯REIT普洛斯中国控股有限公司2021/6/212023/6/1611658582红土创新盐田港REIT深圳港集团有限公司2021/6/212023/6/163218233嘉实京东仓储基础设施REIT北京京东世纪贸易有限公司2023/2/8拟扩募3418174华夏深国际REIT深圳市深国际物流发展有限公司2024/7/93515185华泰宝湾物流REIT2024/10/29拟扩募3812126华安外高桥仓储物流REIT上海外高桥集团股份有限公司2024/12/25拟扩募1511157中航易商仓储物流REITESRGroupLimited,上海佳初企业管理咨询有限公司2025/1/243821228汇添富九州通医药REIT九州通医药集团物流有限公司2025/2/27112179南方顺丰物流REIT深圳嘉丰产业园管理有限公司,深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司2025/4/2147333710中银中外运仓储物流REIT中国外运股份有限公司2025/7/29301316序号REIT名称原始权益人首次上市及扩募日期可租面积（万平）发行规模（亿元）当前市值（亿元）11华夏安博仓储REITPCCLFHOLDINGPTE.LTD.,东莞安同企业管理咨询有限公司2025/12/19362423集说明书注：汇添富九州通医药REIT的计租方式为托盘和办公面积，上表的可租面积为辅助办公区域面积上市仓储物流REITs折现率取值集中在7.00%-8.75%之间。板块来看，上市仓储物流REITs已形成较为稳定的中枢，可为后续上市项目提供参考；横向对比来看，这一折现率水平与产业园区中的工业厂房REITs较为接近，高于研发办公和保租房等其他产权类业态，体现了仓储物流基础设施作为工业地产的基本属性。分项目来看，我们认为仓储物流REITs的折现率主要取决于项目区位及经营模式，各REITs的折现率虽然有区别，但同一区域内项目的取值往往相近。项目的经营模式也是决定性因素，如京东REIT三个资产尽管位于重庆、武汉和廊坊三个区域，但其均为原始权益人关联方整租的经营模式，因此其折现率取值统一为8%。上市仓储物流REITs长期增长率取值集中在1.5%-3.0%之间。早期发行的仓储物流REITs（如普洛斯、京东等）处于试点阶段，市场对长期租金增长预期相对乐观，普遍采用3%的长期增长率；随着市场扩容、资产类型增多，评估机构与监管层对增长率的取值趋于审慎，更强调合理性与可实现性，因此后期项目（如外高桥、中外运、安博等）的长期增长率明显下调。图表36：上市仓储物流REITs折现率与长期增长率集说明出租率整体稳中有升，物流背景及特种租赁项目韧性凸显。（1）京东REIT、九州通医药REIT等项目长满租，关联方或长租协议支撑作用显著；深国际REIT因其贵州项目和杭州项目及时把握8.189.4%REIT1.1个百分点至；易商REIT、中外运REIT出租率环比上升1.6、0.9个百分点，周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整，运营整体保持平稳；（2）普洛斯REIT出租率环比上升0.7个百分点至89.5%，但不同区域内的项目租赁表现加速分化，如顺德、重庆项目出租率环比大幅上升11.8、8.2个百分点，通州、淀山湖项目因租约到期换租，出租率环比大幅下降19.5、11.8个百分点；红土盐田港REIT现代物流中心项目因业务淡季个百分点。图表37：上市仓储物流REITs出租率情况金公以京东、顺丰REIT近几个季度租金都保持稳定；（2）受部分区域新增供应集中入市和资产租约到期换租等原因影响，多数项目租金延续下行。普洛斯REIT租金环比下降3.9%，其中苏州望亭项目租金环比大幅下降11.5%，面临较大租金调整压力；深国际REIT租金环比下降5.9%，其中贵州项目租金环比大幅下降11.2%；宝湾REIT租金环比下降1.2%，其中天津项目因受到新增供应扰动租金环比下降4.8%；外高桥REIT租金环比下降1.3%，主要为W5-5地块12#、13#仓库租金环比大幅下降6.3%；中外运REIT租金环比略降0.9%，主要因成都空港项目租金环比大幅下降11.8%，拖累整体表现。图表38：上市仓储物流REITs平均租金情况金公第三方物流、快递快运及电商等为主要租户。上市仓储物流的租户以第三方物流、快递快运、电商REIT采用原始权益人关联方整租模式，租户均为旗下子公司；其余以散租或“整租+散租”，租户类型更为多元，涵盖物流、商贸、制造等多个领域。整租模式及租户数量较少的REITs集中度较高。从前五大租户租金占比来看，上市仓储物流REITs的客户集中度差异明显。嘉实京东REIT因采用关联方整租模式，前五大租户租金占比达100%，集中度最高；华安外76.8%REITREIT、宝湾67%-81%REIT前五大租户租金占，客户最为分散，集中度风险最低。图表39：上市仓储物流REITs项目租户情况序号REIT名称最新一期出租率（%）最新一期租金单价（元/平/月）签约租户（家）签约租户行业构成租赁模式Top5租户租金占比1中金普洛斯REIT89.5%33.180他散租24.7%2红土创新盐田港REIT92.6%39.825第三方物流为主整租（世纪物流）+散租76.9%3嘉实京东仓储基础设施REIT100.0%27.43京东物流子公司整租100.0%4华夏深国际REIT89.4%27.942快递快运（40%）、零售商贸（23%）、电商（13%）、三方物流（9%）和其他（冷链、生产制造等15%）散租71.3%5华泰宝湾物流REIT97.6%27.635第三方物流、电子商务、生产制造、快递快运散租67.2%6华安外高桥仓储物流REIT96.8%47.311交通运输、仓储和邮政业以及批发和零售业散租76.8%7中航易商仓储物流REIT88.2%36.512物流、电商、品牌服装散租80.9%8汇添富九州通医药REIT100.0%21.434药品、医药器械、消费品散租87.8%9南方顺丰物流REIT95.9%48.1130快递快运行业散租79.4%10中银中外运仓储物流REIT97.8%32.936整租+散租（成都空港）84.6%11华夏安博仓储REIT97.1%41.514交通运输、仓储和邮政业散租-金公市场表现：拉长看，REIs指数表现显著跑赢行业权益板块。自021年6月1日起至今，仓储物流REITs指数涨幅约17.8%，而仓储物流（申万）17.5%，REITs指数显著跑赢底层权益板块，反映了市场对优质仓储资产现金流稳定性的重新定价。2026年以来，仓储物流REITs指数略跑输仓储物流申万指数，下跌2.2%，行业指数下跌1.2%。图表40：2021年6月至今仓储物流REITs指数与申万板块对比（截至2026年4月27日）仓储物流板块四季度边际好转。从四季度业绩来看，共十单项目中七单项目四季度收入环比转正，六单项EBITDAREITEBITDA14.2%、31.7%、31.8%。可供分配金额达成率超出预期，收入和EITDA达成率表现分化。拥有累计同比数据的5只REITs中，除深国际REIT和宝湾REIT的EBITDA2.1%、31.7%外，其余指标均同比下降；达成率方面，拥7REITsREITs100%REITsEBITDA达成率表现不一，其中九州通医药REIT、顺丰REIT和中外运REIT表现突出，三项指标达成率均超过100商REITEBITDA达成率分别仅有84%、91%。图表41：上市仓储物流业绩达成情况金公仓储REITs上市以来整体收涨，分派率3.9-5.%REITs的主要估值指标是P/FFOP/NAV和现金分派率。鉴于REITs）上市以来表现：9只仓储REITs上市以来均收涨，其中深国际REIT、外高桥REIT、盐田港REIT和九REIT26.8%、23.7%、19.415.25REITs1.5%-5.8%左右，均有较大溢价。）估值指标：P/FFO17.8x-26.5x，P/NAV0.9x-1.4x，现金分派率区3.9%-5.4%，其中易商REIT5.4%，九州通医药REITREIT3.9%。图表42：仓储物流REITs表现及估值指标（截至2026年4月27日）REIT名称 二级市场表估值指标上市以来

2023 2024 2025

2026以来

P/FFO P/NAV

现金分派率

NAV仓储物流仓储物流 中金普洛斯仓储物流REIT-7.6%-33.5%3.3%2.0%-2.1%%3.2红土创新盐田港仓储物流REIT19.4%-19.5%-8.5%19.9%3.3%%2.1嘉实京东仓储基础设施REIT1.5%-12.2%-3.8%22.7%-6.1%%3.1华夏深国际仓储物流REIT26.8%-1.1%21.9%3.5%%2.4华泰紫金宝湾物流仓储REIT4.5%-4.3%6.7%3.7%%3.8华安外高桥仓储物流REIT23.7%3.7%19.5%1.5%%2.6中航易商仓储物流REIT-4.4%-0.4%-2.1%%2.4汇添富九州通医药仓储物流REIT15.2%12.7%1.6%%2.9南方顺丰物流REIT1.6%9.3%-1.5%%3.2中银中外运仓储物流REIT5.8%5.6%-0.3%%3.1华夏安博仓储REIT3.4%5.1%-1.0%0.00.94.7%6.1华安外高桥REIT拟扩募为“仓储+厂房”，先行探索混合型REITs。2026年1月，华安外高桥REIT公告拟扩募购入两宗资产，一宗为外高桥物流园区W5-3地块仓库，约9.6万平方米，另一宗为外高桥保税区F18地块的多栋厂房，约14.7万平方米。若扩募顺利实施，底层资产将从单一仓储拓展为“仓储+厂房”组合，成为国内首单由仓储向混合型业态延伸的REITs6只REITs与华安外高桥REIT只REITsP/FFOP/NAV4.1%26.5x1.3x，其中P/FFO高于华安外高桥REIT10REITs，6REITsP/FFO16.1x4型仓储REITs的13.9x，引入厂房资产有望提高华安外高桥REIT估值；资产组合的多元化有助于分散单一业态的经营风险，为后续“仓储+冷链”、“仓储+数据中心”等复合型REITs图表43：华安外高桥REIT与含厂房资产的产业园区REITs对比代码基金名称资产类型基金价格（元）基金市值（亿元）P/FFOP/NAV现金分派率508092.SH华夏金隅智造工场REIT城市更新厂房4.016.021.51.44.6%508022.SH博时津开科工产业园REIT厂房+研发中心3.517.321.51.44.3%508003.SH中金联东科技创新产业园REIT厂房+研发中心3.919.524.11.24.0%508080.SH中金亦庄产业园REIT厂房+配套3.815.222.41.44.0%508088.SH国泰君安东久新经济REIT厂房3.924.132.01.33.4%508021.SH国泰君安临港创新智造产业园REIT厂房4.325.537.61.14.0%平均26.51.34.1%508048.SH华安外高桥REIT仓储设施3.714.724.61.34.1%，基金公图表44：美国仓储REITs估值对比单一型仓储RT混合型仓储RT公司(代码)资产类型分派率（%）P/FFO（2026）公司(代码)资产类型分派率（%）P/FFO（2026）AmericoldRealtyTrust(COLD)仓储（冷链）7.410.0Prologis(PLD)仓库、数据中心（启动定制）3.121.3EastGroupProperties(EGP)仓储3.419.0FirstIndustrialRealtyTrust(FR)仓库、轻工业厂房3.118.4Lineage(LINE)仓储（冷链）5.912.3STAGIndustrial(STAG)仓储、轻工业厂房、办公4.014.2LXPIndustrialTrust(LXP)仓储5.714.4RexfordIndustrialRealty(REXR)仓储、轻工业厂房4.216.6TerrenoRealty(TRNO)仓储、轻工业厂房、办公3.422.1单一型仓储RT混合型仓储RTIndustrialLogisticsPropertiesTrust(ILPT)仓储、轻工业厂房、研发办公3.84.2平均值5.613.9平均值3.616.1arei京东REITRITREITs嘉实京东仓储REIT于20572026328京东REIT发布二次扩募公告，拟新购入三个基础设施项目，均为空港枢纽，若两次扩募均成功总体量将超87万平方米，将成为仓储物流REIT图表45：嘉实京东REIT拟两次扩募情况第一次扩募（2025年7月5日公告）第二次扩募（2026年3月28日公告）扩募次数首次扩募第二次扩募拟购入项目数量2个3个拟购入项目名称西安项目、合肥项目北京项目、昆明项目、广州项目项目具体名称西安：京东西北电子商务营业中心（京东二期）合肥：京东安徽电子商务产业园二期项目北京：北京大兴空港项目昆明：昆明空港项目广州：广州花都空港项目建筑面积西安：107,244.22合计：252,832.83北京：95,791.43合计：274,488.21建筑构成西安：两栋分拣中心+两栋综合物流建筑+附属用房+地下配套合肥：十一栋物流仓库+一栋设备用房+其他附属