房屋本体共用部位维修管理办法

房屋本体共用部位维修管理办法一、总则（一）目的依据。为规范房屋本体共用部位维修管理，保障房屋使用安全，维护业主合法权益，依据《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规制定本办法。1.本办法适用于本物业管理区域内房屋本体共用部位的维修管理工作。2.房屋本体共用部位是指构成建筑物主体结构、公共设施设备以及为多个业主共同使用的部分。3.维修管理工作应遵循预防为主、及时维修、业主自治、专业服务原则。（二）适用范围。本办法所称房屋本体共用部位包括但不限于：1.建筑基础、承重结构、屋面防水、外墙、屋顶等结构部件。2.楼梯间、走廊、门厅、大堂等公共通道。3.公共门厅、楼梯间照明、公共排水设施、消防设施设备。4.雨水、污水管道及化粪池等。5.公共天线、照明系统、监控系统等共用设施设备。（三）管理责任。业主委员会负责制定共用部位维修计划，物业服务企业负责组织实施，业主承担相应维修费用。二、组织架构（一）职责分工。物业服务企业应当设立维修管理部门，明确维修管理人员岗位职责，建立维修管理台账。1.维修管理部门负责日常巡查、维修计划编制、维修项目实施、费用管理等工作。2.维修管理人员应当具备相关专业知识和技能，持证上岗。3.建立维修管理岗位责任制，实行AB角工作制。（二）协作机制。业主委员会应当定期听取物业服务企业关于共用部位维修工作的报告，监督维修资金使用情况。1.业主委员会应当指定专人负责维修管理工作，参与重大维修项目的决策。2.物业服务企业应当定期向业主委员会报告维修工作情况，接受业主监督。3.建立业主、业主委员会、物业服务企业三方沟通协调机制。三、维修范围（一）日常维修。日常维修是指对共用部位进行小范围、小规模的维修保养，不改变共用部位原有使用功能。1.日常维修包括但不限于公共区域照明更换、门窗小修、地面裂缝修补等。2.日常维修费用从物业管理费中列支，每月公示使用情况。3.日常维修项目由物业服务企业根据巡查情况自行组织实施。（二）专项维修。专项维修是指对共用部位进行较大范围、较大规模的维修改造，可能改变共用部位原有使用功能。1.专项维修包括但不限于屋面防水工程、结构加固工程、公共设施设备更新等。2.专项维修项目应当由专业机构进行勘察评估，出具维修方案。3.专项维修费用从住宅专项维修资金中列支，按照规定程序申请使用。四、维修程序（一）巡查报告。物业服务企业应当建立共用部位巡查制度，每月至少巡查一次，并形成巡查报告。1.巡查报告应当包括巡查时间、巡查人员、发现问题、处理情况等内容。2.巡查发现重大安全隐患的，应当立即采取应急措施，并报告业主委员会。3.巡查报告应当存档备查，保存期限不得少于三年。（二）项目申报。需要实施专项维修的，物业服务企业应当编制维修项目申报表，报送业主委员会。1.申报表应当包括项目名称、维修范围、维修内容、预算金额、施工方案等内容。2.申报表应当附有专业机构出具的勘察评估报告。3.业主委员会应当自收到申报表之日起三十日内作出决定。（三）资金审批。专项维修资金使用应当符合下列规定：1.首次使用专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2.后续使用专项维修资金的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3.专项维修资金使用情况应当定期公示，接受业主监督。五、费用管理（一）费用分摊。共用部位维修费用按照下列规定分摊：1.日常维修费用按照业主专有部分建筑面积比例分摊。2.专项维修费用按照受益范围分摊，具体分摊方案由业主委员会制定。3.分摊方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）资金使用。专项维修资金使用应当遵循下列程序：1.物业服务企业根据维修项目申报表编制资金使用计划，报送业主委员会审批。2.业主委员会批准后，物业服务企业向专项维修资金管理机构申请拨付资金。3.专项维修资金管理机构审核通过后，将资金划拨至施工单位。（三）费用结算。专项维修项目完工后，物业服务企业应当组织业主委员会进行竣工验收。1.竣工验收合格的，物业服务企业应当向专项维修资金管理机构申请结算。2.专项维修资金管理机构审核通过后，将剩余资金划拨至物业服务企业。3.物业服务企业应当将费用结算情况报送业主委员会，并公示结果。六、应急处理（一）应急预案。物业服务企业应当制定共用部位维修应急预案，明确应急响应程序、处置措施、责任人员等内容。1.应急预案应当包括但不限于屋面漏水、结构坍塌、消防设施故障等突发事件的处置方案。2.应急预案应当定期组织演练，确保责任人员熟悉应急处置流程。3.应急预案应当报业主委员会备案，并定期更新。（二）紧急维修。发生紧急维修情况的，物业服务企业应当立即采取应急措施，并报告业主委员会。1.紧急维修费用可以先从物业管理费中垫付，后续按照规定程序报销。2.紧急维修情况应当及时向业主公示，说明原因、措施、费用等情况。3.紧急维修项目完工后，应当组织业主委员会进行验收，并结算费用。七、监督检查（一）内部监督。物业服务企业应当建立内部监督机制，定期对维修管理工作进行检查。1.内部监督包括但不限于维修记录检查、费用使用检查、施工质量检查等。2.内部监督发现问题应当及时整改，并形成整改报告。3.内部监督情况应当定期向业主委员会报告。（二）外部监督。业主委员会应当定期对共用部位维修工作进行监督检查。1.业主委员会可以聘请专业机构对维修项目进行评估，出具评估报告。2.业主委员会可以组织业主代表对维修项目进行现场检查。3.业主委员会对维修工作不满意可以向物业服务企业提出整改要求，并监督整改落实。八、附则（一）争议处理。业主与物业服务企业就共用部位维修发生争议的，可以协商解决；协商不成的，可以向业主委员会申请调解，或者向人民法院提起诉讼。1.业主委员会应当组织双方进行调解，并形成调解协议。2.调解不成的，可以向人民法院提起诉讼，依法维护自身合法权益。3.诉讼过程中，可以申请人民法院指定专业机构进行勘察评估。（二）制度修订。本办法由业主委员会负责修订，修订程序按照《业主大会和业主委员会指导规则》执行。1.本办法修订应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2.本办法修订应当报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。3.本办法自业主委员会通过之日起施行。（三）解释权。本办法由业主委员会负责解释。1.业主委员会可以委托物业服务企业负责解释的具体工作。2.解释应当符合法律法规规定，不