城市更新入门基础知识分享与解读

城市更新基础知识分享与解读拆迁补偿确认材料准备产权证书基础概念解读基础概念解读更新意愿征集体且占总人数占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；计划立项是指在取得项目征得各权利主体意愿，并达到申报计划合法权属比例后，经过区更新主管部《更新单元范围图》《建筑物信息图》《用地权属图》《更新意愿汇总表》《土地信息一览表》五类用地理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》处理的房地产登记历史用地于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》处理的房地产登记历史用地历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》和新出台的《深圳市人民代表常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》处理的用地u五类用地对城市更新项目的意义根据《暂行措施（38号让用地、城中村、旧屋根据《暂行措施（38号让用地、城中村、旧屋村、历史用地处置等享受优惠地价包含城中村用地的，保障性住房配建比例可以有一定程度的核减根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规根据《暂行措施（38号市更新拆除范围内权属清晰用地需要达到60%2121更新单元范围拆除用地范围城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称面积应大于城市更新单拆迁范围原则上不得包更新单元范围拆除用地范围城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称面积应大于城市更新单拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范3开发建设用地范围非农建设用地非农建设用地土地283号文原批非农用地102号文转地划定用地征地返还扶贫奔康宅基地未征未转地98非农用地未建房户统建用地同富裕工程固本强基其他建成区边角地插花地已出让储备土地有手续国有土地集体土地《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》已签土地合同遗留问题处理其他用地无手续未建两次城市化转地两次城市化转地村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所转地不补偿范围：1、已建成区；2、经批准尚未使用的建设用地；4、坡度大于25度不作为建设用地的园地。转地适当补偿范围：原特区外城市化以2003年10月29日发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》开始，根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理），部分工作，目前还处于收尾阶段。转地不补偿范围：1、已建成区；2、经批准尚未使用的建设用地；4、坡度大于25度不作为建设用地的园地。转地适当补偿范围：两次城市化对土地管理都带来重要影响，尽管理论上所有土地都已转为国有，但对地及原特区外的非农建设用地，由于历史原因，村集体和农民从认识上到情感上都还认为属于集体征地返还用地征地返还用地扶贫奔康用地批复用地的类型原批非农建设用地98非农划定用地转地非农划定用地未建房户统建用地注：原特区内农村用地红线：根据深府[1986]411号文划定的控制线4.宝安、龙岗两区在2005年城市化转地过程5.政府征收或拆迁集体土地时，按照一定比例返还或异地6.为完善欠发达地区的水、电、路等基础设施，解决“出行难、看病难、读书难”7.发展生产性项目，让贫困居民有一个稳定的经济来源，最终实村集体（股份合作公司）“四会”村集体（股份合作公司）“四会”董事会监事会董事会监事会集资会股东（代表）大会村集体重大决策机制村集体重大决策机制原特区内股份公司和经营部、原特区外的行政村与自然村之间的关系；更新局和规划国土委关联部门之间的关系。“8.31”：“8.31”：南山区规定，2016年8月31号前的城市更新项目，已经与村集体签订合作协议，且经决策程序、股东（代表）大会表决确定合作方及合作条件的，直接备案即可。“8.30”：龙华区出文规定，2016年8月30号以后的城市更新项目，涉及村集体资产，全部需要上政府专项规划中涉及的基本概念本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，2017年11月29日，深圳市对《深标》做了动态修订，本次修订采用了地块“容积”的表述。另外，随着地下空间开发日益普遍，本次修订将地下空间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，积地上规定建筑面积+地下规定建筑面积不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。专项规划中涉及的基本概念分别在本标准与准则的基础上制定。】PS：本次修订在原有居住用地、商业服务业用地纳入公式的基础上，将工业用地、物流仓储用地也纳入了公式，弥补技术标准的空白，保障了开发权益的公平性。不用扣除清退用地不用扣除清退用地地地道路、公园绿地、独立占地且独立分宗的公共设施用地、其他特殊类型移l不包括独立占地不独立分宗的设施用地，l不包括不独立分宗的公共开放空间更新用地开发用地以外的用地拆除范围面积量解决周边要求要进行片区服务设施承载校核u居住每户平均（80-100）平米居住建筑面积u居住每户按照3.2人核算u公寓每户平均（40-70）平米居住建筑面积u公寓每户按照2人核算o按人口计算学位u《深圳市规划标准与准则条文说明》学位计算方法：u初级中学：初级中学学位配置标准为23座/千人，每班50座；u小学学位：小学学位配置标准为58座/千人，每班45座；u幼儿园：幼儿园学位配置标准为33座/千人，每班30座。o按学校服务人口计算学位u如右表所示项目名称服务规模建筑面积------中-----------3～5-九年一校---------幼儿园----办理