第七章-成本法课件

第五章

成本法第五章成本法1§5-1成本法的基本原理一、成本法的概念第五章成本法

成本法(costapproach或Contractorsmethod)，又称成本法、逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新购建价格(重置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法，它实际上是以房地产价格构成部分的累加来估算房地产价格的方法。

理论依据生产费用价值论替代理论2§5-1成本法的基本原理1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第五章成本法二、成本法的适用范围3§5-1成本法的基本原理1、土地取得成本①通过征用农地取得的，土地取得费用包括农地征用费和土地使用权出让金等。②通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得费用包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。③通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得费用包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税（如交易手续费、契税等）

第五章成本法三、房地产价格的构成4§5-1成本法的基本原理2、开发成本①勘察设计和前期工程费。②基础设施建设费。③房屋建筑安装工程费。④公共配套设施建设费。⑤开发过程的税费。⑥不可预见费。3、管理费用主要是指开办费和开发工程中管理人员工资等。4、投资利息第五章成本法三、房地产价格的构成5（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期

2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入第五章成本法1、土地取得费用的利息计息6例5-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）

010.5第五章成本法7例5-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）

00.511.5265%35%第五章成本法8例5-3总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成本法9§5-1成本法的基本原理5、销售费用及其税费①销售费用。包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。②销售税金及附加。包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。③其他销售税费。包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。6、开发利润应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。第五章成本法三、房地产价格的构成10（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本

-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率第六章成本法115.1.4、成本法基本公式第五章成本法1、最基本公式积算价格=重新购建价格—折旧2、适用于新开发土地的公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本

+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润3、适用于新建房地产的公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本

+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息

+销售税费+开发利润4、适用于旧房地产的公式旧房地价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧12例5-4某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。第五章成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F13§5-2成本法的步骤搜集资料

估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第五章成本法14二、重新购建价格（一）概念重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。建筑物

：建筑物重新建造成本之和

房地

：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和

第五章成本法认识：1、重新购建价格是估价时点的；2、重新购建价格是客观的；3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；151、重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

2、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

第五章成本法建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格16重置价格

一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物重建价格有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法

第五章成本法3、适用对象二、重新购建价格17二、重新购建价格1、土地重新购建价格的求取比较法、收益法、基准地价修正法、成本法2、建筑物重新购建价格的求取（1）单位比较法

单位面积法单位体积法

第五章成本法（三）重新购建价格的求取18例例5-5

某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1200×500=60（万元）

第五章成本法例5-6

某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1000×1000=100万元19（3）工料测量法（4）指数调整法例5-7：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。第五章成本法（2）分部分项法2、建筑物重新购建价格的求取20三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失折旧＝重新购建价格－建筑物在估价时点时的市场价值（二）建筑物的折旧因素有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧第五章成本法21（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失——有形损耗引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽与建筑物的实际经过年数正相关

——自然力的作用引起的

正常使用的磨损——由人工使用引起的与使用性质、使用强度和使用年数正相关意外的破坏损毁——因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏第五章成本法1、物质折旧22（二）建筑物的折旧因素由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失3、经济折旧——外部性折旧

供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化第五章成本法2、功能折旧23（三）求取建筑物折旧的方法耐用年限法实际观察成新折扣法混合法直线法余额递减法年数合计法偿债基金法综合法第五章成本法241、年限法年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。自然寿命经济寿命实际经过年数有效经过年数第五章成本法25使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据维修保养属于正常：有效经过年数=实际经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数<实际经过年数维修保养差：有效经过年数>实际经过年数N≠n+tABCD第五章成本法26注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计

（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧建3年经济寿命50年17年土地期限70年第五章成本法（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧建2年经济寿命50年土地期限40年12年273、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧经济寿命50年10年

10年土地期限50年经济寿命50年5年土地期限40年5年第五章成本法（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧281、直线折旧法Di——第i年的年折旧费Di=D

C——建筑物重新购建价格L——残值N——耐用年数R——残值率

计算公式：第五章成本法29建筑物的现值年折旧率第五章成本法累计折旧额30例5-7某建筑物，总建筑面积为200平方米，于15年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限50年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=50，t=15第五章成本法312、实际观察法3、成新折扣法q——成新率VB=C×q直线法观察法R=0：4、市场提取法第五章成本法32（四）求取建筑物折旧的注意事项1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的；在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。第六章成本法334、注意分类折旧例6－12：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额=5万元

装修的折旧额

==26万元

设备的折旧额

==80万元

长寿命项目的折旧额

==39万元

该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元第六章成本法34项目单位成本数量单项成本合计基础工程元/立方米立方米

墙体工程元/平方米平方米

楼地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

门窗工程元/平方米平方米

给排水面积元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

电气工程元/平方米平方米

合计

税费利息管理费

重新购建价格

第五章成本法35项目单价数量单项成本合计现场准备

水泥

沙石

砖块

木材

瓦面

铁钉

人工

税费

其他

重新购建价格

第五章成本法36习题

1、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？2、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/㎡，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。

第六章成本法37

3、某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为0，试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。

4、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？

5、某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？第六章成本法习题386、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。