【房地产项目成本管控专项审计研究的相关概念和理论基础综述4500字】

房地产项目成本管控专项审计研究的相关概念和理论基础综述目录TOC\o"1-3"\h\u1685房地产项目成本管控专项审计研究的相关概念和理论基础综述 1323341.1相关概念 189191.1.1房地产成本 1104431.1.2房地产项目成本管控专项审计 4143881.2理论基础 5292731.2.1委托代理理论 5261701.2.2全寿命周期理论 6相关概念房地产成本房地产项目成本构成成本概念的出现有赖于社会对于投入和产出关系的探究，并随着社会经济的发展不断得以加深。成本既是经济学概念又是会计学概念。既能作为开展经济分析的有效工具，也能够对项目进行计量管理。成本是指达到生产经营的目的，所必须消耗的资源，在房地产企业中通常以货币的形式表现。房地产项目的成本包括从公司获取土地开始到前期投资决策、规划设计、建设施工直到项目竣工验收整个过程中所发生的所有与房地产项目开发相关的费用。可以将其分为三大类（如REF_Ref8224\h表STYLEREF1\s3.1所示）：第一类是由前期费用、土地费用、建安费用、其他直接费和不可预见费构成的直接成本；第二类是由管理费用、财务费用、销售费用构成的期间费用；第三类为相关税费。表STYLEREF1\s3.SEQ表\*ARABIC\s11房地产项目开发成本构成类别费项主要内容直接成本土地费用土地出让金、契税、印花税、城市配套费、股权并购的股权对价前期费用研究设计费、勘察测绘费、报批报建费、招投标管理费、施工图审查费建安费用工程建筑材料、水电气暖、设备配套工程、景观绿化其他直接费工程监理、招投标、物业费、物业维修基金不可预见费建安费用的4%，风险因素而导致的建设费用期间费用财务费用投入资金到回收成本发生的资金成本管理费用管理人员的工资、差旅费等等销售费用销售部门的管理人员费、销售和出租费用等相关税费相关税费向税务部门缴纳的土地增值税、企业所得税等从成本管控的角度进行划分，可以将房地产项目的成本分成完全不确定性成本、风险性成本以及确定性成本，对房地产项目成本的控制主要是基于对风险性成本的管控。例如通过在项目的投资决策阶段明确目标客户的特定需求，合理规划项目开发，降低后期项目滞销的风险，增加开发项目的可靠性，通过精确计算降低项目的建筑制造成本。项目成本的降低以及收支的管控能够为企业盈利目标的实现起到积极的推动作用。工程项目的建设通常周期较长而且涉及多种行业和业务的交叉，一个房地产项目从土地的获取、项目规划设计到动工建设、配套设施的完善再到商品房的营销销售、后期物业服务的提供需要经历多个环节，这期间往往涉及多个会计期间。每个环节都涉及复杂的会计处理，包括成本费用的分摊和估计，收入金额的确认等。结合房地产项目全寿命周期理论，将项目建设过程进一步划分为投资决策阶段、规划设计阶段、建造实施阶段、市场营销阶段、运营维护阶段，在各阶段中的成本构成如REF_Ref8655\h图STYLEREF1\s3.1所示。项目的前期阶段以成本策划为主，通过对前期的控制节约项目总成本的可能性较大；而建造实施阶段虽然是成本的主要构成阶段，但是节约的空间较小；后期阶段成本占比小，节约的可能性小，项目建设周期中成本构成不同，管控的难度及风险也因此不同。图STYLEREF1\s3.SEQ图\*ARABIC\s11房地产项目成本流程图房地产项目成本特征房地产企业一般规模较大，但企业间不断的并购重组也导致了企业运营成本以及管理成本的提升，房地产企业常常呈现资产负债率高、管理粗放等问题。房地产项目的成本具有以下特征：①资金金额较大国家统计局对外公布的数据显示，2019年，我国房地产的开发投资金额达到了13.22万亿元，同比增长达到9.9%，商品房销售额173613亿元，增长8.7%（如REF_Ref15280\hREF_Ref10063\h表STYLEREF1\s3.2所示）。房地产企业的资金占用较大，项目建设的各个阶段都对资金有着较大的需求。房地产项目的成本通常是以千万或亿元为单位，所涉利益团体众多，对国民经济都有着广泛的影响。表STYLEREF1\s3.SEQ表\*ARABIC\s122020年房地产开发全年主要统计数据指标绝对值同比增长（%）房地产开发投资（亿元）1414437.0房屋施工面积（万平方米）9267593.7房屋新开工面积（万平方米）224433-1.2房屋竣工面积（万平方米）91218-4.9商品房销售面积（万平方米）1760862.6商品房销售额（亿元）1736138.7房地产开发企业到位资金（亿元）1931158.1资料来源：作者根据国家统计局数据编制②差异性较大在我国，房地产企业数量较多，民营房地产企业占据的市场份额不断提升，市场竞争日益加。但对于不同的房地产项目由于用途的差异、地理位置的差异，使得各个项目开发的具体步骤有着不同的特征，开发成本也存在较大的差异。因此在成本管控中也需要考虑项目的实际情况，开展项目成本管控专项审计工作时，审计部门需要结合地区的具体情况细化审计工作方案。③动态性较强对房地产项目的成本管控可以依据项目建设情况区分为事前控制、事中控制与事后控制。目前我国房地产开发企业仍然对项目建设前期的成本管控重视不足。但项目建设过程中任一环节都会对成本管控的成效带来影响。项目成本的高效管控和企业经济效益的提升需要在各个阶段中提升成本控制的意识，在保障项目质量和时效的前提下，通过科学的指导和及时的监督，将项目所消耗的资源及人力控制在一定的预算内，增加企业的利润。房地产项目成本管控专项审计房地产成本管控专项审计是指房地产企业组织开展的独立客观的对项目成本进行确认和咨询的活动。结合房地产项目的特点，通过系统规范的审计方法，评价项目成本管控的效果，同时发挥内部审计的咨询服务性质，对成本管控工作提出改进建议，提升项目管理效率，改善工作质量，防错纠弊，实现企业经济效益的提升以及组织目标的达成。通过房地产项目成本管控专项审计工作的开展，一方面，可以加强管理层对工程项目的管理，提高投资项目决策、管理的质量和成本管控的水平，推动房地产企业的长期稳健的发展；另一方面，是项目成本管控闭环管理的重要环节，能够完善项目的监管体系、提高项目成本管控的质量和效益，也是监督考核和落实整改责任的重要依据。房地产行业本身的高风险性也决定了成本管控审计在项目中应用的必要性。在本文中，项目成本管控专项审计主要是对工程项目的成本构成进行基于全寿命周期的审查及评价。从经济角度对项目制度的实施情况、项目方案制定的合理性、项目费用的审批情况、材料的购买价和控制价、招投标及各项合同包括工程实施情况进行核查，提高工程项目的财务管理能力，提高项目资源的使用效率，提升项目管理水平。在房地产行业开展成本管控专项审计时，需结合项目日常管理及开发经营的特点，寻找房地产项目的高风险领域，明确各个领域的审计目标、审计重点，结合该领域的外部监管要求及内部规章制度，制定具有针对性的审计计划并确定拟实施的审计程序。通过实施访谈、观察、检查、重新执行、重新计算、穿行测试等手段，识别房地产项目在成本管控中存在的薄弱环节，并提出具有实操性的提升建议。理论基础委托代理理论1976年，著名的经济学家詹森（Jensen）首先提出了委托代理理论，詹森认为委托代理是一种契约，在这一契约下，委托人给予受托人一定的权利，受托人为其共同的利益开展某项活动，同时给予受托人相应的决策权，受托人通过其代理行为获取一定的报酬，受托人同时需要担负一系列的责任，包括按照一定的规则定期向委托人报告自身的履职情况。企业的管理层和所有者之间存在着原始的委托代理关系，但在实际的企业管理中，还会存在进一步权利及职责的分化，并随着各层级间权利和资源的交付，在企业中形成委托代理链。但在这种委托代理的关系之下，受托人行为给企业经营带来的不利影响由企业所有者承担。代理人与企业所有者之间信息的不对称更是为代理人的投机行为创造了条件。在代理人拥有信息优势的情况下，其有限理性可能会对组织目标的实现造成不利影响。企业的所有者需要对管理层进行监督，同时企业也需要对其内部经营实施监督，因此催生了内部审计部门的出现。内部审计部门的实施主体为企业内部人员，内审人员一方面对企业内部的情况更为了解，但另一方面，在独立性上有所缺失。企业的一切活动都基于委托代理理论。企业在扩大组织规模的同时，也需要相应提升管理水平，对各个层级的人员进行控制，从而推动组织目标的实现。国资委近年来出台了系列文件要求加强对央企的监管力度，如《中央企业投资监督管理办法》、《关于深化国有企业和国有资本审计监督的若干意见》，上述文件的颁布推动了国有企业监管机制的完善进程。房地产行业集多种行业于一体，所涉及的行业包括投资、销售、设计、监理、施工、物业、装潢、材料采购等。房地产企业中的中央企业，又兼具房地产企业和国企的双重性质，既在社会经济发展地中占据着重要地位，又关联着国家安全，因此承担着更重的社会责任。然而房地产行业的开发经营所涉业务往往较广、资金占用量大、项目周期较长、地区分布较为分散、管理层级多链条长，这些因素都为房地产开发企业带来了更大的管理难度、经营风险和内部管理风险。房地产项目建设成本金额较大，对于成本的管控逐渐成为房地产开发企业占据领先市场地位的关键因素。房地产开发企业的内部审计部门也因此衍生出了针对项目成本的成本管控专项审计。内部审计作为制衡机制的组成部分，当项目的经营活动背离了企业的整体目标，造成资金的浪费，内部审计即可通过其监督评价的功能，揭示风险。因此，委托代理理论是房地产开发企业开展项目成本管控专项审计的理论基础。全寿命周期理论全寿命周期理论从现代管理学的角度，在成本构成的各个环节上进行优化改良，达到全员、全面、全流程的管理，使得企业中的各个员工、各个步骤以及各部门都能够参与到成本管控中。全寿命周期理论首先由罗伯特·格里斯沃尔德提出，罗伯特·格里斯沃尔德认为，可以通过对产品生产制造过程中的设计研发、生产制造、宣传营销等方面的成本进行控制，使得生产产品的成本最低。全寿命周期理论要求企业管理者在进行工程项目投资分析时对项目的建设成本和运营维护成本进行考虑，从整个建筑寿命进行成本控制，最有效的节约开支，争取整个项目的整体价值最大化，实现经济效益的提升。全寿命周期理论成本管控针对的是工程项目的整个建设过程，包括项目前期的投资决策阶段、规划设计阶段、建造实施阶段以及后期的运营维护阶段，通过对项目的各个阶段进行全面的成本管控，最终实现降低项目总成本的目的。房地产项目成本管控工作的开展经历了从简单到复杂，从单一管控到综合管控的发展过程。从最初只关注项目实际发生的成本逐步发展为从项目的整个寿命周期考虑成本的管控。全寿命周期理论涉及多种学科的交叉，是从工程各个阶段进行综合考虑，以达到项目各阶段成本总和最小化的一种成本管理办法，该理论的核心是综合考虑项目建设各个阶段的成本，争取项目整体价值的提升。将全寿命周期理论融入项目成本管控，从全流程的视角对房地产项目的成本进行考虑，除了当前已经得到重视的项目设计成本、建设成本外，还考虑到了后期营销和维护的各个阶段。基于房地产项目建设的实际情况，综合经济活动的各项影响因素，从投资决策到运营维护进行全方位的成本管控审计，推动项目建设与管理目标的一致。房地产项目