联合资信评估房地产开发经营行业分析（2026年5月）

一、行业外部环境2025年，国民经济总体平稳，但房地产市场销售与投资端尚未企稳，行业整体处于“供强需弱”的筑2026宏观经济环境20252025GDP5.4%、5.2%4.8%4.5%（202512月。20258.818.398.70%行业政策与监管环境20252025策主线，各项政策加快推进，为房地产市场企稳回升、行业高质量发展提供了坚实政策支撑。2025图表1.2025年以来中央层次房地产行业总基调政策时间政策来源主要内容2025年3月5日国务院2025年政府工作报告持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分2025年3月11日自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，明确发债要求及资金使用主2025年4月30日中共中央政治局会议2025年7月30日中共中央政治局会议明确着力稳定房地产市场，坚持因城施策、精准施策，全面取消不合理限制性措施，多渠道盘活存量2025年9月自然资源部存量土地转化为保障性住房及配套设施，推进去库存、优供给。2025年12月12日中央经济工作会议着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房、人2026年3月5日国务院2026年政府工作报告着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，鼓励用于保障性2026年3月住建部工作会议2026强化保交楼，扩大保障性住房供给，加快发展住房租赁市场，推动行业向新模式、高质量转型。二、行业结构特征TOP10行业准入壁垒房地产开发经营行业的进入壁垒低，潜在进入者很多。从四大维度评估来看：资金和资源方面看，房地产开发经营行业具备资本密集型和资源掌控型的特征。房地产开发经营行业具有投资大、风险高、周期行行业竞争格局集202415.20%集中度（右）TOP10房企权益销售额（亿元，左）25.00%20.00%15.00%集中度（右）TOP10房企权益销售额（亿元，左）25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%400000数据来源：Wind及克而瑞，联合资信整理TOP1020251－100.20~0.301－10房企的拿地力度显著加大，拿地销售比超过0.4倍，预计未来TOP10房企的销售集中度将随之加速提升。拿地销售比（倍，右）TOP10房企新增货值占比（左）2020年 2021拿地销售比（倍，右）TOP10房企新增货值占比（左）2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年1-10月0.450.400.350.300.250.200.150.100.050.0030%20%10%0%35%39%50%40%51%70%59%60%62%80%70%数据来源：Wind及克而瑞，联合资信整理行业地位行业供需供应端30016.2%3.7%8.9%2.45.3%12.6%20%。20255.352025865.619.60%3.95亿18.00%8.207.8615.90%，年内降幅持续扩大。80.0060.0040.0020.0080.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00中国:房地产开发投资完成额:累计同比（%）中国:房屋竣工面积:累计同比（%）中国:房屋新开工面积:累计同比（%）数据来源：联合资信根据Wind整理需求端2025年1－11月，全国商品房销售额降幅有所收窄但仍在10%以上，广义住宅库存去化周期下降至约23个月但仍处于高位；2025年下半年一线城市房价加速下滑，需求复苏态势并不显著。025年17877517.80%6.508.10420259546元/3.43%202523.3420249:累计值（:累计值（）:累计同比（%，右）商品房销售面积:累计值（万平方米，左）商品房销售面积:累计同比（%，右）15.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00-20.00-25.00-30.001400000数据来源：联合资信根据Wind整理去化周期（月，右）广义住宅库存（万平方米，左）00去化周期（月，右）广义住宅库存（万平方米，左）005500001010000015150000202000002525000030300000353500001999-122000-102001-082002-062003-042004-022004-122005-102006-082007-062008-042009-021999-122000-102001-082002-062003-042004-022004-122005-102006-082007-062008-042009-022009-122010-102011-082012-062013-042014-022014-122015-102016-082017-062018-042019-022019-122020-102021-082022-062023-042024-022024-122025-107020232024年1020255202120232024102025三线城市（%）二线城市（%三线城市（%）二线城市（%）一线城市（%）40.030.020.010.00.0-10.0-20.02014年1月2014年1月2014年7月2015年1月2015年7月2016年1月2016年7月2017年1月2017年7月2018年1月2018年7月年1月2019年7月2020年1月2020年7月2021年1月2021年7月2022年1月2022年7月2023年1月2023年7月2024年1月2024年7月2025年1月2025年7月三线城市（%）二线城市（%三线城市（%）二线城市（%）一线城市（%）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00-5.00-10.002014年1月2014年1月2014年6月2014年11月2015年4月2015年9月2016年2月2016年7月2016年12月2017年5月2017年10月2018年3月2018年8月2019年1月年6月2019年11月2020年4月2020年9月2021年2月2021年7月2021年12月2022年5月2022年10月2023年3月2023年8月2024年1月2024年6月2024年11月2025年4月2025年9月三、行业风险状况行业周期性房地产作为我国经济支柱产业，除了直接推动经济增长外，由于在国民经济链中处于中间环节，还具替代品威胁ESG风险205四、行业财务状况202512026行业的增长性：营收降幅扩大，利润大幅下跌，增长动能缺乏。20252026图表9.房地产开发经营行业增长性指标变化情况注：营业总收入同比变化率和营业利润同比变化率见右轴数据来源：联合资信根据Wind及公开资料整理盈利水平：利润率持续下行，盈利创历史低位，亏损面扩大。2025年，房价延续下行趋势，不仅侵蚀了项目的销售利润率，也导致房企需对存货和长期资产计提大1注：本文分析的样本房企选取披露2021-2025年度财务数据的122家房企，含出险房企。2026年图表10.房地产开发经营行业盈利指标变化情况注：数据取样本企业平均数数据来源：联合资信根据Wind及公开资料整理杠杆水平：债务规模压降，但权益被侵蚀，杠杆水平被动抬升。20252026图表11.房地产开发经营行业杠杆水平指标注：数据取样本企业中位数数据来源：联合资信根据Wind及公开资料整理偿债水平：长短期偿债指标进一步弱化