【房地产税改革对地方财政和房地产市场的影响研究-以无锡市为例13000字】

房地产税改革对地方财政和房地产市场的影响研究—以无锡市为例目录TOC\o"1-2"\h\u23493摘要 I29895一、绪论 126468（一）研究背景和目的 131919（二）国内外文献综述 219359（三）研究方法与内容 428621（四）本文的创新点与不足 522519二、我国房地产税相关理论分析 619015（一）房地产税概述 614360（二）我国房地产税改革的理论分析 74306三、我国房地产税制对无锡市财政和房地产市场的影响分析 113794（一）房地产税对无锡市财政的影响 1128732（二）房地产税对无锡市房地产市场的影响 127660四、房地产税制改革对无锡市房地产财政的实证分析 1412930（一）模型设定 148575（二）变量选择及数据来源 1432058（三）实证分析 168994五、结论与展望 1911413（一）研究结论 1927497（二）研究展望 1911410参考文献 22摘要 自从我国允许转让土地使用权，房地产价格突飞猛进且土地出让金占地方财政的比重不断提高。房地产市场的泡沫为我国经济发展留下隐患，为了完善地方税并抑制房价爆涨，我国于2003年拟开征“物业税”。随后，十八届三中全会众提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。如今，财政部正式提出在“十四五期间”稳步推进房地产税改革和立法。面对我国财税体制改革的焦点，本文根据国内外学者对于房地产税的研究，提出我国未来房地产税的内容，并分析我国试行房地产税的可行性与必要性。紧接着，从理论层次分析房地产税改革对地方财政和房地产市场的影响。此后，本文以上海、重庆房地产税改革试点为研究背景，运用时间序列分析方法探讨无锡市居民个人持有环节房地产税对无锡市地方财政的影响。研究表明：对居民个人持有环节开征房地产税能够弥补无锡市一般财政预算缺口，有利于规范非税收入。最后，根据分析结果得出无锡试行房地产税的相关建议与展望。关键词：房地产税；地方财政；房地产市场一、绪论（一）研究背景和目的1.研究背景1988年《宪法》修正案正式提出“土地的使用权可以按照法律的规定转让”，这标志着我国土地出让制度的确立。随后在1998年，我国在全国范围内推动房改，进一步推动了房价的上涨。在2020年，全国商品房销售面积高达176086万平方米，销售额为173613亿元，分别较去年同比增长2.6%和8.7%。与此同时，全国房地产开发投资额为141443亿元，全国GDP为1015986亿元，占比达到13.92%。由此可见，房地产行业俨然成为国民经济的支柱，对于国民经济的发展有着不可或缺的作用。在1994年分税制改革之后，地方主体税收的缺失导致地方政府过度依赖土地出让金。土地出让金的规模不断扩大，提高了房地产开发成本，成为房价暴涨的一大诱因。发达国家基于调控房价、筹集财政收入等目的，已经形成一套完善的房地产税体系且取得不错成效，对于我国实行房地产税有着借鉴作用。2011年1月，我国以上海、重庆为试点城市，试行房地产税，将征收范围扩大到个人住房持有环节，开启了我国房地产税改革的篇章。2013年，十八届三中全会中提出“加快房地产税立法并适用推进改革”，房地产立法逐渐步入轨道。2016年，“十三五规划纲要”中再次明确房地产税需立法先行。2020年，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中表明稳妥推进房地产税立法，健全地方税体系。这一系列会议皆说明房地产税成为民生的热议话题，是未来税制改革的重点。上述分析中不难看出我国已经进行房地产税改革，但仍然处于探索阶段。本文以上述背景为出发点，基于上海、重庆的房地产税改革情况，分析房地产税对无锡地方财政和房地产市场的影响，并为之后全国范围内推行房地产税提供一定的建议。2.研究意义和目的商品房的房价暴涨使其成为国内最具有前景的投资行业，国家在近些年也出台一系列政策以调控房价，但仍然未能抑制房价的上涨。我国目前的房地产调控政策以需求调控为主，例如按照不同情况限购住房套数或者按照不同情况规定首付比例。近日，人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》分别规定了“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”的指标上限，再次表明政府“房住不炒”的态度，对于房地产行业的健康发展有着积极作用。而分税制改革之后，土地出让金成为各地方政府财政收入的主要来源。在全面实施“营改增”之后，以营业税为主体的地方税体系难以支撑，地方财政收入的稳定增长成为一大难题。财产税符合最优地方税的基本特征，如由于稳定的税基、符合受益原则，有望成为地方税的主体税种。因此，适时开征房地产税，不仅能够确保房地产行业的有序发展，还能够规范地方政府筹集财政收入和财政支出的方式，完善我国地方税体系，最终推动现代化财税体系改革。地方实行房地产税最终目的是为了筹集财政收入、调控房价，因而本文的研究目的是基于重庆、上海房地产税试行的效果，从理论和实证角度无锡试行房地产税对地方财政和房地产市场的影响。由于房地产市场影响因素角度，本文将从消费者需求、投资者需求和需求方需求进行理论分析。根据理论分析结果，以家庭房地产税税负率为微观口径，测算出弥补地方财政收入的合理税率，从而为之后无锡市试行房地产税提供一定的建议。（二）国内外文献综述房地产税既为增加地方财政收入提供潜在的来源，又对经济增长造成较大的影响，因而是最合适的地方税的组成部分。Janoušková(2021年）通过对捷克共和国和欧盟国家的房地产税收方法加以研究，确认房地产税的受益人是地方政府，且是市政预算的补充来源。而地方政府实行房地产税一方面是为了改变自身过度依赖于土地的地方财政现状，另一方面是为了抑制房价的过度上涨。改革开放以来，我国房地产行业蓬勃发展，房价与日俱增。Belke（2018年）将房地产价格的基本决定因素分为需求方因素和供给方因素，认为房地产价格上涨是租金、人口统计变量、财政政策、住房存量等多因素综合作用的结果。而我国在抑制房地产行业投机需求方面所采取的财政政策取得了有效成果，WenjingLi等(2020年）通过对我国近些年的契税税率与房地产价格进行研究，发现契税税率对住宅和土地使用权造成一定影响，进而证明房地产税率的变动有利于改变房地产市场供应结构。张力嘉（2019年）通过对房地产税改革对试点城市的房地产市场的影响分析，认为个人房地产税的征收会一定程度上遏制了房价的过快上涨。因此，国内外学者大部分都认为房地产税对于调控房价有积极作用。房地产行业发展的不平衡性增大了全国统一执行房地产税的难度，因而地方政府应拥有房地产税的决策权。HironoriYagi;GuyGarrod（2018年）基于对日本东京农民征收房地产税的调查，得出对住宅征收房地产税只会增加农民的生活成本并导致农业用地流实的结论。ŠárkaSobotovičová（2020年）对斯洛伐克共和国房地产税加以研究，佐证在农村实行房地产税会增加农业成本，再次说明各地应根据实际情况制定相应的房地产税政策。再者，地方政府实行房地产税存在合理性，许建标（2019年）通过对地方政府是否应该拥有房地产税的决策权的探讨，得出了我国地方政府应分享决策权以完善地方税体系并促进基层民主。若建立地方自主的房地产税制，则重在机制建设。李文（2019年）通过对住宅房地产税的实施约束与税制设计进行探讨，得出了在税制设计时应秉承窄范围、低税负、简便易正原则。郭哲（2019年）通过公平视角对房地产税改革中的税率问题进行探讨，认为房地产税税率形式选择超额累进税率更为合适。刘秀丽（2019年）基于财政收入视角对我国房地产业税收改革研究，建议在日后的改革中协调税费关系、规范税费制度并改进税种设置、合理设计税制要素。马海涛等（2019年）研究了房地产税背景下我国土地出让金的存废问题，建议将土地出让金部分纳入房地产税征收，进一步推动“费改税”。此外，税收的强制性是以税收的可接受性为前提。为了减轻房地产税给予公众的“税负痛感”，地方政府需要提高房地产税的透明度。ŠárkaSobotovičová（2020年）通过对捷克共和国和斯洛伐克共和国的纳税人对房地产税负展开调查，发现市政基础的改善程度与接受房地产税成正比。刘金东等（2019年）通过对130个城市的家庭关于房地产税的支付意愿和纳税能力的调查，得出了房地产税的支付意愿受到年龄、住房套数和地方治理关系的影响且纳税问题始终存在的结论。因而，将房地产税用于纳税人“看得见”“感受得到”的公共产品或服务，让其直接体会到纳税与受益的对应性，能够极大程度提高公众的认可。朱为群（2019年）通过对构建房地产税改革收支相连决策机制的探讨，得出了应由县（区）政府的决策机构运用决策权并采取公众参与方式将房地产税用于相应的公共支出项目。研究方法与内容1.研究方法本文主要从理论和实证的角度分析房地产税对无锡地方财政和房地产市场的影响。理论研究部分则根据无锡地方财政和无锡房地产企业的现状，根据需求方和供给方的各自特点与需求，探讨试行房地产税对供给双方的影响。实证研究部分借鉴了郭哲等学者利用蒂布特模型测算的江苏省房地产税平均税率水平，以0.2%、0.35%和0.5%税率进行税率测算，探讨三种税率弥补无锡一般预算缺口的程度。在数据方面，选取了无锡市统计年鉴和中国家庭追踪调查，以满足地方公众的公共需求的前提下的合理税率为测算目的。本文合理测算开征房地产税的税率之后，采用时间序列数据分析，以检验税率是否能够弥补地方财政需求。2.研究内容本文一共分为五章，大致内容如下：绪论。主要讲述本文的研究背景、研究目的和意义、国内外文献综述、研究方法和内容，总结了本文的创新点与不足点。我国房地产税理论分析。首先界定了我国房地产税的概念，随后阐述了我国推行房地产税的理论依据，最后分析我国开征房地产税的必要性与可行性。房地产税制对无锡市地方财政和房地产市场的影响分析。从无锡市地方财政和房地产市场现状出发，从消费者需求、投资者需求和需求方需求探讨试行房地产税的影响。房地产税制改革对无锡市地方财政的实证分析。根据学者利用蒂布特模型测算的税率后，选择时间序列数据分析，探讨符合无锡开征房地产税的合适税率，是本文的核心内容。结论与展望。根据实证分析结果，提出相应的结论与对策。本文的创新点与不足本文可能存在以下的创新点：1.在借鉴国际房地产税制度的基础上，测算合理的税率，既能够满足地方财政需求，又能够维持合适的纳税人税负。2.本文对房地产税制度进行探讨，将满足地方财政收入为突破口，围绕地方财政收入提出问题、分析问题和解决问题。3.本文选择理论分析和实证分析相结合的方式，有利于增强说服力。但本文也存在以下的不足之处：1.在测算无锡地方政府开征房地产税税率时，未能找到最新的数据，从而在数据分析精确度上存在不足。2.由于文章篇幅有限，未能够进一步阐述无锡开征房地产税的详细改革建议。3.本文是基于房地产税中除房产税的其他税种不变的情况下，测算无锡地方政府对个人住房持有环节开征房地产税的影响，未加入税收优惠，从而税率存在一定的误差。我国房地产税相关理论分析房地产税概述1.房地产税概念房地产税是指对居民个人在持有环节开征房地产税后，相应的调整开发、转让环节的税收，包含了土地出让金、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税等。根据房地产税的课税环节的不同，我国房地产税的分类可以分为以下几种，具体见图2-1。图2-1房地产税的分类从各个税种的征收目的出发，我国现阶段房地产税存在重复征收的现象，因此亟需构建地方自主的房地产税，具体如下：首先，房地产企业既要征收土地增值税，又要征收企业所得税，但都是对同一笔所得进行征税，因此我国应该重新考虑土地增值税，避免房地产价格下降之后，房地产企业税负过重的局面。其次，房地产交易的印花税可以与契税合并为不动产购置税，地方政府可授予一定的税率调整权来调控房价。再者；城镇土地使用税和耕地占用税则可以改为土地闲置税，起到促进资源利用的目的。最后，推进我国房产税改革。目前我国按照租金征收12%的房产税，实际上是对流量征税，违背了房产税作为财产税的原理。未来的房产税主要是取消从租计征并按市场评估价值征收。 基于我国房地产税改革的方向，本文研究的房地产税是建立在房地产综合税改的依据上，主要是研究居民个人持有环节开征房地产税对地方财政和房地产市场的影响。2.我国房地产税起源1950年，《全国税政实施要则》中规定开征房产税与地产税。同年6月，二者合并为城市房地产税。1973年，由企业缴纳的城市房地产税并入工商税，另一部分保持不变。而到了1984年，城市房地产税改为房产税和城镇土地使用税，征税对象为国内单位与个人，外国企业和个人仍征收城市房地产税。1987年，为了保护耕地资源，我国开征耕地占用税。1994年，分税制改革之后，我国的房地产税体制大致成型：开征了土地增值税和契税。十六届六中全会中首次提出“物业税”，并提出要适时针对住房持有环节进行征税。“十一五规划”中再次明确提出“稳步推行房地产税”。2011年，我国上海和重庆为试点城市，开启了房地产税改革；2015年，“加快房地产税立法”成为两会重点内容；2020年，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中表明稳妥推进房地产税立法，健全地方税体系。目前，我国房地产税处于立法探索阶段。分税制改革以来，地方税体系一直处于滞后状态。伴随着“营改增”之后，地方主体税种的缺失进一步减少了地方财政收入。因而，我国需要探索出适合我国国情的房地产税制，确保地方财政收入，促进地方经济的稳步增长。我国房地产税改革的理论分析1.我国房地产税改革的理论依据国内外学者深入研究房地产税的理论依据，为开征房地产税奠定良好的基础。部分学者认为开征房地产税能够让政府收回因公共投资而促使房地产增值的部分，以税收的手段参与到房地产增值分配中。这是因为房地产价格很大程度上取决于地方基础设施建设，所有者在房地产价格中的作用十分有限。而地方政府若想不断提高地方基础设施建设水平，就需要以房地产税的形式进行溢价回收。此外，部分学者从福利、受益的角度阐述房地产税的理论依据。房地产税之所以能成为地方税种，主要是其符合受益税的性质，即居民个人缴纳房地产税，政府利用这部分税收为居民提供公共服务。而随着居民逐渐提高对医疗教育、生活娱乐和生态环境等方面的要求，政府则可以通过征收房地产税开辟新税源，以满足人民这方面的需求，从而改善人民群众的生活条件。2.房地产税改革的必要性2.1调控房价，促进国民经济平稳发展改革开放之后，中国的经济蓬勃发展，城镇化进程加快，农村人口逐渐流向城市。土地资源的有限性和城市居民人口的剧增，促成房价暴涨的局面。从图2-2中，我们不难发现：在2011年-2019年期间，全国商品房平均销售价格增长了一倍不到；以江苏为经济较发达城市的代表，同期商品房平均销售价格增长了77.5%；而以北京为代表的一线城市，同期商品房平均销售价格涨幅惊人，增长了113%。由于经济不发达地区和经济发达地区的房价差距过大，越来越多的居民选择在经济发达地区投资住房，导致房地产市场出现大量的泡沫，在一定程度上阻碍了我国实体经济的发展，为我国经济埋下了不小的隐患。我国目前房地产行业的税收主要针对开发、转让环节，持有环节的征税范围过窄。开发和转让环节涉及的税收种类繁多复杂，例如房地产企业取得土地使用权需缴纳一定的土地出让金，在清算环节仍需缴纳土地增值税、企业所得税等，较高的税费并入到开发成本中，推动了房价的上涨。而对个人持有环节征收房地产税，增加了个人的持有成本，减少个人住户持有套数，从而有利于缓解房地产市场过热的局面，进一步调控房价。而房地产市场上住房释放，“炒房”局面得以缓解，政府将房地产税用于地方公共服务设施，推动当地的经济健康发展，最终促进国民经济平稳发展。图2-22011-2019年商品房平均销售价格2.2优化税制结构、补充地方财政我国的税制目前是以间接税为主、直接税为辅，长此以往不利于我国实现现代税收制度。现代税收制度主要从税基的角度，将税收分为消费税、财产税和所得税。我国消费税、所得税的占比较高，财产税的占比微乎其微，因而对于个人财富的调节作用十分有限。正因如此，为了优化我国税制结构，需要适时开征房地产税，充分发挥财产税调节收入分配差距的作用，并进一步提高直接税占比，增加居民纳税意识。此外，从图2-3中可以看出，在2011年到2019年间，地方财政收入尽管逐年上升，但是地方财政支出增幅更大，导致地方政府收不抵支。一方面是因为2016年全面“营改增”之后，地方主体税种缺失，导致税收收入的增长未能够与地方事权的扩大相匹配；另一方面，地方政府的财政缺口会得到中央转移支付，从而导致地方政府行政效率低下。而我国房地产行业地区差别过大，全国范围内统一实行难度颇大，地方政府可以利用自身的信息优势，分别实行与各地匹配的房地产税，从而实现财政效率的提高。再者，我国房地产行业发展至今，存量房数量逐渐提高，依靠土地出让金的土地财政面临危机，反观房地产税由于稳定的税基、符合受益原则，有望成为地方税的主体税种，从而弥补地方财政收入。图2-32011-2019年地方财政收入与支出3.房地产税改革的可行性3.1成熟的国际经验发达国家开征房地产税由来已久，最早可以追溯到封建时期的其他税种，例如英国房地产税是从“炉边税”演变而言，因而我们可以汲取这些发达国家在实行房地产税中的经验，避免我国在房地产税改革中走弯路。目前大部分国家的地方政府都拥有房地产税的决策权，这对于我国房地产税改革有着积极影响。我国地域辽阔，各地房地产发展水平不一、居民收入水平不等，在未来有必要基于地方政府房地产税的决策权。地方政府拥有决策权后，可以充分发挥自身信息优势，提供与当地居民偏好相同的公共服务，提高财政效率。另外，美国房地产税所采取的“以收定支”的收支相连决策机制，对于我国同样有着借鉴作用。地方政府可以根据当年地方预算支出减去非财产税的其他收入和转移支付收入之后的余额除以应税财产价值，从而确定当年房地产税的税率，以此限制当地政府随意设置税率的局面。3.2税源充足且税基宽广地方主体税种必须具有税源充足、税基宽广的特点，以确保地方政府的财政收入，从而解决现阶段地方财政收入远远小于地方财政支出的窘境。房地产税以房屋和土地为征税对象，具有显著的不可移动性和可见性，在征税时难以隐藏税基，尽可能减少偷税、漏税现象。尽管二十世纪初，我国就不断调控房价，但由于国民对于住房的刚需和房地产行业在国民经济中的地位，房价一直处于上涨状态。图2-4，在2011年到2019年全国商品房销售额和销售面积处于快速增长期，这意味着开征房地产税后能够拥有充足的税源。图2-42011-2019年全国商品房销售情况我国房地产税制对无锡市财政和房地产市场的影响分析房地产税对无锡市财政的影响1.无锡市地方财政现状由于近几年基础设施建设的投入，无锡市地方财政处于入不敷出的状态。2018年，无锡市一般预算收入为930亿元，一般预算支出987.66元，一般预算缺口为57.66亿元。2016-2020年，无锡市一般预算收入为4683.61亿元，一般预算支出为4850.34亿元，一般预算缺口为166.73亿元，从2018年开始逐渐出现预算缺口，并逐渐扩大。同期无锡市税收收入为4077.92亿元，占一般预算收入的87.07%，足以证明税收收入对于无锡地方财政的作用。与此同时，房产税给无锡地方政府带来192.66亿元的收入，对于无锡市地方财政的贡献较小。目前，无锡市地方财政状况可以总结为：一、地方财政缺口逐年扩大；二、房产税贡献较小。因而在一般预算缺口不断扩大的前提下，无锡市地方政府需针对个人持有环节征收房地产税，提高房地产税对地方财政的贡献率。表3-12016-2019无锡地方财政年份一般预算收入（亿元）一般预算支出（亿元）一般预算缺口（亿元）税收收入（亿元）房产税收入（亿元）2015830821.86-8.14706.0433.062016875867.36-7.64752.0436.572017930987.6657.66860.513920181012.281055.9443.66870.2141.2920191036.331117.5281.19889.1242.74合计4683.614850.34166.734077.92192.662.房地产税对无锡市财政的影响自从全面“营改增”之后，地方税难以维系地方财政支出，而中央与地方共享税又逐渐向中央倾斜，进一步加剧了地方财政困境。另外，为了获得财政收入，不少地区存在着乱收费、乱摊派、重复征税的现状。而房地产税的改革能够完善地方税制，弥补地方财政的收入。无锡在2016年开始修建地铁三号线、完善地方基础设施服务，导致地方一般预算缺口逐渐扩大。在2019年，无锡人均住房建筑面积不断扩大，已达到49.48㎡。此时的地方一般预算缺口创历史新高，达到81.19亿元。无锡对个人持有环节开征房地产税，能够完善自身地方税收体系，弥补财政收入，为地方基础设施建设提供资金来源。但是，无锡房地产税改革需要遵循“以支定收”原则，确保合理的房地产税税率，以避免强烈的税负同感阻碍房地产税的实施。再者，无锡市房地产税改革亦需提高地方政府治理能力与公众的参与感，确保房地产税的开征能够惠及民生。房地产税对无锡市房地产市场的影响1.无锡市房地产市场现状无锡作为长江三角洲城市的中心城市之一，北倚长江、南滨太湖，京杭大运河从中穿过，凭借着优越的地理位置和宜人的居住环境，跻身为二线城市。2020年，无锡市平均房价达到16922元/㎡，市中心平均房价达到39244/㎡，房价呈现逐年上涨趋势。而无锡房价上涨一方面是因为土地出让金的存在，比如经开区的土拍达到18000元/㎡；另一方面是因为土地资源的稀缺性，导致无锡可供开发土地数量较之前大幅度下降，存量房数量逐渐增加。2.房地产税对无锡市房地产市场的影响住房作为房地产市场中的商品，亦受供求关系影响。按照我国的居民对房地产市场的动机，可以将需求分为消费者需求和投资者需求。从消费者需求来看，对无锡居民个人持有环节开征房地产税，会增加个人住房持有成本，从而在一定程度上减少居民个人的购房意愿。但由于住房替代品较少，在房地产税税率适当的前提下，消费者个人会根据自身实际情况购买，减少持有住房套数。从上海、重庆的房地产税政策来看，基本上保证了居民的日常住房需求，如上海市仅对居民个人购买第二套以上的新房征税。因此，无锡开征房地产税后，无锡消费者的需求偏向理智，从而促进无锡房价的合理增长。无锡房价受苏州、上海等地区的大量投资者需求刺激而大幅度上涨。2018年，无锡商品房平均销售价格仅为15234元/㎡，而2020商品房现阶段平均销售价格达17879元/㎡。与此同时，市区商品房平均销售价格从25096元/㎡上涨到39695元/㎡，可见具有良好的投资前景。正是因为无锡的地理位置、经济状况，让投资者纷纷涌入，导致无锡市房价偏离理性。无锡市地方政府开征房地产税的一大目的就是确保房地产价格合理增长，稳定经济发展。因而无锡对个人住房开征房地产税后，会增加多套房持有者的持有成本与交易成本，减少投资利润，让住房从投资者手中回到刚需者手中，从而促进房价回归正常，稳定房地产市场的发展。房地产税对无锡市房地产市场供给方的影响，主要是针对房地产开发企业。无锡市开征房地产税之后，房地产开发企业在承担土地出让金外仍需缴纳部分的房地产税。由于房地产开发企业的供给弹性小，短期内难以调整供给量。可由于开征房地产税后，个人住户会减少购买欲望，从而进一步降低了房地产开发企业的利润。而从上海、重启的试点结果来看，无锡开征房地产税后，经营高档住宅的房地产开发企业利润会大幅度下降。但是从长期的角度来看，房地产企业可以根据无锡消费者需求和无锡地方政策，调整自己的供给方向，减少高档住宅的建设从而转向普通住宅的建设。由于之前房地产行业的快速发展，导致房地产行业积累了泡沫。如果房地产泡沫破灭，不仅会迎来房地产寒冬，也会给无锡地方经济发展带来巨大的打击。尽管无锡开征房地产税，对于房地产市场存在一定的弊端，可最终还是利大于弊。房地产税制改革对无锡市房地产财政的实证分析我国原先房地产税主要在开发、转让环节征税，较少对持有环节征税，因而造成开发、转让环节税负过重的局面，诱发房价上涨。因而现阶段我国房地产税的改革主要是针对居民持有环节，由原先的个人住房免征改为计征。为了精准测算房地产税改革对无锡市地方财政的影响，本文假设房地产税中的城镇土地使用税、土地增值税等制度维持不变，基于无锡市住房数据预测无锡市个人住房房产税开征的预期收入，从而分析房地产税制改革对无锡市地方财政的影响。（一）模型设定本文将无锡市一般预算收入和无锡市改革后个人持有环节房地产税收入同一变数的观察值，按照时间的先后顺序加以排列，随后构建相应的回归模型，预测对居民个人持有环节开征房地产税对无锡市地方财政的影响。对时间序列取对数可以最大程度上缓解异方差的影响，因此本文的模型如下：表4-1模型变量变量类型变量名称变量符号变量定义因变量无锡市一般预算收入WGBR税收收入、国有资产收益、专项收入、其他收人等收入总额自变量无锡市改革后个人持有环节房地产税收入WRET无锡市人均房屋建筑面积×无锡市商品房年平均销售价格×无锡市城镇常住人口数量×（1-扣除率）×实际征收率×房产税税率（二）变量选择及数据来源本文以上海、重庆个人住房房地产税的政策为背景，根据以下公式测算无锡开征房地产税后的个人住房持有环节房地产税收入：个人住房持有环节房地产税收入=无锡市人均房屋建筑面积×无锡市商品房年平均销售价格×无锡市城镇常住人口数量×（1-扣除率）×实际征收率×房产税税率人均自有现住房面积为当年无锡统计年鉴中公布的当年末城镇常住人口的人均自由住房面积，根据上海、重庆的房地产税政策，拟定扣除率为30%，平均销售价格是根据当年无锡商品房和二手房的平均价格而定，实际征收率拟定为100%。重庆市房地产税目前税率为0.5%、1%和1.5%，而郭哲以《中国家庭追踪调查》（2016）为数据基础，运用蒂布特模型测算出江苏省的房地产税率为0.37%左右，因而本文选择0.2%、0.35%和0.5%三个档次进行测算。本文测算的数据均来自无锡统计年鉴、无锡市住房和城乡建设局网站公布的数据，以2015-2019年为时间跨度，具体情况如下表4-2。表4-2无锡市房地产税改革税率测算年份人均自有现住房面积（㎡）城镇常住人口数量（万人）平均销售价格（元/㎡）0.2%税率的房产税（亿元）0.35%税率的房产税（亿元）0.5%税率的房产税（亿元）201547.69651.1795034.5686.40123.43201647.86652.99751.7942.66106.65152.36201747.91655.31194552.50131.26187.51201848.63657.451523468.19170.47243.53201949.48659.151787981.64204.09291.56合计279.55698.87998.392015-2016年，无锡市若采取0.2%、0.35%和0.5%的税率对个人住房持有环节开征房地产税，分别可以带来279.55亿元、698.87亿元和998.39亿元的房产税收入，远远大于改革之前的房产税收入。考虑到无锡市地方政府从2017年开始入不敷出，选择0.2%的税率对个人住房持有环节开征房地产税，能够与每年的一般预算缺口大致符合。如果选择0.35%和0.5%税率来弥补一般预算缺口，则会造成个人的税负过高（详细见表4-3）。表4-3无锡市2015-2019年财政情况年份一般预算收入（亿元）一般预算支出（亿元）一般预算缺口（亿元）税收收入（亿元）改革之前房产税收入（亿元）2015830821.86-8.14706.0433.062016875867.36-7.64752.0436.572017930987.6657.66860.513920181012.281055.9443.66870.2141.2920191036.331117.5281.19889.1242.74合计4683.614850.34166.734077.92192.66（三）实证分析1.相关性分析本环节采用SPSS软件，对无锡市一般预算收入和无锡市改革后个人持有环节房地产税收入之间的相关性进行相关性分析，相关系数为0.962(＞0.6），因此可以认为无锡市一般预算收入与个人持有环节房地产税收入呈现显著的相关性。因而面对无锡地方一般预算缺口逐渐扩大的情况，无锡地方政府可以适时开征房地产税，从而实现筹集资金、调控房价的目的。表4-4相关分析结果模型汇总b模型RR方调整R方标准估计的误差Durbin-Watson10.981a0.9620.9490.021241.955a.预测变量:(常量),无锡市改革后个人持有环节房地产税收入。b.因变量:无锡市一般预算收入2.单位根检验与协整检验数据在进行实证前需要进行单位根检验，即证明其平稳性，只有数据平稳才能使得t检验有效，且模型不会存在伪回归的情况。本文主要选择ADF检验各序列的平稳性，根据Eviews的AIC值、SC值和HQ值最小准则来判断方程中选择截距项、截距项和趋势性还是无最合适。由下表4-5知，一般预算收入、0.2%税率、0.35%税率和0.5%税率在二阶差分上显著平稳，通过平稳性假设检验。由于在原序列中，部分变量平稳，部分变量非平稳，因此对所有变量进行一阶差分，仍然呈现一阶差分部分变量不平稳，最后进行二阶差分平稳，因此本文变量平稳性结论为二阶单整。表4-5单位根检验结果变量检验形式t统计量p值结论一般预算收入（c.t.0）-2.65660.3244不平稳一般预算收入（c.0.1）-2.22840.2266不平稳一般预算收入（0.0.2）-1.77900.0889平稳0.2%税率（c.t.0）-2.59650.3336不平稳0.2%税率（c.0.1）-2.48610.1823不平稳0.2%税率（0.0.2）-2.80620.0337平稳0.35%税率（c.t.0）-2.59890.3333不平稳0.35%税率（c.0.1）-2.48690.1822不平稳0.35%税率（0.0.2）-2.80350.0338平稳0.5%税率（c.t.0）-2.59860.3334不平稳0.5%税率（c.0.1）-2.48750.1821不平稳0.5%税率（0.0.2）-2.80640.0337平稳虽然数据整体上在二阶差分上平稳，但差分平稳序列的经济含义与原数据并不相同，因此我们需要借助协整检验来证明多个差分单位根具备长期的共同趋势。本文使用E-G两步法进行协整检验，其方法是对多个差分单位根数据进行线性回归，保然后检验其残差的平稳性，如果残差平稳，则变量之间存在长期的均衡关系。以下表格4-2是线性回归后的残差平稳性检验，可以发现残差t统计量绝对值大于1%显著水平临界值的绝对值，因此残差在1%水平上拒绝原假设，即残差平稳，因此本文数据间存在长期稳定关系，可以进行模型的实证分析。表4-6协整检验结果变量检验形式1%临界值5%临界值10%临界值t统计量结果Resid（c,t,0）-3.2714-2.0823-1.5998-1.9792平稳3.回归性分析为进一步探究无锡对个人住房开征房地产税之后对地方财政收入的影响效果，本文运用SPSS软件进行回归分析，结果见图4-7、4-8。按照0