金辰雅居小区物业服务企业选聘方案

金辰雅居小区物业服务企业选聘方案为维护全体业主的合法权益，创造和谐宜居小区，根据《民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《东营市物业管理办法》等相关法律法规规定，结合本小区实际情况，充分尊重业主的意见，按照公开、公平、公正的原则，制定本物业服务项目选聘方案。一、物业服务企业选聘的责任主体1、由社区居委会负责选聘物业服务人的组织实施工作。社区居委会拟遴选并委托第三方招标代理机构协助社区居委会实施物业服务项目选聘工作。在征求广大业主意见的基础上，确定招标代理机构由社区居委会讨论决定。委托招标代理机构选聘物业服务人产生的费用由中标物业人承担。业主大会授权社区居委会根据本物业选聘方案以及小区实际情况进行细化并确定最终《物业服务企业选聘文件》。2、社区居委会作为本小区物业选聘工作的主体方，确定招标代理机构负责物业服务项目选聘整体工作流程的审核、物业服务项目选聘所有涉及的文件和资料的收集、确认、审核、相关物业资格审查等，并负责物业服务项目选聘的宣传、解释工作。社区居委会同时做好监督和指导工作。3、选聘物业服务企业及签订《物业服务合同》属于小区重大事项，按照《民法典》第二百七十八条之规定，需由业主共同决定。由社区居委会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4、本小区物业服务企业选聘基本操作流程:（1）由社区居委会起草《金辰雅居小区业主大会议事规则》《金辰雅居小区管理规约》、《金辰雅居小区物业服务企业选聘方案》等文件，依法召开业主大会征求业主意见；（2）由社区居委会遴选确定招标代理公司；（3）招标代理机构依法发布选聘公告、招标公告、确定选聘文件等；（4）接收竞选物业服务企业报名资料、资格预审、收取竞选保证金并公示合格竞选物业服务企业名单；（5）竞选企业自行现场查勘；（6）通过招标代理机构选出物业服务人；（7）招标结果公告并征求业主意见;（8）发放中标物业服务人通知书；（9）社区居委会与中标物业服务人签订《物业服务合同》并公示;（10）新、老物业服务人交接并承接查验。二、项目基本情况东:东至莒州路西:西至康洋路南:南至比一路北:北至汾河支路住宅区：占地面积54825.6平方米，房屋总建筑面积66425.33平方米。商业区：建筑面积7652平方米以上面积仅供参与投标的物业服务企业报价测算，不作为合同依据，招标人不承担相关风险及法律责任。三、物业服务企业的基本要求拟选聘的物业服务企业应至少具备（接受）以下条件：1、物业服务企业信用及业绩；（1）依法在中国境内注册登记的，具有独立法人资格，独立承担民事责任能力且相关经营范围含有物业管理或物业服务经营范围的营业执照,且在有效期内(提供企业营业执照复印件)；（2）物业企业如有关联地产公司，则关联地产公司发展健康，无爆雷风险。（3）未被“信用中国”列入失信被执行人，近三年无欺诈及弄虚作假行为，未列入政府主管部门失信黑名单；（4）企业在东营市具有住宅物业管理业绩且项目总建筑面积不低于10万平方米（备注：其中业绩合同中签约方必须与报名企业名字保持一致）；（5）提交所在市级物业主管部门出具的信用档案证明；（6）投标企业在近三年管理项目中无发生重大安全事故的承诺函；2、企业负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同物业服务人，不得同时参加报名，且本次物业选聘不允许挂靠、不接受联合体竞聘；3、中选企业不得整体打包给其他企业；4、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；5、承诺物业服务期间不得随意更换项目经理，如更换需经过业委会同意，否则视作违约；6、拟选聘的物业服务人应至少接受以下条件:（1）竞标物业服务人在获取竞选文件后五日内通过银行对公账号向第三方代理机构对公账户缴纳竞选保证金。(注:竞选物业服务企业在交纳竞选保证金后中途退出的、中标后在规定的时间内拒绝签署物业服务合同的，则其竞选保证金不予退还）。未中标的竞标物业服务人，其缴纳的竟选保证金将在中选通知书发出后七个工作日内由招标代理机构一次性全额退还(不计息)。中标的物业服务企业竞选保证金将在其进驻小区后七日内由第三方代理机构一次性全额退还(不计息)。四、物业服务合同主要内容1、物业服务内容（包括但不限于）：（1）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；（2）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；（3）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；（4）秩序维护以及车辆停放管理；（5）协助做好安全防范工作；（6）装饰装修管理服务；（7）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；（8）其他公共性服务内容、各类政府政策性配合工作。2、物业服务费计费方式：本小区的物业服务收费实行酬金制，严格执行公开、透明的物业服务机制，大会决策、物业服务人执行、全体业主共同监督。按照多层住宅1.3元/月平方米，叠拼1.95元/月平方米，商业3.2元/月平方米的标准执行。竞选物业服务人结合本小区实际情况，按照招标文件的要求报价，报价高出或低于定价要求的竞选物业服务人则视为不符合竞选要求，将被拒绝参与竞选。（1）本小区物业服务内容和登记标准参考进行招标。（2）小区公共收益归属利用小区共有部位、共有场地、共有设施设备经营的公共收益，归全体业主所有。3、物业服务合同期限物业服务期限为：3年（试用期一年），每年签订一次物业服务合同，一年内开展2次满意度调查。4、物业服务合同以正式文本合同为主。五、物业的选聘第一阶段1.

社区提前15日发布业主大会召开公告，明确以下议题：①是否同意《金辰雅居小区业主大会议事规则》②是否同意《金辰雅居小区管理规约》③是否同意由社区居委会代行业委会职责组织物业选聘；④是否同意社区居委会委托第三方招标代理机构采用公开招标方式公开选聘物业；⑤是否同意综合评分第一名确定为中标物业；⑥是否同意《金辰雅居小区物业服务企业选聘方案》⑦是否同意授权社区居委会与中标物业签订物业服务合同、组织新旧物业交接。2.

大会形式：采用书面征求意见、入户投票、电话征求意见、线上(微信、小程序等)征求意见结合；3.

表决标准：经专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方为有效；4.

表决结果、签到表、表决票全程封存，公示表决结果7日；5.

将业主大会表决记录、选聘方案、街道批复一并报送街道办、住建物业科备案，取得备案回执。第二阶段：选定第三方招标代理机构，签订委托协议1.

社区居委会在业主监督下，比价筛选具备招投标经营资质、有物业招标实操经验的第三方代理机构；2.

组织2家以上代理机构报价、提交服务方案，工作组集体评议选定代理单位；3.

签订《招标代理委托合同》，书面明确关键条款：-招标人：和园社区居民委员会（代行业委会职责）；-招标方式：物业服务公开招标；-定标规则：综合得分第一名直接中标；-代理机构职责：编制招标文件、发布公告、组织报名、现场踏勘、答疑、抽取评审专家、组织招标评审、出具评审报告、结果公示、全套资料归档；4.

委托合同在小区公示3个工作日，无异议后正式生效。第三阶段：第三方代理编制招标文件、发布招标公告1.

代理机构结合小区需求、业主大会决议编制《招标文件》，包含：投标人资格、服务需求、评分细则、报价要求、合同主要条款、保证金、招标流程、定标规则（第一名中标）；2.

招标文件初稿交社区选聘工作组、街道物业办审核修改；3.

代理机构在山东省采购与招标网、小区公告栏同步发布招标公告，公告期不少于5个工作日；4.

意向物业公司按公告要求报名、提交资质材料，代理机构统一进行资格初审，初审名单同步抄送社区居委会。5.代理机构向符合要求的物业公司发放招标文件。第四阶段：踏勘答疑1.

所有获取招标文件的企业自行到现场踏勘小区、了解情况；2.

根据实际情况，如有需求，集中召开答疑会，各投标企业书面提出疑问，代理机构统一出具书面答疑补遗文件，同步公示至小区；第五阶段：现场开评标（核心评标环节）

开标前由代理机构从行业专家库随机抽取评审专家，组建评审委员会（5人及以上单数），街道全程现场监督；2.

流程：①投标企业现场递交密封投标文件，工作人员核验密封；②评审委员会统一拆封，资格复核、初步审查；③投标企业依次介绍，评委现场提问，企业现场答疑；④评委依据招标文件评分细则独立打分，计算综合平均分，排出名次；3.

严格执行约定规则：综合得分排名第一的企业确定为第一中标候选人；4.

代理机构当场出具《招标评审报告》，全体评委、街道监督员、社区代表签字确认；第六阶段：中标结果公示、发放中标通知书1.

评审结束当日，代理机构同步在山东省采购与招标网、小区全域张贴中标结果公示，公示期不少于1个工作日；2.

公示内容：所有投标企业得分、排名、第一中标候选企业名称、得分、服务方案、报价；同时公示异议受理渠道、社区联系人、街道监督电话；3.

公示期内对中标结果征求全体业主意见。经专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方为有效。4.公示期满后，由第三方代理出具《中标通知书》，以社区居委会（代行业委会）名义盖章发放给第一名中标物业企业；5.

未中标企业的招标保证金在公示结束后3个工作日内原路退还。第七阶段：签订物业服务合同、备案存档1.

社区居委会在中标通知书发出30日内，与第一名中标物业服务企业洽谈并签订正式《物业服务合同》；2.

合同明确服务标准、收费、履约保证金、违约责任、交接时限、解聘条件；3.

物业服务合同全文在小区长期公示；4.

将评审报告、中标通知书、服务合同、全套招标资料报送街道、住建部门二次备案；5.

社区建立专项档案，保管业主大会资料、招标全套文件、影像记录、公示照片，留存至物业合同期满后3年。第八阶段：新旧物业交接、入驻监管1