2026年全国房地产经纪人之业务操作考试进阶提升题（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产经纪人考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、（二）高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。若小李介绍了一临街商铺，面积约50m2，售价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元／m2，则投资回报率为（）。A.10％B.12％C.15％D.21％

2、商业地产项目消费者特征分析的对象不包括（）。A.心理特征B.人口特征C.环境特征D.社会特征

3、一种新型的房地产项目进入市场阶段，采取高价策略，力争在短期内赚取最大利润，这是一种()。A.稳定价格策略B.渗透定价策略C.撇脂定价策略D.心理定价策略

4、房地产交易未达成时，对于买受人存入房地产经纪机构客户交易结算资金账户的资金，正确的处理方式是（）。(2012年真题)A.提取现金返还买受人B.暂时保管买受人资金C.将资金转入买受人银行账户D.为买受人断开银行账户并存入资金

5、出卖人出售商品住宅的，按照（）承诺的内容承担相应的保修责任。A.《住宅使用说明书》B.《住宅质量保证书》C.《住宅维修说明书》D.《住宅维修保证书》

6、与脂肪栓塞无关的疾病有A.粉碎性骨折B.脂肪组织挫伤C.糖尿病D.甲状腺功能亢进

7、张某拥有一间商铺，并用该商铺向银行抵押贷款，抵押合同约定：张某如欲出售、出租该商铺，应征得银行的书面同意。张某委托A房地产经纪机构的房地产经纪人李某出租该商铺，并答应该业务完成后给李某“好处费”。李某为了隐瞒这笔业务，便用偷盖了A房地产经纪机构印章的空白合同与张某订立了委托合同，委托合同约定的佣金为每年2个月的租金收入。后来李某找到王某，游说王某委托李某个人为其承租商铺，李某代表王某与张某订立了房屋租赁合同，该合同的租赁双方均有李某的签名，出租方有张某的签名，李某向张某出具了王某的授权委托书，委托书载明王某委托李某全权代理承租商铺事宜(合同期限不长于10年)。下列关于李某的上述经纪业务活动的表述中，正确的有()。A.李某私自收取“好处费”违规，其他行为不违背经纪人执业的基本规范B.李某如将收取的“好处费”上交A房地产经纪机构，就不存在其他违规行为C.即使李某未收取“好处费”，仍然存在违规行为D.该经纪业务如对王某造成损失，则A房地产经纪机构应承担侵权赔偿责任

8、下列调查项目中，属于房地产消费动机调查内容的是（）。A.地段要求B.购买意向C.户型要求D.经济收入水平

9、类风湿关节炎的特点为（）。A.多侵犯大关节B.易造成关节畸形C.呈对称分布D.关节软骨面有血管翳形成

10、存量房遍布城市的各个角落，销售离散性大，房地产经纪企业建立社区性门店。体现出存量房销售（）的特点。A.待售房屋实体差异大B.销售对象坐落分散C.主要为现房销售D.房屋产权关系复杂

11、高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。3.高先生在购买商铺的过程中，销售人员小李需要通过说辞和销售工具向高先生展示项目（），来树立并强化项目的投资信心。A.地段位置B.投资优势和未来的投资回报表现C.形状面积D.商铺质量

12、房源一般分为住宅和非住宅两大类，其中，住宅包括（）。A.别墅、公寓、普通住宅、托儿所B.别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍C.别墅、公寓、医院病房、家属宿舍D.别墅、公寓、旅馆、家属宿舍

13、客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（）的特征。A.潜在性B.时效性C.指向性D.不确定性

14、房地产的产权状况反映了房地产的()。A.有形品质B.无形品质C.价值品质D.权益品质

15、常导致肠腔狭窄的疾病有（）。A.肠结核B.慢性细菌性痢疾C.慢性阿米巴痢疾D.肠伤寒

16、下列各项中，流行性脑脊髓膜炎最少见的临床表现为（）。A.高热B.头痛C.偏瘫D.脑积水

17、房地产经纪人接受委托后需要核查存量房的实物状况，这反映了存量房销售具有（）的特点。A.差异大B.侧重服务C.产权纠纷多D.价格浮动空间大

18、个人住房贷款期限最长为（）年。A.25B.30C.35D.40

19、对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（）。A.重点培养，不断理解客户特征和需求B.重点跟踪，提供周到而专业的服务C.应善意的威胁客户，并跟踪调查D.重新安排购房计划并经常联系

20、在（）目标下，开发商要求严格控制项目风险，以最快速度将房地产销售出去，尽快回收成本。A.综合收益最大化B.快速回收成本C.品牌D.效益最大化

21、在存量房租赁查验的前期准备阶段，房地产经纪人员需要准备的材料不包括（）。A.各种验房工具B.房屋状况说明书C.房屋交接单D.租赁合同

22、从某种程度上来讲，（）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。A.房源信息B.房地产产品价格C.房源地理位置D.房地产产品质量

23、业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要（），要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。A.沉着应对，控制价格的波动B.掌握主动，控制谈判的节奏C.维护公司形象，控制谈判的效果D.维护双方的关系，注意自我防范

24、房地产销售人员应该根据（）尽可能充分了解客户需求意向。A.产品信息、销售时限B.项目特点、现场销售工具C.销售策略、物业管理规范D.现场销售工具、销售时限

25、以下哪项不是经血源播散引起的肺外器官结核病是A.肠结核B.肾结核C.结核性胸膜炎D.骨结核

26、最能够体现一个房地产经纪公司竞争力指标的选项是()。A.公司的规模、办公条件以及经纪人的学历B.客源的充裕度、房源的充裕度以及公司的规模C.客源的充裕度、房源的充裕度以及经纪人的学历D.客源的充裕度、房源的充裕度以及经纪人的撮合力

27、某家美食城为了吸引顾客，在招商版块上提出了要招面食、盖饭、烧烤等等不同风格的餐馆。这一招商原则主要体现的原则是（）。A.商户的首选原则为高知名度主力商户B.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补C.核心主力店先行、辅助店随后的原则D.利益最大化

28、某公寓采用高科技恒温恒湿节能系统，主打广告语“告别空调暖气时代”。这是提炼于项目的（）。(2010年真题)A.市场定位B.产品定位C.客户定位D.形象定位

29、不符合葡萄胎临床表现的是A.HCG增高B.无恶变倾向C.无胎心和胎动D.双卵巢黄素囊肿形成

30、建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处不包括（）。A.提高了销售的专业知识和技能B.减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率C.通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度D.便于房地产销售方找到交易对象

31、房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，扩大企业的品牌影响。其品牌战略执行的是()。A.服务策略B.活动策略C.产品效应策略D.关系策略

32、炎性介质包括（）。A.血栓素A2B.溶酶体酶C.TNFD.氧自由基

33、关于房地产市场调查中二手资料的表述，不正确的是()。A.利用二手资料有成本低廉、取得容易的特点B.二手资料为公司内部或外部以出版物或其他形式公布的资料C.二手资料系为特定目的而直接搜集的资料D.调查人员在考虑是否有必要耗用资源进行一手资料搜集前，应尽可能优先利用二手资料

34、在谈判初期，房地产经纪人首先要判断().A.谈判的目的B.谈判的方式C.谈判的难度D.谈判的时间

35、健脾丸与归脾汤均有的功效A.温阳健脾B.益气健脾C.健脾止泻D.温阳止泻

36、最接近完全竞争的房地产市场是()。A.土地市场B.增量市场C.存量市场D.抵押市场

37、任何一个房地产项目在投入建设之前都需要根据既定的（），进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。A.土地管理权限和规划B.土地性质与规划用途C.土地性质和管理权限D.土地管理权限和使用年限

38、房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。A.市场战略B.平均收益率C.市场占有率D.安全收益率

39、伯基特淋巴瘤的特点是（）。A.多见于非洲儿童B.一般不累及外周淋巴结C.由小无裂细胞恶变而来D.伴有组织细胞反应性增生

40、共用题干黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，贷款期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924,，黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。A.A公司承担赔偿责任B.公司承担连带赔偿责任C.公司先承担赔偿责任再向小张追诉D.黄先生自己承担损失

41、房地产经纪信息的管理原则不包括()。A.目的性B.系统性C.增值性D.时效性

42、诊断肉瘤的主要依据是A.恶性肿瘤细胞弥漫性分布，并与间质分界不清B.青年人C.异型性明显，有核分裂D.无包膜

43、写字楼项目的推广渠道不包括（）。A.户外广告B.活动营销C.楼体广告D.店面推销

44、市场细分是以()为立足点的。A.竞争产品B.消费者的需求C.市场中的供给D.本企业的产品

45、高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。高先生在购买商铺的过程中，销售人员小李需要通过说辞和销售工具向高先生展示项目（），来树立并强化项目的投资信心。A.地段位置B.投资优势和未来的投资回报表现C.形状面积D.商铺质量

46、某临街商铺位于市中心繁华地段，其面积约60m2，售价约l50万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约为350元／m2，则该商铺的投资回报率是（）。A.14％B.16、8％C.15％D.16、5％

47、下列选项中，不属于市场营销4Vs理论的是()。A.与顾客建立关联B.差异化C.共鸣D.功能弹性化

48、可以引起槟榔肝的原因有（）。A.上腔静脉压迫综合征B.缩窄性心包炎C.门静脉高压症D.二尖瓣狭窄

49、肾虚头痛的主症特点A.头痛昏蒙B.头痛隐隐C.头痛且胀D.头痛且空

50、在众多招商原则中，异业互补的目的是（）。A.带动整个商场的顺利招商与管理B.降低购物中心竞争力C.要满足顾客消费的选择权D.加强经营控制力度

51、shoppingmall等大型购物中心的核心主力店一般放在（）。A.门口B.经营轴线（或线性步行街）的端点C.集中放置在中间D.人流量最大的地方

52、通知性广告主要用于产品的()。A.开拓阶段B.竞争阶段C.成熟期D.A和C

53、甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，这种业主类型是（）。A.法人组织B.小业主C.自然人业主D.非自然人业主

54、诊断子宫平滑肌肉瘤的主要依据是A.肿瘤细胞密集B.可见奇异核瘤细胞C.肿瘤黏液变性D.肿瘤组织坏死、核分裂多见

55、下列条款中，属于《购房须知》风险提示条款的是（）。(2011年真题)A.楼盘紧邻集贸市场B.楼盘南侧100m为城市主干道C.楼盘东侧100m有一座加油站D.楼盘北侧500m有一所小学

56、房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为()。A.对环境变化适应能力差B.横向沟通协调较为困难C.双重领导，违反了统一指挥原则D.高层决策迟缓

57、销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为（）的价格依据。A.政府指导B.当期交易C.合理交易D.市场定价

58、房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是（）。A.实现利润最大化B.提高市场占有率C.稳定所售商品房价格D.快速收回资金成本

59、共用题干李先生在国内购买了一套商铺，现在李先生要出国，他把该商铺委托给某房地产为民中介公司，要求为民中介公司代租代管，租金交给李先生的父亲。该商铺租给了图门烧烤店5年，一个月后，因图门烧烤店老板义另有发展，把该商铺转租给时尚服装店。A.签定转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案B.到房屋租赁管理部门办理《房屋租赁许可证》，签订转租合同，登记备案C.修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案D.修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改《房屋租赁许可证》

60、肝细胞点状坏死的特点是A.肝细胞核碎裂为小点状的坏死B.破坏界板的坏死C.坏死灶仅累及几个肝细胞D.伴有严重脂肪变性的坏死

61、乳腺癌的组织学类型包括（）A.浸润性导管癌B.浸润性小叶癌C.黏液腺癌D.小管癌

62、交易能否顺利达成，（）是关键的环节。A.买方代理人的信息收集B.确定购房者的需求程度C.房地产经纪人的撮合D.房地产经纪人的销售能力

63、在存量房交易中，房地产经纪人的下列做法不利于协助办理迁移户口手续的是（）。A.在买卖交易合同中明确户口迁出时间B.只做好房屋交接和权利转移工作即可C.明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准D.建议留存户口迁出保证金

64、下列房源中，（）是面向中低收入者提供的普通住房。A.经济适用住房B.集资房C.商品房D.解困房

65、诊断癌的主要依据是A.恶性肿瘤细胞形成巢片B.异型性明显C.无包膜D.灰白、质硬

66、一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传，该类活动属于（）。(2009年真题)A.社会公益活动B.社区内活动C.引导教育型活动D.善用时势环境型活动

67、变动成本定价法是以()为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。A.单位面积变动成本B.单位产品贡献C.单位面积贡献量D.单位面积可变成本费用

68、写字楼项目销售过程中，注重维护、提前告知项目信息；增强物管服务意识是对（）的销售解决方案。A.前期客户B.海外客户C.本区域主流客户D.投资型客户

69、李某看中一楼盘，欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员，请回答李某的如下问题：开发商提供以下付款方式可供选择，如果不考虑支付能力和其他风险因素，假定折现率为5%，则对李某最有利的付款方式是（）。A.一次性付款，价格优惠5%B.首付20%，余款分两期每隔半年支付一次C.首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次D.半年后一次性付款，无优惠

70、房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是（）。(2012年真题)A.受众面广B.客户准确率高C.与客户沟通效果好D.易与客户建立关系

71、下列哪项不属于肥大？（）A.高血压病的左心室B.运动员的骨骼肌C.先天性巨结肠症狭窄段近端肠壁增厚扩张D.结核性脑膜炎患者因脑底部渗出物机化导致的脑体积增大

72、在新建商品房销售中，最终确定并用于销售的价目表（）。A.不能作为当期交易的价格依据B.需要房地产开发企业盖章C.体现了不同房号的销售情况D.由房地产经纪人内部掌握

73、在成熟的市场环境下，一个房地产经纪机构或经纪人（）。A.必须同时拥有房源或客源B.可以只有房源或只有客源C.必须拥有房源D.必须拥有客源

74、客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（）的特征。(2011年真题)A.潜在性B.时效性C.指向性D.不确定性

75、写字楼项目自销售推广至销售完成的过程中，（）阶段由于涉及形象导入与推广、集中开盘销售等重要环节，成为写字楼项目销售执行的重中之重。A.进场期、蓄客期、开盘期B.进场期、开盘期、稳定消化期C.蓄客期、开盘期、稳定消化期D.开盘期、持销期、稳定消化期

76、开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（）。A.应缴纳3%的房屋验收费B.应缴纳5%的房屋验收费C.应缴纳10%的房屋验收费D.无需交付任何费用

77、房地产项目竞争环境分析中，()主要分析物业项目销售价格、租金水平、销售折扣、销售成本、吸纳率、开发成本和费用，测算项目的投资总额，以衡量项目的经济性。A.法律特征分析B.经济、财务特征分析C.地上物特征分析D.区位和地块特征分析

78、房地产经纪机构承担最多的销售代理项目是（）。A.住宅项目B.写字楼项目C.商业地产项目D.工业厂房的物业销售项目

79、客源信息的开拓方法中，（）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。A.会员揽客法B.互联网开发法C.人际关系法D.团体揽客法

80、患者不寐，急躁易怒，头晕目眩，头痛欲裂，大便燥结，三日未行。治宜选用A.龙胆泻肝汤B.丹栀逍遥散C.增液承气汤D.当归龙荟丸二、多选题

81、三焦的功能是A.运行水液B.通调水道C.运化水湿D.泌别清浊

82、共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅，建筑面积80000m2；方案二为投入1.8亿元开发普通住宅，建筑面积100000m2.甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60％，可获收益5000万元；销路差的概率为40％，将会亏损3000万元.普通住宅销路好的概率为80％，可获收益3000万元；销路差的概率为20％，将会亏损1000万元.A.2250B.2340C.2925D.3600

83、共用题干吴先生看重了一套总价30万元，面积120㎡的在建期房，根据自身情况，他想选择首付30%，余款向银行抵押贷款，贷款期为10年，贷款年利率为15%，按月等额还款的供房方式。吴先生找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是销售人员，请给予回答。A.980元B.700元C.605元D.720元

84、对风湿性心脏病最具有诊断意义的病变是（）。A.心肌变性、坏死B.纤维蛋白性心外膜炎C.心瓣膜赘生物D.风湿小体

85、某患儿出生时，一侧上唇裂至鼻底，另一侧裂至上唇中部，临床上的正确诊断应为A.双侧完全性唇裂B.双侧不完全唇裂C.双侧混合型唇裂D.双侧Ⅱ度唇裂E.以上都不对

86、下列不属于写字楼销售流程中的重点和难点的是（）。A.现场第一印象树立B.保障购房人的安全C.银行抵押贷款协助D.制作销售手册内容

87、市场营销过程中的最后一个步骤是（）。A.设计客户导向的营销战略B.理解市场和客户的需求、欲望C.建立营销性的关系和创造客户愉悦D.从客户处获得价值以创造利润和客户价值

88、在证书防伪水印纸内埋入全息开窗安全线的是（）年版房屋所有权证书。A.2012B.2008C.2006D.2004

89、伪造签名属于房地产经纪业务纯粹风险中()。A.信息欠缺引起的风险B.操作不规范引起的风险C.承诺不当引起的风险D.产权纠纷引起的风险

90、在特定的环境下，随着行业市场营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限是()。A.市场需求B.市场预测C.市场潜量D.最大需求

91、为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（）。A.资金筹措渠道B.精致小礼品C.房源信息和专业服务

92、下列权利中，属于房地产经纪人协理享有的权利是()。A.加入房地产经纪机构B.依法发起设立房地产经纪机构C.要求委托人提供与交易有关的资料D.受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务

93、客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（）的分析。A.购买力与消费信用B.目标物业与偏好分析C.客户需求程度分析D.客户购买决策分析

94、某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式。2018年5月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。下列房源信息推荐方式中，（）是指卖方代理经纪人在告知买方代理经纪人房源信息时，保留了该业主的联系方式，买方代理经纪人负责寻找客户，之后若需要看房，则需要由卖方代理经纪人负责联系业主，并参与客户看房的服务工作。A.专业推荐B.一般推荐C.合作推荐D.特别推荐

95、下列选项中，能够影响写字楼硬件配置的要素是（）。A.幕墙材质B.公共空间尺度C.标准层设计D.建筑结构

96、以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为（）。A.写字楼B.LOFTC.商务公寓D.商务综合体

97、关于2010年1月1日起，房地产营业税的征收，下列表述有误的是()。A.个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额缴纳营业税B.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的全额缴纳营业税C.个人将购买不足5年普通住房对外销售的，免征营业税D.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税

98、房地产经纪企业与银行合作，共同宣传房地产抵押贷款代办服务项目，从而争取到该银行办理房地产抵押贷款业务的客户，属于用（）开拓客源信息。A.人际关系法B.会员揽客法C.驻守和横幅揽客法D.团体揽客法

99、房地产经纪人员需要检查新建商品房户内的（）。A.采光情况B.入户门C.结构D.建筑物外饰面

100、治疗厥头痛，宜选用的药物是A.吴茱萸B.小茴香C.高良姜D.丁香

参考答案与解析

1、答案：B本题解析：投资回报率=（月租金×12）/总房价。本案例，商铺的面积50m2，售价约100万元，月租金约是200元／m2，则该商铺的投资回报率=200×50×12÷1000000=12%。

2、答案：C本题解析：商业地产项目的消费者特征具体情况如表8-8所示。表8-8商业地产项目的消费者特征分析

3、答案：C本题解析：暂无解析

4、答案：C本题解析：在每次经纪业务中，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户，交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户。当交易未达成时，通过转账的方式划入房产买方的原转入账户；以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。

5、答案：B本题解析：《住宅质量保证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发建设单位将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发建设单位应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

6、答案：D本题解析：暂无解析

7、答案：C本题解析：暂无解析

8、答案：B本题解析：房地产消费动机，是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因，主要包括：①消费者的购买意向；②影响消费者购买动机的因素；③消费者购买动机的类型等。

9、答案：B、C、D本题解析：类风湿关节炎多为多发性及对称性，常累及手足小关节。关节软骨边缘所形成的血管翳直接侵蚀破坏关节软骨，长期的慢性炎症和反复发作，滑膜不断增生，关节腔内的纤维素性坏死被机化，造成关节畸形。

10、答案：B本题解析：存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中，销售对象坐落分散表现为：存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构通常建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于查勘坐落于不同住宅小区的物业单元。

11、答案：B本题解析：新商品房销售代理讲求开盘和持销，商铺销售代理讲求分阶段集中式销售，尽量弱化持销期，主要是受商铺购买者的客户属性决定。商铺销售过程中，销售人员需要通过说辞和销售工具向客户展示项目投资优势和未来的投资回报表现，树立并强化项目的投资信心。

12、答案：B本题解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等，也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

13、答案：C本题解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。即便不是唯一的，也是有明确的选择范围。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之需求明确，方能成为客源。

14、答案：B本题解析：暂无解析

15、答案：A、B、C本题解析：A项，肠结核分溃疡型、增生型和混合型，增生型易导致肠腔狭窄。B项，慢性细菌性痢疾病程超过2个月，肠壁各层有慢性炎症细胞浸润和纤维组织增生，导致瘢痕形成，使肠壁不规则增厚、变硬，严重病例可致肠腔狭窄。C项，慢性阿米巴痢疾可有新旧病变共存，肠壁因纤维组织增生而增厚，引起肠腔狭窄。D项，肠伤寒可并发肠出血和肠穿孔，但无纤维增生，故不导致肠腔狭窄。

16、答案：C本题解析：A项，流脑是化脓性炎，因此会出现高热。B项，流脑也会有颅内高压，因此可有剧烈头痛。D项，由于炎性渗出物的阻塞，脑脊液循环发生障碍，可引起不同程度的脑室及脑室血管扩张，严重时可表现为脑积水。C项，由于病变仅累及脑脊髓膜，未侵犯脑实质，因此很少出现偏瘫；偏瘫是乙脑的并发症。

17、答案：A本题解析：存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。其中，差异大体现在：存量房房源遍布各个小区，每一小区的社区环境，配套设施，物业管理等都存在差别，甚至每套物业都会存在很大差别，房地产经纪人需要为每套物业“诊断”，判断物业的物理属性，核查物业的产权关系。本题中，受委托后需要核查存量房的实物状况反映了存量房销售差异大的特点

18、答案：B本题解析：贷款期限由贷款人和借款人根据情况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的适用年限（寿命）、借款人的年龄等对贷款期限做出限制，如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。

19、答案：B本题解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。表4-1客户类别一览表

20、答案：B本题解析：写字楼项目运作目标有：①综合利益收益最大化目标；②快速回收成本目标；③品牌目标。其中，快速回收成本目标是指开发商要求严格控制项目风险，如财务成本风险、工程进度风险、未来区域竞争风险，此时开发商以最快的目标是快速回收速度将写字楼建设并销售出去，尽快收回前期土地和建设成本。

21、答案：D本题解析：在存量房租赁查验的前期准备阶段，房地产经纪人员需要准备的材料包括：①各种验房工具；②房屋状况说明书；③房屋交接单。D项属于在存量房租赁查验的前期准备阶段承租方需要准备的资料。

22、答案：A本题解析：房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪企业生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。

23、答案：B本题解析：房地产经纪人在完成买卖合同签订与款项支付工作时，需要注意以下两点：①注意避免双方私下交易；②业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要掌握主动，控制谈判的节奏，要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。

24、答案：B本题解析：销售人员在现场接待客户的过程中，一是要根据项目特点，利用现场的销售工具，尽可能充分了解客户需求意向，适当地运用销售技巧及时捕捉成交信号。二是应注意风险防范。

25、答案：A本题解析：暂无解析

26、答案：D本题解析：暂无解析

27、答案：B本题解析：商业地产项目招商应遵循以下三个原则：①招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；②商户的首选原则为高知名度主力商户；③核心主力店先行，辅助店随后的原则。其中，同业差异，简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招进同一品类的店铺；异业互补，目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。

28、答案：D本题解析：在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。其主要解决：①“是什么样的产品”从产品定位中寻找市场主题；②“卖给谁”是从客户定位中寻找市场主题；③“能产生什么样的效果”是从形象定位中寻找广告主题。题中，“告别空调暖气时代”体现的是产品产生的效果，属于项目的形象定位。

29、答案：B本题解析：暂无解析

30、答案：A本题解析：建立专门的分销渠道进行房地产产品销售的好处包括：①减少了潜在消费者搜寻产品的次数，提高了形成交易的效率；②通过分销商的标准化销售行为，提高了房地产交易的标准化程度；③便于房地产销售方找到交易对象。

31、答案：C本题解析：暂无解析

32、答案：B、C、D本题解析：炎性介质包括：①细胞释放的炎症介质，其中有血管活性胺；花生四烯酸代谢产物；白细胞产物，有中性粒细胞和单核细胞释放的氧自由基和溶酶体酶；细胞因子，如IL-1和TNF，IL-8；血小板激活因子；其他，如P物质、NO。②体液中产生的炎症介质，其中有激肽系统、补体系统、凝血系统。

33、答案：C本题解析：暂无解析

34、答案：C本题解析：暂无解析

35、答案：B本题解析：健脾丸的功效健脾和胃，消食止泻。归脾汤的功效益气补血，健脾养心。

36、答案：C本题解析：暂无解析

37、答案：B本题解析：与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要根据既定的土地性质与规划用途，进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。根据先后顺序，该过程重点分为发展商目标沟通、项目资源属性判断、市场分析及项目市场定位与产品类型界定、物业发展建议五大部分。

38、答案：C本题解析：市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰

39、答案：A、B、C、D本题解析：伯基特淋巴瘤与EB病毒感染密切相关，多见于非洲儿童。病变主要累及颌骨、颅面骨、腹腔器官和中枢神经系统，一般不累及淋巴结，肿瘤由小无裂细胞恶变而来，伴有组织细胞反应。

40、答案：D本题解析：暂无解析

41、答案：C本题解析：暂无解析

42、答案：A本题解析：暂无解析

43、答案：D本题解析：常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨Call客；⑩联动；陌拜；大型活动。

44、答案：B本题解析：暂无解析

45、答案：B本题解析：新商品房销售代理讲求开盘和持续销售，商铺销售代理讲求分阶段集中式销售，尽量弱化持续销售期，主要是受商铺购买者的客户属性决定。商铺销售过程中，销售人员需要通过说辞和销售工具向客户展示项目投资优势和未来的投资回报表现，树立并强化客户的投资信心。

46、答案：B本题解析：投资回报率=（月租金×12月）/总房价。本题中，商铺的面积60m2，租金约为350元／m2，售价约l50万元，则该商铺的投资回报率=350×60×12÷1500000=16.8％。

47、答案：B本题解析：暂无解析

48、答案：B、D本题解析：慢性肝淤血时，肝小叶中央严重淤血呈暗红色，多个肝小叶中央淤血区相连，而肝小叶周边肝细胞因脂肪变性呈黄色，致使肝呈红黄相间的花纹状，如同槟榔的切面，故称为槟榔肝。主要见于导致肝静脉回流受阻的疾病，如右心衰竭。A项，肝静脉属于下腔静脉系，上腔静脉压迫不会导致肝淤血。C项，若出现门静脉高压，可出现侧支循环，部分血流可在未经肝脏解毒情况下直接通过肝静脉、下腔静脉回流，易导致大出血和肝性脑病。

49、答案：D本题解析：肾虚头痛临床表现：头痛且空。

50、答案：C本题解析：异业互补的目的是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

51、答案：B本题解析：核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。商场特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。

52、答案：A本题解析：暂无解析

53、答案：D本题解析：非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主

54、答案：D本题解析：暂无解析

55、答案：C本题解析：为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。

56、答案：C本题解析：暂无解析

57、答案：B本题解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、单元号、房号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。

58、答案：C本题解析：房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

59、答案：D本题解析：暂无解析

60、答案：C本题解析：暂无解析

61、答案：A、B、C、D本题解析：乳腺癌的病理类型包括导管内癌、浸润性导管癌、小叶原位癌、浸润性小叶癌和典型髓样癌。在浸润性导管癌中多数为实性癌，可分为单纯癌、硬癌和不典型髓样癌。一些特殊类型的浸润性导管癌如典型髓样癌和黏液癌预后较好。主要沿淋巴管转移，亦可沿血行转移。

62、答案：C本题解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：①分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；③当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。

63、答案：B本题解析：关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间；②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准；③建议留存户口迁出保证金。

64、答案：A本题解析：经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

65、答案：A本题解析：暂无解析

66、答案：D本题解析：为了配合公共关系，房地产开发企业或房地产经纪机构通过企业整合本身的资源，举办一些创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道消费者参与，达到提升企业及楼盘形象的目的。大型活动的类型有：①楼盘庆典仪式；②社会公益活动；③社区活动；④大型有奖销售、打折促销活动；⑤导引教育型活动；⑥利用时势环境型活动。题中，借助2008年奥运会的时势环境聘请奥运冠军为其进行形象宣传属于利用时势环境型活动。

67、答案：A本题解析：暂无解析

68、答案：A本题解析：针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案，具体内容如表8-4所示。表8-4写字楼项目客户略一览表

69、答案：A本题解析：付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为：①一次性付款；②分期付款；③抵押贷款。A项，李某实际付款为：30万元×（1－5%）＝28.5（万元）。B项，李某实际付款为：30×20%＋30×（1－20%）÷2÷（1＋5%÷12）6＋30×（1－20%）÷2÷（1＋5%÷12）12＝29.12（万元）。C项，李某实际付款为：10＋（30－10÷2÷（1＋5%÷12）6＋（30－10）÷2÷（1＋5%÷12）12＝29.27（万元）。D项，李某实际付款为：30÷（1＋5%÷12）6＝29.26（万元）。因此，选择A项的付款方式的实际付款额最低，对李某最有利。

70、答案：B本题解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。其劣势包括：①比较浪费房地产经纪人的时间；②有时候驻守会妨碍到行人。

71、答案：D本题解析：AB两项，细胞、组织和器官体积的增大，称为肥大，常见例子包括高血压病的左心室及运动员的骨骼肌等。C项，先天性巨结肠是由于副交神经节前纤维无神经节细胞的调节，引起肠壁的收缩与痉挛上段肠管的粪便停滞，表现顽固的便秘，最终导致该段肠管发生肥大及扩张。D项，结核性脑膜炎患者脑底部渗出物机化可使蛛网膜发生粘连，第四脑室上中孔和外侧孔堵塞，引起脑积水，使脑体积增大。

72、答案：B本题解析：最终确定并用于销售的价目表需有开发企业的有效盖章，以作为当期交易的价格依据。价目表的内容应包含楼盘名、楼栋号、户型、建筑面积、套内面积、公摊面积、单价、总价及重要提示。

73、答案：B本题解析：一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。

74、答案：C本题解析：客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。

75、答案：A本题解析：写字楼项目自销售团队进场至销售完成一般需要经历进场期、蓄客期、开盘期、持销期以及稳定消化期五大阶段，其中前两三个阶段内由于涉及到形象导入与推广，以及集中开盘销售等重要环节，因此成为一个写字楼销售执行的重中之重。

76、答案：D本题解析：房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业