城市更新系列专题（一）｜“十五五”期间城市更新投资空间有多大

相关研究报告：25（二），2026.6.23《2026

摘要作者：王晨 “十五五”期间，城市更新投资空间有多大作者：王晨 “十五五”期间，城市更新投资空间有多大邮箱：wangchen@ ——城市更新系列专题(一)20265“十五五”规划》，是我国首部国家层面的城市更新专项五年规划，为城市更新进一步落地提供了明确的政策框架和方向指引：一是规四是支持领域覆盖范围广。25城中村改造：202017.7-1910万亿元。20202.9年前建成的老旧住宅占比31%3.5-6.3亿，“十五五”重点优先推进市政配套存在安全隐患、居住环境较差、居民改造意愿强1.3—2.5万亿。城市地下管网改造：20265月发改委新闻发布会表示，“十五五”5万亿元，建设改造燃气、供排水、供热等管网约77万公里。6.6-9.1万亿此外，应急避难场所改造、城市数字化转型、老旧街区厂区改造等也将是城市更新的重25激活区域经济活力的同时，也将提升城市治理水平，筑牢城市安全韧性。城市更新投资或呈现结构性分化特征，未来政策或持续优化纯公益项目仍以政府资金为主，对于市场弹性大的项目，政策层面或加大力度引导社会等新兴业态，通过“产业置换”实现租金收入、物业增值等资本回报，这些领域可通过适度加大政府补贴力度、税收优惠等引导社会资本加大投入。城市更新投资呈现明显的区域差异。一线城市及强二线城市已进入片区统筹与存量运营阶段，更新重点从单一小区改造转向整体功能区复兴和产业空间再造，投资强度大、市场化程度高。但从三四线城市及中西部地区来看，或仍以基础设施补短板为主，城市更资金平衡，对政府资金的依赖程度或较高。1“”““一、城市更新是经济建设的重要抓手，“十五五”期间的战略地位进一步提升"”20152015—201718001060（PPP）“2021年8月，“”“”“”5十五五（规划“”2030“””其二，目标指标数量化与任务清单化。50（）11.54000“”确提出“REITs、向“++整体而言，“十五五”表1：“十五五”时期城市更新主要指标及重大工程“十五五”时期城市更新主要指标12025年2030年城镇危旧房改造数量(万套/间)2550新开工改造城镇老旧小区数量(万个)2411.5老旧街区厂区改造提升数量(个)9001500城中村改造数量(个)41004000历史建筑修缮数量(万处)11.5新建及改扩建体育场地面积(万公顷)12.712.8城市公园绿地改造提升面积(万公顷)-2城市地下管网改造长度(万公里)2536.5存量应急避难场所改造数量(万个)-5城镇房屋基础信息数字化率(%)->95“十五五”时期城市更新14项重大工程14项重大工程：“好房子”旧街区厂区改造提升工程，园林绿化惠民增效工程，污水垃圾收集处理设施建设工程，危旧房改造工程，市政基础设施提升工程，城市基础设施生命线安全工程，城市更新项目“人工智能+安全”提升工程，历史文化名城、街区保护提升工程，物业服务质量提升行动，城市信息模型（CIM）平台建设工程资料来源：发改委“十五五”25向存量提质2021-20242116.5202462.91除城镇房屋基础信息数字化率外，其余均为5年累计指标”25（一）城中村改造（）、混合改造（）、综合整治（）三种。2021片区2023202620%40%-50%。20192400元4000元/（。“（）2”210400元/3%-5%11000元/550040%-50%7700-8250202435300300个地（/*自建房占比）；（*），202018-190万亿元。表2：城中村投资空间测算地区城市-家庭户（万户）房-家庭户（万户）自建房占比（平方米）口（人）城中村人口（万人）城中村面积（万平方米）城中村投资规模（假设单位成本7700元，亿元）广东250.627.911.1%32.776398492777521387山东130.918.013.7%41.739465422259117395河南77.113.517.6%44.225974562014915515江苏128.014.311.2%42.540274501915314748浙江118.216.313.8%36.433084581667312839湖南59.010.618.0%45.118923411535711825湖北78.711.013.9%43.324663431484311429河北71.811.315.7%42.222133481466111289广西43.37.818.0%39.41479266104918078江西%42.2135621891897076云南40.16.516.2%39.9123620180116168福建%34.4171122677625977四川103.06.15.9%38.6304318169735369安徽%41.2163316266765140陕西%41.8156714158804527贵州30.23.712.3%40.0101312550023852辽宁%39.5255710541673209山西%40.2132010341273178重庆55.02.24.0%39.816346525761983海南10.21.817.9%34.33766723011772北京%36.117754917581354新疆%40.69294216911302甘肃%38.57103513581046上海%32.819874013081008黑龙江56.01.22.1%40.31444301204927内蒙古33.61.02.8%40.3945271084835天津%38.9109325989761吉林%38.9102917663511西藏2.00.316.1%44.78413600462青海%43.021213554426宁夏%42.02995230177资料来源：统计局，公开资料，远东资信测算（二）老旧小区改造241.1”11.5202020204.65102.9292200031%（），899020257万元/4/4/户-7万元/89903.5-6.3202420十五五1.3—2.5万亿元。表3：老旧小区改造投资空间测算类别规模家庭户单户成本40000-70000元/户存量住宅数量2.9亿套老旧住宅比例31%老旧住宅数量8990万套投资空间3.5-6.3万亿元假设“十五五”期间优先修整问题大的小区，参考35%-40%住宅渗漏率“十五五”期间老旧小区改造的投资空间约为1.3—2.5万亿元资料来源：公开资料，远东资信测算（三）城市地下管网改造20《“十五五20265“十五五5气、供排水、供热等管网约77万公里，加快补齐城市地下管网建设的薄弱环节。（四）体育场地及公园绿地改造“20256800元/5000元/5000-6800元/《城市更新“十五五”规划》官方划定的体育文体空间改造12.8万公顷建设目标值，并结合上述建设成本区间测算，“十五五”期间内全国体育场新建、改扩建板块对应的整体投资空间或将落在6.4-8.7万亿元区间。同时，本次规划设21000-2000元/2整体配套投资空间约2000-4000亿元。因此，体育场建造、城区公园绿地提质升级两大板块合计总投资空间或落在6.6-9.1万亿元区间，能够完善城市公共文体服务配套、优化城区生态人居环境，也有利于撬动建材生产、园林景观、建筑施工、文体装备制造等上下游关联产业协同发展，激活区域实体经济活力，为地方产业经济注入动力。表4：体育场以及绿地改造投资空间测算类别规模“十五五”新建及改扩建体育场地面积12.8万公顷体育场建设单位成本5000-6800元/平方米“十五五”期间体育场投资空间6.4-8.7万亿元“十五五”城市公园绿地改造面积2万公顷假设绿地改造单位成本1000-2000元/平方米“十五五”期间绿地改造投资空间2000-4000亿元“十五五”体育场地+绿地总投资空间6.6-9.1万亿元资料来源：公开资料，远东资信测算“十五五25表5：“十五五”期间城市更新投资规模类别预计“十五五”期间投资规模城中村改造10万亿老旧小区（旧危房）改造1.3—2.5万亿体育场地+绿地6.6-9.1万亿城市地下综合管网5万亿其他：老旧街区厂区改造提升，历史建筑修缮，应急避难场所改造，城镇房屋基础信息数字化率提升预计“十五五”期间城市更新投资规模或超25万亿资料来源：公开资料，远东资信测算三、城市更新投资或呈现结构性分化特征，未来政策或持续优化（20269701600）REITs“”REITs点多面广、“25【作者简介】王晨，远东资信货币与利率研究中心主任，山东大学金融数学与金融工程硕士。【关于远东】198821