年商业地产从业者必看之金光华广场全案策划

年商业地产从业者必看之金光华广场全案策划第1页，共222页。年商业地产从业者必看之金光华广场全案策划2026/7/42第2页，共222页。

地铁MALL第一站——金光华广场第3页，共222页。

地铁MALL第一站——金光华广场第4页，共222页。

北京：东方广场

上海：正大广场、港汇广场、恒隆广场

广州：天河城广场、中华广场

香港：又一城、时代广场、太古广场

深圳：

？

每一个大都市，都有商业龙头——第5页，共222页。

金光华广场总建筑面积有8万平方米以上

地处临近罗湖口岸的人民南商圈中心联接将于2004年竣工的地铁一号线国贸站金光华广场能否成为深圳的商业龙头？我们的工作由此而展开——关于金光华的思考第6页，共222页。

MALL旋风

在国外，MALL显示出一派繁盛景象美国的MALL已占据了商业领域确50％以上的零售商业份额作为21世纪的新兴产业，在全球、在亚洲、在中国，MALL正在逐渐成为占据零售商业主流地位的新兴商业类型

MALL将为国内零售业、地产业带来了新的震撼！第7页，共222页。金光华商业广场

项目策划系列报告之

MALL商业模式研究2026/7/48第8页，共222页。MALL是什么？Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货商场的另一种称呼）含义不尽一致Mall（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受第9页，共222页。

我国MALL排行榜(1)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店1台湾新竹新竹风城35日本吉之岛JUSC日本松屋百货2

上海虹桥购物乐园332

大连大商摩尔商业城30太平洋百货3

上海正大广场24易初莲花超市正大百货3

台北京华城24MIRA百货3

台南新光三越百货台南购物中心24新光三越百货第10页，共222页。

我国MALL排行榜(2)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店4

香港海港城21马莎百货连卡佛百货4

佛山佛山时代广场21一期10万平方米5

武汉团结商贸城购物中心20

5

宁波天一广场20百盛、乐购5

沈阳兴隆大家庭20兴隆百货5

武汉武广摩尔商业城20武汉广场、世贸广场、武汉商场第11页，共222页。

我国MALL排行榜(3)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店5

长春欧亚购物中心20

6

台北新光三越百货信义购物中心186

大连和平商业广场18乐购7

厦门厦门SM城市广场17菲律宾SM影城台湾来雅百货美国沃尔玛8

台北大江购物中心16

8

广州中华广场16日本吉之岛JUSCO中华百货第12页，共222页。

我国MALL排行榜(4)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店8台湾台中新光三越百货台中店16

8

台湾MEGA大远百中本店16远东百货9

大连大连华南国际商城15沃尔玛9

深圳中信城市广场15日本吉之岛JUSCO西武百货9

台北天母购物中心15太平洋崇光百货9

香港又一城15百佳、马莎第13页，共222页。

我国MALL排行榜(5)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店9

台北微风广场15

9

台中中友百货15ABC3幢大厦9

台北中华城15

10

北京北京新世界中心14香港新世界百货10

大连香港新世界百货14

10

北京崇光SOGO百货广场14崇光SOGO百货第14页，共222页。

我国MALL排行榜(6)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店11

杭州太平洋商业中心13.8

12

广州天河城13日本吉之岛JUSCO12

北京新东安广场13

12福建福埔福埔SM城市广场1312

南海城市广场13万客隆、百盛13

上海浦东新世纪商厦12八佰伴百货第15页，共222页。

我国MALL排行榜(7)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店13

福州元洪城广场12

13

重庆华宇广场12

13

上海港汇广场12台湾MEGA富安百货13

台北美丽华购物中心12

13

台北德安购物中心12

14

香港时代广场10马莎百货、西武百货、连卡佛百货14

香港黄浦新天地10吉之岛百货、百佳14

北京东方广场10

第16页，共222页。

我国MALL排行榜(8)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店14

重庆大都会广场10太平洋百货14

重庆时代广场10连卡佛百货14

沈阳沈阳新玛特1014

昆明金鹰百货购物中心1014

长春影城购物中心1014

广州江南城广场1014

成都罗马假日广场10好又多旗舰店14

济南嘉华购物中心10

14

大连长兴购物中心10

第17页，共222页。

我国MALL排行榜(9)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店14

天津铜锣湾广场10

14

上海银泰广场10太平洋百货14

台北ZOOMALL10

15台湾桃园台贸购物中心9英国TESCO超市15

郑州五彩广场9北京华联百货北京华联超市15

上海九百城市广场9太平洋百货15

福州大利嘉城9沃尔玛15

上海华联五角场购物中心9

第18页，共222页。

我国MALL排行榜(10)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店16

深圳铜锣湾广场-华侨城8铜锣湾百货16

郑州新纪元生活广场8美国普尔斯马特PrciesMart16

成都同辉国际购物中心8日本伊藤洋华堂旗舰店16

上海友谊南方商城8家乐福、友谊百货16

广州广百广场8广州百货16

香港崇光SOGO百货8崇光SOGO百货16

北京北京恒基中心商城8

16

北京王府井新厦购物中心8

第19页，共222页。

我国MALL排行榜(11)

已开业或即将开业的MALL部分

名次

城市MALL名称

规模（万平方米）

主力店16

广州万国广场8家乐福16

深圳龙岗世贸中心8万佳百货16

台中TigerCity老虎城8

16

深圳金光华商业广场8

在我国73家MALL排行榜中，深圳仅名列第22名、第62名、第71名、第73名第20页，共222页。深圳落后了！深圳市的城市经济实力在全国名列前茅深圳号称人均一平方米商业面积但从我国MALL排行榜上，可以看到，深圳的现代商业明显落后了！深圳MALL的规模、数量，离市场需求相去甚远落后意味着发展机遇！

第21页，共222页。MALL

调研

国内MALL实地考察

国外MALL资料研究

北京

上海

广州

香港东方广场燕莎友谊商城宜家家私正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场

台湾亚洲欧美美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场京华城台贸微风广场日本时代广场新加坡义安城新加坡SuntecityMall菲律宾Supermall第22页，共222页。

一.中国MALL

案例分析

1.1广州天河城、中华广场、流行前线

1.2上海恒隆广场、港汇广场、正大广场

1.3

北京东方广场

1.4

香港时代广场、太古广场、新城市广场、又一城

1.5台湾京华广场、台茂购物中心

1.6深圳太阳广场、铜锣湾广场、罗湖商业城

结论二.国际MALL

案例介绍

2.1美国美国购物中心MallofAmerica2.2加拿大西艾商场WestEdmontonMall2.3日本新宿时代广场TimesSquare

2.4新加坡义安城MoeeAnnCity2.5新加坡

SuntecityMall2.6菲律宾

Magamall

结论

三.MALL

研究结论目录第23页，共222页。风生水起，蔚为壮观

——

国内MALL案例分析2026/7/424第24页，共222页。广州MALL调研天河城广场、中华广场流行前线2026/7/425第25页，共222页。天河城广场

广州珠江新城主轴线核心商业总建面积13万平方米地下2层，地上7层商品档次中等顾客为广州本地人、国内游客商场人流极旺第26页，共222页。天河城业态及其分布7F天南大名牌特价场、天南大电器广场6F餐饮、娱乐5F文化用品、儿童天地4F家私、天梦影院、通讯3F天南百货、家居用品、家电总汇2F品牌店1F品牌店B1吉之岛百货超市第27页，共222页。天河城体验点Attractions电子游戏机大厅、DISCO碰碰车古墓迷城、奇趣机关屋、欢乐货柜车天梦影院、动感立体电影亲子欢乐工作坊文化廊儿童天地第28页，共222页。中华广场中山路商圈核心店占地3.5万平方米建筑面积17万平方米地上8层商品档次中等顾客为广州本地人商场人流极旺第29页，共222页。中华广场业态及其分布8F中华电影城7F中华美食城6F凤凰文化城、壹创书城、中华百货特卖场5F中华现代家居4F中华百货、中华数码城3F中华百货、吉之岛、潮流天地2F中华百货、吉之岛、1F中华百货、名牌专卖店、广场西餐吧第30页，共222页。中华广场体验点Attractions全国最长的户外观光电梯直达各楼层广州最豪华的电影院中华电影城伶子鬼屋射击场凤凰文化城数码工作坊第31页，共222页。全新登场“惊吓之旅”今年暑假期间，从日本引进的“鬼屋”体验点，使广州市的青少年们趋之若骛——花钱买“惊吓”第32页，共222页。流行前线广州市青春一族最中意之时尚MALL时尚、流行、“酷”商品原为广州市东山区9406人防工程建筑面积1.8万平方米地下1层商品档次低档顾客为广州本地青少年商场人流极旺第33页，共222页。流行前线体验点Attractions潮流特区动感廊兰桂坊一级棒美食大本营南梦宫电子游戏世界老鼠街第34页，共222页。广州MALL考察结论城市定位为华南中心城市MALL规模较大商品中等档次多为地铁商业人流极旺2026/7/435第35页，共222页。广州MALL发展计划珠江新城商业广场（“天河城”南）将开业，号称有全国独一无二的5000平方米中庭正佳商业广场（“天河城”东）正在施工，商场建筑面积37.6万平方米广州新机场建成后，原白云机场将建大型MALL第36页，共222页。上海MALL调研恒隆广场、港汇广场正大广场2026/7/437第37页，共222页。恒隆广场Plaza66

国际顶级精品在上海的汇聚地占地约3万平方米，包括两栋66层及46层的办公楼和5万平方米商场主楼高度为288米，为目前浦西第一高楼，投资2亿美元南京西路“金三角”高级商圈核心店商品档次高档顾客为上海、华东顶端消费者，国内外游客商场人流不旺第38页，共222页。恒隆广场业态聚集近百种国际顶尖品牌，如LV、卡迪亚、芬迪、布拉达、TODS、CELINE、HERMES、路易威登、登喜路等提供高端消费个性化商品第39页，共222页。恒隆广场体验点Attractions以其浦西第一高楼及海上顶级MALL的声誉，成为社会活动舞台大堂、中庭成了时装SHOW、上市公司发布新闻、新产品面世发布、名画展示、文体新闻发布、新店开张典礼的最佳场所，每周都有活动中外明星或出席新闻活动，或光顾品牌店，成为FANS追星之地国际顶级品牌店中庭飞机成为顾客视觉中心中庭有咖啡吧和汽车展示第40页，共222页。港汇广场GrangdGateway徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000平方米的国际美食广场15000平方米的‘富安百货’5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺第41页，共222页。港汇广场业态及其分布6F主题乐园、娱乐中心、特色餐厅5F主题乐园、美食广场、特色餐厅4F百货公司、婴童服饰、玩具专门店家居/电讯中心3F百货公司、潮流便服2F百货公司、潮流便服1F餐饮店、潮流便服便利商场、步行街B1超级市场、运动用品时尚特区第42页，共222页。港汇广场体验点Attractions港汇广场主入口台阶式广场，成为聚集人气的场所

中庭广场定期举办文娱、体育、促销活动第43页，共222页。正大广场SuperBrandMall世界一流的购物和娱乐中心，目前中国最大MALL莲花超市、多屏幕电影城、零售店铺、大排挡、知名中西餐馆、网吧和停车场占地3.1万平方米建筑总面积24.1万平方米招租总面积12.2万平方米地上10层、地下3层停车场1,200辆投资3.35亿美元2002年10月正式开业，现仅地下一层、二层的易初莲花超市试业

北立面西立面东南立面第44页，共222页。正大广场业态及其分布10F经理人俱乐部9F多功能礼堂8F娱乐天地7F中国城6F购物乐园5F美食天地4F高档商品3F新潮时装2F世界顶级品牌1F世界顶级品牌B1易初莲花超市B2易初莲花超市6F购物乐园第45页，共222页。正大广场体验点（1）

Attractions汇集了世界著名建筑师、设计专家，共创世界一流的购物和娱乐中心——美国Jerde公司为项目总建筑师迪斯尼乐园的形象设计者之一SelbertPerkins，在形象设计中以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题顾客可以领略各种最流行的娱乐活动6楼购物乐园像一个节庆场所。装点着加利佛尼亚棕榈树及其它美国南方景象，充满异国情调推出Style杂志（中英文季刊），将追踪时装、美容和生活用品上的最新潮流，向消费者介绍健身、食品、近期电影及上海动态“四季”形象设计第46页，共222页。正大广场体验点（2）

Attractions最新潮流、顶级服装品牌、最优质的产品上海最大的网吧及十屏幕的电影城各种地方特色菜点、西式菜肴的主题餐馆婚纱摄影中心汽车展厅豪华的经理人俱乐部

托起一个梦第47页，共222页。上海MALL考察结论城市定位为国际化大都市MALL档次分为两等最高档次瞄准国际顶级品牌（恒隆广场、正大广场）中等档次定位于平民消费（港汇广场）2026/7/448第48页，共222页。上海MALL发展计划选址在市区区级商圈（如五角场、中山公园等）规模较小（5万至20万平方米左右）走香港和新加坡MALL模式

第49页，共222页。北京MALL调研东方广场2026/7/450第50页，共222页。东方广场OrientalPlaza亚洲最大的商业建筑群，融合商业、购物、消闲、娱乐、高尚于一体，分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部份占地9.3万平方米，地铁直通商场“东方经贸城”拥有八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店及四幢酒店式服务公寓“东方新天地”包括五个不同风格的商场和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个三层室内停车场

第51页，共222页。东方新天地业态及其分布第52页，共222页。东方广场体验点Attractions中庭设计新颖，主题性强，可供组织活动使用中庭设有电视大屏幕、立体绿化、观光电梯“体验点”主题明确、独立性强、景观性强遗址博物馆、迪斯尼童话世界第53页，共222页。北京MALL考察结论城市定位为国家首都大多为百货商场目前MALL数量少、规模大商品面向首都及全国的高档消费2026/7/454第54页，共222页。北京MALL发展计划在北京城五环线边东、西、南、北共建四座大型MALL，建筑面积20—60万平方米大地集团的大地MALL——“北京Mall”，占地549亩，总规划建筑面积60万平方米，一期建筑面积达31万平方米大地集团的春天MALL（65万平方米）、西单商场和法国欧尚合作的MALL项目、王府井集团的MALL项目（30万平方米）北京的规模较大（20万至60万平方米），走的是欧美MALL的模式第55页，共222页。深圳“

MALL”

调研太阳广场、铜锣湾百货广场罗湖商业城2026/7/456第56页，共222页。“准MALL”

——太阳广场东门商圈主力店总建筑面积5万平方米业态较齐，规模偏小商品档次中档顾客为深圳本地人、国内游客商场人流较旺第57页，共222页。“类MALL”——铜锣湾广场华强北商圈主力店之一号称MALL，但规模偏小，总建筑面积6.5万平方米业态不全，没有餐饮、娱乐场所商品档次中档顾客为深圳本地人商场人流极旺C-mall第58页，共222页。罗湖商业城罗湖口岸商业成为特区对港的商业窗口品质偏低，满足低消费需求业态适应港人喜好：服装、电器、玉器、窗帘、美甲、松骨等商品档次低档80%以上顾客为港人商场人流极旺第59页，共222页。深圳MALL考察结论城市定位为国家改革开放窗口多为大型百货超市商品档次中等现时没有真正意义上的MALL2026/7/460第60页，共222页。深圳MALL发展计划中信城市广场15万平方米（深南大道市府一办南）华润新城12万平方米（宝安南路：室内MALL+室外MALL）新城市商业广场22万平方米（中心区水晶岛南地下）金光华广场8万平方米第61页，共222页。香港MALL调研时代广场、太古广场沙田新城市广场、又一城2026/7/462第62页，共222页。

时代广场TimesSquare

铜锣湾商圈核心店商业总建面积5万平方米地上13层，地下2层商品档次中档偏上顾客为港岛本地人、国内外游客商场人流较旺第63页，共222页。时代广场业态及其分布10-13F食通天9F合家欢8F家居乐7F电业通6F运动营5F轻便装4F俏衣裳3F时尚集2F大堂1F通道B1莲卡佛百货超市B2时代便利集第64页，共222页。时代广场体验点Attractions3000平方米露天广场，每天吸引30万人流全亚洲最大电视幕墙7×9米，定时发放新闻、天气、财经等资讯食通天20家餐饮店集中经营定期举办各类娱乐活动、大赛展场活动频繁：露天广场、1层展厅、2层大堂、9层展厅第65页，共222页。週六、日

趣緻動物汽球任您取

2:00pm-3:00pm

九樓兒通天6Aug(Tue)

社會福利處東區及灣仔辨事處「擊掌互關懷」啟動禮

12:00noon-2:00pm

露天廣場9-11Aug(Fri-Sun)

澳門旅遊塔「萬紫千紅夏日嘉年華」巡迴展覽

12:00pm--9:00pm

露天廣場17-18Aug(Sat-Sun)

PCCW--NewTechnologyRoadshow

10:00am-10:00pm

地庫二樓3-4Aug(Sat-Sun)

Hallmark護膚系列隆重登場

12:00noon-8:00pm

露天廣場8-10Aug(Thur-Sat)

So-net寬頻新體驗

11:00am--10:00pm

地庫二樓10-11Aug(Sat-Sun)

奇幻魔術之旅

3:00pm-4:00pm

九樓兒通天20-21Aug(Tue-Wed)

展翅計劃2002/3地區課程展覽

11:00am--7:00pm

二樓大堂3-4Aug(Sat-Sun)

搭得安全,搭得多Fun

10:00am--10:00pm

地面展覽廳8-11Aug(Thur-Sun)

IsseyMiyake&JeanPaul

香薰推廣

10:00am--10:00pm

地庫一樓10-11Aug(Sat-Sun)

NikePrestoEvent

11:00am-10:00pm

露天廣場24Aug(Sat)

明報小偶像大招募2002

2:30pm-4:30pm

九樓兒通天3-4Aug(Sat-Sun)

小丑哥哥與您歡渡炎炎夏日

3:00pm-4:00pm

默劇時刻

4:00pm-5:00pm

九樓兒通天8Aug-6Oct(Fri-Sun)

CitibankTimesSquareJointPromotion

12:00noon-10:00pm

地面展覽廳12-15Aug(Mon-Thur)

男士健康生活巡迴展覽

10:00am--9:00pm

二樓大堂25Aug-1Sept(Sun-Sun)

Kalms陪您上學去

12:00noon-9:00pm

鋼琴演奏(小小鋼琴家李小燕/何躍龍為您呈獻)

週六週日下午

九樓兒通天6Aug(Tue)

「絕世好B」首映禮

9:00pm-9:45pm

露天廣場9Aug(Fri)

新秀麗驚喜新世代

6:00pm--8:00pm

二樓大堂12-18Aug(Mon-Sun)

玩具"反"斗城玩具嘉年華

12:00noon-8:00pm

九樓兒通天定期的各类活动，使时代广场充满生机第66页，共222页。主辦機構:

日本田宮模型、偉高模型企業公司協辦機構:

模型幻族場地:荷里活廣場–

鑽石山地鐵站日期:2002年9月21日至22日收件時間:2002年9月20日(星期五)12:00nn至8:00pm及2002年9月21日(星期六)10:00am至2:00pm公開展覽:2002年9月21日(星期六)1:00pm開始頒獎時間:2002年9月22日(星期日)5:00pm開始靜态模型大赛2002田宮亚洲杯主辦機構:日本田宮模型、偉高模型企業公司場地:荷里活廣場–鑽石山地鐵站(室內地毯場)日期:2002年9月27日至29日比賽項目:(1)標準房車,(2)F1,(3)越野,(4)4WDGT參與國家:中國、韓國、馬來西亞、菲律賓、星加坡、泰國、土耳其、南非、黎巴嫩、台灣及香港。第67页，共222页。太古广场港岛最大建筑群一座写字楼8万平方米二座写字楼6.5万平方米购物商场6.6万平方米酒店式公寓379间3个五星级酒店:

港丽酒店513间客房香格里拉酒店565间客房万豪酒店604间客房第68页，共222页。太古广场业态及其分布香港最高档的购物商场之一；百货公司、時装精品店及各国著名品牌云集地下1层,地上4层百货公司:西武、莲卡佛、马莎百货商品档次高档顾客为香港本地人、国内外游客商场人流较旺

第69页，共222页。太古广场体验点Attractions世界顶级品牌店UA电影院为香港顶级电影院第70页，共222页。新城市广场广九铁路沙田站出口出站即见商场的典型业态齐全，吸引周边顾客集中购物一期、三期总经营面积12.5万平方米，其中一期9.3万平方米地上8层商品档次中档偏下顾客为沙田本地人商场人流极旺第71页，共222页。新城市广场业态及其分布8F银行、服务、美容7F餐饮、银行、美容6F餐饮5F工艺、家居、美容、珠宝4F服装、皮鞋、百货、餐饮3F服装、皮鞋、百货、餐饮2F服装、百货、超市、餐饮1F餐饮、娱乐、银行、美容

第72页，共222页。新城市广场体验点Attractions中庭广场——罗马圆型献技场定期（每周）组织歌星与追星一族的会面会等活动娱乐新闻发布许志安在现场与歌迷会面第73页，共222页。又一城广九铁路与地铁交汇处九龙塘站MALL建筑面积15万平方米地上4层，地下2层商品档次中档顾客为九龙本地人商场人流极旺

第74页，共222页。又一城业态及其分布4F

AMC电影院、皇家运动专门店、

玩具反斗城3FAMC电影院、皇家运动专门店、香港唱片、Esprit2FAMC电影院、欢天雪地溜冰场、

LOG-ON住好啲、品牌店B1叶壹堂书店、马莎百货、品牌店B2热带雨林餐厅、马莎百货、品牌店B3百佳超级广场（通地铁）第75页，共222页。又一城体验点Attractions亚洲首间热带雨林餐厅全港最大的AMC电影院（11个厅）全港最大溜冰场无边无界，生活之态第76页，共222页。香港MALL考察结论城市定位为国际化自由经济城市规模因地制宜，港岛MALL规模较小高档面向国际人士中档面向香港及国内人士2026/7/477第77页，共222页。台湾MALL调研京华城台茂家庭娱乐购物中心2026/7/478第78页，共222页。台湾京华城LivingMall国际级都心型观光休闲购物中心独一无二的建筑设计、国际水准软体规划，成为创新市场的领导者，主导新世界消费文化的時尚重镇号称亚洲最大MALL总建筑面积24万平方米地上12层第79页，共222页。京华城业态及其分布第80页，共222页。京华城体验点Attractions喜满客京华影城：全台湾最具特色的大型影城，13个放映厅，超过2000个座位，台湾唯一24小时开放的影城

第81页，共222页。台贸家庭娱乐购物中心TaiMall1999年成立的台湾第一家MALL占地5万平方米，建筑面积12万平方米，1.5万平方米公园绿地，3300个车位地下一层，地上七层五大表演广场：皇家中庭、中央广场、户外剧场、水池广场、文化广场艺文空间、三塔剧场、超大型活动帐篷、喷水池、篮球场、羽球场、溜冰场第82页，共222页。台贸业态及分布7F欢影城6F主题娱乐餐厅、餐宴世界5F世界美食及生活广场4F百乐集、新世代川廊3F时尚休闲广场2F欢乐嘉年华村1F万客隆百货B1万客隆百货第83页，共222页。台贸体验点Attractions五大表演广场成为吸引人流的集散地五星级ACE欢影城百乐集主题娱乐餐厅休闲座椅提供休闲环境第84页，共222页。台湾MALL考察结论台湾作为自由经济地区MALL规模较大主题明确、娱乐性强MALL作为新兴的商业模式日益成为台湾商业的支柱2026/7/485第85页，共222页。中国MALL考察结论一个城市的MALL定位与其城市的定位有关中国目前的MALL一般面积在5—20万平方米之间，大多在10万平方米左右，将来将会出现30—60万平方米的大型MALL但凡MALL，必须满足现代消费潮流，在适宜的人工环境中，全天候地集“吃喝—玩乐—购物”全方位、多功能为一体每个MALL都有1—2个主力店，这些主力店一般是大型百货商场,或大型超市每个MALL都有其吸引顾客的亮点——“体验点”2026/7/486第86页，共222页。他山之石，可以攻玉

——

国外MALL案例介绍2026/7/487第87页，共222页。美国购物中心MallofAmerica

世界上规模最大的超级室内购物商场之一，建筑面积约39万平方米，集购物与娱乐于一体，建筑宏伟壮观位于美国明尼阿波利斯州两条高速公路的交汇点4个大百货,有520家商店,98%的出租率一个美国最大的室内主题公园（76英亩）一座学校，一个拳击场，一个射击场，12，750车位每年有3500-4200万游客

第88页，共222页。顾客在美国MALL逗留时间平均为3小时,为美国其它MALL的3倍美国MALL吸引了大多数的海外游客,每年来此的游客数比迪斯尼乐园、科罗拉多大峡谷的游客总计还多第89页，共222页。美国MALL成功原因位置距国际机场2英里吸引了大量的游客附近有超过7000间客房的旅馆当地有每年365天温暖阳光的好气候零售市场能够容纳较多的店铺经营第90页，共222页。美国MALL体验点Attractions定期举办有特色的益智类、趣味性活动如近期的：沙鱼周活动世界最大乌龟展第91页，共222页。

美国MALL体验点各类著名美食各种主题游艺场所吸引了成千儿童、众多的家庭，将美国MALL视作周末度假的理想场所第92页，共222页。

加拿大西艾商场

WestEdmontonMall

全世界最大的MALL（吉尼斯纪录）位于加拿大阿伯特地区（Alberta)艾得蒙顿市建筑面积超过50万平方米，零售面积37万平方米，出入门达50个800家店铺，110家餐饮店，1个赌场、1个三星级宾馆，7个主题公园，车位20000个所有场所在一个屋顶下，全天候营业年营业额达28.8亿美元第93页，共222页。西艾商场体验点梦幻场（Fantasyland)——水上公园为世界最大的室内湖（海脉表演、潜艇深海冒险、哥伦布发现新大陆使用的复制船、水生动物展等）世界上最高的滑行铁道迷你高尔夫球场（18孔）一座教堂提供婚礼服务700人夜总会一个动物园一个溜冰场湖中有哥伦布发现新大陆使用的复制船第94页，共222页。日本新宿时代广场TimesSquare

东京都内机能最为丰富多元的新复合式商场总建筑面积17.4万平方米地上14层副楼为整栋全日本卖场面积最大的纪伊国屋书店34个品牌的巨型化妆品卖场日本著名老铺新引进的海外料理12F～14F的RestaurantPark集结了28家餐馆，是新宿地区规模最大的美食街第95页，共222页。时代广场业态分布第96页，共222页。时代广场体验点Attractions为吸引更多顾客,在内部设计了许多可供消遣游玩的设施和进行各种社会活动空间,如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心、电影院、剧场、声像厅、娱乐设施等具有高18m大画面专门放映立体3D映像的TOKYOIMAXTHEATER、SEGA最新体验型电玩游乐场JOYPOLIS散布在每个楼层，提供消费者歇脚休息兼用餐的「吃茶店」

第97页，共222页。新加坡义安城

MoeeAnnCity繁华商业街乌节路Orchard上最大MALL，东南亚最大的购物中心之一建筑面积30万平方米业态齐全，应有尽有地上6层，地下1层第98页，共222页。义安城体验点Attractions新加坡最大的化妆品柜台四楼有餐厅及丸善书店邮局远藤多津子美容室第99页，共222页。新加坡新达城广场

SuntecityMall新加坡CBD最大建筑群Suntecity裙楼及地下商场商业面积8.3万平方米主力店为法国的家乐福超市近6千平方米流行时装廊经销各国名牌产品娱乐中心提供世界最流行娱乐活动近千平方米各色餐饮店第100页，共222页。SUNTECITYMALL体验点Attractions已列入吉尼斯记录的财富之泉(直径40米环状灯光喷泉)讲究风水的“财富之泉”成为各国游客必到的旅游景点,为新加坡的旅游事业作出贡献第101页，共222页。菲律宾MAGAMALL第102页，共222页。MAGAMALL体验点AttractionsMALL内业态齐全不仅是当地的购物中心同时为当地的娱乐中心第103页，共222页。国际MALL规模第104页，共222页。国际MALL考察结论国际MALL的客户是开放性的，吸引国际旅游客是保证客流、支撑大卖场的必要经营方式国际上MALL一般面积在10—40万平方米之间，大多在20万平方米左右MALL被定义为“娱乐+购物”的场所，大型MALL大多用全世界独一无二的娱乐项目吸引游客去“体验”，实现购物的目的国际上通行的MALL只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销2026/7/4105第105页，共222页。方兴未艾，任重道远

——MALL研究结论2026/7/4106第106页，共222页。MALL结论一成功商业模式：

MALL是源自美国、风行世界的成功商业模式

全：集旅游、购物、休闲、娱乐、文化、饮食、服务等各种商业功能于一体的“一站式消费”的多功能、全方位、综合性商业物业大：一般为复合业态大型商业（≥8万平方米）全天侯：室内可调节气温的商业空间四季都有很舒适的购物环境

第107页，共222页。MALL结论二体验点娱乐主题：

为吸引顾客，MALL大多设有颇具感昭力、市场关注力的体验点体验点的规模、引起市场的兴奋程度与MALL的定位具有相关性，一般而言世界级MALL的体验点，要求具有世界上独一无二场景：如西艾商场的室内最大湖，新达城的财富之泉国内MALL的体验点，要求具有国内最高级的场景：如中华广场的国内最长扶梯，珠江新城的国内最大中庭

主体验点吸引顾客到MALL来次体验点将顾客分散、疏导到各楼层消费场所第108页，共222页。MALL结论三主力店：

1-4家（视规模而定），作为MALL商业龙头龙头：

国内外城市现代商业发展的事实表明一座城市的MALL是城市的商业龙头，是城市的一张旅游名片

满足需求：

迎合、适应了现代人生活的变化满足了现代消费模式对商业形式的需求第109页，共222页。MALL结论四（1）生命线：

欧美国家个人汽车拥有率高，高速公路系统发达，这些国家的MALL一般在城郊高速公路旁，为郊区模式MALL——营业面积大，停车场面积大郊区模式MALL与高速公路紧密结合亚洲国家城市人口密度大，这些国家的MALL一般在城市商圈，为城市模式MALL——营业面积相对小城市模式MALL与城市地铁紧密结合第110页，共222页。MALL结论四（2）中国的MALL，似乎与地铁有不解之缘

太古广场—

地铁金钟站时代广场—

地铁铜锣湾站又一城—

地铁九龙塘站天河城广场—

地铁体育场西站中华广场—

地铁烈士陵园站正大广场—

地铁陆家嘴站港汇广场—

地铁徐家汇站地铁成了中国MALL的生命线或主动脉第111页，共222页。MALL结论五三权分离模式开发：MALL的开发者即业主管理：或是业主自己管理或是委托专业购物中心管理公司管理经营：场地出租给各种零售商作“店中店”经营（业主也可经营部分场地）

MALL比百货公司更需要良好的管理——

经营公司是MALL成功的关键

第112页，共222页。MALL结论六规划领先哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划各行各业都要有合理的比例，其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能第113页，共222页。MALL们的自我推广港汇广场：21世纪的全新消费理念，请到港汇来探索，体验！中华广场：万千姿彩在中华正大广场：托起一个梦黄浦新天地：购物消闲乐在其中第114页，共222页。金光华广场

MallofShenzhen

畅想

Imagine

深圳经济特区

——

商业龙头

城市名片

都市感觉集中地

(内地、农村）特区商业大观园（本地、香港）体验文化新舞台（全世界）动感之都第115页，共222页。金光华广场

项目策划系列报告之

物业发展建议（上篇）2026/7/4116第116页，共222页。

说明《物业发展建议（上篇）》为制定项目方案设计任务书的依据之一《物业发展建议（上篇）》可作为设计方案评标的参考标准之一第117页，共222页。规划设计要点占地面积：16743平方米总建筑面积:88800

平方米（含地下停车库建筑面积）其中：地上商业建筑面积59300平方米地下商业建筑面积24400平方米地下停车库面积5100平方米

建筑高度：限高40米（地上8层、地下2层）

停车位：208

个第118页，共222页。

现代人的购物习惯——

不仅仅会为了商品而消费还会为了环境而消费甚至为了自己的心情而消费现代商业大卖场MALL——

集“休闲、娱乐、餐饮、购物”为一体

一站式购物第119页，共222页。引起深圳轰动的新闻：南国影院拆除“不破不立”，金光华广场涅盘再生，宣告自东门商圈改造完成后，人民南商圈改造的开始头版头条新闻第120页，共222页。

一.

建筑设计原则

二.MALL建筑研究

三.项目定位四.项目体验点五.商业流线分析六.项目业态建议七.技术参数建议目录第121页，共222页。

一.建筑设计原则

1.1主题指导设计原则

1.2标志性原则

1.3“空间超越建筑”原则

1.4可持续性经营原则

1.5人性化设计原则

1.6环保节能原则

1.7社区共荣原则

第122页，共222页。主题指导设计原则MALL主题是建筑设计的灵魂日本博多水城（美国JERDE公司设计）以太阳广场、星星庭院、海洋庭院、以月亮街、地球街为主题，营造大自然物像华侨城铜锣湾广场（美国HHCP国际设计有限公司耗时4年规划）国内第一家以“生态景观和海洋文化”为主题的景观式购物中心正大广场（迪斯尼乐园设计者SelbertPerkins）以四季氛围为主旨，营造出四季分明的内部景观和冬日夜晚、水世界等各个主题金光华广场主题，由竞标设计公司根据对项目的理解选择确定正大广场的四季主题第123页，共222页。标志性原则深圳城市景观建筑之一全世界独一无二的商业建筑形象在国贸商圈昭示性极强标志点位置具唯一性有独创的能吸引、集聚人流的主体验点第124页，共222页。空间的设计、处理高于商业公共空间的昭示性、导示性、共享性交通组织的通达性、便利性环境景观的穿透性、共赏性卖场、休闲两类空间的有机组织、连接体验点的昭示性、引导性“空间超越建筑”原则第125页，共222页。可持续性经营原则空间组合的灵活性业态转换的变通性结构荷载的应变性交通通道的扩展能力广场人流的集散能力第126页，共222页。人性化设计原则适宜的空间尺度对商业人流的体贴关怀对商业人流的有效疏导喜闻乐见的建筑、环境色彩精致、周到的建筑、环境细部设计体贴残疾人的无障碍设计引人入胜的体验点与环境的和谐共存与周边商业建筑、街区、地铁的包容、连接第127页，共222页。节能的中央空调系统充分利用自然日光环保、节能的建筑围护结构、材料节能照明注：1.大体量的商业建筑，能源的消耗极大（主要是中央空调与照明耗能）2.对金光华的中央空调系统,应作专题研究

环保节能原则第128页，共222页。社区共荣原则金光华、钻石广场、友谊城三家临近的独立商业建筑形成“金三角”鼎足之势金光华以其规模、位置、昭示性成为人民南商圈“金三角”之龙头注：人民南商圈其它商业建筑都为裙楼商业，只有“金三角”商业才是独立商业建筑金光华钻石广场友谊城人气很旺的发展广场擦成了金光华连接友谊城的通道第129页，共222页。“金三角”一荣俱荣友谊城时尚指数：价格指数：火爆指数：钻石广场时尚指数：价格指数：火爆指数：第130页，共222页。

二.MALL建筑研究2.1MALL研究范围

2.2MALL十大标准

2.3MALL消费十大特点

2.4MALL建筑八大功能第131页，共222页。MALL

调研

国内MALL实地考察

国外MALL资料研究

北京

上海

广州

香港东方广场燕莎友谊商城宜家家私正大广场恒隆广场中信泰富广场梅龙镇广场港汇广场太平洋百货巴黎春天百盛百货中华广场流行前线天河城广场金凯商业广场时代广场太古广场新城市广场又一城西九龙广场

台湾亚洲欧美美国MALL加拿大西艾商场英国兰水商场京华城台贸微风广场日本时代广场新加坡义安城新加坡SuntecityMall菲律宾Supermall第132页，共222页。MALL十大标准（1）一.规模大：国外10万平方米以上，国内8万平方米以上二.业态全：娱乐、购物、休闲、服务等消费功能齐全三.全天侯：整个商业环境温度集中控制人工调节四.主力店：由大百货、大超市、大家居担当商业龙头五.体验点：有吸引顾客的娱乐休闲购物的亮点第133页，共222页。MALL十大标准（2）六.店铺多：有100个以上“店中店”独立经营七.交通便捷：有地铁、交通干线、高速公路输送人流八.统一管理：营业时间、对外形象、保安管理统一九.一站式购物：一个MALL购尽所需无须他求十.一站式休闲：一个家庭不同成员各得其所共度一天第134页，共222页。MALL消费八大特点一.人流多：商场内人流入织形同赶集（现代商业集会）二.有的吃：咖啡、酒吧、快餐、饮品、酒家各有其所三.有的玩：儿童、少年、成人娱乐场所各得其乐四.有的买：高、中、低档次商品应有尽有各购所需五.不寻常体验：鲜明体验使顾客津津乐道印象深刻六.不一般购物：全家老小随机随意约会旅游包容万象七.人车分流：人流、车流各行其道互补干扰八.上下便利：自动扶梯观光电梯垂直交通畅通无阻第135页，共222页。MALL建筑八大功能一.中庭大：开扬视野吸引往来人流二.广场多：前广场门庭中庭内庭各类空间有效集散人流三.主力店：主力店规模大商品全满足基本需求四.店中店：各类店铺各具特色，有个性化选择商品机会五.商业内街：逛店如同逛街，室内环境优于室外街道六.娱乐休闲：娱乐场所各式各样各取所需七.餐饮轻食：不出商场即有饮食休憩处无后顾之忧八.地铁当车：与地铁站有机连结方便顾客进出第136页，共222页。

三.项目定位

3.1物业定位

3.2客户定位

3.3档次定位

3.4主力店选择

3.5形象定位

第137页，共222页。物业定位描绘

深港自由贸易区的商业旗舰来深游客必至的旅游景点深圳人不购物也会去的休闲天堂可以在里面度过充实一天的休息室完全满足港人购物休闲的新天地肯定可以买到心仪货品的超级卖场第138页，共222页。物业定位

深圳商业的一张旅游购物名片人民南国际品牌一条街的旗舰商业成熟商圈的SHOPPINGMALL第139页，共222页。客户定位•

深圳中产、小资、白领消费群体•

来深的国内、国际观光、商务游客•

港人消费者零售消费金字塔

中档客户低消费能力客户中高档客户高端客户集中、购买力旺盛的多数群体高消费年龄段第140页，共222页。档次定位以中高档次商品为主档次代表品牌比例高档次Bally\Celine\D&G\gucci\Hermes\Joyce\LouisVuitton\Prada\Swank\Versace\Chanel……10%中高档次AIXArmaniExchange\Agnesb.\Aquascutum\AnteprimaLoewe\Max&Co\MomentoCeruti\Durban\Danielechter35%中等档次Nautica\Timberland\Iblues\Kookai\MiuMiu\Esprit40%低档次UnitedColorsofBenetton（班尼顿）\G2000\U215%第141页，共222页。主力店选择•

目前在深圳具有唯一性

马莎、莲卡佛+宜家家私+CITYMARKET……•

业态与档次互补

家装+百货+超市……•

影响全市的号召力第142页，共222页。形象定位

让一家，呆一天！第143页，共222页。

四.商业流线分析

4.1商业人流

4.2外部交通组织

4.3平面交通组织

4.4垂直交通组织

4.5车库及货运组织

第144页，共222页。商业人流分析地铁人流是主要商业人流地铁人流街道人流天桥人流强中弱商业强度商业人流第145页，共222页。外部交通组织人车分流人流流线：顾客人流内部人流车流流线：顾客车流内部车流货车车流消防车流第146页，共222页。平面交通组织步行街是顾客的交通和交流空间，是空间的骨架与关节MALL的本质是大型室内商业的步行街MALL内，任一楼层、任一业态之间，应有通畅的步行通道（水平、垂直）第147页，共222页。垂直交通组织垂直交通包括扶梯、垂直电梯、消防楼梯在中庭设置观光电梯，给空间增加动感自动扶梯主要在中庭设置（每层中庭至少4部，主力店区域2部）垂直电梯包括消防电梯、货梯，结合卸货处与消防楼梯设置第148页，共222页。车库及货运组织

地下车库设于建筑东侧-1、

-2层在-1层设置卸货地点货梯临近卸货地点第149页，共222页。

地铁接口形式

所考察的MALL有两种地铁接入方式一.MALL与地铁由地下通道连接（多数MALL连接方式）二.MALL直接从地铁站站台开口连接（香港新城市广场）后一种方式较理想第150页，共222页。

四.体验点建议

4.1“体验点”描绘

4.2第一主体验点

4.3第二主体验点

4.4次体验点

第151页，共222页。体验点描绘

她是一个城市的旅游景点她需要有一个脍炙人口传说有一个大屏幕发布信息有明确的位置标识要让每一个参与其中的人有全新的体验

……第152页，共222页。“体验点”组织主体验点将吸引四海游客慕名而来次体验点将引导人流向各楼层分流第153页，共222页。第一主体验点——中心广场中心广场是最具体验效果的第一主体验点，是设计成败的点睛之笔为使地下空间能够自然采光，建议中心广场采用下沉广场形式广场的视觉焦点，应是主体验点广场亦可有若干标志点，作为地标（如五杆旗、小品等）标志点第154页，共222页。传统中心广场中心花园、喷水池第155页，共222页。流行中心广场音乐程控喷泉趣味喷泉城市雕塑第156页，共222页。体验概念中心广场创吉尼斯纪录具人文、宗教传说案例：新加坡新达城MALL

“财富之泉”第157页，共222页。第二主体验点设在中庭，成为节庆、典礼、各类SHOW活动场所第二主体验点——中庭第158页，共222页。次体验点次体验点往往是娱乐休闲场所及活动金光华广场的五星级电影院将是今后深圳最高档次电影院热带雨林美食广场对国内游客具有吸引力第159页，共222页。

六.项目业态建议

6.1MALL空间基本组成

6.2典型MALL业态比例

6.3本项目业态比例建议

6.4典型MALL业态分布

6.5本项目业态分布建议

第160页，共222页。商业设施零售空间主力店专卖店休闲空间餐饮餐馆、咖啡厅、酒吧……文化娱乐图书馆、溜冰场、影剧院、游泳池、健身俱乐部、艺术画廊、儿童游乐中心……服务银行、社区服务中心、医疗中心、美容美发、健身按摩……附属设施停车场旅馆MALL空间基本组成第161页，共222页。商业设施空间分类中华广场（%）新城市广场（%）零售空间

主力店67.1536.0137.577.39

专卖店31.1430.18休闲空间

餐饮32.837.0062.4326.84

娱乐25.8518.88

服务

—16.71典型MALL业态比例第162页，共222页。商业设施空间分类港汇广场（%）金光华广场（%）零售空间

主力店57326030-40

专卖店2520-30休闲空间

餐饮43204010-20

娱乐2015-25

服务35本项目业态比例建议第163页，共222页。楼层中华广场港汇广场8F中华电影城7F中华美食城6F凤凰文化城、壹创书城、中华百货特卖场主题乐园、娱乐中心、特色餐厅5F中华现代家居主题乐园、美食广场、特色餐厅4F中华百货、中华数码城百货公司、婴童服饰、玩具专门店、家居、电讯中心3F中华百货、吉之岛、潮流天地百货公司、潮流便服2F中华百货、吉之岛、百货公司、潮流便服1F中华百货、名牌专卖店广场西餐吧餐饮店、潮流便服、便利商场、步行街B1超级市场、运动用品、时尚特区B2典型MALL业态分布第164页，共222页。典型MALL业态分布

楼层

时代广场

京华城10-13F

食通天12F国际美食广场、生鲜超市9F

合家欢11F美食餐饮、文化会馆、娱乐8F

家居乐10F休闲服饰、运动用品、影音器材、电脑3C、美食餐饮7F

电业通9F婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场、音乐教室6F

运动营8F艺文、保健、文教用品、生活用品、诊所、轻食餐饮5F

轻便装7F家居精品、轻食餐饮4F

俏衣裳6F绅士服、运动休闲、皮鞋皮件、高尔夫用品、钓垂用品3F

时尚集5F少淑女装、淑女装、美容美发2F

时尚集4F国际精品服饰、美容美发1F

门庭通道3F少女服饰、休闲服饰、化装品、轻食餐饮B1

莲卡佛百货超市2F进口青少年服饰B2

时代便利店1F国际精品服饰、珠宝配饰、钟表、化妆品、轻食餐饮第165页，共222页。典型MALL业态分布

楼层

新城市广场

又一城8F银行、服务、美容7F餐饮、银行、美容6F餐饮5F工艺、家居、美容、珠宝4FAMC电影院、皇家运动专门店、玩具反斗城4F服装、皮鞋、百货、餐饮3FAMC电影院、皇家运动专门店、香港唱片、Esprit3F服装