房地产 -2026年上半年南京房地产市场研究报告

2026年上半年南京房地产市场研究报告市场报告2026-07-0713:00:00来源：中房网城市:江苏发布时间:2026-07-07报告类型:市场报告发布机构:克而瑞2026年上半年，南京房地产市场在政策持续托底与市场自身修复的双重作用下，呈现出“量稳价新房成交方面，上半年全市商品住宅成交12524套、159.79万平方米，成交金额416.25亿元，成交均价26051元/平方米。与2025年同期相比，成交套数微降1.63%，成交面积微降0.95%，成交均价同比下降5.82%，呈现典型的"以价换量"格局。从月度走势看，3月“小阳春”行情如期兑现，4-6月成交持续高位运行，5月成交套数同比增长31.14%，6月同比供应方面，上半年新增供应8893套、118.06万平方米，同比微降0.81%，供应节奏整体平稳。供求结构方面，110-130平方米面积段成交占比34.05%，三房户型成交占比57.03%，200-300万元总价段成交占比20.37%，刚改产品为市场绝对主力。改善型产品（130平方米以上）合计占比33.10%，较往库存方面，截至6月末，全市商品住宅库存47030套、602.03万平方米，按近6个月成交测算去化周期约22.6个月。分区域看，雨花台（10.1个月）、玄武（11政策方面，南京于1月发布“青年人才房票”政策，3月出台“宁六条”稳楼市措施，包括“卖旧买项目方面，联发雨花新澍以20.2亿元位居销售金额榜首，凤起潮鸣、RICI瑞玺等河西高端改善盘以超2026年上半年，中央对房地产行业的定调延续“稳中求进、因城施策”的总基调，核心政策逻辑围绕“住房供需平衡、刚需改善合理支持、化解房企风住房供需平衡：强调“控增量、去库存、优供给刚需改善合理支持：通过降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度等方式，降低购房门化解房企风险：持续推进“保交楼”工作，优化房企城中村改造与保障房：加快推进城中村改造片区落地，同步推进保障性租赁住房建设，构建“商品房以旧换新：收购二手房并开展以旧换新，对于稳定老旧房屋估值、打通一二手房置换链条有积极作LPR与房贷利率：央行延续降息路径，5年以上LPR在上半年继续下调，带动全国房贷利率下限进一步走低。多地首套房贷利率降至3.0%左右的历史低位降准降息：上半年央行实施降准操作，释放长期流动性；同时通过结构性货币政策工具，对房地产领域提供定向支持。央行还创设了1万亿元民居民信贷：从居民中长期信贷变化看，随着房贷利房企融资分层：国央企融资渠道畅通，融资成本持续走低，部分央企融资利率已降至3%以下；民营需求端：各地继续推进限购松绑、首付下调、公积金扩容、多孩/人才补贴等政策。一线城市中，上海2月发布“沪七条”优化购房门槛，深圳4月放松福田、南山等核心区域限购，广州4月推出“穗八条”涵盖公积金提额和“卖旧买新”补贴。二线城市政策力度更大，南京、杭州、苏州等城市均出台了力度不供给端：房企融资纾困政策持续推进，预售资金监管规则优化，存量商品房收储力度加大。多地推出长效机制：保障性租赁住房年度供应计划持续推进，城中村改造片区落地清单陆续公布，房票安置政南京作为核心二线城市，房地产政策环境整体宽松。当前南京已全面取消限购，首付比例执行全国最南京于2026年1月4日发布“青年人才房票”政策，针对不同学历层次的青年人才提供差异化购房补推出六大举措，实行差异化供地、“卖旧买新”贷款贴息1%，全市贴息总额1亿元，预计可撬动约100亿元信贷规模；全面推行人才房票、商业用房首付比例下调至30%；实行“一楼盘一策”，同时规范行业舆论环境。?下调公积金逐月还贷留存金额标准，升级家庭代际互助使用规则；异地公积金贷款范围拓展至安徽全从政策落地后的市场表现看，“宁六条”和“青年人才房票”政策对市场的拉动效果逐步显现:成交量方面，政策出台后的3-6月，南京新房月度成交套数分别为2501套、2490套、2784套、2725套，较1-2月的低谷期（1299套、725套）显著回升。其中5月成交套数同比增长31.14%，6月同比增长分客群影响，“卖旧买新”贴息政策对改善型客群拉动效果较强，推动置换需求释放；“青年人才房票”对刚需客群有一定拉动，但受限于补贴金额相对购房总价比例较小，效果相对温和。高端改善项目流价格方面，尽管成交量回升，但成交均价同比仍下降5.82%，说明市场仍处于“以价换量”阶段，政2026年上半年，南京土地供应继续向核心区域集中，供地节奏保持“少量高频”特征，通过精准投供应端方面，上半年共供应涉宅用地56幅，同比下降6.67%，环比下降16.42%；供应总建面约327.4成交端方面，上半年共成交涉宅用地42幅，同比下降4.55%，环比大幅下降51.72%；成交总建面约241.94万㎡，同比下降14.65%，环比下降46.70%。成交端各项指标环比均出现近乎腰斩的显著回落，成交幅数、成交建面环比降幅分别达51.72%、46.70%，反2025年7月—2026年6月南京涉宅用地月度供求走势上图显示，近一年南京经营性用地月度供求呈现"少量高频"特征，波动明显，多数月份供应总建面处南京的土地出让金规模在二线城市中保持前雨花核心板块能够吸引多家房企竞拍，出现一定溢价；近郊和远郊地块多以底价成交为主，流拍现象在远从量价核心指标看，上半年土地出让金总额为约188.03亿元，同比下降33.50%，环比大幅下降55.72%；整体楼面均价为7772元/㎡，同比下降22.08%，环比下降16.92%；整体溢价率仅为1.09%，同比大幅下降74.23%，环比下降53.02%。可见，无论是出让金规模、楼面价还是溢价率，均较去年同期及从土地用途结构看，上半年成交以纯住宅用地为绝对主导。纯住宅用地成交41幅，成交总价约186.18亿元，成交总建面约239.44万㎡，楼板价7776元/㎡，溢价率1.10%；商住用地仅成交1幅，成交总价约1.85亿元，成交总建面约2.50万㎡，楼板价7376元/㎡成交总价及成交建面上均占据市场绝大部分份额，商住用地成交规模极为有限，市场结构高度集中于纯住分用途成交结构如下表:据克而瑞数据分析，2026年上半年（1-6月）南京成交总价188.03亿元、楼面均价77上图显示，2026年上半年南京经营性用地平均溢价率仅为1.09%，明显2023H1的8.20%、2024H1的2.96%和2025H1的4.23%，为近5年同期最低水平，反映市场整体以理性、平稳为主基调。底价成交在上半年占据绝对主导，市场以底价成交为主。头部房企拿地趋于谨慎，政从南京各区域土地供应和成交情况看，供地重心呈现以下特征:第一梯队（高热）：河西、雨花核心河西板块作为南京高端改善核心区，土地稀缺性凸显，每次供地均能吸引头部央国企激烈竞争。雨花第二梯队（中等）：江宁、浦口、栖霞江宁和浦口作为南京两大近郊供应主力，土地供应量较大，但去化压力也相对较大，房企拿地更趋理第三梯队（低温）：六合、溧水、高淳高溢价地块主要集中在河西和雨花核心区，产品定位以高端改善为主。地块配建要求包括学校、保障房、公园等公共配套，反映政府通过配建要求提升区域配套水平的导向。房企拿地偏好明显：优先选择核2026年上半年南京土地市场拿地企业呈现以下格局:央国企主导：华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口、中国金茂等头部央国企是南京土地市场的本土品质房企活跃：颐居建设、金基集团、奥体建设等南京本土品质房企在特定板块积极拿地，尤其外来民企谨慎：滨江集团等少数民企在南京有拿地动作，但整体民企拿地占比仍然较低，民企在土地从上半年项目销售排行看，头部房企在南京的布局重点集中在:建邺（河西）：绿城中国&奥体建设（凤起潮鸣）、华润置地&招商蛇口玄武：金基集团&中北盛业（中北金基山和月中小房企受资金实力和融资约束限制，在土地市场的参与度持续收缩。部分中小房企转向代建、城市综合总量、区域、企业三层数据，2026年上半年南京土地市场核心规律如下:土地热度向新房传导：河西、雨花等高热土拍区域，对应新房市场同样表现活跃，“土地热度→新房地价分层决定产品定位：高地价区域定位高端改善，中地价区域定位刚改，低地价区域定位刚需，地2026年上半年，南京商品住宅市场呈现“量稳价弱”的总体态势，供需规模与去年基本持平，成交2026年上半年南京楼市需求韧性较强，仅2月受春节影响成交回落，3-6月持续高位；供应4月冲高后对比近五年上半年数据，南京住宅供应、成交规模自2022年起持续收缩，近两年供应、成交面积已江宁成交体量领先，主城片区置业门槛更高，近郊板块均价更亲民；刚需房源流通活跃，改善房源新增不2026年上半年，南京江北、江宁、城南新房成交规模位居前列；市场价格呈现清晰梯队，河西、城2026年上半年，南京新房成交以110-130㎡户型为主力，套数占比超三成，是市场主流选择；90-2026年上半年，南京新房成交集中在200-400万区间；500万以上房源成交金额占比超三成，刚需与户型偏好变化趋势：从三房主导向三房+四房并重演变，四房占比逐年提升，反映家庭结构变化（二孩家庭增多）和改善需求升级。二房及以下产品基本退出主流市场，开发商产品定位全面向三房及以上倾截至2026年6月末，南京全市商品住宅库存情况如下:）：）：），）：）：）：）：）：从已出让未开发土地看，南京未来1-2年新房入市潜在供应压力预判:远郊区域：六合、溧水、高淳，虽然库存高企，但新从上半年月度成交节奏推断，南京新房开盘市场呈现以下特征:开盘去化率分化：高热板块（河西、雨花核心）开盘去化率可达70-集中推盘特征：4-6月为房企集中推盘期，上半年总推盘综合以上分析，2026年上半年南京新建住宅市场核心特征如下:板块分化固化：河西高端改善、城南雨花高热、江北江宁刚改走量、远郊低温的分化格局进一步固改善需求释放：130平方米以上改善产品占比33.1库存压力分化：雨花台去化11.8个月相对健康，六合供应收缩控量：供应面积五年缩减67.7%，“控增量”效果4.1政策走势预判结合全国基调与南京本地供需库存状况，对下半年政策走势预判如下:需求端政策仍有空间:限购政策：南京已全面取消限购，后续进一步放松空间有限，政策重心将从“放开限制”转向“降低公积金政策：公积金贷款额度仍有上调空间，异地供给端政策持续优化:政策效果预判:政策对成交量的拉动效果将持续，但边际效应递减。下半年成交有望维持二季度水平，但大幅增长的4.2土地市场预判结合上半年出让地块和待出让清单，对下半年土地市场预判如下:供地区域预判:房企拿地偏好预判:央国企继续主导：华润置地、保利发展、中海地民企参与度缓慢恢复：随着部分民企流动性改善，民企在土地市场的参与度可能缓慢回升，但整体占地价与热度走势预判:核心区域地价稳中有升：河西、雨花核心区优整体热度温和回升：随着新房市场回暖传导至土地市场，下半年土拍热度有望温和回升，但大幅升温4.3住宅市场预判4.3.1供应预判浦口、江宁、雨花持续放量：这三个区域已出让土地储备充足，下半年将继续是供应主力。浦口预计河西新增供给稀缺：河西板块土地稀缺，下半年新增供应有限，以存量项目去化为主，月均供应50-城东（玄武）供应可控：上半年供求比1.全年供应预估：下半年供应量预计与上半年持平或略增，全4.3.2需求预判改善置换平稳："卖旧买新"贴息政策推动改善置换需求释放，下半年改善需求有望平稳释放，130平无大幅增减：在政策维持当前力度的情况下，需求端无大幅增减的基础，下半年月均成交预计维持在全年成交预估：下半年成交面积预计与上半年持平或略增，全年4.3.3价格预判核心改善板块价格平稳：河西、城南雨花等核心改善板块，受供应稀缺和产品力支撑，价格有望企刚需板块平价走量：浦口、江宁、栖霞等刚需板块，库存压力较大，价格以平价走量为主，大幅上涨远郊板块价格承压：六合、溧水、高淳等远郊板块，库全市均价结构性波动：受改善项目入市节奏影响，全市成交均价可能出现结构性波动，但整体中枢预4.3.4板块热度预判持续高热板块:河西板块：供应稀缺+高端改善需求+品牌房企聚集，下半年将持续高热，去化率有望维持70%以城南雨花核心：产业支撑+规划利好+品牌项目聚集，下半年热度有望延续，去稳定走量板块:4.3.5格局预判板块冷热分化持续：核心区域与远郊区域的分化格局将进头部品牌大盘持续占据成交主力：中国金茂、绿城中国、华润置地等品牌房企的项目将继续占据销售改善产品占比继续提升：随着改善需求释