商业不动产REIT持续上新六单项目速览

目录华安家商不产REIT 3华安江业产REIT 7创金信京资业REIT 8华夏利展业REIT 10华夏德业产REIT 14光大德光安业REIT 17风险示 20622日-236小截至6月23日已有5单商业不动产REIT公布询价公告，其中北京国资、626629REIT图1：截至6月23日5单商业不动产REITs询价情况项目创金合信北京国资公司REIT华夏保利发展REIT华安陆家嘴商业REIT华安锦江商业REIT华夏凯德商业REIT交易所深交所上交所上交所上交所上交所询价日期2026/6/262026/6/262026/6/262026/6/292026/6/29募资日期（预计）2026年7月3日至2026年7月6日2026年7月6日至2026年7月7日2026年7月23日至2026年7月24日2026年7月30日至2026年7月31日2026年7月9日至2026年7月10日询价区间(元/份)2.318-2.8323.593-4.3922.317-2.8312.186-2.6724.980-6.086总发售份额10亿份5亿份10亿份7亿份7亿份拟募集规模（预计）25.75亿元19.96亿元25.74亿元17亿元38.73亿元估值25.69亿元19.3亿元25.74亿元16.84亿元48.11亿元战配比例70%70%70%70%59%网下比例21%21%21%21%29%公众比例9%9%9%9%12%项目募集说明书， ，华安陆家嘴商业不动产REITT1（含地下车位与晶耀（13.53万平方米，其中T1办公楼约6.43万平方米、商场约7.10万平方米。202525.74T19.9515.7919号线东方体育中心站上盖2019年+图2：华安陆家嘴商业不动产REIT底层资产基础信息项目晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位晶耀前滩商场北区及西区项目晶耀前滩商场东区及南区项目不动产项目名称晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位晶耀前滩商场北区及西区项目晶耀前滩商场东区及南区项目不动产项目业态办公、车位商业商业项目所在地1、晶耀前滩T1办公楼：江耀路28、56号、耀龙路1359号，耀体路190、212号；1、晶耀前滩商场北区项目22-01地块部分：江耀路28、56号、耀龙路1359号，耀体路190、212号地下1、1-3层1、晶耀前滩商场东区：耀体路290、308、平家桥路30号地下1、1-4层、晶耀前滩T1车位（1）22-01地块非机械车位、机械车位以及地下层装卸车位：耀体路号；（2）28-01地块地下层的非机械车位：江耀路弄（3）28-01地块的地下一层装卸车位113-114：江耀路122弄7号地下1层装卸车位113-1142、晶耀前滩商场西区项目28-01地块部分：江耀路86号，100弄22、28、60、66、70号等；2、晶耀前滩商场南区：平家桥路100弄6号306室；平家桥路100弄6号307室；晶耀前滩商场南区项目1-2层：平家桥路100弄28.32.38.48号、江耀路89号、平家桥路78号、钱家滩路350、360、368、372、376、386、388号1-2层建设内容和规模晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位、晶耀前滩商场北区22-01地块项目：用地面积：14,368.00平方米；晶耀前滩商场西区项目总用地面积：12,636.00平方米。晶耀前滩商场东区项目总用地面积：14,679平方米；晶耀前滩商场南区项目总用地面积：13,696平方米。开竣工时间以及投入运营时间晶耀前滩月；竣工时间：2018年月；晶耀前滩地块项目：开工时间：年月；竣工时间：2018年月；晶耀前滩28-01地块项目：开工时间：2016年1月；竣工时间：2019年5月；晶耀前滩地块项目：开工时间：年月；竣工时间：2019年月；项目整体投入运营时间：2019年9月使用期限1、T1办公楼：2013年3月18日起2063年3月17日止；1、晶耀前滩商场北区项目地下1、1-3层全部物业：2013年3月18日起2053年3月17日止；1、晶耀前滩商场东区项目地下1、1-4层全部物业：2023年8月17日起2053年3月17日止2、车位：2013年3月18日起2063年3月17日止2、晶耀前滩商场西区项目：2013年3月18日起2053年3月17日止2、晶耀前滩商场南区项目：（1）306室：2023年月日起年3月日止；（2）307室：2023年月日起年3月日止；（3）1-2层：2023年8月17日起2063年3月17日止剩余年限1、T1办公楼：剩余年限37.23年1、晶耀前滩商场北区项目地下1、1-3层全部物业：剩余年限27.23年；1、晶耀前滩商场东区项目地下1、1-4层全部物业：剩余年限27.23年；2、车位：剩余年限37.23年2、晶耀前滩商场西区项目：剩余年限27.23年2、晶耀前滩商场南区项目：（1）306室：剩余年限年；（2）307室：剩余年限年；（3）1-2层：剩余年限37.23年用地性质晶耀前滩22-01地块项目：商务办公、商业；晶耀前滩24-01地块项目：商务办公、商业；晶耀前滩28-01地块项目：商务办公、住宅晶耀前滩30-01地块项目：商务办公、住宅可供分配金额测算2026年可供分配金额11,687.61万元；2027年可供分配金额12,437.47万元项目募集说明书， ，滨江国际轻质生活中心前滩商圈内2.515–20图3：晶耀前滩项目底层资产所属区域募集说明书202599%（北/西/东215元/平/271元/平/月，较上年分别下行约1.6%与4.4%。95.93%202458.79%，7–10年（）30.26%94.07%202510.33%265.62元/平/（5东区及南区韧性更优，租金单价同比+2.22%至276.40元/平/月，出租率94.66%36.91%图4：龙德广场项目经营情况项目经营指标2025年末/年度2024年末/年度2023年末/年度晶耀前滩T1办公楼年末出租率(%)95.9310099.45租金单价(元/平/月)215218.57212.79租金增长率(%)-1.632.72/租金收缴率(%)99.79100100租赁合同期限分布：截至2025年12月31日，晶耀前滩T1办公楼项目已签约租赁总面积24,869.12平方米。其中，1年以下短期租约面积占比仅为年（不含）租约面积占比14.81%，短期租约占比相对较低。租期年及以上的租约面积合计平方米，占已出租总面积的80.65%；租期年及以上的租约面积合计平方米，占比年（不含）的中长周期租约面积占比最高，达30.26%，整体租期结构具备较强稳定性。截至年月日，晶耀前滩T1办公楼项目的在租租约到期时间在年及以后的租约面积占比。晶耀前滩商场北区及西区(%)993.2496.87租金单价(元/平/月)2296.22325.97租金增长率(%)-10.33-9.13/租金收缴率(%)99.8699.7499.86租赁合同期限分布：截至2025年12月31日，晶耀前滩商场北区及西区项目已签约租赁总面积达18,493.00平方米。年以下短期租约面积占比年（不含）租约面积占比15.38%，短期租约占比相对适度。租期年及以上的租约面积合计平方米，占已出租总面积的72.24%；租期年及以上的租约面积合计平方米，占比32.39%；其中年（不含）租约面积占比年及以上长期租约面积占比17.80%，整体租期结构具备较强稳定性。截至年月日，晶耀前滩商场北区及西区项目的在租租约到期时间在年及以后的租约面积占比。晶耀前滩商场东区及南区年末出租率(%)94.6694.5698.71租金单价(元/平/月)276.4270.4275.05租金增长率(%)2.22-1.69/租金收缴率（%）99.9199.9699.96租赁合同期限分布：截至2025年12月31日，晶耀前滩商场东区及南区项目已签约租赁总面积18,995.00平方米，其中，1年以下短期租约面积占比年（不含）租约面积占比36.75%，短期租约合计占比。租期年及以上的租约面积合计平方米，占已出租总面积的52.40%；租期年及以上的租约面积合计平方米，占比年及以上长期租约面积占比。截至年月日，晶耀前滩商场东区及南区项目的在租租约到期时间在年及以后的租约面积占比。项目募集说明书， ，项目的独特特征包括：实际控制人陆家嘴集团为上海最大甲级办公自持主400201（2.83km²350）T16/8/11/19202595.93%94%100%，NOIMargin65%1582026–20291502033商业建面约7.10万平，占入池可租面积约一半，使项目对线下消费客流敏感度高于纯办公REIT，既是风险敞口也是差异化来源。25.741.55/S35.26–5.50万元/2026–2028保障条款构成下行缓冲。华安锦江商业不动产REIT本基金入池资产为分布于全国18个城市的21家“锦江都城”品牌中高端3,08616.840.09%；54.89/5.7%，20276.3%。基金名称华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金底层21个分布城市数18基金名称华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金底层21个分布城市数18个大类资产类型商业不动产项目业态酒店总房间数（间）3086单项目建筑面积范围（㎡）6,167.67-8,799.97单项目房间数范围（间）129-162剩余年限范围（年）23.00-25.23平均剩余年限（年）24.39用地性质分布以商业/商服/住宿餐饮用地为主，含商务金融用地、其他商服用地等资产估值（亿元）16.84可供分配金额测算（2026年 2年）77,614,860.56元/73,484,529.69元项目募集说明书， ，资产已平稳运营超十年。2025年，项目公司的营业收入为17,667.87万元，其中收入主要来源为酒店客房收入，占比97.03%；平均入住率（OCC）为61.93%；平均房价（ADR）为255.99元/间/天。近几年项目处于经营筑底期，为此本项目已启动了主动改造升级计划，已完成客房改造约1,536间，不动产可供房数（个）61.9273.20,919,50017,668营业收入（万元）不动产可供房数（个）61.9273.20,919,50017,668营业收入（万元）255.99）平均房价（ADR，元/间/天平均入住率（OCC，）项目募集说明书， ，投资标的渠道。，不仅标志着我国为投资者提供了优质的酒店类不动产投资标的。项目发行人锦江集团是国2024约1.22万家酒店、约120万间客房，未来可扩募资产达105万平方米。长期18项目在推进底层资产主动硬件升级改造、持续提升产品长期竞争力与资产5年+创金合信北京国资商业REIT（（12.57202525.6914.64“+不动产项目名称量子芯座量子银座隆福大厦及隆福寺北里部分区域不动产项目业态办公办公不动产项目名称量子芯座量子银座隆福大厦及隆福寺北里部分区域不动产项目业态办公办公办公、配套商业项目所在地北京市海淀区知春路27号北京市海淀区知春路23号北京市东城区隆福寺街95号、钱粮胡同38号建设内容和规模地上1-19层办公楼及地下室B1、房上房地上1-16层办公楼隆福大厦地上9层，首层为商业，2-8层为办公及配套，9层为展览展示，地下2层，局部3层，为地下车库及设备用房，隆福寺北里地上1-6层为商业及办公，局部地下1层为设备用房建筑面积和可供出租或者经营使用面积（截至2025年12月31日）建筑面积：23,172.90平方米建筑面积：27,632.40平方米建筑面积：74,877.83平方米可供出租面积：23,005.27平方米可供出租面积：25,993.09平方米可供出租面积：54,792.96平方米开竣工时间以及投入运营时间开工时间：2001年3月开工时间：2001年7月开工时间：2015年9月竣工时间：2001年7月竣工时间：2001年9月竣工时间：2017年6月投入运营时间：2002年2月投入运营时间：2003年2月整体投入运营时间：2019年8月国 用5国有建设用地使用权使用期限：2053年2月16日止国有建设用地使用权：2054年6月23日止剩余年限（截至2025年12月31日）26.12年27.13年28.48年用地性质办公用地办公用地批发零售用地时点出租率（截至2025年12月31日）95.38%94.30%82.65%；88.28%（剔除自用）资产估值（截至2025年12月31日）5.53亿元5.52亿元14.64亿元可供分配金额测算2026年可供分配金额：49,929,131.12元2026年可供分配金额：69,657,689.87元2027年可供分配金额：51,108,499.80元2027年可供分配金额：71,808,229.93元项目募集说明书， ，集智未来项目位于海淀区知春路，地处中关村科学城核心区，周边环绕北200212090%51隆福寺一期项目位于东城区隆福寺街，是北京国资公司与东城区政府联合2019++IP图集智未来项目底层产属区域 图隆福寺一期项目底资所属区域项目募集说明书 项目募集说明书经营指标方面：223年至025年末出租率分别为91788.4.81，（NOI71.67%~76.92%202574.5%20255.8~6.2元/20241.185%90%20257.19元//1.822.3%81%图10：创金合信北京国资商业REIT经营情况项目募集说明书， ，AI2025年孵化生态形成的客户黏性构成实质护城河；隆福寺一期项目剔除自用后出88.28%22.3%华夏保利发展商业REIT·23.247.94万（5.89+0.49+38层/地315.314层/1层，2025123119.3010.129.18亿元。图11：保利商业REIT项目基础信息不动产项目名称广州保利中心项目佛山保利水城项目商业不动产项目业态办公及配套商业商业零售项目所在地广州市天河区临江大道5号广东省佛山市南海区桂城街道灯湖西路20号建筑面积和可供出租或者经营使用面积总建筑面积合计为79,382.84平方米，其中地上办公建筑面积为58,864.71平方米，地上配套商业建筑面积为4,866.17平方米，地下配套车位建筑面积为15,651.96平方米，总可出租面积为63,402.97平方米总建筑面积合计为153,062.62平方米，其中商业建筑面积为110,098.69平方米，配套建筑面积397.94平方米，地下车库建筑面积为42,565.99平方米，总可出租面积为61,319.99平方米开竣工时间以及投入运营时间2007年开工，2010年竣工，2010年投入运营2007年开工，2008年竣工，2009年投入运营使用期限不动产权证载国有建设用地使用期限：商业服务对应土地使用权40年，期止于2047年4月26日；办公对应土地使用权50年，期止于2057年4月26日不动产权证载国有建设用地使用期限：土地使用权40年，期止于2045年08月24日剩余年限商业服务对应土地使用权终止日期为2047年4月26日，剩余年限为21.32年；办公对应土地使用权终止日期为2057年4月26日，剩余年限为31.32年土地使用权终止日期为2045年08月24日，剩余年限为19.65年用地性质商服用地批发市场用地，零售商业用地/商业可供分配金额测算2026年可供分配金额：107,598,386.60元；2027年可供分配金额：107,997,638.50元项目募集说明书， ，广州保利中心坐落于天河区核心位置、华讯横路与临江大道交汇处，东侧圈核心的"临江商务展示面"。交通维度形成自驾+地铁+公交+城际/航空的85号线·五羊邨站/、305、562等多条线路，24km38km/佛山保利水城位于南海区桂城街道灯湖东路沿线，紧邻千灯湖畔，属于千灯湖核心商圈金融高新区的地标级商业锚（120132203G08G3010310km到佛山沙堤机场、8km3km5km辐射常145.8153.02万人。图12：广州项目底层资产属域 图13：佛山项目底层资产属域项目募集说明书 项目募集说明书202310328.8120258339.965483.094265.61202569%100%2027年5月27日。（2023-202588.7%90.09%92.74%95.7%202510202582023202410297.31万元；净利润于2025年逆势回升至3388.96万元。图14：广州保利项目经营情况项目（万元）2025年度/2025年12月31日2024年度/2024年12月31日2023年度/2023年12月31日营业收入8,339.969,005.0810,328.81净利润4,265.614,484.375,483.09息税折旧摊销前利润（EBITDA）7,312.127,612.489,066.63运营净收益（NOI）7,312.127,612.489,066.63NOIMargin87.68%84.54%87.78%整租月均租金单价（元/平方米）108.36116.7133.56整租月租金坪效（元/平方米）108.36116.7133.56分租有效月租金单价（元/平方米）169.41183.58212.01分租有效月租金坪效（元/平方米）113.96131.68162.34分租租金收缴率100.00%100.00%100.00%分租期末时点出租率67.27%71.73%76.57%分租平均出租率69.00%72.73%85.91%项目募集说明书， ，图15：佛山保利项目经营情况项目（万元）2025年度/2025年12月31日2024年度/2024年12月31日2023年度/2023年12月31日营业收入（考虑租金减免，不含税）10,297.3111,262.9011,191.22其中：减免金额（"-"代表减免，不含税）---营业 原租金减10,297.3111,262.9011,191.22净利润3,388.963,051.463,171.10息税折旧摊销前利润（EBITDA）6,733.307,694.886,903.85运营净收益（NOI）（未扣除资本性支出）6,481.447,466.386,745.34NOIMargin（未扣除资本性支出）62.94%66.29%60.27%运营净收益（NOI）（扣除资本性支出后）1,285.507,093.075,544.10NOIMargin（扣除资本性支出后）12.48%62.98%49.54%销售额88,976.0191,376.3390,789.40客流量（万人/日）3.833.853.71租售比11.21%11.92%11.88%月租金坪效（元/平方米）135.56147.99146.58月销售坪效（元/平方米）1,209.181,241.801,233.82租金收缴率100%100%100%期末时点出租率92.74%95.70%92.85%平均出租率89.43%90.09%88.70%项目募集说明书， ，202792.7%100%/华夏凯德商业不动产REIT本基金底层资产由深圳来福士项目与绵阳涪城项目构成，总建筑面积约34.00202536.51“产办商综合体+图16：华夏凯德商业不动产REIT项目基础信息不动产项目名称深圳来福士项目绵阳涪城项目不动产项目业态商业综合体，包括购物中心、办公、服务式公寓购物中心项目所在地中国广东省深圳市南山区南海大道2163号四川省绵阳市涪城区临园路东段74号建设内容和规模购物中心：地下1层至地上5层；办公：地上5层至22层；服务式公寓：地上层至层；车库及设备房：地下层至地下一期：购物中心为地下1层至地上6层，车库为地下1层；二期：购物中心为地下1层至地上6层，车库为地下2层至地下4层建筑面积和可供出租或者经营使用面积（截至2025年12月31日）总建筑面积：209,903.29平方米；可租赁面积/可出租房间数：商业可租赁面积为平方米、办公可租赁面积为平方米，服务式公寓可出租房间数间；改造完成后，商业拟可租赁面积为平方米，办公可租赁面积无变化，服务式公寓可出租房间数间总建筑面积：130,142.92平方米；可租赁面积：商业可租赁面积为60,766.64平方米整改完成后，商业拟可租赁面积为58,974.67平方米开竣工时间以及投入运营时间2014年6月开工，2017年6月竣工，2017年6月投入运营一期：2005年5月开工，2006年8月竣工，2007年2月投入运营；二期：2012年11月开工，2014年12月竣工，2014年12月投入运营使用期6 年月日止一期截至2044年9月12日；二期截至2047年6月30日剩余年限（截至2025年12月31日）30.97年一期：18.70年；二期：21.50年用地性质商业、办公、酒店用地/商业，广场用地商服用地和商业用地时点出租率（截至2025年12月31日）购物中心业态：87.97%；办公业态：90.03%；服务式公寓业态：99.34%资产估值（截至2025年12月31日）购物中心业态：24.43亿元；办公业态：7.56亿元；服务式公寓业态：4.52亿元；合计36.51亿元11.60亿元可供分配金额测算本基金2026年度备考合并可供分配金额预测为176,883,891.83元；本基金2027年度备考合并可供分配金额预测为178,478,358.63元项目募集说明书， ，深圳来福士项目坐落于深圳市南山区南油片区，东邻南海大道、南临登良20179122522绵阳涪城项目坐落于绵阳市涪城区临园路东段74号，地处富乐路商圈核心++101526路、297180136.92.53图17：深圳项目底层资产属域 图18：绵阳项目底层资产属域项目募集说明书 项目募集说明书（1.801.811.771.231.291.2694.79%94.14%87.97%270.68元/平/259.75元/平/252.83元/平100%。1.121.171.210.80.850.8998.2%98.6%146元/平/150元/平/155元/平/99%项目（万元）2025年度/2025年12月31日2024年度/2024年12月31日2023年度/2023年12月31日深圳项目营业收入（考虑租金减免，不含税）17,655.3118,075.8917,748.33其中：减免金额-82.480-296.71营业收入（还原租金减免，不含税）17,737.7918,075.