2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试全真模拟题（详细参考解析）886

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样

2、关于收益性物业管理中的经营费用，说法错误的是（）。A.大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B.收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C.收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D.经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目

3、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

4、国家提高贷款利率，会()。A.抑制房地产需求B.增加房地产供给C.增加银行风险D.导致房地产实际价值折减

5、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能

6、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师

7、结构施工图不是指导（）的依据。A.室内外装修设计B.编制预算C.施工组织设计D.施工进度计划

8、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。A.资本金现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.借款还本付息表

9、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.无法判断

10、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入＝有效毛收入－运营费用B.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息C.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

11、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价B.建造成本C.贷款利率D.资本化率

12、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法

13、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

14、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表

15、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000

16、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定

17、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。A.全部贷款B.全部资产C.银行贷款D.部分资产

18、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。A.计算各年净现金流量的标准差B.计算净现值大于或等于零时的累计概率C.计算各年净现值的标准差D.计算各可能发生情况下的净现值

19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率

20、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价（）的职能。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能

21、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量

22、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值

23、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样

24、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为－870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%

25、甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不确定

26、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法

27、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商

28、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日

29、下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

30、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段

31、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

32、从金融角度理解，（）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。A.投资B.投机C.信托D.储蓄

33、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化

34、在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是（）A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用

35、表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积

36、网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A.质量管理B.成本管理C.进度管理D.合同管理

37、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率

38、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

39、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资

40、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率

41、判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策

42、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用

43、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表

44、如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力（）。A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求

45、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水

46、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙

47、四磨汤的功效A.行气疏肝，散寒止痛B.行气降逆，宽胸散结C.行气疏肝，宽胸散结D.行气降逆，散寒止痛

48、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化

49、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位

50、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委

51、（）是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。A.机械消耗定额B.劳动消耗定额C.材料消耗定额D.施工定额

52、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

53、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”

54、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%

55、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

56、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强

57、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

58、某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营：购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款；2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元；在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。A.10.37%B.13.00%C.20.24%D.20.74%

59、制定进度计划时，()从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图法B.网络图法C.进行图法D.工序图法

60、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

61、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率

62、关于还本付息的方式说法错误的是（）。A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

63、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

64、酸枣仁的药物组成不包括A.酸枣仁B.贝母C.茯苓D.川芎

65、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率

66、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。A.业主B.租户C.物业服务企业D.物业管理协会

67、工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用B.费用加利润C.成本加利润D.成本加负债

68、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场

69、某项目净现值和累计净现值见表，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

70、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（）。A.等于20%B.大于等于20%C.小于20%D.小于等于20%

71、下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（）。A.回收固定资产余值B.开发建设投资C.长期借款D.净转售收入

72、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场

73、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指()。A.土地使用权出让市场B.土地转让市场C.新建商品房租售市场D.存量房地产交易市场

74、下列关于贷款担保的说法，错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式

75、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%

76、确定用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为（）。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润

77、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费

78、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.黄线B.紫线C.蓝线D.红线

79、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费

80、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金二、多选题

81、寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川芎调茶饮

82、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

83、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化

84、下列各项中，属于竞争导向定价的是（）。A.目标定价法B.认知价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法

85、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健

86、在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果()，则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC

87、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表

88、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费

89、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180

90、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场

91、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数

92、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（）进行比较、修正后得来的。A.近期交易物业的租金或售价B.市场上交易物业的租金或售价C.类似物业D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

93、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式

94、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

95、图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发-销售B.开发-持有出租-出售C.购买-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售

96、下列不属于产生测量误差原因的是（）。A.仪器误差B.观测者的影响C.旁观者的影响D.周围环境的影响

97、某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86

98、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化

99、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入

100、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险三、判断题

101、房地产市场的运行环境中，社会环境的主要影响因素包括人口数量和结构、家庭收入及其分布、家庭生命周期、传统观念及消费心理、基础设施状况、社区和城市发展形态等。（）

102、如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）

103、(2016年真题)房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）

104、一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。

105、内服治蛔虫腹痛，外洗治疥癣瘙痒的收涩药是A.金樱子B.乌梅C.石榴皮D.椿皮

106、“商品房待售面积”指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。（）

107、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）

108、《神农本草经》谓“安五脏，和心志，令人欢乐无忧”的药物是A.郁金B.香附C.合欢皮D.玫瑰花

109、下列哪项不是道地药材A.青海的大黄B.江苏的薄荷C.东北的细辛D.广东的薄荷

110、既可治疗鼻渊，又可治疗疮痈肿毒的是A.细辛B.白芷C.苍耳子D.辛夷

111、《本草经集注》的载药数是A.载药365种B.载药730种C.载药1892种D.载药1500种

112、不宜与川乌同用的药物有A.天花粉B.瓜萎C.白及D.白蔹

113、(2016年真题)房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）

114、房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（）

115、风险估计与评价常用方法有德尔菲法、解析法和蒙特卡洛法三种。()

116、既能敛肺降火，又能收敛止血，尤宜于咳嗽咯血者的药物是A.五倍子B.五味子C.乌梅D.罂粟壳

117、房地产开发过程中的项目管理，可由开发商自己组织管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。（）

118、伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）

119、房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（）

120、债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。

2、答案：C本题解析：由于大多数收益性物业都有其自身的特点，其费用项目还可能由于物业类型、规模以及物业服务合同的不同而有所差别，可根据实际需要将有关收支项目进一步细化或合并。运营费用的数量和类型，依物业类型和规模及所处地区的不同而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目。C项，收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）。

3、答案：C本题解析：物业的净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。则本题中2014年该商铺的净经营收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。净经营收入也指营业利润，不考虑税收的影响。

4、答案：A本题解析：因为国家提高贷款利率会使购房者减少，则抑制房地产需求。

5、答案：D本题解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

6、答案：B本题解析：物业管理关注的重点是租用建筑物的租户对其所使用物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。所以，物业管理中的每一部分工作，都应以满足当前租户的需要并吸引未来的新租户为中心。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）。

7、答案：A本题解析：结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。A项的依据是建筑平面图。

8、答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。其中，一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。房地产开发项目财务报表中基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。D项属于辅助报表。

9、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。

10、答案：A本题解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。

11、答案：D本题解析：敏感性分析通过研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力。当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润变化最大的是资本化率降低时的情况，所以最敏感的因素应是资本化率。

12、答案：A本题解析：分析市场趋势的方法主要有：①购买者意图调查法；②销售人员意见综合法；③专家意见法；④时间序列分析法；⑤相关分析法。其中，时间序列分析法可进一步分为如下几类：①简单平均法；②移动平均法；③加权移动平均法；④指数平滑法。A项属于相关分析法。

13、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

14、答案：C本题解析：会计凭证根据填制的程序和用途不同分为原始凭证和记账凭证。记账凭证是由会计部门依据审核后的原始凭证填制的，记账凭证上最重要的内容是作会计分录，指明经济业务所涉及账户名称、金额和记账方向。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。

15、答案：A本题解析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。在盈亏平衡点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：S＝P×Q；年总成本费用方程：C＝Cf＋Cv×Q。式中，S表示销售收入；P表示销售单价；C表示总成本；Cf表示总固定成本；Cv表示单位变动成本；Q表示产销量。当实现盈亏平衡时，有S＝C，由此可以推导出：盈亏平衡产量Q*＝Cf/（P*－Cv）；盈亏平衡价格P*＝Cv＋Cf/Q*；盈亏平衡单位产品变动成本Cv*＝P*－Cf/Q*。本题中，固定成本为固定费用与土地购买成本之和，Cf＝4000000＋10000×800＝12000000（元），P＝3000（元），Cv＝1500×（1＋20%）＝1800（元），则该项目的盈亏平衡点销售量＝12000000÷（3000－1800）＝10000（m2）。

16、答案：A本题解析：调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：①导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；②加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。反之，利率长期下调、预期房地产投资风险降低，会刺激房地产的需求，导致房地产价格上升。

17、答案：B本题解析：此题属于熟悉范畴。根据资产负债率的定义。

18、答案：D本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。

19、答案：B本题解析：[解析]动态投资回收期

20、答案：A本题解析：工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能是：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算，这是工程造价的预测职能。

21、答案：A本题解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。

22、答案：C本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个提标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、净年值、净将来值，也可以采用追加投资收益率法等差额法进行评选。

23、答案：D本题解析：概率抽样包括：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样；非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

24、答案：C本题解析：财务内部收益率（FIRR），指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。内插法即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出。采用内插法求内部收益率的公式为：FIRR＝i1＋NPV1/（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1），FIRR表示内部收益率，NPV表示净现值，i表示折现率。本题中，代入数据得：该项目的内部收益率＝11%＋1700÷（1700＋|－870|）×1%＝11.66%。

25、答案：A本题解析：本题考查的是财务净现值。

26、答案：A本题解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。

27、答案：D本题解析：在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

28、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。

29、答案：A本题解析：A项，利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比率。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间。当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。

30、答案：D本题解析：本题考查的是房地产市场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。

31、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308～309。

32、答案：A本题解析：投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高的价格卖出的行为。

33、答案：D本题解析：暂无解析

34、答案：B本题解析：考点:成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。

35、答案：B本题解析：空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛收入减少；空置率降低，会使有效毛收入提高。

36、答案：C本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①横道图法。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络图法。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。

37、答案：D本题解析：A项，名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。B项，实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。CD两项，名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差__异就越大；③当每年计息周期数m－1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er－1。

38、答案：A本题解析：开发-持有出租-出售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。购买-持有出租-出售模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。两者的共同点是现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入。

39、答案：C本题解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

40、答案：A本题解析：本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。参见教材P151。

41、答案：A本题解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。

42、答案：B本题解析：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：①测算待开发房地产的最高价格；②测算房地产开发项目的预期利润；③测算房地产开发中可能的最高费用。

43、答案：C本题解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB两项是成本估算表，只有流出，无流入。D项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。

44、答案：A本题解析：财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。

45、答案：B本题解析：根据水位高低与地下室地坪的关系，地下室的防潮、防水的构造做法有防潮、防潮与排水相结合、卷材防水以及钢筋混凝土防水。其中，防潮与排水相结合的做法适用于常年静止水位低于地下室地坪，丰水期最高水位高于地下室地坪，但不超过500mm时的时候。常用的做法是将地下室室内地坪架空，在每间房的外墙上，开一个洞，把丰水期升起来的水引至集水坑，再用水泵抽至室外下水道。

46、答案：B本题解析：材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。

47、答案：B本题解析：四磨汤的功效是行气降逆，宽胸散结。

48、答案：B本题解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。

49、答案：A本题解析：施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。

50、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

51、答案：B本题解析：劳动消耗定额是指完成一定数量的合格产品规定的活劳动消耗的数量标准。劳动定额的主要表现形式是时间定额，即完成一定的合格产品规定的劳动消耗时间数量标准。除此之外，劳动定额的另一表现形式是产量定额，也就是在单位时间内完成合格产品的数量。时间定额和产量定额互为倒数关系。

52、答案：C本题解析：当已知终值F和利率i时，复利计息条件下现值P的计算公式为：P＝F/（1＋i）n。本题中，P＝100＋150/1.08＋80/1.082＝307.476（万元）。已知现值时，年金的计算公式为：A＝Pi（1＋i）n/[（1＋i）n－1]，计算得：A＝307.476×0.08×1.083/（1.083－1）＝119.31（万元）。

53、答案：C本题解析：借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，采用“补充登记法”。更正时，按照正确的数字和错误的数字之间的差额，用蓝字填写一张记账凭证，并据以登记入账，在补充记账凭证的摘要栏内注明“更正某月某日某号记账凭证少记金额”。

54、答案：D本题解析：在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

55、答案：D本题解析：房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算。

56、答案：A本题解析：保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。甲项目抗击售价下降、成本上升的能力均大于乙，所以甲项目强于乙项目。

57、答案：D本题解析：[解析]预算

58、答案：D本题解析：当考虑物业增值收益时，投资回报率＝（税后现金流量＋投资者权益增加值＋物业增值收益）/权益投资数额。本题中，税后现金流量为60万元，物业增值收益为市场增加值5万元，权益投资数额为500万元，投资者权益增加值＝500×7%×（1＋7%）10/[（1＋7%）10－1]－500×7%＝36.19（万元），2014年利息＝（500－36.19）×7%＝32.47（万元），2014年投资者权益增加值＝500×7%×（1＋7%）10/[（1＋7%）10－1]－32.47＝38.72（万元），权益投资数额＝500（万元）；投资回报率＝（60＋38.72＋5）/500＝20.74%。

59、答案：A本题解析：[知识点]进度管理及计划调整

60、答案：B本题解析：770×12%万元=92.4万元

61、答案：C本题解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。

62、答案：C本题解析：还本付息的方式包括以下几种：①一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；②等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；③等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；④一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；⑤“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

63、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。

64、答案：B本题解析：酸枣仁的药物组成：酸枣仁、甘草、知母、茯苓、川芎。

65、答案：C本题解析：单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。按单利方式计算利息时，利息计算公式为：In＝P×n×i。复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：In＝P[（1＋i）n－1]。

66、答案：C本题解析：在收益性物业管理中，大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。如果物业没有抵押贷款安排，也无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额等于物业的净经营收入。

67、答案：C本题解析：根据工程变更估价原则，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。

68、答案：D本题解析：潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。A项，服务市场又称目标市场，是指公司决定追求的那部分合格的有效市场。BC两项，有效市场是指对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。

69、答案：D本题解析：动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。该项目的动态投资回收期为：Pb＝（累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）＋（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

70、答案：B本题解析：成本利润率（RPC）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC＝（GDV－TDC）/TDC×100%＝DP/TDC×100%，式中，RPC表示成本利润率；GDV表示项目总开发价值；TDC表示项目总开发成本；DP表示开发利润。成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。因此，年成本利润率应大于等于20%。

71、答案：B本题解析：考点:基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。

72、答案：C本题解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。

73、答案：A本题解析：此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。

74、答案：B本题解析：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。

75、答案：A本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。税前现金回报率=税前现金流量/初始现金投资=（经营收入-运营费用-还本付息）/初始现金投资=（10-5-2）/40=7.5%。P201。

76、答案：B本题解析：在确定用于敏感性分析的财务评价指标时，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

77、答案：A本题解析：[知识点]房产税

78、答案：D本题解析：基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。

79、答案：A本题解析：[知识点]投资

80、答案：B本题解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。

81、答案：C本题解析：透脓散功用：托毒溃脓。主治：痈疡肿痛，正虚不能托毒。内已成脓，外不易溃，漫肿无头，或酸胀热痛。小金丹功用：化痰祛湿，祛瘀通络。主治：寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病。初起皮色不变，肿硬作痛者。

82、答案：D本题解析：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

83、答案：B本题解析：选择专业化是企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

84、答案：C本题解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。

85、答案：A本题解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

86、答案：A本题解析：根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。

87、答案：C本题解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB两项是成本估算表，只有流出，无流入。D项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。

88、答案：C本题解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括：①借款或债券的利息；②金融机构手续费；③融资代理费；④承诺费；⑤外汇汇兑净损失；⑥企业筹资发生的其他财务费用。ABD三项均属于管理费用。

89、答案：C本题解析：建筑物现值公式为：建筑物现值＝建筑物重置价格－建筑物折旧额。建筑物重置价格是指：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。所以，建筑物重置价格为：800×3000＝240（万）。建筑物折旧额＝建筑物重新购建价格×折旧率＝240×2%＝4.8（万元），所以建筑物现值为：240－4.8＝235.2（万元），C最接近。

90、答案：A本题解析：产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式：①同质偏好；②分散偏好；③集群偏好。其中，同质偏好的细分市场中，所有消费者具有大致相同的偏好，它不存在自然形成的细分市场，至少消费者对两种属性的重视程度基本一致。

91、答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。选择基础参数（四类参数）

92、答案：D本题解析：在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较往往未考虑租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。

93、答案：B本题解析：B项，开发-持有出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A项，开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发-销售模式。C项，购买-持有出租-出售模式通常为大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。D项，购买-更新改造-出售模式，是指部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售。

94、答案：A本题解析：A项，空置率与有效毛收入呈反向变动：①空置率提高，会导致有效毛收入减少；②空置率降低，会使有效毛收入提高。B项，运营费用是为了维持物业正常使用或营业的必要支出。虽然可以通过与物业服务企业签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。C项，权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的