REITs月报：多方合力打开配置窗口-6月REITs月报

正文目录市场热点：多方合力打开配置窗口 3指数基金发售：被动资金入场 3原始权益人增持：真金白银表达信心 4潜在保险资金：有望加快推动入市 5配置窗口已打开 5二级市场：指数基金发售或是价格拐点 7一级供给：部分商业不动产供给节奏或放缓 风险提示 12图表目录图表1：指数基金信息 3图表2：中证全收益指数成分权重 4图表3：原始权益人增持信息 4图表4：公募历史水平 5图表5：6月中证震荡下行 7图表6：分资产加权指数月涨跌幅 7图表7：分资产加权指数 7图表8：6月表现弱于债券及主要宽基股指，优于中证红利 8图表9：中证与股债黄金收益率20D相关性 8图表10：产权年期国债收益率利差 9图表经营权年期国债收益率利差 9图表12：产业园类分派率 9图表13：消费类分派率 9图表14：仓储物流类分派率 9图表15：数据中心类分派率 9图表16：能源类IRR 10图表17：保租房类分派率 10图表18：市政环保类IRR 10图表19：高速类IRR 10图表20：产权分派率vs中证红利股息率利差 10图表21：经营权IRRvs中证红利股息率利差 10图表22：公募募集规模 图表23：公募发行类型占比 图表24：商业不动产统计 12市场热点：多方合力打开配置窗口REITs指数基金发售：被动资金入场20266254市场从单产品研究逐步进入组合化、指数化配置阶段。20267177日向投资者公开发售，每只基金认购金310全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%。图表1：REITs指数基金信息基金名称募集期募集上限（亿元）备案条件业绩比较基准跟踪误差目标核心投资比例现金/政府债比例华夏中证REITs全收益指数证券投资基金2026/7/1-2026/7/73.0募集份额总2亿份，募集金额不少于2亿元人民币，基金认购人数不少200REITs收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%日均跟踪偏离度绝对值≤0.35%；年跟踪误差≤4%。投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%。每个交易日日终保持不低于基金资产净值5%的现金或到期日在1年以内的政府债券。南方中证REITs全收益指数证券投资基金投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%。易方达中证REITs全收益指数证券投资基金投资于标的指数成份券及备选成份券的资产不低于非现金基金资产的80%，且不低于基金资产净值的90%。中金中证REITs全收益指数证券投资基金投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%。基金公告312整体市值而言，12亿绝对体量看似有限，但其边际意义较强：市场长期发展信心的制度625全收益指数即大涨（从6点跳升至6点印证了市场对政策信号的积极响应。10元，降低了普通投资者参与成本的新增投资者关注和参与这一市场，后续的持续净申购才是真正的增量来源。第三，提升二级市场流动性。REITs市场此前流动性相对有限，价格容易受到短期情绪和集中卖盘影响。指数基金建仓有助于增加稳定买方，改善市场交易结构。短期来看，指数基金建仓会形成明确买盘，占指数权重较大的个券或受益，后续关注每季度指数调仓变化，成交规模较小的个券将调出指数。长期来看，指数基金的申赎行为将基于全市场估值而非个券情绪，有助于减少个券的过度偏离，引入更多长期资金和被动配置型投资者，降低市场波动率。图表2：中证REITs全收益指数成分权重权重9%权重8%7%6%5%4%3%2%1%华夏华润消费华夏中国交建高速华夏华润消费华夏中国交建高速REIT中金普洛斯中金安徽交控平安广交投广河高速华夏大悦城消费REIT招商高速公路华安百联消费华夏首创奥莱REIT华泰江苏交控华夏基金华润有巢REITREIT中航京能国际能源华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园国泰海通东久新经济REIT红土创新盐田港REIT招商基金招商蛇口租赁住房…浙商沪杭甬中金唯品会奥莱REIT银华绍兴原水水利国金中国铁建高速REIT创金合信首农南方万国数据中心REIT红土创新深圳安居华夏越秀高速公路REIT富国首创水务封闭式华泰宝湾物流REITREIT中航首钢绿能易方达华威农贸市场REITREIT华夏金茂消费中金湖北科投光谷华夏合肥高新产园注：数据截至2026年6月30日原始权益人增持：真金白银表达信心的原始权益人主动公告增持计划，以实际行动稳定市场信心，具体包括REITREITREITREITREIT而言，原始权益人通常最了解底层资产的运营质量、现金流稳定性和长期价值。当原始权益人或其关联方在二级市场价格调整阶段选择增持，意味着其对资产长期经营前景、基金长期投资价值和当前价格区间具备较强认可。原始权益人增持有助于改善市场情绪、优化资金供求。REITs价格短期调整往往会引发投资者对底层资产质量、分派可持续性和流动性的担忧。原始权益人增持可以一定程度上降低市场恐慌情绪。同时，虽然单个增持计划金额相对市场总规模有限，但多个项目同步增持会形成示范效应，有利于带动机构投资者重新评估REITs配置价值。图表3：原始权益人增持信息2026/6/1—2026/6/1—2027/5/316,000元未披露未披露中关村发展集团+北京中关村软件园发展有限责任公司2026/5/30（508099）有效期限增持金额/份额持有份额比例持有基金份额增持主体公告日期REITs简称（代码）内（3.32%内（3.32%）不超过3,319万份 2026/6/25起12个月14%+京粮食集团20%=合计34%14,000万+北京粮食集团20,00034,000万份北京市西郊农场有限2026/6/25 公司（一致行动人：北京粮食集团）中信建投首农商业REIT（508601）

2026/6/24

团有限公司

177,594,431份 25.37% 不超过2,000万

取得上级批准之日起不超12个自然月（508603）

2026/6/25

司（原始权益人）其关联方

（增持前）

49%（49.075%）

2,000份（占总份额1.000%）

2026/6/23起不超6个自然月2026/6/25—2026/6/25—2026/12/25前万元34,000万份有限公司34%2026/6/25上海世博发展（集团）原始权益人及关联方汇添富上海地产商业REIT（508600）（180101）

招商蛇口将积极研究增持基金份额的计划，见《关于持续支持博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金长期健康发展的函》基金公告基金公告潜在保险资金：有望加快推动入市较为理想的配置型投资者。推出后投资人范围有望扩容市场中期最大的增量变量。者结构，或带来较大增量。保险资金主要来源为保费收入及累计盈利，具有期限长、规模大、来源稳定等特性，与基础设施项目融资需求天然契合，同时投资有最低收益要求，对利率具有较强的敏感性，收益率需要覆盖保单的预定利率水平，因此追求投资的绝对回报和安全性。保险资金体量较一级市场，通过战略配售或网下的方式参与打新，二级市场交易也存在，但是交易量较小，仍以长期配置为主。17，80。《中国银保监会办公厅关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》中仅对符合要求的保险资金投资基础设施基金做尚不在投资范围内，需等待监管层面明确准入后方可布局。配置窗口已打开市场出现一定调6月调整核心矛盾是供给冲击预期叠加情绪性抛盘，并非底层资产系统性恶化。在价格调整后，REITs分派率被动抬94.4%分位数，1099%IRR平均水平为4.99%43%10325.75BP61%1.101.13。图表4：公募REITs历史P/NAV水平C-REITs全市场 上市至今平均值上市至今平均值+1上市至今平均值+1×标准差 -1×标准差1.51.41.31.21.11.00.90.82021/6/21 2022/6/21 2023/6/21 2024/6/21 2025/6/21 2026/6/21我们判断当前REITs市场正处于供需格局从"供给冲击"转向"需求驱动"的关键拐点：已完成上市定价，短期供给冲击已基本消化，部分项目发行或放缓，不再构成集中压力。需求端：指数基金（7月入市、原始权益人增持、潜在保险资金（有望加快推动）增量资金形成梯次入市格局。供需拐点已现，7月指数基金建仓将是第一个验证窗口——如果建仓顺利完成且市场价格企稳回升，将有效提振后续资金的入市信心，形成正反馈循环。反之，则可能需要等待保险资金等更大体量的配置力量入场。7二季报即将披露，叠加指数基金配置指数权重较大券种，可适当增配如运管能力较强的消费、业绩改善的高速、电价提升的能源、整租的工业厂房/仓储物流；保租房、数据中心、市政环保类项目运营稳健，适合长期配置。二级市场：指数基金发售或是价格拐点2026630970.511.95%；中728.742.09%。全月价格呈现“月初修复—中旬下1581000184集中上市，6226单获批，供给扩容预期进一步强化。624日全收益指数下探至928.964全收益指数基金明确将于71日-76252%，并在月970.51点。交投活跃度方面，60.48%0.174pct，主要与商集中上市、市场波动加大以及资金调仓交易增多有关。图表5：6月中证REITs震荡下行

中证REITs全收益 换手率（右） （%）21-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-060.90%的正收益，在市场波动放大的背景下，资金更偏好租金现金流稳承压，产业园基本面修复仍偏慢，市场对出5.86%，领跌各板块。图表6：分资产REITs加权指数月涨跌幅 图表7：分资产REITs加权指数产业园 消费 仓储物流涨跌幅 保租房 能源 高速公路0.90%-0.31%-1.42%-2.02%0.90%-0.31%-1.42%-2.02%-3.15%-3.34%-3.47%-5.86%1%0%-1%-2%-3%-4%-5%-6%-7%保 租

市 能 政 源

仓 数 产储 据 业

市政环保 数据中心房 公 路

物 中 流 心

2021/7/5 2022/7/5 2023/7/5 2024/7/5 2025/7/5注：涨跌幅计算区间为2026年6月30日对比2026年5月29日与其他大类资产相比，6表现弱于债券及主要宽基股指，优于中证红利。6月中证Is全收益指数跌幅%（%、沪深（%、中证0（%（-%Is月度最大回撤%3001000。月度波动率（4.45%）介于股债之间，优（%（0%（%证全债（%图表8：6月REITs表现弱于债券及主要宽基股指，优于中证红利收益率（%收益率（%） 最大回撤（%） 月度波动率（%）5.000.00-5.00-10.00-15.00REITs中收益REITs

沪 全1000300深 收1000300益全收益

中 中 国收全证 证 债收全益红 全 指益利 债 数相关性来看，6与债券、黄金的相关性回落。6价格整体下跌，而权益市场表现相对更强，6走势更多受到供给扩容、季末流动性扰动和板块基本面分化影响，短期定价主线并非单纯跟随利率或避险资产变化，因此与债券和黄金的联动6300.1759、0.23240.10805月明显收窄。图表9：中证REITs与股债黄金收益率20D相关性中证REITs全收益与沪深300全收益 中证REITs全收益与黄金现货中证REITs中证REITs全收益与中债全债0.80.60.40.20.0(0.2)(0.4)(0.6)(0.8)2025/1/2 2025/3/2 2025/5/2 2025/7/2 2025/9/2 2025/11/2 2026/1/2 2026/3/2 2026/5/2的现金分派率与十年期国债利差是投资者经常参考的指标。10Y国债收益率性价比相对提升。比较现金分派率和十年期国债利率在二级市场的合理价格区2026年6月30分派率5.17%与10年期国债收益率利差为343.54BP，相较于上月走阔25.15BP。分资产来看，保租房、产业园、消费、仓储物流、数据中心利差分别变动-5.39BP、+48.41BP、+15.13BP、+17.73BP、+15.71BP。而言，IRR是更为合理的估值指标。IRR10年期国债之2026630IRR4.99%10年期国债收益率利差30.97BP利差分别较上月+19.29BP、+35.88BP、+37.24BP。对比中证红利指数，2026630TTM利差IRR和红利股息TTM利差也维持为负，利差为-48.71BP1.81BP，相对中证红利的性价比有所下降。图表10：产权REITs-10年期国债收益率差 图表11：经营权REITsIRR-10年期国债收益率利差产权类REITs派息率 中国十年期国债收益率 经营权类REITs平均IRR 中国十年期国债收益率（%）6.005.505.004.504.003.503.002.502.001.50

利差（右轴）

（BP）35030025020015010050021-1122-0221-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-0226-05

利差（右轴）10.009.008.007.006.005.004.003.002.001.0021-0821-1122-0222-0521-0821-1122-0222-0522-0822-1123-0223-0523-0823-1124-0224-0524-0824-1125-0225-0525-0825-1126-0226-05

（BP）7006005004003002001000-100 图表12：产业园类REITs分派率 图表13：消费类REITs分派率 产业园类分派率利差（BP，右轴）10年期国债收益率消费类分派率（% 产业园类分派率利差（BP，右轴）10年期国债收益率7.06.05.04.03.02.01.00.02021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30

5004003002001000

7.0利差（BP利差（BP，右轴）5.04.03.02.01.00.02024/4/1 2024/9/1 2025/2/12025/7/12025/12/12026/5/1

450400350300250200150100500图表14：仓储物流类REITs分派率 图表15：数据中心类REITs分派率仓储物流类分派率（%仓储物流类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）5.04.03.02.01.00.02021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30

400350300250200150100500-50-100

7.0数据中心类分派率（%数据中心类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）5.04.03.02.01.00.02025/9/30 2025/11/30 2026/1/31 2026/3/31

500450400350300250200150100500图表16：能源类REITsIRR 图表17：保租房类REITs分派率

能源类IRR能源类IRR（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）3002001000-100-200

6.05.04.03.02.01.0

250保租房类分派率（%保租房类分派率（%） 利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）150100500.02022/7/26 2023/7/26 2024/7/26 2025/7/26

-300

0.0 02023/1/3 2024/1/3 2025/1/3 2026/1/3 图表18：市政环保类REITsIRR 图表19：高速类REITsIRR 市政环保类IRR（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）9.08.07.06.05.04.03.02.01.00.02021/8/13 2022/8/13 2023/8/13 2024/8/13

8007006005004003002001000-100-200-300

12.0 高速类IRR（%）利差（BP，右轴）10年期国债收益率（%）8.06.04.02.00.02021/8/13 2022/8/13 2023/8/13 2024/8/13

9008007006005004003002001000图表20：产权REITs分派率vs中证红利息率利差 图表21：经营权REITsIRRvs中证红利股息率利差产权类派息率产权类派息率 利差（BP，右轴）中证红利股息率（%）7.06.05.04.03.02.01.00.02021/9/30 2022/9/30 2023/9/30 2024/9/30

500-50-100-150-200-250-300-350-400

10.0 经营权类IRR（%）中证红利股息率（%） 利差（BP，右轴）8.07.06.05.04.03.02.01.00.02021/8/13 2022/8/13 2023/8/13 2024/8/13

4003002001000-100-200-300-400注：派息率单位为%一级供给：部分商业不动产REITs供给节奏或放缓64203.32亿元。618日，汇添富上REITREITREIT和中金唯品会商业REIT40.92亿元、30.13亿元、55.3176.96亿元。622236提速。20261—681只扩募项目，合计募299.182026686只，总募集资金规模约2450亿元。供给加速释放，首批项目集中上市后第二批迅速接续，凯德商业推迟询价。2026618422.27倍至103.81倍之间。66陆续获批，其中华夏保利、华安陆家嘴、创金合信北京国资公司和华安锦江商业REIT已完成询价，网下有效报价倍数为1.002.31REITREIT截至月82026年预测分派率介于4.15%5.99%之间，20273.93%6.01%之间。图表22：公募REITs募集规模 图表23：公募REITs发行类型占比产权类募集规模（亿元） 累计上市只数（右）产权类累计上市只数（右）3,000 经营权类累计上市只数（右）产权类累计上市只数（右）21-0621-0921-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-06

（只0

消费,69,64能源,252

商业不动产,203

保租房,159 仓储物流,258产业园区,379高速公路,759注：数据截至2026年6月30日 注：数据截至2026年6月30日方面，6月项目发行及审核进度持