2026餐饮门店选址

ORG·餐饮新店落地工具库02餐饮门店选址评分

与租赁物业尽调决策工具包红线否决·客流蹲点·竞品验证·租金承受·工程证照·租约审批先排除坑位再比较价值签约可追溯可编辑DOCX·17张实操表单·含填写示例与验收口径不是“看完就放下”的说明书，而是一套可直接分工、填写、验收和复盘的工作底稿。2026发布版示例门店、姓名、金额与日期均为虚构；执行时须结合企业授权、属地要求及现场条件复核。餐饮新店落地工具库/02PAGESTARTHERE从这里开始，10分钟完成使用部署这是一套签约前决策工具，不是简单的“选址打分表”。它把证照、工程、租金、客流、竞争和合同退出风险放进同一条证据链，帮助项目组避免因高客流或低租金而忽略不可逆风险。3步最短路径步骤先做什么完成标准01先完成七项一票否决清单任何“待核”都不能被总分覆盖02做四时段客流与租金承受测算目标顾客、现金流和工程成本均有证据03形成候选决策单并完成租约审批签约建议能被复核，关键承诺进入合同附件下载后可直接得到交付模块直接用途建议负责人红线与尽调清单排除不可开、办证难和改造失控铺位老板/拓店/工程客流与竞品工具验证目标客群和真实竞争运营/拓店租金承受与评分模型用现金流而非感觉选址财务/老板租约核验与交接表把物业承诺和退出边界写清老板/法务/项目负责人使用边界属地办证、房屋用途、消防、排烟、燃气和租赁合同需由有权限的主体或专业人员核验；模板仅用于组织问题和证据。内容导航全篇结构模块内容本模块输出01先否决红线，再比较分数快速排除不可开、开不起或不可控的铺位02客流蹲点与目标顾客验证确认“经过的人”是不是会买的人03竞品、租金与单店模型联动判断高流量是否值得高租金04工程条件与证照预核在签约前把昂贵问题暴露出来05加权评分与最终决策让不同候选铺位可比较、可复核06租约谈判、审批与交接把关键承诺写进合同或附件07完整案例与落地检查用虚构门店演示如何填写、判断和闭环

01先否决红线，再比较分数选址的正确顺序是：证照和工程可行性优先，其次是租金承受与客群匹配，最后才是“感觉”和装修想象。红线未查清前，不支付不可退定金。七项一票否决清单红线必须核验的问题证据结论房屋用途/经营条件该地址是否允许拟经营业态权属/用途资料、属地咨询记录通过/不通过/待核排烟排污是否有可用通道、隔油与排污条件物业书面说明、现场照片、工程意见通过/不通过/待核消防与疏散现状与改造是否满足现场要求物业资料、专业核查记录通过/不通过/待核燃气/电容能源接入与容量是否覆盖设备峰值容量清单、增容报价通过/不通过/待核食品经营许可可办性布局、设施和地址条件是否存在障碍窗口咨询清单、布局预审通过/不通过/待核租金承受线保守情景下是否仍有现金余量单店模型与现金流测算通过/不通过/待核合同退出风险提前退租、转让、违约、恢复原状是否可承受合同条款清单通过/不通过/待核铺位基础信息卡信息项候选A候选B候选C核验来源地址/楼层____________地图/现场建筑/套内面积____________图纸/测量租金/物业/推广费____________报价/合同免租期/递增____________合同草案门头宽度/可见度____________现场照片排烟/电/燃气/上下水____________物业/工程历史经营与投诉____________邻铺/公开信息02客流蹲点与目标顾客验证四时段客流蹲点表日期/天气时段总经过量目标客群量进竞品人数停留/动线观察____/____工作日午餐11:30-13:30________________________________/____工作日晚餐17:30-20:00________________________________/____周末午餐11:30-13:30________________________________/____周末晚餐17:30-20:30________________________________/____低峰/雨天抽样____________________________目标客群匹配验证假设观察证据反证结论下一步周边上班族午餐刚需强12点后写字楼出口流量集中周五部分楼层远程办公部分成立再抽样周一/周五社区家庭晚餐有需求18:00后亲子客群增加同品类已有2家高评分店成立但竞争强测试家庭套餐差异化外卖半径覆盖3个社区骑手可直达后门晚高峰停车拥堵基本成立设置骑手取餐点________________________________________________待验证________________03竞品、租金与单店模型联动高频误区把租金简单控制在营业额某个固定比例，容易忽略品类毛利、外卖佣金、人工结构、装修摊销和淡旺季差异。应使用门店自己的贡献毛利与现金流反推。竞品对比矩阵竞品距离人均高峰客流优势弱点可借鉴/避开A快餐120m29元高出餐快、团购强座位拥挤不打低价，强调现炒B粉面260m25元中口味稳定晚餐弱发展家庭套餐C简餐商场2F38元中环境好外卖慢外卖时效差异化____________________________租金承受力快算表项目保守情景基准情景乐观情景计算口径月营业额28万元36万元45万元日均单量×客单价×营业天数综合毛利率57%60%62%销售-食材包材/销售人工+能耗+平台等11.5万元13万元15万元按真实编制和渠道测算可承受占用成本上限3.2万元4.2万元5.4万元保留目标利润和风险缓冲后反推候选铺位全口径占用成本4.6万元4.6万元4.6万元租金+物业+推广+摊销结论不通过谨慎通过不得只使用乐观情景签约04工程条件与证照预核物业工程条件尽调表项目现状需求差距/费用证据负责人总电容____kW____kW____配电资料/电工复核工程燃气有/无/待核设备峰值________供气方/物业工程排烟井道____风量/净化________图纸/现场工程上下水/隔油____厨房/卫生间需求____现场/图纸设计消防/喷淋/疏散____拟改造方案____物业/专业核验工程空调新风____前后厅负荷____设计计算设计招牌/外摆/卸货____运营需求____物业规则运营属地核验提问清单对象必须问清记录方式未明确时处理物业用途、排烟、燃气、电容、消防、招牌、施工时段书面回函/会议纪要不签或写入前置条件属地窗口/服务机构拟业态所需材料、布局和现场条件日期+咨询渠道+问题清单再次核验，不口头推断工程/设计改造可行性、费用、周期、停线点书面技术意见纳入预算与合同原经营者/邻铺历史投诉、渗漏、停电、排烟影响访谈记录，仅作线索交叉验证05加权评分与最终决策选址加权评分表维度权重5分标准3分标准1分标准得分红线可行性20全部明确通过部分需补充但可控存在重大不确定__目标客群匹配15时段/人群高度匹配部分匹配需营销人群偏差明显__租金与现金流15保守情景可承受基准情景可承受仅乐观情景可承受__曝光与到达10门头明显、动线直接需导视改善隐蔽/到达困难__工程改造15条件齐全、费用清晰需改造但可控费用/周期不清__竞争与差异化10有明确空位竞争中等强竞争无差异__外卖与配送5覆盖好、骑手便利一般覆盖/取餐差__租约与退出10条款清晰可承受部分需谈判退出风险高__候选铺位决策单候选红线结论加权分保守情景现金流关键风险建议A通过82可承受租金递增偏高进入谈判，争取封顶B不通过88可承受排烟通道无法书面确认淘汰，分数无效C通过76紧张客群匹配一般保留备选06租约谈判、审批与交接租约关键条款核验表条款关注点目标结果当前差距状态租期与免租装修期是否足够，起租条件是否明确交付合格后起算____待谈租金递增递增时间、幅度、计算基数可预测且有上限____待谈经营与招牌业态、营业时间、门头、外摆限制与经营模型一致____待谈工程与交付电、排烟、上下水、消防边界清单化写入附件____待谈提前退租/转让违约金、转让条件、恢复原状最坏损失可承受____待谈物业违约/不可用无法办证或关键条件不符如何处理可解除并返还相关款项____待谈签约审批摘要项目结论证据/附件批准人红线清单全部通过/例外____附件01____选址评分____分附件02____投资与现金流保守情景____附件03____租约关键条款已确认/待确认____附件04____工程改造预算____万元，缓冲____%附件05____最终建议签约/重谈/放弃审批日期________物业交接清单交接项数量/状态照片编号双方确认整改期限钥匙/门禁____P-____________水电气表底数____P-____________消防/喷淋/配电现状____P-____________渗漏/破损/遗留物____P-____________图纸/资料/联系人____D-____________07完整案例：拾味巷三处候选铺位决策（虚构）案例背景项目组比较社区临街A、商场B和写字楼底商C三处铺位。B铺位客流和评分最高，但物业无法书面确认餐饮排烟条件，因此直接淘汰；A铺位通过租金谈判和工程复核后获批。案例对比结论维度A社区店B商场店C写字楼店决策解释红线全部通过排烟待定全部通过B一票否决目标客群晚餐/家庭强全天客流强午餐强晚餐弱A更匹配定位全口径占用成本4.2万元/月6.5万元/月3.8万元/月B现金流压力大工程预算18万元待定12万元B不确定性最高最终签约淘汰备选A总分不是最高，但可控性最好案例谈判结果议题原条件谈判结果对现金流影响免租期30天55天减少约3.5万元开业前现金支出租金递增每年8%第3年起每年5%降低中期固定成本排烟改造承租方全责物业承担主井接口降低工程风险约1.8万元无法办证未约定达到约定条件可解除降低退出损失采用前检查与版本管理落地检查表检查项通过标准责任人状态已指定一名最终负责人能够对版本、节点和例外做最终判断项目负责人□已删除不适用字段表单字段与门店规模、店型和权限一致工具维护人□已填入真实基线关键金额、日期、指标和负责人不再是示例值业务负责人□已设置例外升级规则出现红线时知道暂停谁、通知谁、由谁放行店长/老板□已建立证据目录合同、照片、签字、截图与表单编号可相互对应资料管理员□已确定复盘节奏日/周/月会议有固定输入、输出和追踪人项目负责人□版本管理建议文件名采用“门店简称_工具名称_版本号_日期”；只有一份主文件可修改，其他均为只读副本。关键结论应保留负责人、日期和证据链接，避免在聊天记录中形成多个相互矛盾的版本。附录：空白复制区以下空白行可复制到相应表格继续使用；如需打印，请先删除示例行并锁定表头。通用问题闭环台账（空白模板）编号问题/偏差影响责任人截止日措施证据状态____________________高/中/低________-__-__________________________________待处理____________________高/中/低________-__-__________________________________待处理____________________高/中/低________-__-__________________________________待处理____________________高/中/低________-__-______