金地柯桥酒店式公寓项目定位研究1216-完善修改版

绍兴柯桥酒店式公寓市场研究浙江中原金地项目组.12.2012报告结构5.竞品销售分析供需量价热点分析市场小结6.客群分析客群来源客户需求项目测试3.酒店式公寓市场历年供应销售去化市场存量2.市场初判市场格局产品特征市场预判1.城市解读产业发展人口消费城市规划4.竞品产品分析配套规划建筑装修户型分析7.项目定位与发展建议市场及客群定位物业发展建议城市解读Part1城市解读柯桥之于绍兴的区域价值如同现如今萧山之于杭州，是长三角地区的商贸重镇。东距绍兴市区13公里，西距杭州50公里，沪杭甬铁路、高速公路、104国道横贯东西。位于长三角的沪杭甬经济带上，地处以上海为中心为2小时经济圈，区位优势明显。城市概况产业发展人口消费城市规划区位交通行政区划杭州柯桥绍兴市萧山

行政：柯桥街道为绍兴县政府所在地，是绍兴中心城市三大组团之一，也是绍兴地区经济中心。街域面积16.5平方公里，街道下辖29个社区（居委会），1个社区服务中心。人口：截止到2010年，柯桥街道户籍人口为721955人，但整体人口规模已超过48万人。交通：柯桥南部为G104国道，北部为杭甬高速，便利沟通杭州与绍兴；距离萧山机场30公里，距离绍兴火车站10公里；产业：主要以印染纺织业、商贸、黄酒等为主；被称为“轻纺之都、黄酒之乡”，工业构成以轻纺、酿酒、建材和仪表为主。城市解读绍兴县GDP产值增长强劲，至08年之后增速有所回落，但仍保持年均10%左右的高速增长，GDP总产值在省内也处于高位；人均产值大幅高于绍兴市其他地区（包括市区），在2011年接近12万元，超过绍兴市区53.47%，经济实力强劲。城市概况产业发展人口消费城市规划绍兴县GDP绍兴县人均GDP绍兴市区县人均经济指标对比（2011年）全市平均绍兴县绍兴市区上虞嵊州新昌诸暨人均生产总值(元)758201287278387967404446465861669110数据来源：各城市2011年统计公报城市解读从产业结构来看，绍兴县第二产业仍占据不可动摇的主导地位；从08年后，第三产业的增长速度明显高于其他产业，二产推动三产表现明显；绍兴县三产结构处于不断优化调整阶段，三产比重逐年提高。城市概况产业发展人口消费城市规划产业结构城市解读柯桥地区被誉为“托在布上的江南水城”，是“北工中城南闲”城市格局的“中城”核心；国际纺织品重点产地和贸易集散地，纺织产业链延伸带动商务功能增强。城市概况产业发展人口消费城市规划支柱产业纺织产业市场贸易产业规模赤橙黄绿紫五彩缤纷，东西南北中万商云集”，2007年3月，绍兴县明确提出“131”纺织行业龙头企业创建规划，以县城柯桥为核心、方圆30平方公里内，一个囊括PTA、化纤、织造、印染、服装、家纺、经编、纺织机械及纺织软件的产业体系已然兴城。柯桥就是轻纺城，轻纺城就是柯桥”。中国轻纺城“南北中西”四大市场区域已基本形成，中国轻纺城已成为亚洲最大的纺织品集散中心。目前区内累计引进纺织装备企业50多家，总投资约50亿元，园区高端纺织装备产业迅速成长。园区将一批主业突出、在行业内有一定规模和核心竞争力的企业集团组建成“航母型”企业。城市解读绍兴近几年工业产值增幅依旧迅猛，纺织业以及相关产业是绍兴县的“龙头行业”，但纺织业占工业产值及纺织类投资占比逐步下降，非纺类投资占比提升，看出绍兴县工业产业结构发生一定的调整。城市概况产业发展人口消费城市规划支柱产业纺织类/非纺类投资占比表城市解读区域户籍人口数量较少，外来人员比重高，2010年暂住人口首次超过户籍人口，未来柯桥更具有包容性；本地人口的城市化以及外来人口的定居为柯桥房产市场带来巨大需求。城市概况产业发展人口消费城市规划人口状况行政区划常住人口（人）总计柯桥街道

123230柯岩街道

88665华舍街道

88343湖塘街道

39477齐贤镇

83978钱清镇

107821孙端镇

29399福全镇

56346马鞍镇

72043平水镇

48263安昌镇

60936王坛镇

20239兰亭镇

37880稽东镇

19923杨汛桥镇

67406漓渚镇

23463富盛镇

19012陶堰镇

21685夏履镇

22738截止至2010年末，绍兴县暂住人口约78万，户籍人口72万余人，外来人口数量庞大且增长速度快，由此带动城市规模急速扩大。从六普的数据可以看出，柯桥为绍兴县最主要的人口集聚地，常住人口数位于各下属乡镇之首，达到12.3万人。外来流动人口有大多数为务工人员，主要从事劳动密集型产业，存在外来人口的层次偏低、流动率偏大问题。这部分人消费力薄弱，无法拥有置业的经济基础，购买力低下，但置业愿望强烈。数据来源：绍兴县第六次人口普查统计公报城市解读绍兴县人民生活水平不断提高，城乡人民收入逐年攀升，从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放。零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值仅为0.27，对比全国和杭州市场，说明绍兴县居民潜在消费力非常大。城市概况产业发展人口消费城市规划分项绍兴县杭州市全国社会消费品零售总额142.232548.36183919储蓄存款513.725547.48343635.9社销/存款比27.69%45.94%53.54%居民收入及消费2006-2011年绍兴县社销/储蓄存款绍兴县人均收入城市解读城市概况产业发展人口消费城市规划城市规划柯西居住区行政文化商业中心

地理形势：柯桥南部为柯岩景区，受国道和铁路影响，城市难以难进；东部为瓜渚湖东紧邻越城区难以延展；西部有大小阪湖，具有发展资源；北部为平原适合城市发展。道路交通：项目所在板块近稽山路、群贤路和山阴路等城市的主干道，道路交通便利通达。城市规划：绍兴县规划形成“一城三片、一核两轴、环网相扣”的空间结构，其中“一核”指城市生产与生活服务的极核；“两轴”指沿金柯桥大道南北向城市拓展轴和沿群贤路、钱陶路东西向区域融合发展轴。项目近群贤路，处于两轴发展区。大绍兴规划：未来大绍兴城市群将形成越城、柯桥、袍江、镜湖新区“一心三组团”的发展格局，大绍兴走向一体化。旅游度假片区生产商贸片区群贤路发展轴居住商贸片区钱陶路发展轴城市走向主要沿柯桥由中心向外围延伸，争取早日与绍兴主城一体化融合。规划指出将在柯西居住点设置商业节点，该商业节点笛扬路商业街，商业价值逐渐凸显，但板块目前仍处于初始开发阶段，现状有待改善，未来前景看好。城市解读规划指出，柯西居住片区将设置商业节点，同时笛扬路商业街也将向梯次向西渗透，商业氛围逐渐起来。目前板块仍处于初级发展阶段，未来发展定位于柯桥未来的形象中心和绍兴大城的都市休闲中心。城市概况产业发展人口消费城市规划片区规划县行政中心事业单位办公中心瓜渚湖开发区块片区范围：东至柯华路，西至稽山路，南至山阴路，北至钱陶公路，规划总面积3.52平方公里，其中水面1.12平方公里，第一层次范围内用地面积约0.52平方公里。片区定位：“水乡都市休闲区”总体定位基础上，建设成为柯桥未来的形象中心和绍兴大城的都市休闲中心——RBD（RecreationalBusinessDistrict）规划结构：一轴、一心、三带、四区一轴：群贤路公建轴一心：城西综合性区域中心（绿心、生活、旅游）三带：三条休闲商业街四区：四个生活区柯北新区杭甬高铁串联起的长三角地区经济大动脉，将以350公里的高时速迎来杭州、绍兴、宁波三地高铁时代。柯桥必将受益无穷。地铁7号线在柯桥站点的设置打通了柯桥的“仁督二脉”，作为紧邻杭甬高速入口的柯北，将又一次享受“第一站”的优待，更加速了柯桥融入杭州都市圈的步伐。杭甬高铁杭州地铁规划图7号线杭甬高铁设置柯桥站，届时从杭州到柯桥仅需约15分钟，预计明年上半年通车。杭州至萧山机场地铁7号线计划在柯桥设立站点城市解读城市概况产业发展人口消费城市规划城市解读城市概况产业发展人口消费城市规划绍兴地铁规划柯北新区绍兴县地铁规划研究使柯桥成为核心枢纽，拉近了柯桥与各个区域之间的距离，交通的通达性让柯桥城市未来的发展前景不可估量。但该规划只是一个初步的构想，离规划真正落地仍需较长一段时间。绍兴县地铁规划研究图地铁7号线群贤路金柯桥大道规划未来绍兴中心城市的轨道交通网络形成四条线路组成的“井字型”结构，通过萧山机场联络线实现绍兴中心城区轨道交通与萧山机场及杭州轨道交通的联接。1.

轨道交通1号线主要为加强柯桥与越城区之间的联系，线路沿着解放路进行布置，经过绍兴火车站，向北连接新的市政府后，继续向北连接绍兴高铁站后转西至柯桥，终点站与萧山机场轨道连接线相连。

2.

轨道交通2号线主要为加强柯桥与袍江之间的联系，远期与滨海新区相连。

3.

轨道交通3号线主要为加强柯桥－越城区－东部生态产业园之间的联系，远期预留与上虞轨道交通对接的接口，轨道交通3号线是重要的东西向轨道线路。

4.轨道交通4号线主要为加强袍江与越城区之间的联系，远期向北向南连接滨海新区与南部鉴湖镇。柯桥经济开发区总体规划图城市解读城市概况产业发展人口消费城市规划柯桥经济开发区交通规划柯桥经济开发区总体规划中，多条地铁规划线纵横交错，与其他高速线路交汇，柯桥交通路网日趋完善。离坂湖板块最近的群贤路设置了地铁站，坂湖区域的交通配套得以提升。地铁对于柯桥是相对模糊的新事物。但轨道交通所带来的聚合扩散功能，以地铁为中心，周边必将聚集一系列的诸如餐饮、购物、休闲等商业业态，并且随着商业体量的不断扩大，逐步形成特色鲜明的轨道商业圈，楼盘的价值也会随之上涨。群贤路大小坂湖轨道交通能带动沿途经济

，地铁沿线能快速形成板块，使经济迅速发展起来，“组团经济”很快得到落实，对柯桥整个经济实力的提升起到促进作用，对于坂湖区域的发展也极为有利。城市解读——小结绍兴县整体经济实力强劲，经济能级处于高位且发展迅猛接轨杭州，串联长三角重点城市，交通便利。项目所以位置处于笛扬路商业街区域，未来商业潜力看好。居民生活富裕，居民消费潜力巨大并开始逐步释放城市产业结构由传统纺织工业主导逐步转型，二三产业结构出现变化，三产比例逐渐提升。房地产业的发展主力依托外来人口的导入，同纺织行业相关性强。但外来人口有很大一部分也存在经济实力和文化层级低的问题。城市房地产高速发展，乡镇房地产市场表现良好绍兴县整体经济能级较高，房地产发展环境优越，发展动力强劲，产业、人口支撑稳定，未来市场格局将呈现多样化竞争经济规划生活产业人口市场市场初判Part2市场初判从历年指标来看，固定资产投资和房地产资产投资均处于高速增长期，同时房地产投资占比逐渐放大。然2011年房地产投资额增长率超25%，增幅过高、供应过量。发展阶段板块划分产品特征市场预判房地产投资异常基本正常正常运行基本正常异常2011年房地产开发投资额增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%28.6%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产投资/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%13.51%反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%房地产投资/固定资产投资<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%34.84%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%绍兴县房地产投资逐年攀升，到2011年房地产投资额达124.33亿元，增长28.6%。房地产投资与固定资产投资逐渐提高，截止到2011年，房产投资比例涨幅大增，达到34.84%，房地产投资在绍兴县固定投资额的重要性凸显。房地产与GDP占比为13.51%，房地产投资规模处于正常运行状态。市场初判在城市扩张的进程中，本土发展商更擅长在市区地段进行开发，而品牌房企的陆续进入，则对房产板块格局的变迁产生着显著的影响。发展阶段板块划分产品特征市场预判房企格局截止到2011年末拥有房地产开发企业219家，其中二级及以上资质企业24家，绿城、金地、万达、朗诗等知名房地产公司先后进入柯桥，为柯桥的房地产市场注入新鲜的血液，产品多样化，市场在调整中发展。柯桥中心区域楼盘多为本土开发商如金昌、天工、蓝天等开发建设。截至目前，已经有7家品牌房企进驻，其选址多在新区或郊区，进而影响到房产板块格局的变迁。柯桥西北区域，主要有金地、龙湖和保利三大龙头房企进驻，大小坂湖热度有所提高。金地自在城龙湖原著宋都金柯商汇万达广场赞成香林绿城玉兰花园保利·湖畔林语核心外围市场初判就绍兴市而言，房地产市场主要分为绍兴城区、袍江和柯桥三大核心区块。其中城区主要以镜湖新区和越城区为主，袍江板块以刚需楼盘聚集为主要特点，柯桥作为既关联又独立的一个市场近年来发展尤为迅猛。发展阶段板块划分产品特征市场预判上位市场划分区域解读区块定位：镜湖绿心及越城、柯桥、袍江三大片区为绍兴中心城市的定位，为一级城镇等级规模。绍兴市区：多为高端项目聚集地，价格相对较高，该区域配套成熟，交通便利。预计到2015年绍兴市区的人口总量达65万人。袍江：城市功能日益完善，交通便捷，“低房价、高品质”的房产优势日益彰显，刚需楼盘集中。预计到2015年袍江45万人。柯桥：从绍兴县政府搬迁开始逐步发展，目前处于快速发展期，当前主要为高层住宅和商业项目，其中住宅的户型面积起点较大。预计到2015年人口总量达50万人。市场初判柯桥市场可分为四大房产板块，瓜渚湖板块发展成熟、几近饱和，市场认可度高。但柯桥未来的房地产走向应该是向北向南两端发展，大小坂湖作为两湖发展重点区域，将会是未来看好的区域。发展阶段板块划分产品特征市场预判柯桥板块划分柯北+瓜渚湖+大小坂湖+……板块解读柯南柯北瓜渚湖大小坂湖瓜渚湖板块：房地产开发基本处于饱和状态，目前已无土地可挂牌出让，该区域开发相对成熟且环境优越，市场认可度高，价格较高。柯北：是柯桥目前房产开发集中板块，多以高层为主，商业项目聚集。柯南：紧邻鉴湖柯岩风景区，景观优势明显，多以排屋别墅类产品居多，楼盘开发量较少。大小坂湖：位于柯西大板块内，大小坂湖目前开发量较少，同时为政府安排农居点的主要区块，板块品质被拉低，但外来房产大鳄集中，金地、保利、龙湖均有项目在开发，临湖景观资源好。市场初判柯桥市场可分为四大房产板块，瓜渚湖板块发展成熟、几近饱和，市场认可度高。但柯桥未来的房地产走向应该是向北向南两端发展，大小坂湖作为两湖发展重点区域，将会是未来看好的区域。发展阶段板块划分产品特征市场预判板块板块特征代表楼盘楼盘特征瓜渚湖板块瓜渚湖之于柯桥如西湖之于杭州，地段位置核心，向东即与绍兴市区融合；位于一轴一湖区域规划的核心，瓜渚湖尤其是其东侧为重点居住休闲区；景观资源为其最大的特色，目前板块内土地资源稀缺。商业中心、行政中心、知名学府等高端城市资源云集，为它的地区优势增添了更多筹码。金昌香湖郡日月明园玉兰花园嘉悦广场龙禧中心瓜渚绿洲世纪之帆地理位置核心，景观资源丰富，故该板块的楼盘多以高端住宅楼盘为主，户型面积段集中在100-300㎡，售价为1.2-1.4万/㎡之间；世纪之帆、龙禧中心等少量高端酒店式公寓产品，面积段集中在50-180㎡，单价和总价均较高，去化相对缓慢。坂湖板块大小坂湖板块聚集了多家外来开发巨头，能量强势蓄积，使其成为颇具天赋景观资源优势与生态价值的居住区域；随着各种配套的不断完善，大小坂湖概念不断深入，居住环境将进一步得到全面提升和改善。大坂风情金地自在城新浪琴湾湖畔林语龙湖原著坂湖明珠坂湖板块目前开发楼盘相对较少，以商住型楼盘为主。多家房产大鳄聚集，提升了板块的价值；区域内楼盘户型多在90-180㎡，价格为8000-11000元/㎡之间。柯北板块柯北区域交通区位优势明显，柯北紧邻高速入口，高铁绍兴站也与柯北近在咫尺，投资者看好柯北商业地产未来的发展趋势；虽然万达广场的交付带动了柯北商圈的人气和氛围，同时拥有突出的交通优势，但与柯桥主城区还有一定的距离，仍需培育一个完整的商业概念。万达广场金柯一号聚银时代永利中央公馆领先国际世贸广场柯北板块商业地产集中，以酒店式公寓为主，产品户型多以50-90方为主，在售均价约在8000-11000元/㎡左右。目前区域内该类物业供应量庞大，去化速度缓慢。柯南板块柯南板块以旅游服务为主，成为近几年重点开发的区域之一，独特的自然资源，使其成为重点打造的旅游生态区；柯南板块也具备高端品质人居开发的优越条件，逐渐成为市场认可的豪宅聚集区。蓝天玫瑰园唯美品格围炉别墅嘉华馥园柯南板块以排屋别墅为主，定位高端，面积集中在400-600㎡，总价400多万起。市场初判柯桥住宅住宅市场还未进入完全竞争阶段，中高端市场竞争趋于激烈。住宅面积段起点较高，客群更偏重舒适型户型。普通住宅主要集中于柯东和柯中区域，排屋别墅主要分布于柯南板块。发展阶段板块划分产品特征市场预判住宅产品主流客群：柯桥的住宅产品面向刚需和改善双向需求，客群主要来自于柯桥周边乡镇、外来常驻柯桥的人及柯桥原著居民。公寓类：以小高层和高层为主，高层占比较大，广泛分布于四个板块，其中在售房源以金柯桥大道以东最为集中。真正高端的公寓产品较少，以传统型住宅为主。面积段基本在90-200㎡之间，户型尺度较大。排屋别墅：主要集中在柯南板块，依托优美的景观资源，以排屋为主，独栋产品相对较少。面积段主要集中在300-500㎡之间，高端住品的户型面积段也相对较大。中低档产品中档产品高档产品售价空间8000-12000元/方供应≤8000元/方高于13000元/方在售项目长江越领、自在城、汇锦园户型面积90-140居多在售项目朗诗绿色街区、浪琴湾、永利中央公馆、金色丽都、香湖郡户型面积140-180居多在售项目绿城兰园、金地天玺、侨都一品、浪琴公馆户型面积180平米以上柯桥商业地产的驱动主要源于纺织行业的发展，各类轻纺材料市场让柯桥成为商贸往来的重镇，并带来大量的人口流入，形成多层级、多元化的消费力。当前商业地产主要集中在柯北板块包括轻纺城的建设和运营，柯桥万达广场投入运营，都带动了柯北新区的发展。投资型产品主要为酒店式公寓酒店式公寓扎堆开发，面积段多在50-90㎡区间，配以简装或毛坯交付，面向的客群主要是以本地的年轻一族、中低收入者的首次置业及少量投资者。综合开发成为趋势，区域内将建成8个城市综合体项目商业地产得到进一步发展，商业层级更进一层。市场初判柯桥的商业地产主要得益于纺织行业的发达，因其商贸活动频繁，吸引了大量的生意人，也带来了投资客群和机遇。商业地产现阶段仍停留在大规模地发展酒店式公寓这类产品为主，未来城市综合体供应量增加。发展阶段板块划分产品特征市场预判注：8个综合体分别为轻纺国际贸易区综合体、柯北市场创新区综合体、轻纺市场综合体、大坂湖水乡都市休闲区综合体、瓜渚湖北岸城市综合体、笛扬商圈综合体、物流直通关综合体、独山世纪城综合体。商业地产市场初判柯桥市场消费力强劲，但市场相对封闭，以依托区域内客户为主。房地产市场仍有较大的上行空间，建议走差异化路线。发展阶段板块划分产品特征市场预判发展预判柯桥房地产市场目前处于高速发展阶段，由单核向多点发展，大小坂湖处于两湖重点发展区域，市场潜力看好。柯桥市场相对封闭，主要依赖于本地去化为主，但消费力强劲，近几年逐步得以释放。柯桥现行商业地产发展过于单一，产品无突破，市场供应量过剩，需制定差异化产品路线，创新才能制胜。市场小结柯桥房地产市场目前由中心往外延伸，向北向南发展，目前商业的供需主要集中在柯北区域。品牌房企相继进驻柯桥市场，柯桥区域市场购买力被看好，也能使得柯桥房产多元化发展。房地产的发展主要依托于纺织业所带来的客群和经济效益，由于行业依赖过于单一，房产行业风险系数增加，柯桥区域市场存在较大的不稳定性。柯桥商业地产主要产品为酒店式公寓，目前市场供应量大，去化缓慢，柯桥市场上该类产品创新力不足。酒店式公寓市场Part3酒店式公寓市场整体市场：柯桥由于远离绍兴市区，其市场具有相对独立的特点，所以柯桥的酒店式公寓市场主面向柯桥当地。柯桥在建的商业项目均或多或少包含酒店式公寓物业，柯桥酒店式公寓或其他同类产品市场饱和度较高。市场供应2006-2012年11月新增项目年份项目面积（万方）套数（套）价格（元/平方米）2006万国中心3—

9200金昌国贸中心1.4约2649000-100002007轻纺贸易中心0.42约65初8000-9000，现报价1400002010银座国际商务中心6.2约250前期10000、尾房8000-9000金柯商汇0.14约22只租不售2011蓝天影视商业中心0.8约97前期12500、后期10000金柯壹号4约52010#毛坯8000龙禧中心1.8约390前期13000-14000、当前12500、三年返利后均价10000-11000左右领先国际3约380一期均价5000，二期待定万达广场8约16008500，2011年底清盘5000起世纪之帆0.32约52精装10000现改毛坯78002012尚湖臻品大厦1约160前期8000、尾房7000聚银时代2.74500余一期7200、二期8500概念界定：商业性质、有独立产权、40年，毛坯或带装修皆可

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区域界定：绍兴县城柯桥范围内。纯新盘酒店式公寓市场柯桥酒店式公寓主要沿金柯桥大道与群贤路分布，可依托周边成熟配套。当前在售项目以瓜渚湖为主，依托景观资源及周边的豪宅形象，伴随着城市新建写字楼、商业中心、星级酒店等公建配套而兴起。待售项目以柯北新区较为集中，更多依托纺织品的贸易活动。市场供应②②①③④⑤2012在售及待售项目分布图1销售状态楼盘名称待售项目1永利中央公馆，2金恒国际3瓜渚五号当前在售1银座，2龙禧中心3领先国际（二期预定）4尚湖臻品，5世纪之帆6金柯壹号，7轻纺贸易中心近期售罄1万达广场，2聚银时代早期售罄1万国中心，2金昌国贸/开元3蓝天影视城21231⑥⑦柯北新区瓜渚湖北蓝天商圈3（含修改内容）酒店式公寓市场从目前在售情况来看，定位在中端占比较大，少量项目会走高端或低端路线。项目规模中等偏小，产品均以平层为主，少量物业设计成LOFT。户型面积区间在40-60平方米占比最多，户型面积区间在80-100平方米占比次之。市场供应2012在售及待售项目信息表项目名称所属商圈位置酒寓规模产品户型面积销售状态价格（含装修）装修标准银座国际商务中心蓝天裕民路以南,温渎直江以西1.6平层/少量LOFT50-90尾盘在售前期10000、尾房8000-90003000龙禧中心瓜渚湖金柯桥大道与群贤路交叉口1.8平层55、82、131在售前期13000-14000、当前三年返利后均价10000左右4000领先国际蓝天群贤路与兴越支路交叉口（邻县政府）3平层42、52、62一期售完二期本月开一期均价5000毛坯尚湖臻品大厦瓜渚湖绍兴县西接绍兴市邮电局，瓜渚湖北面，中广有线大楼南面。1平层45-47、54、109尾房在售前期8000、尾房7000菜单式世纪之帆瓜渚湖金柯桥大道与山阴路交叉口0.32平层50-100，顶层150在售精装10000改毛坯7800毛坯金柯壹号柯北开发区金柯桥大道与柯北大道交界处4平层/跃层60-83在售LOFT毛坯8000，精装90001000轻纺贸易中心柯北开发区金柯桥大道与柯北大道交叉口附近0.42复式58、100尾房在售现报价140000约3000-4000金恒国际公寓瓜渚湖柯桥瓜渚湖畔，东临玉兰花园0.34平层170-220待售预计8000待定永利中央公馆柯北新区金柯桥大道与钱陶公路交叉口约1LOFT50-60待售未定待定瓜渚五号瓜渚湖东百舸路以西，耶溪路以南约平层/少量跃层45、100、20012.22开盘均价7000不确定（含修改内容）酒店式公寓市场柯桥酒店式公寓总体去化速度一般，除受宏观市场环境制约较多外，受个盘推盘节奏的影响显著。近年去化排名前三的项目，月均去化分别为万达广场、聚银时代、领先国际，原因在于项目在市场上具备较强竞争力及切合市场的营销。销售去化项目名称首次开盘已推数量截止目前去化月均去化金昌国贸中心2006264套100%26套轻纺贸易中心2007.865套75%—套蓝天影视商业中心2011.197套100%12套聚银时代2012.8.27500余套100%167套银座国际商务中心2010.5.1约250套80%7套龙禧中心2011.10194套74%7套领先国际2011.11380100%34套尚湖臻品大厦2012.3加推160套92%19套万达广场2011.61600套基本去化200套世纪之帆2011.1052套22套3套金柯壹号2011.05264套约90%约14套从目前市场去化来看，有突出优势的项目产品去化较为理想，其余产品去化的时间相对较长，且容易受市场大环境牵制。产品突出优势包括地段、价格、商业配套，万达广场前两期的快速去化，主要在于其商业配套优势，聚银时代则在地段、商业配套占据一定优势，领先国际以低价快速“出货”。柯桥单身公寓的成交客户中投资占比较重，自住的约25%-35%，能够引导客群购买的主要因素除了地缘关系，主要是低总价，即购买门槛较低。酒店式公寓市场市场存量未来供应项目名称商圈开发商已供应量（万方）已推未售（万方）已推未售（套数）未推体量（万方）万国中心柯北新区绍兴华泰房产3售罄金昌国贸中心金昌集团1.4售罄蓝天影视商业中心蓝天商圈蓝天集团0.8售罄聚银时代浙江聚亨置业2.73售罄万达广场柯北新区大连万达集团8售罄绍兴轻纺贸易中心柯北开发区冠南集团0.420.0510余套无银座国际商务中心蓝天商圈浙江佳威房产6.20.7430套无尚湖臻品大厦瓜渚湖绍兴誉嘉置业10.0712套无世纪之帆绍兴恒美房产开发0.320.1830套无龙禧中心瓜渚湖浙江龙禧投资集团1.80.46约50套约1金恒国际公寓绍兴县恒基房产未开盘，时间待定0.33领先国际蓝天商圈浙江恒联地产开发3首期售罄，二期12月将推0.3万方/56套永利中央公馆柯北新区永利地产集团已封顶，开盘时间未定约1万方/150套瓜渚五号瓜渚湖东绍兴县华亿置业在建设，12.22开盘约为1.8万方/149套金柯壹号柯北开发区绍兴铭威房产20.2约15套约2万方/200套合计约30万方约1.7万方约160套6.4万方未推体量当前项目，存量（即已推未售）酒店式公寓产品合计1.7万方、约160套，未推且将推体量合计6.4万方，两项加总约为为8.1万方、近1000套。此外，未来天府中心等同时小面积低总价的70年住宅，也会对市场造成冲击，在市场走向尚不明朗的大势下，酒店式公寓去化压力重重。已推未售酒店式公寓市场市场存量未来供应从未来供应来看，本项目主要竞争在城北，暨柯北新和开发区，主要竞争项目为柯桥城区K-22a、K-22C地块，暨现在的红星美凯龙项目二期；潜在竞争项目为本项目西侧的天宏置业R-08c商办地块。未来供应（2009年至今）地块名称拍出时间地块地址出让面积竞得人可建面积楼面价其他信息柯桥城区R-08c地块2009.12.3山阴路以北，稽山路以西7697绍兴县天宏置业有限公司192431427天宏置业一次拿下稽山路西侧11块地、695亩，总建面积98.7万方柯桥经济开发区SM-172009.6.12金柯桥大道以西、国际加油站以北8511浙江宝利德控股有限公司18724709预计为企业总部或写字楼柯桥城区K-22a地块2010.1.29金柯桥大道以东、迎驾桥路以南21514上海创虹投资发展有限公司，长江联合置地有限公司、上海临江控股（集团）有限公司、上海红星美凯龙企业管理有限公司645421119项目命名”红星美凯龙”，公寓共2幢、约4万方，建筑规划层高98米，含底商5层，预估上层有24-25层的平层，套数在600-800套。预计最早上市时间为2013年底柯桥城区K-22C地块2010.8.31金柯桥大道以东，迎驾桥路以南10724321721360柯桥经济开发区科技园地块2012.10.22西环路以西，柯开委大楼以北33870绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司77901902预计项目主体为办公园区，可能含有少量公寓综合现有存量与土地市场，预计2013年酒店式公寓市场规模8万方、1000套。酒店式公寓市场市场存量未来供应区域土地性质成交宗数土地面积（万㎡）可形成建筑面积（万㎡）成交楼面价（元/㎡）柯桥商住727.8371.21576商办23.57.97958柯岩商住22.435.11711商办423.1538.51372其他乡镇商住1432.4658.321284商办23.6534.223550合计3193.02215.31—数据截止到2012.12.92012年1-11月绍兴县含商业土地成交统计表就绍兴县范围而言，2012年绍兴县含商业性质土地成交31宗，其中纯商办类成交8宗，成交土地面积约为30.3万方，可形成建筑面积80.69万方。柯桥区域成交商住和商办土地9宗，成交土地面积31.33万方，可形成建筑面积79.17万方。若按经验值判断，未来酒店式公寓市场仍存在较大体量的供应。柯桥酒店式公寓去化速度缓慢未来潜在供应庞大竞品产品分析Part4竞品产品分析酒店式公寓主要分布在柯桥核心区辐射2公里内，可依托成熟的城区资源。项目自身大多隶属于某一城市综合体项目，或位于泛综合体的城市核心地段。竞品区位竞品规划项目区位及整体规划项目名称区位外部配套项目整体规划内部配套银座蓝天商圈核心位置富丽华五星酒店、行政中心企业独栋办公楼，2层底商，酒店式公寓底商（已入驻蓝山咖啡）领先国际迪扬路商圈辐射财政/建设局/富丽华/王子宴/华润万家写字楼、酒店式公寓、商铺屋顶泳池及健身会所，网球场、员工餐厅聚银时代笛扬路蓝天商圈核心位置蓝天商业中心酒店式公寓、大型商业、写字楼银泰百货、商业步行街万达广场柯北新区专业市场/世贸住宅、商业、酒店式公寓万达百货、商业步行街金柯商汇柯北新区万达广场北万达广场、服装材料市场、红星美凯龙保障房、底商、酒店式公寓底商龙禧中心瓜渚湖北岸豪宅区中心医院、行政中心住宅、五星酒店、商业、酒店式公寓新世界百货、喜来登酒店尚湖臻品瓜渚湖北岸豪宅区邮政、规划雷迪森酒店酒店式公寓、底商底商世纪之帆瓜渚湖西岸人民医院、图书/文化馆、明珠广场住宅、酒店式公寓、写字楼、商业3层底商瓜渚五号瓜渚湖东岸鲁迅中学、鲁迅外国语学校住宅、酒店式公寓、底商底商红星美凯龙柯北新区万达、纺织材料市场、会展中心住宅、家居卖场、酒店式公寓红星美凯龙，底商的家居、灯饰等场馆金恒国际瓜渚湖北中心医院、行政中心酒店式公寓、底商底商永利公馆柯北新区体育中心、展览中心、万达住宅、酒店式公寓、底商底商竞品产品分析竞品产品分析整体规划18#酒店式公寓1-17#独栋写字楼银座整个项目以企业独栋办公楼为主体，辅以酒店式公寓、沿街底商。领先国际酒店式公寓为主，沿街底商，周边配套齐全酒店式公寓商业F3-5酒店式公寓F1-2商业F3-5写字楼F1-2商业竞品产品分析整体规划万达广场地上建面11.5万方，酒店式公寓2幢约4万方（初规划一幢写字楼），其余为商业。商业中，笛杨路A区1-6层的4.3万方签约银泰百货，B区1-4层3.4万方散售。1-3#酒店式公寓12-23#酒店式公寓万达百货商业步行街占地17万方，总建68万方，其中酒店式公寓3幢约8万方，商业23万方，商业拥有万千百货、华润万家超市、国美电器、万达国际影城、大玩家游乐场、大歌星KTV六大主力店。聚银时代聚银时代聚银时代F5-24酒店式公寓F5-25酒店式公寓银泰百货竞品产品分析整体规划龙禧中心平层大宅龙禧中心酒店式公寓喜来登酒店新世界百货商业中心尚湖臻品大厦3层以上为单身公寓，中庭设计增加通风采光；底商1-2层采用整层或半层销售，已签一家西餐厅F4-12单身公寓F1-3底商尚湖臻品竞品产品分析整体规划龙禧中心瓜渚5号1-2#酒店式公寓3-5#住宅项目总建近40万方，作为城市综合体开发，以红星美凯龙全球家居生活广场为主力商业业态，并带动沿街名店街；酒店式公寓及商贸中心暂未动工。住宅（长江越领）会所红星美凯龙红星美凯龙商贸中心家居名店街家居名店街酒店式公寓注：修改内容为增加了待售项目瓜渚5号和红星美凯龙。竞品产品分析在售项目均采用现代建筑风格，立面以玻璃幕墙为主，搭配石材贴面；标准层户数16-26户不等，层高3.2-3.5米最为集中，双层高尚属小众；电梯多采用国产知名品牌的中低端系列，建安成本不高。建筑设计建筑耗材建筑建材项目名称风格及立面层数（总-底商）层高标准层电梯配备其他银座现代，铁灰色石材及玻璃幕墙16-2平3.416套2部三菱电梯顶部2层跃层领先国际现代，玻幕二期5-2层3.218套2部电梯1号楼售罄聚银时代现代24/253.319套/960方4部电梯共2幢万达广场现代273.224-26户4部电梯售罄金柯商汇现代位于2层3.3不定外梯底商2-4层龙禧中心现代18-33.526套6部日立电梯4-13层为喜来登租用尚湖臻品现代，泛金色进口铝板、玻幕12-23.416套，约1000平2部3楼以上为长通廊、大中庭设计世纪之帆现代，仿帆船设计，弧形线条25-33.81-7套共4部电梯层层退台、不规则阳台，顶层一套大户型金柯壹号现代256米复式26户4部电梯复式赠送可达40方瓜渚5号新古典法式，局部石材干挂6平3跃65幢6层建筑，沿街设2-3层底商2幢酒店式公寓，3幢住宅红星美凯龙暂无产品细节方面的信息，预计为98米的高层建筑，立面与住宅同系风格金恒国际1幢28层，外墙采用干桂花岗岩石材装饰，首层8.5米挑高大堂永利公馆Artdeco,石材+涂料22-34米8套2部电梯户内局部有隔层竞品产品分析在售房源中，毛坯与精装各约1/2，其中多个项目为原规划精装后改毛坯销售；永利公馆、红星美凯龙两个项目装修情况未定。精装房中，聚银和万达精装标准1000元左右，龙禧、银座精装标准较高。根据业内访谈及踩盘，获悉翡翠公馆的公寓部分曾尝试改商用为民用，但未成功。装修标准物业管理水电使用装修、物管及水电项目名称装修精装标准（元/方）装修内容/品牌物管公司物业费（元/方/月）其他水电使用银座精装3000西门子洗衣机、中央空调、窗帘、科勒卫浴佳威（同开发商）4蓝山酒店返租返利，年回报5%商用水电领先国际毛坯无无恒联物业约3.5英式管家服务商用水电聚银时代精装1500硬装、厨卫、不含窗帘美的、格力等国货为主佰全物业4待定商用水电万达广场精装1200大堂大理石墙面、巴洛克式书桌等万达物业待定商用水电金柯商汇毛坯无无待定待定可代租代售商用水电龙禧中心精装4000酒店式中央空调系统、智能化新风、家具控制系统龙禧物业2.8喜来登酒店360°私人定制服务模式商用水电尚湖臻品毛坯/菜单800/1500/2000不明待定约3装修可选，亦可毛坯商用水电世纪之帆毛坯无原定精装，后改毛坯待定待定待定商用水电金柯壹号精装—厨房+卫生+简易家具（赠送家电、空调、热水器待定约3元待定商用水电瓜渚5号精装/毛坯未知美怡居物业物业费同商业，2.2元/方/月商用水电翡翠公馆曾尝试改商用为民用，和电力局签订几年合同，合同到期恢复商用水电，而业主在购房时没有明确真相，成为导致业主后期集体闹事的因素之一，对楼盘负面影响很大。建议本项目以一次性补贴或交付后由通过物管公司补贴的形式进行操作，以削弱业主对商用水电的抗性。竞品产品分析装修及物管——银座2011年底交付，目前已有蓝山咖啡、和一家酒店入驻；精装标准：3000元/平米；公共精装，配三菱电梯2部；室内装修统一风格，红色主调，采用木制地板、高档墙纸，配备卫浴、洗衣机、油烟机、窗帘等装修；物业管理方位佳威房产自营；物业费4元/平米/月。外立面实图电梯厅LOFT实体房LOFT实体房竞品产品分析装修及物管——聚银时代样板房样板房外观效果图2012年8月27日首期B幢开盘11月17日A幢加推，交房时间暂定2013年12月31日精装标准：1500元/平米；室内装修现代简洁风格，采用高档墙纸，配备卫浴，无洗衣机、窗帘等；主要采用格力、美的等国产品牌竞品产品分析装修及物管——万达广场2011年底已交付，万达影院、万千百货、国美电器、华润万家已入驻；公共精装，广场中心配观光电梯；酒店公寓精装标准1200元/平米；室内装修为现代简洁风格，白色主调，采用木制地板、配备卫浴、洗衣机、空调、窗帘等装修；物业管理大连万达集团自营。外立面实图实体房实体房竞品产品分析装修及物管——龙禧中心2011年底交付，目前已有喜来登酒店入驻；精装标准：4000元/平方米酒店式公寓统一装修，精品艺术地砖，Low-E低幅射中空玻璃，德国RD洁具物业管理龙禧物业管理有限公司；4-13层由喜来登返租经营10年。外立面实图样板房样板房样板房竞品产品分析装修及物管——金柯壹号预计2013年底交付；精装标准：约4000元/平方米酒店式公寓统一装修，为现代简洁风格精装包含厨房、卫生间、简易家具，并赠送家电、空调、热水器；厨卫装修为一般国产品牌样板房竞品产品分析在售项目主力户型集中在40-70平方米的一房，比重一般不低于总量的80%；除LOFT及复式结构的产品外，户型赠送面积较小，产品附加值低。红星美凯龙产品定位及上市时间暂难以预测。户型配比户型解析户型面积段2012年在售及待售户型分析项目名称主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值银座46、52-63、91一房/两房46方，6%；50-59方，37%；60-69方，25%；73方，6%；89-93方，25%平3.4跃5.4顶部15、16层LoFT，产权面积与标准层相同，赠送面积约50-60%领先国际一期49-70二期42/52/62一房/两房一期49方，80%；70方，20%二期42方，89%；52、62方，各5%3.2-3.4通过设备平台增加面积1.8平米聚银时代42-46、93一房/l两房42-46方：80%93方：20%3.3朝向南或北万达广场45-70一房40-49方，33%；50-59方，33%60-69方，25%；70及以上，8%3.3户型相对丰富金柯商汇6363方，100%3.3位于底商的二层，共22套龙禧中心55、67、82、111、128一房/两房/三房—3.5房源户型普遍较大尚湖臻品57、75、109一房/l两房57方，87%；75、109方，共13%3.4户户朝阳，通风采光佳世纪之帆50-150一房/l两房50-150方不等3.8层层退台、不规则阳台金柯壹号60-85一房/两房—6复式结构，以挑空赠送瓜渚5号45-200—3/6顶层和底层为复式结构永利公馆50-60均为一房户型，4户内局部隔层，可做榻榻米竞品产品分析户型面段分布银座金柯商汇领先国际聚银时代万达广场504060807090100尚湖臻品龙禧中心世纪之帆精装毛坯30平米110及以上柯桥酒店式公寓户型面积段主要集中在40-70㎡，尤其是40-60居多。80-110㎡面积段较为分散，面积越大，分布越少。柯桥目前酒店式公寓市场40㎡以下为空白。户型配比户型解析户型面积金柯壹号瓜渚5号永利公馆待定竞品产品分析2012年积压的产品户型基本在50平米以上，以龙禧中心、银座库存较多；库存50平米以下户型主要为本月将推的领先国际和瓜渚5号，预计年内可售罄。户型配比户型解析户型面积面积段2012库存量（套）2013可供应量（套）总计40-50银座2套+领先50套+瓜渚5号无＜60套50-70银座20套+龙禧30套+尚湖10套+领先6套+世纪之帆10套+瓜渚5号龙禧60+永利140＞260套70以上尚湖2套+龙禧20套+世纪之帆15套龙禧40＞70套合计约为160套约240套预估2012年库存及2013年将面市的户型均为50平米以上，50以下的户型将为空白状态综合考虑各项目的区位及产品定位，预估其总价均在40万元以上40万元以下的产品将为空白状态竞品产品分析户型分析——银座主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值46、52-63、91一房/两房46方，6%；50-59方，37%；60-69方，25%；73方，6%；89-93方，25%平3.4顶部15、16层LoFT，产权面积与标准层相同，赠送面积约50-60%46m262m2户型中规中矩，但面积存在浪费。可以增加就餐区域的设置，以及对房间布局进行改造，尽量做到动静分区，同时保证房间的采光。舒适型一房设计，功能型差，动静不分区。卫生间面积过大，厨房面积过小，无就餐区域，影响日常生活。走道存在面积浪费竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值一期49-70二期42/52/62一房/两房一期：49方，80%；70方，20%二期：42方，89%；52、62方，各5%3.2-3.4通过设备平台增加面积1.8平米户型分析——领先国际49m270m2功能分区合理，一室一厅一厨一卫的格局，设置了水吧、洗衣房等丰富了户型的功能。厨房面积过小，可适当压缩卫生间面积，增加厨房使用面积更符合人日常生活所需。两房两厅一卫，布局相对紧凑。洗衣台位置可依个人需求灵活打造。户型最大的亮点为两房一厅均有采光，这在酒店式公寓产品中较为稀缺。竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值46、93一房/l两房46方，80%；93方，20%3.4仅端头套设置93方的两房户型分析——聚银时代46m293m2户型方正、格局紧凑。动静分区相对合理，房间紧邻窗户采光和视野俱佳。端头套户型，双面采光。格局所限，主卧与书房朝向不理想。主卧与厨餐相连，动静不分区，私密性差。客厅与阳台相连，空间得以延伸，视野开阔。厨房和餐厅单独格局，动线合理。竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值55、67、82、111、128一房/两房/三房—3.5功能空间大气奢华，体现项目高端定位户型分析——龙禧中心55m282方户型方正，有独立厨房，且卫生间内格局相对独立动静分区相对合理，房间紧邻窗户采光和视野俱佳。82方一室两厅两卫一厨的格局，各功能设置丰富，体现高端奢华感。主卧配备卫生间，私密性较好。入户玄关处走道过长，存在面积浪费。竞品产品分析户型分析——尚湖臻品主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值57、75、109一房/两房57方，87%；75、109方，共13%3.4户户朝阳，通风采光佳57m2109m2传统单身公寓户型，一室一卫一厨，户型格局功能欠缺。南向采光，采光面较宽。不规则户型，功能布局受限。109方仅设计一室两厅一卫一厨，空间利用率过低，户型实用性较差，存在浪费面积。仅主卧处有采光，东北向有窗户，虽能达到一定的通透性，但户型整体的通透性和采光都较差。竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值50-150一房/l两房50-150不等，主力70-1103.8层层退台、不规则阳台，存在面积浪费户型分析——世纪之帆97㎡107㎡一室一厅一卫，面积使用率不高。户型依赖西侧采光，南北不通，采光和通风极差。客厅和主卧均有观景阳台，有少量赠送面积。两室两厅一卫，仅东侧采光，采光通风效果不理想。厨房和餐厅被入户走道隔开，动线不合理。户型内走道存在面积浪费，户型利用率差。竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值50-60一房52方，75%；60方，25%4局部隔层，可布置榻榻米；每层端头套设2套60平米的户型户型分析——永利中央公馆4米层高，使一层具有挑高空间，整体明亮、开敞。采用大面宽的落地窗，感官上扩大了居住的空间感阁楼设置，丰富室内空间，可根据需求作为书房、茶座或卧室使用。52㎡竞品产品分析主力户型户型结构套数占比层高（米）户型特点/附加值48一房1、2#以48方为主，3-6#住宅100、200方6顶层跃层设计，按标准层面积的1.5倍计算户型分析——瓜渚5号48㎡平层48㎡复式位于项目1、2#的标准层。户型1室1厅1卫。户型位于项目1、2#的顶层，性质为酒店式公寓；复式结构，2室1厅1卫1厨竞品产品分析小结柯桥市场现行的酒店式公寓主要为泛城市综合体结构，多为底商或沿街商铺加公寓的建筑架构。柯桥酒店式公寓多个项目由精装改毛坯交付，主流精装标准为1000-1500元/㎡。区位选择目前柯桥的酒店式公寓主要分布于瓜渚湖和柯北区域，依托于成熟的区块资源，配套成熟。建筑结构主力户型交付方式户型格局柯桥现行以平层酒店式公寓为主，户型集中在40-70方，90-110方比例甚小，40方以下为市场空白。40-70方户型多为一房格局，80方以上才布局舒适型两房和少量小三房，户型功能性有待提升。竞品销售分析Part5竞品销售分析2012年，柯桥在售酒店式公寓项目9例，其中2例已全盘售罄，目前在售5例，另有首期售罄二期尚未加推和由售改租各1例。截至目前，2012年新增开盘量约700套，较上年度减少一半以上。竞品供应竞品销售2012年在售酒店式公寓项目

项目名称酒寓规模已推体量开盘时间其中售出价格走势当前折扣当前存量相关信息银座约224套224套2010.5194套原10000，现8000-9000折后再97折30套已交付使用领先国际共600套（含写商）200余套2011.11一期售罄二期未推一期4650起，二期预计小涨售罄2期约54套需一次性付清聚银时代约4万方/680套680套2012.82012.11售罄首期起价5188二期均价9000售罄万达广场1600套1600套2011.12011.6售罄8500-9000清盘5000起售罄金柯商汇22套0未定只租不售未定无22套由售转租龙禧中心390套约190套2011.10140套开盘均价13000现折后9000-1000071折50未售200未推三年返租相当于71折尚湖臻品142套142套最近加推2012.03130套原8000，现7000全款96折12套加推2012.06；车位20万世纪之帆51套51套201129套装修10000改毛坯7800一次性9折按揭93折22套商住楼，半侧14-25为酒寓金柯壹号约400套264套2011.52011.10约250精装约9000——2011年曾存5千抵4万轻纺贸易中心65套65套-约50套报价14000—10余套返利后价格约11500竞品销售分析2012年在售项目（含尾盘）均价范围5000-10000元/平方米，其中7000-9000元的价格段较为集中；在售项目总价范围20-100万元/套，主力户型总价在30-60万元的占比过半。竞品单价竞品总价精装毛坯竞品单价及总价。50。40。3000元/平5000400060008000700090001000060。3020万/套。7080银座

领先国际龙禧中心

万达广场11000级以上。。金柯壹号聚银时代尚湖臻品世纪之帆竞品销售分析综合考量各楼盘实际去化情况、业内访谈推荐、客户偏好三方面因素，重点选择万达广场、领先国际、聚银时代、龙禧中心，对其产品与销售做针对性的分析。热销项目分析万达广场项目用地：16.98万平米建筑面积：68.17万平米自身物业：住宅、大型百货、商业街、SOHO商业规划为最大优势，自身生活及商业配套齐全，为市场注入信心项目位置：钱陶公路与湖中路交汇处外部配套：周边多个专业市场，临近世贸中心交通条件：紧邻钱陶路发展轴，四面均为城市主要道路，多条城市公交可达竞品销售分析热销项目分析万达广场（详见后文补充资料）户型面积：户型面积相对偏小集中在40-70平方，并以40平米、一房为主力销售价格：市场上单价和总价最低的精装房1200元/平米的精装标准，有效控制成本和单价万达广场在2011年一年售出1753套、约15.3万方，进帐13.5亿元；其中酒店式公寓1600套以先期低开高走、后期折扣清盘(清盘起价5000元/方）营销策略快速去化，成为年度最热投资楼盘。竞品销售分析领先国际项目位置：兴越路与育才路交叉口外部配套：迪扬路蓝天商圈西侧，紧邻税务和财政局等行政机关交通条件：主干道路仅有育才路直接相连商业规划酒店式公寓商业F3-5酒店式公寓F1-2商业F3-5写字楼F1-2商业蓝天商圈国税局财政局公园项目占地：1.9万平米建筑面积：5.9万平米自身物业：酒店式公寓、商业、少量写字楼商业部分定位及招商情况不明，周边及自身配套均不占优势竞品销售分析领先国际户型面积：户型面积适中，以一房和小两房为主集中在40-80平方，并以40、50平米一房为主力销售价格：市场上单价和总价最低的单身公寓产品毛坯销售有效地使得项目占据了明显的价格优势领先国际在2011年11月开盘，以4260元/平米的超低起价为噱头，执行低总价且不接受按揭的销售策略，年内实现网签244套，迅速回笼大量资金。竞品销售分析聚银时代项目位置：笛扬路与兴越路口，蓝天商圈核心周边配套：沃尔玛、蓝天影视文化中心、富丽华大酒店，临近行政中心交通条件：紧邻笛杨路和兴越路两条主干道，多条城市公交可达F5-24酒店式公寓F5-25酒店式公寓银泰百货项目用地：115000平方米地上筑面：11.5万方自身物业：酒店式公寓、百货、零售商铺。商业中，笛杨路A区1-6层的4.3万方签约银泰百货，B区1-4层3.4万方散售，暂未确定主力店。地段位置为项目最大优势，银泰百货的影响力为销售加分竞品销售分析聚银时代户型面积：主力户型42-46平方的一房，占比90%少量边套兼顾93方的两房产品，占比10%销售价格：单价为同期市场的中高价位，且装修标准不高总价高于周边而低于瓜渚湖板块聚银时代选择在2012年下半年市场回暖快速推盘，B、A两幢六百余套分两次上市，均在开盘三天内实现超90%的销售。开盘从首期的起价5188、均价7200元/平米，增长至二期的总价28万起（约7000元/平米）。竞品销售分析聚银时代自拿地之前已经与银泰百货开始接洽，并已签订意向协议；实际操盘过程中，在首批三百余套房源推出前已蓄客600余组，项目的报广投入甚小，其推广渠道主要在线下，包括在萧山东部片区各乡镇的产品推介。开始与银泰接触2009年7月与银泰达成意向协议，意向租赁20年2009年12月2010年1月土地挂牌，限定需与上市连锁企业签订合作意向2010年3月巨亨纺织1.717亿元摘地正式签约仪式在富丽华酒店举行2011年5月规划方案确定，项目开始动工2011年3月首次开盘342套，起价5188元，均价7200元2012年8月底二次开盘，总价28万起，2012年11月聚银时代竞品销售分析热销项目分析聚银2012.08.222012.08.272012.11.162012.11.082011.05.16建筑类型高层物业类型酒店式公寓、商铺占地面积55000㎡建筑面积180000㎡主力户型55-128㎡酒店式公寓3号楼共18层精装标准4000元/㎡项目特色喜来登酒店、顶层专设私人停机坪项目区位

项目经济技术指标龙禧中心竞品销售分析2012-06-30二期6月30日开盘，推出豪华精装酒店式公寓龙骧共194套房源，户型从55㎡至131㎡之间，开盘均价为12500元/㎡。2011-10-183#楼精装酒店公寓龙骧于10月18日开盘，共18层390套房源，面积55-128平米，均价13100元/平米。物业的单价过高，以致于总价上扬，价格成为龙禧中心目前销售遇到的最大的瓶颈。第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年10%9%9%8%8%7%7%7%6%6%6万5.4万5.4万4.8万4.8万4.2万4.2万4.2万3.6万3.6万以一套总价为60万的户型比例折算投资回报：龙禧中心定位高端客户客群，精准标准为4000元/㎡，扣除精准标准，毛坯价格为8000-9000元/㎡。以其目前推出的投资回报表，冲抵房款，相当于目前销售均价的71折，折后销售均价约为8800元/㎡。但业主必须让出10年的使用权交付给开发商统一运营，很多意向客户对此仍存在较大的抗性。竞品销售分析价格走势喜来登酒店于2011年6月进驻龙禧中心，为精装酒店式公寓的开盘铺垫了投资机会，以引爆公寓的开盘销量。2011年6月，喜来登进驻龙禧中心，作为国际五星级酒店，拔高了龙禧中心的整体形象和定位。喜来登酒店重视酒店的硬件配置，在诸多细节处，都不遗余力地引进世界顶级品牌，以匹配国际级酒店的身份，试图在绍兴的酒店领域创作出新的高度。沿袭其客户至上的服务理念17173，采用360°私人定制服务模式，给予酒店居住客户贴身侍从服务。

喜来登酒店概况竞品销售分析品牌引入龙禧中心报广投放以释放喜来登酒店进驻为主要亮点，销售信息和地段优势没有作为重点释放信息，喜来登酒店对于项目本身投资机会的贡献相对有限。竞品销售分析报广投放2011.6.19喜来登进驻2011.10.18酒店式公寓一期开盘2012.6.30酒店式公寓二期开盘2012.12.1商铺开盘开盘节奏排期龙禧中心开盘小结以喜来登进驻为卖点，强势导入，为酒店式公寓一期开盘蓄水；目前酒店式公寓因价格等抗性导致销售缓慢，处于停滞期，故暂停酒店式公寓的销售，商铺先行；商铺销售之前，引进新世界百货统一运营，承诺投资回报，以快速完成商铺的销售；12月份商铺开盘，一期商铺去化达8成以上；以商铺的销售率来营造商业氛围，提升公寓的投资价值，以尽快去化公寓产品。竞品销售分析竞品销售分析对比热销与滞销的两类楼盘，得知对酒店式公寓销售造成决定性影响的不是公寓产品本身，而是价格定位（单价及总价）与配套（周边配套、自身配套）的相关性。竞品销售分析——小结综合以上分析，热销项目往往须在地段或价格两者中具备至少一项明显优势。当地段与价格相较时，价格的优势更具市场吸引力，其中总价的“门槛效应”尤为显著。分析小结客群分析Part6客群分析依据对各楼盘销售人员的访谈，得出市场客群来源如下：客户来源客户需求项目测试区域来源绍兴县城60%外来人员40%拆迁户：因有拆迁补偿，手上握手大量闲余资金；泛公务员：在柯桥上班的政府机关、事业单位家庭，已有稳定住房，购买小户型主要用于资产保值和获得租金收入；私营企业主、个体工商户：用于家庭资产的投资，或作为公司固定资产用以经营、员工福利等。轻纺营销人员：企业外派常驻在的管理层及业务员，购房承价意愿低，购买单身公寓用于短期自住。新柯桥人：在柯桥有稳定工作，考虑长期定居，购单身公寓过渡自住私营企业主、个体工商户：用于个人投资兼自住，或作为公司办公用房、员工福利住房。本地拆迁户20

%泛公务员家庭40%私营企业主、个体工商户25

%轻纺营销人员15%主要来源：片区原居民，受轻纺城扩建、宅基地征建的影响财富指数：拆迁补偿款100-500万/户主要来源：本地政府机关、事业单位、大型企业职工家庭财富指数：家庭资产200万以上，家庭年收入20万以上主要来源：轻纺工厂及贸易公司、核心商圈的商户；财富指数：年收入50万以上主要来源：原轻纺城、柯北轻纺专业市场营销线的管理层及业务员财富指数：个人年收入15万以上职业身份客群分析客户来源客户需求项目测试依据对各楼盘销售人员的访谈，得出市场客群来源如下：客群分析综合客群类型、物业总价、购房动机三方面，交叉分析如下：客户来源客户需求项目测试客群、总价及购房动机的交叉分析私营业主阶层主要为公司资产投资，购买整层或多套小户型，作为办公使用，或用于员工福利住房。主要为公司资产投资，购买整层或多套，用于招租或自营酒店。为个人投资行为，看中物业的高端形象及配套，用于自住或客户招待。稳定资产家庭至少拥有1套舒适住房，家庭收入稳定，购置单身公寓用于投资，并通过租赁取得租金回报。拥有2套或以上的住房，家庭收入稳定，购置单身公寓用于投资，长期以租金回报为主，短期可用于亲友居住或自住。拥有多套住房，看中物业的高端形象及配套，购买用于投资，也作为身份地位的象征。外来工薪阶层多为轻纺城营销线的中低层职员，购买单身公寓用于短期居住，方便工作通勤。多为金融、房产或外资企业的年轻白领，住宅市场的挤出客，购买酒寓用于过渡性自住，也可用于保值增值。多为金融、房产、外贸、外资企业的高管，家庭定居在柯桥以外，为方便工作购买酒寓用于短期自住。20-30万30-50万50-100万收入阶层总价选择