2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试全真模拟题（详细参考解析）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A.存量B.增量C.流量D.定量

2、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价

3、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率

4、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的()。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量

5、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率

6、在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查

7、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

8、制定进度计划通常采用横道图法和（）。A.资源流动图B.网络图法C.直方图法D.控制图法

9、市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A.整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B.潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

10、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（）的做法。A.防潮B.防潮与排水相结合C.卷材防水D.钢筋混凝土防水

11、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法

12、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数

13、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软

14、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法

15、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机

16、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的()弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

17、一般来说，通货膨胀会导致折现率()。A.小于利率B.大于利率C.降低D.提高

18、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。A.60%B.65%C.70%D.75%

19、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法

20、制定会计核算制度的依据是（）。A.基本准则B.《中华人民共和国会计法》C.具体准则D.国家统一的会计制度

21、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A.2277.4B.2223.4C.2728.8D.2741.9

22、房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.机会型期权D.成长型期权

23、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

24、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

25、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

26、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放

27、某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万平方米。A.450B.475C.520D.580

28、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

29、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为()万元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

30、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级

31、某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3

32、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析

33、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

34、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

35、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标

36、房地产投资之弊不包括()A.流动性差B.投资数额巨大C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较长

37、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归

38、偿债备付率＝可用于还本付息资金与()之比。A.当期应还本付息资金B.当期已付利息费用C.当期本金D.当期应付利息费用

39、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（）。A.SP＜TPB.TP＞BPC.BP＜NPD.TP＞NP

40、制定进度计划时，()从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A.横道图法B.网络图法C.进行图法D.工序图法

41、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31

42、某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40

43、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%～40%B.40%～50%C.50%～60%D.60%～70%

44、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

45、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（）。A.工程建设费用B.措施费C.规费D.直接工程费

46、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

47、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

48、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（）。A.小于20%B.满足目标收益率要求C.大于20％D.不满足目标收益率要求

49、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委

50、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。A.问卷B.座谈C.电话D.邮寄

51、某开发商于2016年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2017年6月1日完成规划设计，2017年10月1日获发开工许可证，2019年4月1日项目建成并获发竣工证书，2019年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

52、某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（）。A.15.10%B.15.38%C.16.43%D.17.13%

53、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

54、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险

55、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%

56、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4

57、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系

58、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

59、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（）。A.权责发生制原则B.收付实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则

60、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业

61、目标市场选择的最简单的模式是（）。A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化

62、在会计信息的次要质量要求中，（）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式

63、下列市盈率的表达式中，正确的是（）A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流

64、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是()。A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率

65、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查

66、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资

67、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

68、某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元/m2，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43

69、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为()。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法

70、某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价3000万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.2

71、与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值

72、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险

73、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价

74、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

75、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险

76、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性

77、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.同类型物业市场供求关系C.物业出租税费水平D.业主希望的投资回报率

78、下列不属于利率的影响因素的是（）。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率

79、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

80、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本二、多选题

81、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用

82、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=－50万元、NPV4=－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%

83、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

84、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率

85、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%

86、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体

87、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断

88、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（）。A.调查阶段B.资料整理阶段C.分析阶段D.综合归纳阶段

89、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00

90、房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。A.租金收入B.物业增值C.股权增加D.销售收入

91、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。A.变现风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险

92、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和

93、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

94、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移

95、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力

96、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度

97、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

98、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法

99、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。A.盈亏平衡分析表B.敏感性分析表C.投入产出分析表D.投资计划与资金筹措表

100、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（）万元。A.95B.100C.120D.175三、判断题

101、如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（）

102、在市场繁荣时期，同样的行业市场营销费用对应的市场潜量要大于市场衰退时期的市场潜量。()

103、秦艽和防己功效的共同点是A.祛风湿，止痛B.祛风湿，利水C.补肝肾，强筋骨D.利水，安胎

104、当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。()

105、敏感性分析，要测定所有参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。（）

106、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）

107、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（）

108、既能凉血止血，又能解毒杀虫的药物是A.羊蹄B.小蓟C.大蓟D.地榆

109、同时考虑项目的静态与动态投资回收期后，静态投资回收期下可行的项目，在动态投资回收期指标下，可能不可行。（）

110、详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。()

111、桑螵蛸、海螵蛸均具有的功效是A.补肾助B.除湿止带C.收敛止血D.固精止遗

112、准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。()

113、治疗失音，宜首选A.罂粟壳B.诃子C.乌梅D.五倍子

114、构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）

115、房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）

116、具有益肾固精，补脾止泻，止带，养心安神功效的药物是A.桑螵蛸B.海螵蛸C.莲子D.芡实

117、清热凉血宜生用，活血祛瘀宜酒炙用的是A.夏枯草B.荆芥C.紫草D.牡丹皮

118、计算销售利润率时，销售利润在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（）

119、借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）

120、成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续。随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。

2、答案：C本题解析：某些房地产开发项目，首期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。

3、答案：D本题解析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：①购买价格；②权益投资比率；③租金水平；④空置率；⑤运营费用；⑥有效面积系数；⑦贷款利率等。其中空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。

4、答案：A本题解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。

5、答案：A本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。

6、答案：D本题解析：开放式问题允许答卷人用自己的语言无任何限制地回答问题。因此一般情况下，开放式问题在需要了解人们是如何想的，而不是衡量持某种想法的有多少的试探性调查阶段特别有用。所以，开放式问卷调查适用于试探性调查。

7、答案：B本题解析：存量是指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量；可按物业类型分别统计。

8、答案：B本题解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）。横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。

9、答案：D本题解析：市场定义的六个层次如图4-2所示。图4-2市场定义的层次根据图4-2可知，正确的排序为：整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。

10、答案：C本题解析：当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，地下水不仅可以浸入地下室，还对墙板、底板有较大的压力。地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水。

11、答案：C本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。

12、答案：D本题解析：判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。当各投资方案净现值的期望值不同时，应以标准差系数小的方案为优。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。

13、答案：A本题解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。

14、答案：A本题解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。A项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。B项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。C项，单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。D项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似估算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

15、答案：B本题解析：[解析]市场需求分析的基本概念

16、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

17、答案：D本题解析：此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。

18、答案：D本题解析：[解析]房地产项目融资方案

19、答案：B本题解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。

20、答案：A本题解析：企业会计准则体系包括基本准则和具体准则。基本准则是制定会计核算制度以及具体会计准则的依据，其规定了会计核算的假设、会计信息质量要求、会计对象要素的确认和计量、财务会计报告等方面的具体要求。

21、答案：B本题解析：本题考查的是复利计算。t=12×4+6=54（月），参见教材P160。

22、答案：C本题解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。

23、答案：D本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

24、答案：B本题解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。

25、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308～309。

26、答案：C本题解析：同业拆放中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率（LIBOR），指在伦敦的第一流银行借款给伦敦的另一家第一流银行资金的利率。我国对外筹资成本即是在LIBOR利率的基础上加一定百分点。

27、答案：D本题解析：本题考查的是市场趋势分析。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值＝0.8×600＋（1－0.8）×500＝580。参见教材P116。

28、答案：B本题解析：对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。

29、答案：B本题解析：770×12%万元=92.4万元

30、答案：C本题解析：由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

31、答案：D本题解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。

32、答案：C本题解析：解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

33、答案：A本题解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。P147～148。

34、答案：A本题解析：其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20%＝7500×20%＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5%/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100%＝42.76%，则该项目增值比率超过20%，低于50%，适用税率为30%，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30%＝1482.75（万元）。

35、答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。

36、答案：C本题解析：此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。

37、答案：B本题解析：乌梅丸的加减应用：本方以安蛔为主，杀虫之力较弱，临床运用时可酌加使君子、苦楝根皮、榧子、槟榔等以增强驱虫作用。若热重者，可去附子、干姜；寒重者．可减黄连、黄柏；口苦，心下疼热甚者，重用乌梅、黄连，并加川楝子、白芍；无虚者，可去人参、当归；呕吐者，可加吴茱萸、半夏：大便不通者，可加大黄、槟榔。

38、答案：A本题解析：根据偿债备付率的定义。

39、答案：D本题解析：损益表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。由“净利润＝利润总额－所得税”知，利润总额＞净利润，即TP＞NP一定成立。

40、答案：A本题解析：[知识点]进度管理及计划调整

41、答案：B本题解析：偿债备付率是用于判断物业净运营收入的现金流是否能够支撑其债务负担的重要指标。偿债备付率＝可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额，则每年应还本付息资金＝5÷1.3＝3.846（万元），按月还本付息额＝3.846÷12＝0.3205（万元）。用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V＝A÷i×[1－1÷（1＋i）n]＝0.3205÷（12%÷12）×[1－1÷（1＋12%÷12）12×20]＝29.11（万元）。

42、答案：C本题解析：物业的净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。则本题中2014年该商铺的净经营收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。净经营收入也指营业利润，不考虑税收的影响。

43、答案：C本题解析：[知识点]房地产开发贷款与土地储备贷款

44、答案：A本题解析：标准差系数计算公式为：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。本题中，将相关数值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此项目投资方案的风险从小到大排列顺序为乙＜丙＜甲。

45、答案：B本题解析：建筑安装工程按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成。其中，措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用，包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。

46、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

47、答案：B本题解析：当采用费用现值比较法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：式中C表示第t期投入总额；B表示期末余值回收。则本题中：费用现值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（万元）

48、答案：C本题解析：本题考查的是财务内部收益率。当i值小于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于内部收益率时，对于所有的i值，NPV都是负值。参见教材P183。

49、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

50、答案：A本题解析：在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷和座谈。问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段，因为问卷中的问题设计可以非常灵活多变。鉴于问题形式会影响到问卷调查效果，因此问卷中一般包括闭合式和开放式两种问题。

51、答案：C本题解析：房地产投资项目计算期选取规则，如表6-2所示。根据表6-2可知，出售类型的开发投资项目的计算期为开发期与销售期之和。表6-2房地产投资项目计算期选取规则本案例中，开发期为2016年8月1日至2019年4月1日，销售期为2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在计算财务内部收益率时，计算期为2016年8月1日至2019年10月1日。

52、答案：C本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。

53、答案：B本题解析：税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

54、答案：C本题解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

55、答案：C本题解析：根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。

56、答案：D本题解析：半夏泻心汤原方干姜是三两，无生姜，而生姜泻心汤：即半夏泻心汤减干姜二两，加生姜四两。功用：和胃消痞，散结除水。主治：水热互结。

57、答案：B本题解析：最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

58、答案：A本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。参见教材P175。

59、答案：A本题解析：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。B项，收付实现制原则是指以收到或支付货币作为确认收入和费用的依据；C项，配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比，以结出损益；D项，划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值。

60、答案：C本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。

61、答案：C本题解析：目标市场是企业打算进入的细分市场，或打算满足的具有某一需求的客户群体。目标市场选择的模式包括：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中，市场集中化是最简单的模式，即企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位，同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。

62、答案：D本题解析：会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。其中，实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。企业发生的交易或事项在多数情况下，其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下，会出现不一致。

63、答案：B本题解析：类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股价/每股收益）、市净率（P/B，即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。

64、答案：B本题解析：[解析]动态投资回收期

65、答案：B本题解析：[知识点]市场营销因素调查

66、答案：C本题解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。

67、答案：B本题解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

68、答案：A本题解析：由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30%）＝554400（元）；月利率i＝6.48%/12＝0.54%；还款周期数＝20×12＝240（个月）；s＝0.5%。该家庭第10年第1个月的还款额为：

69、答案：B本题解析：暂无解析

70、答案：D本题解析：本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=2。参见教材P217。

71、答案：D本题解析：从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。

72、答案：C本题解析：房地产投资的个别风险主要包括：①收益现金流风险；②未来运营费用风险；③资本价值风险；④机会成本风险（又称比较风险）；⑤时间风险；⑥持有期风险。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。

73、答案：B本题解析：开发商定价主要有三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法、目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法、价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。

74、答案：C本题解析：利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。其计算公式为：利息备付率（ICR）＝税息前利润（EBIT）/当期应付利息费用（PI），此题中，利息备付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

75、答案：C本题解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。

76、答案：A本题解析：物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括：①制定物业管理计划；②加强市场宣传；③制定租金收取办法；④物业的维修养护；⑤安全保卫；⑥协调与业主和租户的关系；⑦进行物业管理组织与控制。

77、答案：B本题解析：从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。维护较好的旧有建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。

78、答案：D本题解析：利率的影响因素，主要包括以下六个方面：①平均利润率；②借贷资本的供求关系；③货币政策；④国际利率水平；⑤通货膨胀率和预期通货膨胀率；⑥汇率。

79、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。

80、答案：B本题解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

81、答案：B本题解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。

82、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插法公式求出，内插法公式为：根据内插法，应当选取i2、i3、NPV2、NPV3计算财务内部收益率，将题中数据代入得：FIRR=i2+NPV2/（NPV2+NPV3）错误（i3－i2）=16%+100/（100+－50）错误（17%－16%）=16.67%。

83、答案：D本题解析：项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。要注意以下几点：①项目投资现金流量表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）；②开发建设投资中应注意不包含财务费用；③在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。

84、答案：A本题解析：房地产市场状况需求分析的内容包括：①需求影响因素分析；②需求预测；③吸纳率分析；④市场购买者的产品功能需求。其中，吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

85、答案：D本题解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额=（2.4+0.22+60×2%）/（60-40）=19.1%。P201。

86、答案：C本题解析：会计主体（又称会计实体、会计个体），是指会计工作为之服务的特定单位或组织。会计主体假定的主要意义在于界定从事会计工作和提供会计信息的空间范围。C项，会计主体不同于法律主体，一般说来，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。

87、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。

88、答案：C本题解析：市场营销进行市场细分的程序有以下步骤：①调查阶段；②分析阶段；③归纳总结阶段。其中，在分析阶段，是对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场。

89、答案：A本题解析：本题考查的是土地增值税的计算。P195。

90、答案：D本题解析：对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。对开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。

91、答案：A本题解析：暂无解析

92、答案：C本题解析：以比较法估算其正常市场价格，再扣除其应还债务，即为其带债转让价格。

93、答案：A本题解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合