2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试潜能激发题（附答案）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

2、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况

3、下列哪一位是“金元四大家”A.吴鞠通B.叶天士C.薛生白D.刘完素

4、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产

5、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值

6、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

7、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

8、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数

9、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

10、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制

11、张景岳认为肿胀的标是哪个脏腑功能的失常A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

12、在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据

13、城市房屋拆迁估价应当采用（）。A.客观合理价值标准B.非公开市场价值标准C.公开市场价值标准D.政府规定的价值标准

14、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况

15、成本利润率的计算公式是()。A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润÷开发完成后的房地产价值

16、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列对“和”与“不同”的理解正确的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗争性D.“和”是指矛盾的对立统一，“不同”是指矛盾的特殊性

17、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发

18、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺

19、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（）A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少

20、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状B.更新改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼

21、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862

22、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果

23、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为（）。A.7.65%B.8.75%C.9.42%D.10.19%

24、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定B.征收人与被征收人的口头约定C.被征收人的要求D.征收人的要求

25、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税

26、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

27、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产

28、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%

29、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置

30、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62

31、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（）。A.促进该地区的房地产价格上涨B.使该地区的房地产价格下降C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降D.对该地区的房地产价格不会产生影响

32、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法

33、在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品

34、下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

35、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599

36、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。A.房地产的局部B.工业房地产C.部分产权或有限产权的房地产D.在建工程

37、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%

38、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近

39、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润

40、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.500B.525C.600D.1650

41、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状

42、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.100B.77C.63D.42

43、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿

44、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润＝（）×直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息C.土地成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用D.土地成本＋开发成本

45、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

46、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则

47、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

48、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值

49、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350

50、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格

51、同类房地产的市场价格之所以相互牵制，是因为相互间有一定的（）。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异

52、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸

53、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性

54、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为()。A.3%B.3.5%C.7%D.4%

55、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在

56、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年

57、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用

58、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.245B.275C.315D.345

59、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050

60、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

61、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上

62、下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

63、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机

64、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

65、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离

66、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

67、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法

68、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427

69、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意阶段

70、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层

71、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元

72、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论。A.威廉·配第和亚当·斯密B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C.亚当·斯密和大卫·李嘉图D.马尔萨斯和马克思

73、整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。A.整理B.逻辑C.收集D.时间

74、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映

75、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数

76、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50

77、()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

78、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值

79、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉

80、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应二、多选题

81、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果

82、黑睛由何脏之精气上注濡养A.心B.肝C.脾D.肺

83、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元

84、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

85、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗

86、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值

87、建筑物实物因素中的采光和（）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A.保温B.隔声C.日照D.隔热

88、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费

89、出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

90、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉

91、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则

92、房地产权利的种类中，属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权

93、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%

94、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置

95、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15进行复估，则复估的估价时点为()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日

96、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81

97、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升

98、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000

99、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业

100、房地产的（）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样三、判断题

101、长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。()

102、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

103、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（）

104、房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（）

105、某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（）

106、运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。()

107、比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）

108、在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）

109、报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。（）

110、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()

111、城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。()

112、实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（）

113、当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。()

114、明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）

115、搜集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。()

116、估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）

117、估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（）

118、在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）

119、房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。（）

120、在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

2、答案：B本题解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。

3、答案：D本题解析：金元时期的刘完素、张从正、李杲、朱震亨等人，对中医学理论的发展作出了重要贡献，后人尊称为“金元四大家”。刘完素字守真，创河间学派后人尊称刘河间，倡导火热论。他认为“六气皆从火化”，内伤病中“五志过极皆为热甚”治疗中力主以寒凉清热，后人称其为“寒凉派”。张从正字子和，号戴人，师从刘完素，提出“邪去正自安”，治病以汗、吐、下三法攻邪为主，后人称其为“攻邪派”。李杲字明之，号东垣老人，后人尊称李东垣，师从易水学派的创始人张元素字洁古，倡言“百病皆由脾胃衰而生也”，善用温补脾胃之法，后人称其为“补土派”。朱震亨字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”。

4、答案：C本题解析：按照房地产的用途，把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，具体可细分为：①居住房地产；②商业房地产；③办公房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。其中，旅馆房地产是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。

5、答案：B本题解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

6、答案：D本题解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

7、答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

8、答案：B本题解析：采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式为：可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数＝可比实例在价值时点的价格。

9、答案：D本题解析：[知识点]补地价的测算

10、答案：D本题解析：房地产易受限制特性表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。

11、答案：B本题解析：《景岳全书·肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便溏泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便即所以实大便”的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正常。

12、答案：D本题解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。

13、答案：C本题解析：房屋征收虽然是强制性的，不符合市场价值形成的“不受强迫”条件，但因要“给予公平、合理的补偿”，并“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。所以房屋征收评估从某种意义上讲是评估市场价值。城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。

14、答案：C本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。

15、答案：A本题解析：B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。

16、答案：D本题解析：矛盾的同一性和斗争性是矛盾的两种基本属性，矛盾的同一性是指矛盾双方相互依存、相互贯通的性质和趋势。矛盾的斗争性是矛盾的对立面之间相互排斥、相互分离的性质和趋势。同一性和斗争性关系是相互联结、相互制约的，同一是对立中的同一，斗争是同一中的斗争。“君子和而不同”，“和”就是指矛盾的对立统一，矛盾着的对立面相互依存，互为存在的前提，并共处于一个统一体中。矛盾的普遍性原理是指矛盾存在于一切过程中，并贯穿于一切过程的始终，即矛盾无时不有、矛盾无处不在，旧的矛盾解决了，新的矛盾又产生，事物始终是在矛盾中运动。矛盾普遍存在，但不同事物的矛盾又是具体的、特殊的。矛盾的特殊性是指矛盾着的事物及其每一个侧面都各有其特点。“君子和而不同”，“不同”是指矛盾的特殊性，不同事物的矛盾各有其特点。所以，选项D正确。选项A、B、C都没有准确把握“君子和而不同”的真正含义，故不能选。因此，正确答案是D。

17、答案：A本题解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（万元），改变用途价值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（万元）。

18、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

19、答案：C本题解析：如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给；如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场不看好，则结果会相反。

20、答案：B本题解析：当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提。②更新改造前提。③改变用途前提。④改变规模前提。⑤重新开发前提。⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300＋50）×1500＝712.5（万元）＞2200×1000＝220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。

21、答案：A本题解析：假设建筑面积为xm2，建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，即x＝100＋x×10%，求得x＝111.11m2，则该房地产一次付清的价格＝[30×30%＋30×70%/（1＋6%）]×10000/111.11＝2593.04（元/m2）。

22、答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，此种情形如评估期房的价值。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致；②评估对象的状况，应以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。

23、答案：D本题解析：贷款月利率＝7.5%÷12＝0.625%，月抵押贷款常数计算如下：故综合资本化率＝0.927%×12×70%＋8%×30%＝10.19%。

24、答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象为未来状况下的估价，此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：①价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。②估价对象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，补偿协议约定的用于产权调换房屋状况有变化的，应依据变化后的用于产权调换房屋状况对评估结果进行相应调整。

25、答案：B本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。

26、答案：D本题解析：本题考查的是经济因素。从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关。P145。

27、答案：C本题解析：间接比较调整是选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

28、答案：B本题解析：容积率＝建筑密度×建筑层数。

29、答案：B本题解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。进一步理解房地产的定义，一方面需要搞清楚什么是土地、建筑物和其他相关定着物，另一方面还需要搞清楚什么是实物、权益和区位。

30、答案：C本题解析：开发完成后的房地产于建设期初的价值为：

31、答案：A本题解析：行政隶属变更显然会影响房地产价格。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市、省辖市升格为直辖市，通常也会使这些地区的房地产价格上涨。

32、答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

33、答案：D本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。

34、答案：A本题解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

35、答案：C本题解析：[知识点]房屋建筑面积

36、答案：A本题解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。B项，工业房地产是按房地产的用途划分的种类。C项，部分产权或有限产权的房地产是按房地产的权益状况划分的种类。D项，在建工程是按房地产的开发程度划分的种类。

37、答案：B本题解析：设该宗写字楼现在的价格为V，则V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）t]＋Vt/（1＋Y）t。其中：Vt＝V（1＋20%），V＝（50/10%）×[1－1/（1＋10%）6]＋1.2V/（1＋10%）6。整理得：V＝217.76＋0.677V，解得V＝674.18（万元）。若采用直接资本化法，则资本化率＝年净收益÷市场价值＝50÷674.18≈7.41%。

38、答案：D本题解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。

39、答案：D本题解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。

40、答案：D本题解析：由题意，该改变用途理论上应补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×4.0－1000×0.5）×3000＝16500000（元）＝1650（万元）。

41、答案：B本题解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：①土地所有权状况；②土地使用权状况；③土地使用管制情况；④土地利用现状；⑤出租或占用情况；⑥他项权利设立情况；⑦其他特殊情况。B项属于对建筑物权益状况的描述。

42、答案：A本题解析：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式进行求解：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝12/（8%－2%）－7/（8%－1%）＝100（万元）

43、答案：B、D本题解析：暂无解析

44、答案：D本题解析：使用假设开发法评估在建工程价值，一般使用公式：直接成本利润率＝开发利润/（土地成本＋开发成本）；因此，本题中，开发利润＝（土地成本＋开发成本）×直接成本利润率。

45、答案：D本题解析：对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。

46、答案：C本题解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。

47、答案：D本题解析：累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。累加法的一个细化公式为：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率。其中：①投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿；②管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿；③缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿；④投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的报酬率。

48、答案：D本题解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。

49、答案：D本题解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。

50、答案：C本题解析：楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

51、答案：C本题解析：房地产尽管有独一无二的特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然有一定的可比性和替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。

52、答案：A本题解析：皮槁毛拔，症名。是指皮肤枯槁不泽，毫毛脱落如拔掉之证。《素问·五脏生成篇》：“多食苦，则皮槁而毛拔。”肺主皮毛，肺气耗伤，则皮毛失荣，而见本症。故选A。《素问·五藏生成篇》日：“多食咸，则脉凝泣而变色；多食苦，则皮槁而毛拔；多食辛，则筋急而爪枯；多食酸，则肉胝而唇揭；多食甘，则骨痛而发落，此五味之所伤也。故心欲苦，肺欲辛，肝欲酸，脾欲甘，肾欲咸，此五味之所合也。”

53、答案：A本题解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。

54、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：

55、答案：C本题解析：平均发展速度法与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。

56、答案：B本题解析：有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

57、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。

58、答案：D本题解析：净收益＝有效毛收入－运营费用。其中，运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收益＝500－50－40－65＝345（万元）。

59、答案：B本题解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。根据题意，该可比实例在2013年10月末的价格＝3000×（1＋1%）2－10×4＝3020（元/m2）。

60、答案：C本题解析：本题考查的是房地产价格构成。V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，V＝952.512（万元）

61、答案：C本题解析：[知识点]成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法

62、答案：C本题解析：担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于担保物权。

63、答案：A本题解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。

64、答案：C本题解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果是重建，则属于毛地的范畴）。

65、答案：A本题解析：本题考查的是房地产区位因素。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义。

66、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

67、答案：A本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。其中，年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

68、答案：D本题解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为2500元/m2；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产的正常负担下的价格为＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

69、答案：B本题解析：后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内（如开发期间或建造期间）不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。

70、答案：D本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

71、答案：C本题解析：实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m2，实际总价为：100×2000＝20（万元）。

72、答案：B本题解析：约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。

73、答案：D本题解析：运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测的步骤之一是整理收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容与方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。

74、答案：D本题解析：在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。

75、答案：D本题解析：房地产价格＝净收益×净收益乘数＝净收益÷资本化率，即净收益乘数＝1÷资本化率，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。

76、答案：C本题解析：在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。其中，非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。属于第二种情况的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。本题中，该建筑物晚于土地使用期限的那部分寿命＝50－8－40＝2（年）；该建筑物折旧的经济寿命＝其经济寿命－其晚于土地使用期限的那部分寿命＝50－2＝48（年）。

77、答案：D本题解析：暂无解析

78、答案：B本题解析：A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。谨慎价值、残余价值和快速变现价值一般都低于市场价值。

79、答案：B本题解析：证，即证候，是疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括，一般由一组相对固定的、有内在联系的、能揭示疾病某一阶段或某一类型病变本质的症状和体征构成。

80、答案：B本题解析：A项，上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。C项，增加房地产持有环节的税收，比如开征房地产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。

81、答案：A本题解析：按照科学、严谨、完整的估价程序有条不紊地开展估价工作，可以使估价工作具有计划性并规范化、精细化，避免顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，从而可以保证估价工作质量，提高估价工作效率。履行必要的估价程序是完成任何估价项目的基本要求，也是估价机构和估价师防范估价风险、有效保护自己的重要手段。

82、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

83、答案：C本题解析：实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m2，实际总价为：100×2000＝20（万元）。

84、答案：C本题解析：十二经别的循行，都是从十二经脉的四肢部分多为肘、膝以上别出称为“离”，走人体腔脏腑深部称为“入”，然后浅出体表而上头面称为“出”；阴经的经别合人阳经的经别而分别注入六阳经脉称为“合”。

85、答案：A本题解析：在建工程又称未完工程，是指处在某种开发建设阶段而尚未竣工的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。

86、答案：C本题解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

87、答案：B本题解析：交通运输工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声）、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，因此，隔声对住宅和办公楼来说比较重要。

88、答案：C本题解析：征收集体土地的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。①土地征收补偿费用一般包括下列费用：a．土地补偿费；b．安置补助费；c．地上附着物和青苗的补偿费；d．安排被征地农民的社会保障费用。②相关税费一般包括下列费用和税金：a．新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；b．耕地开垦费（占用耕地的）；c．耕地占用税（占用耕地的）；d．征地管理费；e．政府规定的其他有关费用。③其他费用一般包括：a．地上物拆除费；b．渣土清运费；c．场地平整费；d．城市基础设施建设费；e．建设用地使用权出让金等。

89、答案：D本题解析：土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有下列3种情况：①建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束。②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束。③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。第三种情况分为两种情况：a．出让合同约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。b．出让合同等未约定土地使用权期间届满后需要无偿收回土地使用权及地上建筑物。

90、答案：D本题解析：跷脉左右成对。阴跷脉、阳跷脉均起于足踝下。阴维脉起于小腿内侧足三阴经交会之处，沿下肢内侧上行。至腹