资产评估师实务操作案例集（带答案）

资产评估师实务操作案例集（带答案）一、判断题（共10题，每题2分，共20分）1.执行企业价值评估业务时，若被评估单位即将实施破产清算，仍可采用持续经营假设作为评估前提。2.采用市场法评估不动产价值时，可比实例的交易时间与评估基准日间隔不得超过2年，且越近越好。3.进口设备的重置成本包含国外运输保险费、进口关税、国内安装调试费等合理必要支出。4.注册商标的法定保护期限为10年，因此评估注册商标专用权时，收益期限最长不得超过10年。5.评估机构承接业务时，若委托方无法提供评估对象的权属证明原件，可直接以复印件作为权属依据出具评估报告。6.采用资产基础法评估企业价值时，无需对企业账面的自创商誉进行单独评估作价。7.评估流动资产中的应收款项时，评估值等于账面余额减去预计坏账损失金额。8.执行投资性房地产公允价值评估业务时，评估基准日可以选择任意会计期末，无需与委托方财务报告的计量日保持一致。9.法定资产评估业务的评估报告有效期为自评估基准日起1年，超过有效期的评估报告不得使用。10.采用形象进度法评估在建工程价值时，无需考虑工程的质量瑕疵对价值的影响。二、单选题（共10题，每题2分，共20分）1.下列关于资产评估基准日选择的说法，正确的是（）A.法定评估业务的基准日必须由评估机构独立确定B.企业价值评估的基准日应尽量选择会计期末，便于核对财务数据C.不动产评估的基准日不得选择在周末或法定节假日D.追溯性评估的基准日必须晚于报告出具日2.某设备已使用3年，预计尚可使用7年，因国家出台环保政策要求该类设备最多再使用5年，若不考虑其他因素，该设备的经济性贬值率约为（）A.10%B.20%C.30%D.40%3.采用收益法评估专利技术价值时，下列关于分成率的说法错误的是（）A.收入分成率的基数是专利技术对应的产品销售收入B.利润分成率的基数是专利技术对应的产品营业利润C.收入分成率与利润分成率之间不存在换算关系D.分成率的取值需要结合行业平均水平、专利技术的创新性确定4.采用剩余法评估待开发商业用地价值时，下列各项中不属于开发完成后不动产价值测算范围的是（）A.建成后的商铺销售收入B.建成后的地下车位出租收入现值C.待开发土地的现有闲置收益D.建成后配套公共用房的处置收益5.某被评估企业的β系数为1.2，无风险报酬率为3%，市场平均收益率为8%，企业特定风险调整系数为2%，若采用资本资产定价模型计算股权自由现金流量对应的折现率，该折现率为（）A.9%B.11%C.13%D.15%6.下列流动资产的评估方法适用，说法正确的是（）A.库存材料近期购进且市价波动较小的，可采用成本法评估B.呆滞材料无需考虑贬值可直接按账面值评估C.待售商品无论是否滞销均按市场售价评估D.现金类流动资产需要按折现后的现值评估7.资产评估机构开展法定评估业务，应当指定至少（）名相应专业类别的评估师承办A.1B.2C.3D.48.对非控股型长期股权投资进行评估时，若被投资企业运营正常、财务资料齐全，优先采用的评估方法是（）A.收益法B.成本法C.市场法D.资产基础法9.下列关于用材林林木资产评估的说法，正确的是（）A.成熟龄林木适宜采用剩余法评估B.幼龄林适宜采用收益法评估C.中龄林适宜采用市场成交价比较法评估D.过熟林适宜采用重置成本法评估10.下列关于资产评估报告使用责任的说法，正确的是（）A.评估机构对委托方超出报告载明的使用范围使用报告的后果不承担责任B.评估报告可以供任何第三方无偿使用C.委托方可以将评估报告内容拆分后用于其他项目D.使用不当造成的损失由评估机构与委托方共同承担三、多选题（共10题，每题2分，共20分）1.下列属于资产评估业务基本事项的有（）A.评估基准日B.评估对象和评估范围C.评估目的D.评估报告使用范围E.评估机构的组织形式2.采用市场法评估资产价值，需要满足的前提条件有（）A.存在活跃的公开市场B.存在可比的资产及其交易活动C.资产的未来收益可以合理预测D.可比资产的交易参数能够获得E.资产的重置成本能够可靠计量3.下列各项中，属于不动产评估中建筑物重置成本构成的有（）A.建筑安装工程费B.前期工程费C.土地使用权出让金D.开发期间税费E.开发商利润4.下列各项中，属于可辨认无形资产的有（）A.专有技术B.特许经营权C.商誉D.商标权E.著作权5.下列收益口径中，属于权益口径的有（）A.股权自由现金流量B.企业自由现金流量C.净利润D.息税前利润E.股利6.下列各项中，属于机器设备经济性贬值的有（）A.因技术进步导致设备生产的产品不符合新的环保要求被限制生产B.因市场需求下降导致设备开工率不足30%C.因设备使用磨损导致精度下降需要定期维修D.因原材料价格上涨导致产品利润率持续下降E.因设备超期使用导致能耗远超行业平均水平7.下列属于资产评估工作底稿中操作类底稿的有（）A.评估业务约定书B.现场调查记录C.评估参数计算过程表D.评估报告审核记录E.评定估算过程记录8.下列关于金融不良债权评估的说法，正确的有（）A.评估对象包括银行持有的次级、可疑、损失类贷款B.可采用假设清算法对债权价值进行评估C.需要考虑债务企业的偿债意愿对债权价值的影响D.评估值等于债权的账面余额减去已计提的坏账准备E.需要综合考虑债权的担保方式、诉讼情况等因素9.评估对象存在权属瑕疵时，评估机构可以采取的处理方式有（）A.在评估报告中披露权属瑕疵事项B.要求委托方出具权属相关的承诺函C.直接终止评估业务D.在评估结论中考虑权属瑕疵对价值的影响E.隐瞒权属瑕疵事项按正常资产出具报告10.下列属于资产评估执业准则体系组成部分的有（）A.基本准则B.具体准则C.评估指南D.指导意见E.行业自律管理规范四、案例分析题（共3题，每题6分，共18分）1.甲评估机构接受委托对A公司持有的一处临街商铺进行评估，评估基准日为2023年12月31日，评估目的是为A公司拟以该商铺抵债提供价值参考。评估人员选择市场法进行评估，选取了3个可比实例：可比实例1为同地段同类型商铺2023年11月的交易，成交价格28000元/㎡，交易情况正常；可比实例2为同地段同类型商铺2023年9月的交易，成交价格27200元/㎡，是关联方交易，交易价格比正常价格低4%；可比实例3为相邻地段同类型商铺2023年12月的交易，成交价格26500元/㎡，地段因素比待估商铺差5%。已知该类商铺2023年9-12月的价格每月环比上涨1%。要求：（1）计算各可比实例修正后的单价；（2）若三个可比实例权重相同，计算待估商铺的评估单价（结果保留两位小数）。2.乙评估机构接受委托对B公司拥有的一项发明专利进行评估，评估基准日2023年12月31日，评估目的为股权转让。该专利为2020年12月31日申请取得，法定保护期限20年，行业惯例该类专利的经济寿命通常为10年。经测算，该专利未来5年每年可给B公司带来超额收益120万元，5年后专利技术进入衰退期，无超额收益。适用折现率为10%，（P/A，10%，5）=3.7908。要求：（1）确定该专利的收益期限并说明理由；（2）计算该专利的评估值。3.丙评估机构接受委托对C公司的股东全部权益价值进行评估，评估基准日2023年12月31日，采用资产基础法评估。经核实：C公司账面货币资金500万元，核对应无差异；应收账款账面余额200万元，预计坏账损失率为10%；固定资产账面净值1200万元，评估值1500万元；无形资产账面净值300万元，为外购土地使用权，评估值450万元；应付账款账面余额400万元，核对应无差异；短期借款账面余额700万元，核对应无差异。C公司账面净资产为900万元。要求：（1）计算各单项资产、负债的评估值；（2）计算C公司股东全部权益的评估值。五、论述题（共2题，每题11分，共22分）1.请结合资产评估实务，阐述采用成本法评估资产的基本思路、适用前提以及操作步骤。2.在执行企业价值评估业务时，分别说明资产基础法、市场法、收益法三种方法的适用场景以及选择时需要考虑的因素。---标准答案及解析一、判断题答案及解析3.参考答案：×。解析：破产清算场景下应采用清算假设，持续经营假设适用于资产将按现有用途持续使用的场景。4.参考答案：×。解析：市场法评估不动产时，可比实例交易时间与基准日间隔通常不得超过1年，超过1年的需要进行充分的交易日期修正。5.参考答案：√。解析：进口设备重置成本包含境外运费、保险费、关税、增值税、国内运杂费、安装调试费等达到可使用状态的全部必要支出。6.参考答案：×。解析：注册商标可以到期续展，若企业有明确续展计划且续展成本可承受，收益期限可以超过10年，需结合经济寿命综合确定。7.参考答案：×。解析：评估人员需要对权属证明复印件进行核验，必要时需到权属登记部门核实，不得直接以复印件作为权属依据出具报告。8.参考答案：√。解析：自创商誉属于不可辨认资产，不符合资产基础法的评估范围要求，无需单独评估作价。9.参考答案：√。解析：应收款项评估值是按照预计可收回金额确定，即账面余额扣除预计坏账损失。10.参考答案：×。解析：投资性房地产公允价值评估的基准日必须与委托方财务报告的计量日保持一致，才能满足会计核算需求。11.参考答案：√。解析：根据资产评估准则要求，法定评估业务报告有效期为基准日起1年，超期后资产价值可能发生重大变化，报告不得使用。12.参考答案：×。解析：采用形象进度法评估在建工程时，需要充分考虑工程质量瑕疵、手续瑕疵等对价值的负面影响。二、单选题答案及解析13.参考答案：B。解析：A选项法定评估基准日由委托方与评估机构协商确定；C选项不动产基准日无节假日限制；D选项追溯性评估的基准日早于报告出具日。14.参考答案：B。解析：经济性贬值率=（原预计尚可使用年限-政策限制剩余使用年限）/总经济寿命=（7-5）/(3+7)=20%。15.参考答案：C。解析：收入分成率=利润分成率×对应产品的销售利润率，二者存在明确换算关系。16.参考答案：C。解析：剩余法的核心是测算开发完成后的价值，待开发土地现有闲置收益不属于开发完成后的收益范畴。17.参考答案：B。解析：折现率=无风险报酬率+β×（市场平均收益率-无风险报酬率）+特定风险调整系数=3%+1.2×5%+2%=11%。18.参考答案：A。解析：B选项呆滞材料需要扣除贬值后评估；C选项滞销商品需要扣除变现成本、减值损失后评估；D选项现金类流动资产按账面值评估即可。19.参考答案：B。解析：《资产评估法》规定法定评估业务需至少2名对应专业类别的评估师承办。20.参考答案：A。解析：非控股股权投资，被投资企业运营正常、资料齐全的，优先采用收益法测算未来分红或股权增值的现值。21.参考答案：A。解析：B选项幼龄林适宜采用重置成本法；C选项中龄林适宜采用收获现值法；D选项过熟林适宜采用市场法或剩余法。22.参考答案：A。解析：B选项评估报告仅限载明的使用主体使用；C选项委托方不得拆分报告用于其他用途；D选项使用不当造成的损失由使用方自行承担。三、多选题答案及解析23.参考答案：ABCD。解析：评估机构组织形式不属于业务基本事项，其余四项均为需明确的基本事项。24.参考答案：ABD。解析：C选项是收益法的适用前提；E选项是成本法的适用前提。25.参考答案：ABDE。解析：土地使用权出让金属于土地的成本，不属于建筑物重置成本范畴。26.参考答案：ABDE。解析：商誉不可单独辨认，不属于可辨认无形资产。27.参考答案：ACE。解析：B选项企业自由现金流量、D选项息税前利润属于全投资口径的收益指标。28.参考答案：ABD。解析：C、E选项属于机器设备的实体性贬值，其余三项为外部环境变化导致的经济性贬值。29.参考答案：BCE。解析：A选项业务约定书、D选项审核记录属于管理类工作底稿。30.参考答案：ABCE。解析：D选项错误，评估值需要根据债权可收回金额测算，不能直接使用会计计提的坏账准备。31.参考答案：ABD。解析：C选项只有当权属瑕疵重大且无法核实、对评估结论影响无法判断时才考虑终止业务，不得直接终止；E选项隐瞒瑕疵属于违规行为。32.参考答案：ABCD。解析：行业自律管理规范不属于执业准则体系，其余四项均为执业准则的组成部分。四、案例分析题答案及评分标准33.（6分）（1）各可比实例修正单价：可比实例1：28000×(1+1%)=28280.00元/㎡（1分）可比实例2：交易情况修正后单价=27200/(1-4%)≈28333.33元/㎡，交易日期修正后单价=28333.33×(1+1%)³≈29192.00元/㎡（2分）可比实例3：区域因素修正后单价=26500/(1-5%)≈27894.74元/㎡（1分）（2）待估商铺评估单价=(28280+29192+27894.74)/3≈28455.58元/㎡（2分）34.（6分）（1）收益期限为5年（1分）。理由：无形资产收益期限按照法定保护期限剩余年限、经济寿命剩余年限、预计可产生超额收益年限三者孰短原则确定，该专利法定剩余保护期限17年、经济寿命剩余7年、预计仅未来5年可产生超额收益，因此取5年作为收益期限（2分）。（2）专利评估值=120×(P/A,10%,5)=120×3.7908=454.90万元（3分）35.（6分）（1）单项资产评估值：货币资金500万元，应收账款=200×(1-10%)=180万元，固定资产1500万元，无形资产450万元，总资产评估值=500+180+1500+450=2630万元（2分）；负债评估值：应付账款400万元，短期借款700万元，总负债评估值=400+700=1100万元（1分）。（2）股东全部权益评估值=总资产评估值-总负债评估值=2630-1100=1530万元（3分）五、论述题答案及评分标准36.（11分）（1）基本思路（3分）：成本法是指通过测算被评估资产的重置成本，扣除资产投入使用后产生的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，以重置成本扣减各项贬值后的余额作为资产评估值的方法，核心逻辑是资产的价值不会超过重新购建同等功能资产的必要成本。（2）适用前提（4分）：①被评估资产处于持续使用状态或假设处于持续使用状态；②被评估资产的重置成本能够可靠计量，购建的各项成本支出符合社会必要劳动时间要求；③资产的各项贬值（实体性、功能性、经济性）能够合理测算；④适用于资产的收益难以量化、市场上缺乏可比交易案例的场景，如专用设备