资产评估师实务案例分析卷（带评分标准）

资产评估师实务案例分析卷（带评分标准）1.执行资产评估业务时，若因资产持有人恶意阻挠无法完成必要现场调查程序，评估机构可直接采用委托方提供的账面数据出具评估报告。2.采用市场法评估商业用房价值时，选取的可比实例成交日期距评估基准日的间隔最长不得超过2年。3.组合型无形资产的价值通常等于其各组成部分可辨认无形资产价值的总和。4.进口设备的重置成本包含设备进口时缴纳的增值税，若评估对象为增值税一般纳税人且该增值税可抵扣，计算设备本体重置成本时仍需全额包含增值税进项税额。5.企业价值评估中，计算股权自由现金流量时，需要扣除税后利息支出和新增的债务本金。6.清算假设前提下的资产评估值通常低于公开市场假设前提下的评估值。7.用材林的剩余法评估中，测算的采伐成本包含伐区设计费、采伐作业费、运输费以及相关税费。8.资产评估业务档案的保存期限自评估报告签署日起计算，法定评估业务档案保存期限不得少于20年。9.国有资产控股企业的产权转让评估，评估结论的使用有效期自评估基准日起计算为1年。10.企业价值评估中，若委托方未披露账外或有负债，评估机构无需对其进行核查识别，相关责任由委托方全部承担。1.执行资产评估业务时，若现场调查程序受限且无法采取替代程序弥补，评估机构应当采取的正确处理方式是A.直接出具无保留意见评估报告，在报告中备注调查受限情况B.出具保留意见评估报告，直接使用委托方提供的账面数据C.终止评估业务，及时告知委托方受限情况及终止原因D.要求委托方出具数据真实性承诺，按照委托方要求出具报告2.某待开发商住用地的土地取得成本为8000万元，开发建设成本预计为12000万元，管理费用为开发成本的3%，销售费用为建成后总售价的2%，销售税费为总售价的6%，开发周期为2年，年折现率为8%，开发成本及管理费用在开发期内均匀投入，预计建成后总售价为28000万元，不考虑开发利润，该宗地的评估值最接近以下哪个选项A.9820万元B.10640万元C.11230万元D.12150万元3.某企业拥有一项发明专利，法定保护剩余期限为8年，根据行业技术迭代周期测算该专利的经济寿命为5年，企业与下游客户签订的专利授权合同剩余期限为6年，不考虑其他因素，该专利的收益预测期限应为A.5年B.6年C.8年D.7年4.某生产线已投入使用6年，设计总使用年限为15年，因环保政策出台要求该生产线必须加装300万元的环保装置后方可继续使用，否则将于2年后强制报废，不考虑其他因素，该生产线的经济性贬值额为A.120万元B.300万元C.210万元D.450万元5.采用市盈率法评估制造业上市公司的股权价值，以下可比公司中最适合的是A.同行业的亏损制造业上市公司B.同行业主营相近、盈利稳定的非上市制造业企业C.同行业主营相近、盈利模式相同的A股上市制造业企业D.跨行业的高盈利高新技术上市企业6.以下国有资产评估项目中，需要报国务院国有资产监督管理机构核准的是A.地方国资委出资的全资子公司的产权转让项目B.国务院国资委出资的央企主业范围内的3000万固定资产转让项目C.国务院国资委出资的央企核心子公司的整体改制上市项目D.央企下属三级子公司的资产抵押项目7.某用材林林分年龄为8年，主伐年龄为20年，适合采用的评估方法是A.重置成本法B.收获现值法C.市场成交价比较法D.剩余法8.以下资产评估业务流程中，排序正确的是A.业务承接→现场调查→资料收集→评定估算→报告编制B.现场调查→业务承接→资料收集→评定估算→报告编制C.业务承接→评定估算→现场调查→资料收集→报告编制D.资料收集→业务承接→现场调查→评定估算→报告编制9.某写字楼年有效毛收入为2000万元，年运营费用为有效毛收入的35%，报酬率为7%，剩余使用年限为30年，该写字楼的评估值最接近A.12300万元B.16160万元C.18520万元D.20000万元10.以下关于资产评估报告使用的说法，正确的是A.评估报告可以供任何第三方使用B.评估报告的使用范围仅限委托合同约定的使用人以及法律法规规定的使用人C.委托方可以将评估报告用于多个不同的经济行为D.超过评估结论有效期的报告可以打折使用1.执行资产评估业务时，现场调查的核心工作内容包括A.核对资产权属证明文件原件B.对实物类资产进行监盘或抽盘C.查询资产的抵押、质押、查封等权利限制情况D.访谈相关管理人员了解资产运营及维护情况E.核实委托方的注册资本实缴情况2.采用市场法评估不动产价值时，需要进行的调整因素包括A.交易情况调整B.交易日期调整C.区域因素调整D.个别因素调整E.会计政策调整3.以下属于无形资产评估范围的有A.专利所有权B.专利使用权C.商标所有权D.特许经营权E.应收账款债权4.进口机器设备的重置成本构成内容包括A.设备境外采购到岸价B.进口关税、进口环节消费税C.境内运输费、安装调试费D.设备操作人员岗前培训费E.设备报废清理费5.关于企业价值评估收益法折现率的选择，以下说法正确的有A.加权平均资本成本对应企业自由现金流量口径B.股权资本成本对应股权自由现金流量口径C.折现率口径应当与收益额口径完全匹配D.折现率应当高于无风险报酬率E.折现率可以低于行业平均收益率6.以下经济行为中，属于国有资产评估法定范围的有A.国有独资企业的合并、分立B.国有控股企业的公开挂牌转让子公司产权C.国有参股企业的常规办公设备转让D.国有单位接受非国有单位以不动产抵偿债务E.国有独资企业将核心生产设备租赁给非国有单位7.资产评估业务中常用的评估假设包括A.交易假设B.公开市场假设C.持续经营假设D.清算假设E.会计主体假设8.资产评估专业人员的禁止执业行为包括A.签署本人未实际承办的资产评估报告B.允许其他人员以本人名义执行资产评估业务C.索要、收受委托合同约定以外的酬金或其他财物D.对评估对象的权属证明文件进行核查验证E.未经允许披露委托方的商业秘密及评估工作底稿内容9.流动资产评估的特点包括A.评估基准日通常与会计核算期末接近，可充分利用会计核算资料B.需要对流动资产进行全面清查，对周转速度快的资产可适当简化程序C.对在正常生产经营流程中周转、变现周期短的流动资产可采用历史成本作为评估值D.一般不需要考虑流动资产的功能性贬值E.必须考虑所有流动资产的经济性贬值10.以下属于矿业权评估常用方法的有A.折现现金流量法B.可比销售法C.重置成本法D.收入权益法E.剩余法1.甲资产评估机构承接了A国有控股公司拟转让其持有的B餐饮连锁有限公司100%股权的评估业务，评估基准日为2023年12月31日。评估专业人员现场调查时发现，B公司旗下有3家门店是租赁的商用房产，租赁合同剩余期限为4年，合同约定的年租金仅为周边同档次房产市场租金的70%，该优惠租赁权未在B公司账面体现。要求回答：（1）该优惠租赁权是否属于本次评估的范围？请说明理由。（2）测算该优惠租赁权价值时应采用什么评估方法？2.乙资产评估机构承接了C制造业企业一台进口数控机床的评估业务，评估基准日为2024年3月31日。该设备2021年4月1日进口，C企业为增值税一般纳税人，进口时缴纳的增值税进项税额已全额抵扣。评估专业人员查询得知，该型号机床当前的进口到岸价为120万美元，进口关税税率为9%，增值税税率为13%，评估基准日美元兑人民币汇率为1:7.2，境内运输费为2万元，安装调试费为5万元，该设备已使用年限为3年，经济寿命为10年，不考虑资金成本及其他费用。要求回答：（1）计算该设备的本体重置成本。（2）计算该设备的实体性贬值额。3.丙资产评估机构承接了D房地产开发公司拟用于抵押贷款的一宗待开发住宅用地的评估业务，评估基准日为2023年10月31日。该宗地面积为10000平方米，容积率为2.5，土地使用年限为70年。评估专业人员拟采用剩余法评估该宗地价值，委托方提出测算时开发利润应按照当前房地产行业平均成本利润率25%计算，无需考虑时间价值进行折现。要求回答：（1）委托方的要求是否合理？请说明理由。（2）若开发周期为1.5年，开发成本在开发期内均匀投入，计算开发利润时应如何考虑时间价值？1.请结合《资产评估执业准则-企业价值》的相关要求，论述执行企业价值评估业务时，评估专业人员应当如何对委托方提供的未来盈利预测资料进行核查验证。2.2023年财政部修订发布了《资产评估职业道德准则》，请论述资产评估专业人员在执行业务时如何保持独立性，以及独立性受损时应当采取的应对措施。---标准答案及解析一、判断题答案1.×解析：根据资产评估准则要求，若无法完成必要现场调查程序且无替代程序，不得出具评估报告，不得直接使用委托方单方提供的未经核实的数据。2.×解析：采用市场法评估不动产时，可比实例成交日期距评估基准日的间隔通常不得超过1年，最长不得超过1.5年。3.×解析：组合型无形资产存在协同效应，其价值通常高于各组成部分可辨认无形资产价值的总和。4.×解析：若评估对象为增值税一般纳税人且进项税额可抵扣，计算设备重置成本时应当扣除可抵扣的增值税进项税额。5.×解析：股权自由现金流量计算时，需要扣除税后利息支出、偿还债务本金，同时需要加计新取得的债务本金，而非扣除新增债务本金。6.√解析：清算假设下资产需要在短期内强制变现，交易双方地位不平等，评估值通常低于公开市场假设下的价值。7.√解析：用材林剩余法评估中，采伐成本包括伐区设计、采伐、运输及相关合规税费。8.×解析：法定评估业务档案的保存期限不得少于30年，非法定评估业务保存期限不得少于15年。9.√解析：国有资产评估结论的使用有效期为自评估基准日起1年。10.×解析：评估专业人员应当勤勉尽责，对可能存在的账外或有负债进行必要的核查识别，不得完全依赖委托方的披露。二、单项选择题答案1.C解析：现场调查受限且无法采取替代程序的，评估机构应当终止业务，不得出具不符合要求的评估报告。2.B解析：计算过程：总售价现值=28000/(1+8%)²≈24005.5万元；开发成本及管理费用现值=12000×(1+3%)/(1+8%)≈11444.4万元；销售费用及税费现值=28000×(2%+6%)/(1+8%)²≈1920.4万元；宗地评估值=24005.5-11444.4-1920.4≈10640.7万元，接近B选项。3.A解析：无形资产收益期限取法定保护期限、经济寿命、合同约定期限三者中的最短者，本题经济寿命5年最短，因此选A。4.B解析：因环保政策要求必须加装的环保装置属于强制性支出，是外部政策导致的经济性贬值，贬值额为300万元。5.C解析：市盈率法选取可比公司需要符合行业相同、主营相近、盈利模式相同、同为上市公司的要求，因此选C。6.C解析：国务院国资委出资的央企及其核心子公司的整体改制、上市等重大经济行为的评估项目需要报国务院国资委核准，其他选项不符合核准要求。7.B解析：中龄用材林（林分年龄介于幼龄和主伐年龄之间）适合采用收获现值法评估，幼龄林采用重置成本法，成熟林采用剩余法。8.A解析：资产评估业务的正常流程为业务承接、现场调查、资料收集、评定估算、报告编制，因此选A。9.B解析：年净收益=2000×(1-35%)=1300万元；评估值=1300/7%×[1-1/(1+7%)^30]≈16159万元，接近B选项。10.B解析：评估报告的使用范围仅限委托合同约定的使用人以及法律法规规定的使用人，不得超范围使用，不得用于其他经济行为，超过有效期的报告不得使用。三、多项选择题答案1.ABCD解析：现场调查不需要核实委托方注册资本实缴情况，E选项错误，其余均为现场调查核心内容。2.ABCD解析：市场法评估不动产的调整因素包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素，与会计政策无关，E选项错误。3.ABCD解析：应收账款属于流动资产，不属于无形资产，E选项错误，其余均为无形资产评估范围。4.ABCD解析：设备报废清理费属于设备处置阶段的支出，不属于重置成本构成，E选项错误，其余均属于重置成本构成。5.ABCDE解析：所有选项说法均正确，折现率需要与收益口径匹配，不同企业的风险水平不同，折现率可以高于无风险报酬率，也可以低于行业平均收益率。6.ABDE解析：国有参股企业的常规小额资产转让不属于法定评估范围，C选项错误，其余均属于法定评估范围。7.ABCD解析：会计主体假设是会计核算的假设，不属于资产评估常用假设，E选项错误，其余均为资产评估常用假设。8.ABCE解析：对权属证明进行核查验证是评估专业人员的义务，不属于禁止行为，D选项错误，其余均为禁止行为。9.ABCD解析：流动资产变现周期短，通常不需要考虑经济性贬值，E选项错误，其余均为流动资产评估的特点。10.ABCD解析：剩余法是不动产评估的常用方法，不属于矿业权评估常用方法，E选项错误，其余均为矿业权评估常用方法。四、案例分析题答案及评分标准1.（1）该优惠租赁权属于本次评估范围（1分）。理由：该优惠租赁权是B公司过去的交易形成的、由B公司控制的、预期能给B公司带来经济利益流入的资源，属于可辨认无形资产，应当纳入股权评估的范围（2分）。（2）测算该优惠租赁权价值应采用增量收益折现法（1分），按照剩余租赁期限内每年市场租金与合同租金的差额作为增量收益，按照适当的折现率折现后求和，即为该优惠租赁权的价值（2分）。评分标准：判断正确得1分，理由合理得2分，方法选择正确得1分，方法说明正确得2分，共6分。2.（1）设备本体重置成本计算：到岸价换算人民币=120×7.2=864万元；进口关税=864×9%=77.76万元；增值税可抵扣，不计入重置成本；境内运输费2万元，安装调试费5万元；重置成本=864+77.76+2+5=948.76万元（3分）。（2）实体性贬值率=已使用年限/经济寿命=3/10=30%；实体性贬值额=948.76×30%≈284.63万元（3分）。评分标准：重置成本计算正确得3分，扣除增值税的判断正确得1分，其余计算步骤正确得2分；实体性贬值计算正确得3分，贬值率计算正确得1分，贬值额计算正确得2分，共6分。3.（1）委托方的要求不合理（1分）。理由：剩余法评估中开发成本、开发利润的发生时间与评估基准日存在时间差，资金具有时间价值，应当按照折现率折算为评估基准日的现值，不得直接按照账面名义值计算（2分）。（2）开发周期为1.5年，开发成本均匀投入，相当于开发成本在开发周期的中点即0.75年时一次性投入，开发利润为开发成本乘以成本利润率，应当将开发利润折算为评估基准日的现值，折现期限为0.75年（3分）。评分标准：判断正确得1分，理由合理得2分，时间价值考虑方式说明正确得3分，共6分。五、论述题答案及评分标准1.答题要点：（1）评估专业人员应当首先了解盈利预测的编制基础、编制依据、编制方法，判断盈利预测是否符合企业的历史经营情况、行业发展趋势、宏观经济环境（2分）。（2）对盈利预测的核心参数进行核查验证：包括营业收入的预测是否与