REITs行业26年8月配置建议：维持“强基本面低估值”主线供应端关注挂网节奏

一、二级市场要点REITs76月底短暂反26Q2/EBITDA/26Q1-5pct/-1pct/-226Q2可/EBITDA/26Q1+1pct/-3pct/-5、可77REITs3497277“102164.5分位（0.48%）呈现走弱。图1：全局行情：26M7REITs全收益指数累计下跌1.7%资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日分板块来看：26M7，REITs全市场涨跌幅中位数-1.8%，其中，交运/保租房跑赢，IDC/产业园/仓储跑输。具体来看：REITsIDC（-9.8%）、产业园（-6.1%）、仓储物流（-3.3%）跑输：IDC810易资金抢跑，近期跌幅较大，我们上月观点报告也对解禁风险进行了提示；产业园、仓储物流YTD分别-24.5%/-14.6%图2：板块行情：26M7仅交运板块收益为正（+0.5%），其余板块均为负资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日二、一级市场要点受二级市场持续下跌带动一二级估值差收窄甚至倒挂的影响，26M7个券打新延续亏损，26年累计网下打新净收益转负。从7月无询价已初步观察到一级供应有放缓征兆，但潜在供应仍在高位。具体而言：：26M7REIT4-6%/-2%，26-0.02%；破发”267a.411113单商业349721645551810216图3：一级打新：年内打新延续亏损，年初以来累计网下打新净收益率转负资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日；注1：首批4单商业REITs几乎是同一时间缴款，因此假设将资金平分成4部分参与该4单；注2：测算表中假设资金年化机会成本1.5%，假设缴款3日后网下投资者认购申请未确认部分可获得退还，即假设全部申购资金冻结3日图4：一级询价：受认购热度骤减、持续“破发”等影响，26M7无新项目启动询价资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日图5：一级发行：26M7共有5单发售，总募资规模132亿元资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日图6：潜在供应：34单公募REITs交易所已挂网未询价，总拟募972亿2026731注：浅橙色代表已获批未询价图7：潜在供应：10单公募REITs项目已推荐未挂网，总拟募216亿资料来源：国家发改委，招商证券；数据截至2026年7月31日注：武汉天河机场第二公路通道项目在2023/9/4由国发推荐至证监会，一直未挂网，由于时间相对久远，未在上表进行显示三、REITs基本面26Q2EBITDA（26Q2Q1变动）：（+8%，-1PCT），（+3%，-5PCT），（+1%，-14PCT），交通（-2%，-4PCT），（-12%，0PCT），（-17%，-3PCT），能源（-22%，-10PCT）。REITs图8：REITs基本面展望：保租房或维持稳定；消费业绩或难持续超预期，且预计分化或加剧资料来源：Wind，REITs财报，招商证券四、REITs估值P/NAVREITs7全市场P/NAV1.03（34%/1.31.21.1//1.00.90.8图9：全市场：P/NAV平均1.03倍，历史34%分位水平资料来源：Wind，各只REIT历年年报及资产评估报告，招商证券；数据截至2026年7月31日25（25对于直接披露“基金份额公允价值参考净值”（NAVPS）合并净资产账面价值-投房-固定资产-在建工程-无形资产+资产评估价值；3）分母；年报发布后，3/31及以后3/31从派息率角度来看产权REITs当前估值水平：26年7月末，产权REITs平均派息率为4.8%，REITs98%分位。REITs10Y313bps98%REITs100%/100%分位数水平，REITsREITs派息率与中证中高等级信用债YTM的304100%REITs58bps100%图10：产权REITs：与中高信用债/红利股利差均位于历史100%分位资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日10Y7分位市场化保租房（3.4%，70%分位），IDC（4.1%，100%分位），消费（4.3%，61%分位），（4.6%，商办（5.1%，100%分位（5.5%，100%分位（6.0%，100%分位“”；IDC8104.6%/5.1%（较可比基础设施REITs约高30bps，或与投资者结构差异有关）。图11：产权REITs：10Y国债利差来看，产园/仓储/IDC估值来到历史极低，保租房/消费估值低于历史中枢资料来源：Wind，招商证券；数据截至2026年7月31日267REITs高速能源10Y291bps6.1%图12：经营权REITs：IRR与10Y国债利差位于历史54%分位数资料来源：Wind，中债金融估值中心有限公司，招商证券；数据截至2026年7月31日IRR估值收益率”s”“估值价格与实际收盘价高度一致五、配置建