房地产经纪专业人员职业资格《合同管理》易错题集锦（完整版）

房地产经纪专业人员职业资格《合同管理》易错题集锦（完整版）1.房地产经纪机构与委托人签订的房屋出售经纪服务合同属于双务、有偿、诺成合同。2.委托人是限制民事行为能力人的，房地产经纪人员可直接代其签署经纪服务合同，事后补具监护人追认文件即可。3.房地产居间服务合同中，经纪机构只要促成买卖双方签订合法有效的房屋买卖合同，即有权收取约定的佣金，无论后续房屋是否完成过户登记。4.房屋买卖交易中，买方支付的“订金”性质属于预付款，如卖方违约，买方有权要求卖方双倍返还。5.房地产经纪机构提供的格式合同条款中，如约定“因委托人原因导致交易失败的，经纪机构已收佣金概不退还”，该条款一律无效。6.共有房屋出售时，只要占份额三分之二以上的按份共有人同意签约，经纪机构即可协助推进交易，无需征得其他按份共有人同意，共有人之间另有约定的除外。7.房地产经纪代理合同中，经纪机构超出委托人授权范围签署的交易合同，对委托人一律不发生法律效力。8.房地产经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构公章，仅由承办该业务的经纪人员签字的合同不具有法律效力。9.委托人签署经纪服务合同后又跳过该经纪机构，直接与房源提供方签订交易合同的，一律应当向经纪机构支付全额佣金。10.房地产经纪服务合同的备案手续应当由委托人自行到住房和城乡建设主管部门办理，经纪机构仅承担协助义务。1.下列不属于房地产经纪服务合同必备内容的是（）A.经纪服务的项目、内容、要求B.经纪服务佣金的支付时间、数额C.委托房屋的市场评估价D.合同当事人的权利义务2.房地产经纪机构代理出售限制上市交易的保障性住房，与买方签订的房屋买卖合同效力为（）A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销3.甲委托乙房地产经纪机构出售其名下房屋，授权乙可代其与买方商定交易价格、签署买卖合同，该代理属于（）A.一般代理B.特别代理C.表见代理D.无权代理4.房屋买卖经纪服务合同中，约定的定金数额不得超过房屋交易总价款的（），超出部分不产生定金效力。A.10%B.20%C.30%D.50%5.下列情形中，房地产经纪机构有权单方解除经纪服务合同的是（）A.委托人故意隐瞒房屋存在重大质量瑕疵的B.委托人提出要降低佣金比例的C.经纪人员离职导致原承办人员无法提供服务的D.房屋市场价格出现大幅下跌的6.房地产经纪机构与委托人签订的经纪服务合同履行完毕后，该合同文本的保存期限不得少于（）年。A.2B.3C.5D.107.甲通过乙经纪机构看中一套房源，随后甲通过自己的亲戚（该房屋原产权人的多年好友）直接联系到卖方，未使用乙机构提供的撮合服务，双方自行签订了买卖合同，下列说法正确的是（）A.甲属于跳单，应当向乙支付全额佣金B.甲不属于跳单，无需向乙支付佣金C.甲应当向乙支付50%的佣金作为补偿D.乙有权要求甲和卖方承担连带赔偿责任8.房地产经纪机构提供的格式合同条款与双方另行协商约定的非格式条款不一致的，应当（）A.采用格式条款B.采用非格式条款C.按照通常理解予以解释D.作出不利于提供格式条款一方的解释9.房地产经纪人员在协助买卖双方签订存量房买卖合同前，应当履行的首要义务是（）A.向双方充分说明合同的全部条款内容B.要求双方先行支付全部佣金C.协助买方办理银行按揭贷款预审批D.到不动产登记部门查询房屋权属信息10.下列主体中，有权独立作为存量房买卖经纪服务合同委托人的是（）A.未满8周岁的未成年人自行委托B.已满16周岁以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人C.无民事行为能力人的远房亲属未持授权委托书D.仅持有房屋产权人口头委托的中介人员1.房地产经纪服务合同的类型主要包括（）A.房屋出售经纪服务合同B.房屋购买经纪服务合同C.房屋出租经纪服务合同D.房屋承租经纪服务合同E.房屋抵押借款合同2.下列情形中，会导致房地产经纪服务合同无效的有（）A.经纪机构未取得相应的房地产经纪备案证明B.合同一方当事人为无民事行为能力人且未由监护人代为签署C.合同约定经纪机构可协助买方做低网签价格规避税费D.合同是由经纪人员以个人名义与委托人签订的E.合同未明确约定佣金支付时间3.房地产经纪机构在与委托人签订经纪服务合同前，应当向委托人告知的事项包括（）A.是否与委托房屋有利害关系B.委托房屋的市场参考价格C.房屋交易的一般程序及可能存在的风险D.经纪服务的收费标准和支付时间E.其他客户对委托房屋的出价记录4.下列关于房地产经纪合同中违约责任的说法，正确的有（）A.委托人未按约定支付佣金的，应当按合同约定支付违约金B.经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付佣金，合同另有约定的除外C.因不可抗力导致合同无法履行的，双方均无需承担违约责任D.经纪人员泄露委托人个人信息的，经纪机构无需承担责任E.委托人故意提供虚假信息导致经纪机构损失的，应当承担赔偿责任5.存量房买卖合同中应当约定的内容包括（）A.房屋的基本状况B.房屋交易价款及支付方式C.房屋交付时间及过户时间D.房屋内家具家电的归属E.经纪人员的个人信息6.下列关于定金和违约金的说法，正确的有（）A.守约方可以同时主张定金罚则和违约金条款B.守约方只能选择适用定金罚则或者违约金条款C.约定的违约金数额高于实际损失30%的，违约方有权请求法院适当降低D.定金不足以弥补实际损失的，守约方可以请求赔偿超过定金数额的损失E.定金合同自实际交付定金之日起生效7.房地产经纪机构协助买卖双方签订存量房买卖合同时，需要核实的材料包括（）A.买卖双方的身份证明B.房屋的不动产权属证书C.房屋已出租的，承租人放弃优先购买权的声明D.房屋存在抵押的，抵押权人同意转让的证明E.买卖双方的个人征信报告8.下列情形中，房地产经纪机构应当承担缔约过失责任的有（）A.故意隐瞒房屋存在司法查封的情况，导致买方签订合同后无法过户造成损失的B.与卖方恶意串通抬高房屋售价，赚取差价的C.泄露委托人的商业秘密导致委托人损失的D.因疏忽未告知买方房屋的土地使用权仅剩10年，导致买方做出错误交易决策的E.经纪机构未按约定时间协助办理过户手续的9.关于房地产经纪代理合同的说法，正确的有（）A.经纪机构应当在委托人授权范围内从事代理活动B.经纪机构代理行为的法律后果由委托人承担C.经纪机构可以转委托第三方处理代理事务，无需征得委托人同意D.委托人死亡的，代理关系一律终止E.经纪人员不得以个人名义与委托人签订代理合同10.下列属于房地产经纪服务合同纠纷解决途径的有（）A.双方当事人协商解决B.请求房地产经纪行业组织调解C.向人民法院提起诉讼D.根据仲裁协议申请仲裁E.向公安机关申请立案侦查1.案例背景：2023年5月，张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）出售其名下一套商品住房，双方签订了《房屋出售经纪服务合同》，约定佣金为房屋交易总价的1%，甲机构代为寻找买方、协助磋商价格，促成交易后张某支付佣金。2023年7月，甲机构带客户王某看房后，王某对房屋满意，甲机构协助双方磋商价格，最终确定总价款为120万元，双方于2023年7月15日签订了《存量房买卖合同》。签约后王某发现该房屋于2023年6月已被法院司法查封，无法办理过户，王某要求解除合同并赔偿损失，张某则认为甲机构未核实房屋权属状况，应当承担责任，拒绝支付甲机构佣金。问题：（1）甲机构是否有权要求张某支付案涉经纪服务合同约定的佣金？请说明理由。（2）王某因交易无法履行产生的损失应当由哪些主体承担？请说明理由。2.案例背景：2023年3月，李某与乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）签订《房屋购买经纪服务合同》，约定乙机构为李某寻找合适的二手住房，李某支付意向金2万元，如促成交易，意向金转为定金，佣金为总房价的1.2%。2023年4月，乙机构为李某匹配到赵某名下的一套房屋，李某看房后表示满意，乙机构按约定将2万元意向金转交赵某，赵某出具了定金收条。后李某因个人工作调动，不愿购买该房屋，要求乙机构退还2万元意向金，赵某则要求没收定金。问题：（1）李某是否有权要求乙机构退还2万元意向金？请说明理由。（2）赵某是否有权没收该2万元款项？请说明理由。3.案例背景：2023年8月，陈某委托丙房地产经纪机构（以下简称丙机构）出租其名下一套商铺，双方签订《房屋出租经纪服务合同》，约定租期3年，月租金2万元，丙机构促成租赁交易后，陈某支付相当于1个月租金的佣金。2023年9月，丙机构促成陈某与承租人刘某签订《房屋租赁合同》，刘某当场支付了半年租金和1个月押金，陈某按约定支付了2万元佣金。2023年11月，陈某以刘某未征得其同意擅自装修商铺为由，要求解除与刘某的租赁合同，同时要求丙机构退还已收取的2万元佣金。问题：（1）丙机构是否应当退还陈某支付的2万元佣金？请说明理由。（2）陈某与刘某的租赁合同纠纷是否属于丙机构的责任范围？请说明理由。1.请结合《房地产经纪管理办法》及《民法典》合同编相关规定，论述房地产经纪机构在签订和履行经纪服务合同过程中应当履行的主要义务及违反义务对应的法律责任。2.实践中房地产经纪服务合同纠纷中“跳单”争议频发，请论述“跳单”行为的认定标准，以及房地产经纪机构可采取的防范“跳单”风险的合同设计及操作措施。标准答案及解析一、判断题1.参考答案：√解析：房地产经纪服务合同中，经纪机构负有提供居间/代理服务的义务，委托人负有支付佣金的义务，属于双务合同；经纪机构提供服务以收取佣金为对价，属于有偿合同；合同自双方签字盖章之日起生效，无需交付标的物，属于诺成合同。2.参考答案：×解析：限制民事行为能力人签署经纪服务合同应当由其监护人代为签署或经监护人同意、追认，经纪人员无权直接代签，事后补追认不影响合同签署时的效力瑕疵。3.参考答案：√解析：依据《民法典》第963条，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，后续合同履行情况不影响佣金支付义务的产生，合同另有约定的除外。4.参考答案：×解析：订金属于预付款性质，不具有担保效力，卖方违约时买方仅有权要求返还订金及利息，无权主张双倍返还，仅定金适用双倍罚则。5.参考答案：×解析：格式条款只有在存在不合理免除提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形下才无效，如双方已就该条款进行充分协商且条款内容符合公平原则，不属于无效情形，并非一律无效。6.参考答案：√解析：依据《民法典》第301条，处分按份共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，共有人之间另有约定的除外，无需征得全部按份共有人同意。7.参考答案：×解析：经纪机构超出授权范围签署的合同属于无权代理，如相对方有理由相信经纪机构有代理权的，构成表见代理，该代理行为对委托人发生法律效力，并非一律无效。8.参考答案：√解析：房地产经纪服务合同的缔约主体是房地产经纪机构，而非经纪人员个人，合同应当加盖机构公章，仅经纪人员签字的合同不产生对机构的约束力。9.参考答案：×解析：依据《民法典》第965条，只有委托人利用经纪机构提供的交易机会、媒介服务，故意绕开经纪机构订立合同的，才属于跳单，应当支付佣金，如委托人通过其他公开合法渠道获取房源信息的，不属于跳单，无需支付佣金，并非一律需要支付。10.参考答案：×解析：房地产经纪服务合同的备案义务由房地产经纪机构承担，并非由委托人办理。二、单项选择题1.参考答案：C解析：依据《房地产经纪管理办法》第16条，经纪服务合同的必备内容包括当事人信息、服务项目、服务标准、佣金数额及支付方式、权利义务、违约责任等，委托房屋的市场评估价不属于必备内容，可由双方约定是否列明。2.参考答案：B解析：限制上市交易的保障性住房违反了法律、行政法规关于房屋上市交易的强制性规定，对应的房屋买卖合同属于无效合同。3.参考答案：B解析：特别代理是指委托人授予代理人就特定事项作出明确授权的代理，本题中经纪机构获得了商定价格、签署合同的特别授权，属于特别代理；一般代理仅享有普通事务性代理权，无处分实体权利的权限。4.参考答案：B解析：依据《民法典》第586条，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。5.参考答案：A解析：委托人故意隐瞒房屋重大瑕疵导致经纪机构无法完成委托事务或面临法律风险的，经纪机构有权单方解除合同；其余选项均不属于法定或约定的单方解除情形。6.参考答案：C解析：依据《房地产经纪管理办法》第26条，房地产经纪机构应当保存房地产经纪服务合同等资料，保存期不少于5年。7.参考答案：B解析：跳单的认定前提是委托人利用了经纪机构提供的交易机会或媒介服务，本题中甲是通过自身亲友渠道联系到卖方，未使用乙机构的服务，不属于跳单，无需支付佣金。8.参考答案：B解析：依据《民法典》第498条，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。9.参考答案：A解析：依据《房地产经纪管理办法》第21条，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明经纪服务合同和存量房买卖合同的相关内容，该义务是签约前的首要义务。10.参考答案：B解析：已满16周岁以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人视为完全民事行为能力人，有权独立签署经纪服务合同；其余选项主体均无独立委托权限。三、多项选择题1.参考答案：ABCD解析：房地产经纪服务合同主要包括出售、购买、出租、承租四类经纪服务合同，房屋抵押借款合同不属于经纪服务合同范畴。2.参考答案：ABCD解析：E选项仅属于合同内容约定不明确，双方可另行补充约定，不会导致合同无效；其余选项均符合合同无效的法定情形。3.参考答案：ABCD解析：依据《房地产经纪管理办法》第21条，经纪机构应当告知的事项包括利害关系说明、市场参考价格、交易风险、收费标准等，其他客户的出价记录不属于应当告知的事项。4.参考答案：ABCE解析：D选项错误，经纪人员的职务行为导致的责任由经纪机构承担，经纪机构承担责任后可向有过错的经纪人员追偿。5.参考答案：ABCD解析：存量房买卖合同的缔约主体是买卖双方，经纪人员的个人信息不属于买卖合同应当约定的内容，相关信息应当列明在经纪服务合同中。6.参考答案：BCDE解析：A选项错误，依据《民法典》第588条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不得同时主张。7.参考答案：ABCD解析：买卖双方的个人征信报告属于办理银行贷款时需要核实的材料，签订存量房买卖合同时无需核实。8.参考答案：ABCD解析：缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方违背诚信原则造成对方损失所承担的责任；E选项属于合同履行过程中的违约责任，不属于缔约过失责任。9.参考答案：ABE解析：C选项错误，转委托应当经委托人同意或追认；D选项错误，委托人死亡后，如代理事务已经开始履行、为了继承人利益可继续完成代理事项，代理关系并非一律终止。10.参考答案：ABCD解析：房地产经纪服务合同纠纷属于民事纠纷，公安机关不负责民事纠纷的立案处理，E选项错误，其余选项均为合法的纠纷解决途径。四、案例分析题1.答题要点及评分标准：（1）甲机构无权要求张某支付佣金（1分）。理由：房地产经纪机构负有尽职调查委托房屋权属状况的义务，甲机构未核实房屋被查封的情况，未尽到法定服务义务，未促成合法有效的可履行交易，不符合佣金支付条件（2分）。（2）王某的损失由张某和甲机构共同承担（1分）。理由：张某故意隐瞒房屋被查封的事实，是导致合同无法履行的主要过错方，应当承担主要赔偿责任；甲机构未尽到权属核实义务，存在服务过错，应当承担相应的补充赔偿责任（2分）。2.答题要点及评分标准：（1）李某无权要求乙机构退还2万元意向金（1分）。理由：双方合同明确约定促成交易后意向金转为定金，乙机构已按约定将意向金转交卖方赵某，完成了委托事项，意向金已转为定金性质，乙机构无返还款项的义务（2分）。（2）赵某有权没收该2万元款项（1分）。理由：该2万元已转为定金，李某因个人原因拒绝履行购买义务，属于违约方，依据定金罚则，卖方赵某有权没收定金（2分）。3.答题要点及评分标准：（1）丙机构无需退还2万元佣金（1分）。理由：丙机构已按经纪服务合同约定促成陈某与刘某签订合法有效的房屋租赁合同，完成了全部委托服务事项，符合佣金收取条件，后续租赁合同履行