房地产经纪专业人员考点速记习题（含解析）

房地产经纪专业人员考点速记习题（含解析）1.房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务，并按约定收取佣金的行为属于房地产代理。2.房源信息的“唯一性”特征指的是每套房源对应的房屋产权主体唯一。3.存量房交易资金监管的范围仅包含购房款，不包含定金、中介费等费用。4.房地产经纪人员承接业务时，应当主动向交易当事人出示本人的房地产经纪专业人员职业资格证书或登记证书。5.已抵押的房屋上市交易时，必须先注销抵押登记才能办理不动产权转移登记。6.房屋租赁期限超过6个月未签订书面租赁合同的，视为不定期租赁，出租方可随时要求解除合同且无需承担违约责任。7.房地产经纪服务合同应当由承办该业务的至少1名房地产经纪人或2名房地产经纪人协理签字，并加盖经纪机构公章。8.纳税人转让存量房时，能提供完整房屋原值凭证的，个人所得税按照转让所得的20%计征，不能提供的可按转让收入的1%-3%核定征收。9.商业用房的土地使用权最高年限为50年。10.房地产经纪机构不得为未取得不动产权证书的房屋提供经纪服务。1.下列服务中，不属于房地产经纪基本服务内容的是A.协助交易当事人签订交易合同B.代办不动产抵押登记C.发布房源客源信息D.撮合交易双方协商价格2.下列房屋权利类型中，不属于用益物权的是A.居住权B.地役权C.抵押权D.土地承包经营权3.某套商品住房建筑面积为120㎡，分摊的共有建筑面积为24㎡，该套房屋的套内建筑面积为（）㎡A.96B.114C.90D.1204.下列关于存量房买方代理业务流程的说法，正确的是A.首先需要进行房源推广B.首先需要对客户需求进行分析C.首先需要签订房屋买卖合同D.首先需要查验房屋产权5.房地产经纪人员在收集房源信息时，首要核实的核心信息是A.房屋周边配套B.房屋装修情况C.房屋产权的合法性D.业主的心理售价6.某套住房成交总价为200万元，合同约定买方支付定金30万元，后卖方违约拒绝履行合同，按照定金罚则，卖方需要返还买方（）万元A.30B.40C.50D.607.下列房地产经纪机构的收费行为中，符合规范要求的是A.向买卖双方各收取相当于房屋成交总价3%的佣金B.收取佣金后不开具正规发票C.假借评估费名义向委托人额外收取服务费D.事先未告知委托人的情况下，赚取房屋交易差价8.不动产权属登记信息查询时，下列人员不能查询房屋登记簿中原始登记凭证的是A.房屋所有权人本人B.受房屋所有权人委托的房地产经纪人员C.房屋的抵押权人D.拟购买该房屋的意向购房人9.下列房屋中，可以出租的是A.未取得竣工验收备案的新建商品住房B.已被法院依法查封的房屋C.取得不动产权证书的商品住房D.属于违法建筑的房屋10.房地产经纪机构保存房地产经纪服务合同的期限，自服务合同履行完毕之日起不少于（）年A.1B.3C.5D.101.房地产经纪的核心功能包括A.促进房地产交易公平B.提高房地产交易效率C.降低房地产交易成本D.保障房地产交易安全E.赚取交易差价2.下列属于房地产经纪人员职业道德基本要求的有A.遵纪守法B.诚实守信C.尽职尽责D.公平竞争E.唯利是图3.下列属于房屋上市交易需要符合的条件有A.无权属争议B.无司法限制C.已缴清相关税费D.签订了经纪服务合同E.取得不动产权证书（或合法的房屋权属证明）4.下列费用中，属于存量房交易中买方需要法定缴纳的税费有A.契税B.个人所得税C.增值税及附加D.不动产登记费E.房屋出售方拖欠的物业费5.房地产经纪服务合同中应当明确约定的内容包括A.服务事项B.服务标准C.佣金收取标准D.违约责任E.交易房屋的成交价格6.下列关于房屋租赁的相关规定，说法正确的有A.租赁期限最长不得超过20年B.承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋C.出租方出售租赁房屋的，应当在出售前15天通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买权D.租赁期间房屋所有权发生变动的，原租赁合同自动失效E.承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人可以解除合同7.房源信息的“公盘制”管理模式的优点包括A.房源信息共享程度高B.有利于提高房源匹配效率C.可以减少经纪人员的“搭便车”行为D.有利于快速促成交易E.有利于保障房源信息录入人员的独家利益8.房地产经纪人员在带领买方看房前需要做的准备工作包括A.提前查看房源状况B.提前与卖方约定看房时间C.提前了解买方的购房核心需求D.提前准备好交易合同文本E.提前告知买方看房的注意事项9.下列属于房地产经纪机构禁止从事的行为有A.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务B.代收代付符合监管要求的交易资金C.泄露委托人的个人信息D.胁迫委托人进行交易E.发布虚假房源信息10.下列关于住房商业贷款的相关规定，说法正确的有A.首套住房贷款最低首付款比例不得低于20%（限购城市可上调）B.贷款期限最长不得超过30年C.借款人年龄加贷款期限不得超过65岁（部分银行可放宽至70岁）D.贷款利率只能采用固定利率方式E.已经结清贷款的家庭再次申请贷款购买普通商品住房的，一律按照二套房政策执行1.案例背景：某房地产经纪机构经纪人小王承接了业主张某的房源委托，张某的房屋位于某住宅小区，建筑面积95㎡，不动产权证书登记时间为2019年8月，为张某家庭唯一住房，挂牌价格190万元。小王撮合买方李某和张某协商，最终双方约定成交价格188万元，李某为首套购房，双方约定交易相关税费全部由买方承担。当地规定契税首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%，个人所得税满五唯一免征，不满五或不唯一按1%核定征收，增值税及附加不满2年按5.3%征收，满2年普通住房免征。要求：（1）计算本次交易中李某需要缴纳的总税费金额。（2）小王在撮合双方交易时应当重点告知双方哪些注意事项？2.案例背景：某经纪机构经纪人小刘接待了客户王某，王某称自己受朋友赵某委托，想要出租赵某名下的一套商业用房，小刘未要求王某提供赵某的授权委托书，就将该房源挂牌发布，并促成王某和承租方周某签订了房屋租赁合同，周某支付了1年租金12万元和佣金1万元，后赵某得知此事后明确表示自己并未委托王某出租房屋，拒绝追认租赁合同，要求周某搬离房屋。要求：（1）本次纠纷中经纪机构存在哪些违规行为？（2）周某的损失应当由谁承担？3.案例背景：买方陈某通过某经纪机构购买了一套二手住房，成交总价150万元，双方签订的经纪服务合同约定佣金为成交总价的2%，由买方承担。办理过户手续前，陈某觉得经纪机构提供的服务太简单，只带看了两次房就成交了，佣金太高，要求只支付1%的佣金，经纪机构不同意，双方产生纠纷。经查，经纪机构已经按照合同约定完成了房源匹配、带看、协助协商价格、协助签订交易合同、协助办理贷款预审等全部服务事项。要求：（1）陈某的要求是否合理？请说明理由。（2）经纪机构可以通过哪些途径解决本次纠纷？1.请结合房地产经纪行业的实际，论述房地产经纪人员在承接存量房买卖业务时，应当如何做好房屋产权核验工作，避免产生交易风险。2.当前部分房地产经纪机构存在发布虚假房源、赚取差价、违规收费等乱象，请论述如何从行业监管、机构自律、人员管理三个层面规范房地产经纪行业的经营行为。===标准答案及解析===一、判断题答案及解析1.×解析：该行为属于房地产居间，房地产代理是指经纪机构以委托人名义，在授权范围内与第三方订立交易合同的行为，二者核心区别是是否以委托人名义签订合同。2.×解析：房源的唯一性指房屋物理实体唯一，每套房屋对应唯一的不动产单元号，产权主体可能存在共有人，并非唯一。3.×解析：存量房交易资金监管范围可由各地根据实际情况设定，除购房款外，定金、首付款等均可纳入监管范围，中介费是否纳入可由交易双方协商约定，并非仅包含购房款。4.√解析：根据房地产经纪管理办法，经纪人员承接业务时应当主动出示职业资格或登记证书，保障委托人知情权。5.√解析：已抵押的房屋存在抵押权限制，必须经抵押权人同意、注销抵押登记后才能办理产权转移登记。6.×解析：视为不定期租赁后，出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人，并非无需承担任何责任。7.√解析：符合房地产经纪服务合同签署的法定要求，1名房地产经纪人或2名经纪人协理签字+机构公章才具备效力。8.√解析：符合存量房转让个人所得税的计征规定。9.×解析：商业用地使用权最高年限为40年，综合用地为50年。10.×解析：符合预售条件、已取得商品房预售许可证的未竣工房屋，经纪机构可以提供经纪服务。二、单选题答案及解析1.B解析：代办不动产抵押登记属于房地产经纪延伸服务，其余选项均为基本服务内容。2.C解析：抵押权属于担保物权，其余选项均为用益物权。3.A解析：套内建筑面积=建筑面积-分摊共有建筑面积=120-24=96㎡。4.B解析：买方代理业务首先需要了解、分析客户的购房需求，再匹配房源、带看、撮合交易。5.C解析：产权合法性是房源可交易的核心前提，是经纪人员收集房源时首要核实的信息。6.D解析：定金上限为合同标的额的20%即40万元，本次买方支付30万未超过上限，全部属于定金，卖方违约需双倍返还，30×2=60万元。7.A解析：佣金收取标准由交易双方与经纪机构协商确定，明码标价即可，其余选项均属于违规收费行为。8.D解析：意向购房人仅可查询房屋的基本权属信息，原始登记凭证仅权利人、受托人、抵押权人等利害关系人可查询。9.C解析：其余选项均属于禁止出租的房屋类型。10.C解析：根据房地产经纪管理办法，经纪服务合同保存期限不少于5年。三、多选题答案及解析1.ABCD解析：赚取差价是房地产经纪机构的禁止行为，不属于核心功能。2.ABCD解析：唯利是图违反职业道德要求，其余选项均为基本职业道德准则。3.ABCE解析：签订经纪服务合同并非房屋上市交易的法定条件，其余选项均为上市交易的必要条件。4.AD解析：个人所得税、增值税及附加法定由卖方缴纳，拖欠的物业费由买卖双方协商承担，不属于买方法定缴纳的税费。5.ABCD解析：房屋成交价格是存量房买卖合同的约定内容，不属于经纪服务合同的必备约定项。6.ABE解析：C选项，出租方应当在合理期限内通知承租人，15日是承租人的答复期限，并非强制要求提前15天通知；D选项，买卖不破租赁，所有权变动不影响原租赁合同效力。7.ABD解析：公盘制下所有经纪人员均可共享房源，容易出现搭便车行为，也无法保障房源录入人员的独家利益，其余选项为公盘制的优点。8.ABCE解析：看房阶段尚未到签订交易合同的环节，无需提前准备合同文本，其余选项均为看房前的必要准备工作。9.ACDE解析：代收代付符合监管要求的交易资金属于合规服务，其余选项均为禁止行为。10.ABC解析：D选项，贷款利率可选择固定利率或浮动利率；E选项，结清首套贷款的家庭，部分地区可按首套住房政策执行贷款，并非一律按二套房执行。四、案例分析题答案及评分标准1.参考答案：（1）税费计算：该房屋不满5年但满2年，免征增值税及附加；不属于满五唯一住房，需缴纳1%个人所得税；95㎡首套住房，契税税率1.5%，加上80元不动产登记费（未提及登记费可暂不计算也可得分）。总税费=188×(1%+1.5%)=4.7万元。（3分，计算正确3分，步骤正确结果错误得1分）（2）告知事项：一是告知双方税费承担的法定要求，本次约定由买方承担全部税费需要写入合同；二是告知卖方房屋不满五唯一需要缴纳个人所得税，买方契税缴纳标准；三是告知双方交易资金需要纳入监管，避免资金风险；四是告知双方合同签订的注意事项，明确违约责任。（3分，答出3点及以上得3分，答出2点得2分，答出1点得1分）2.参考答案：（1）违规行为：一是未核实房源委托的真实性，未要求王某提供业主的授权委托书就承接业务；二是发布房源前未核验房源产权信息和委托权限，违规发布房源；三是未尽到审慎审查义务，促成无权代理的合同签订，给承租方造成损失。（3分，答出3点得3分，答出2点得2分，答出1点得1分）（2）损失承担：首先王某属于无权代理，应当承担主要赔偿责任；经纪机构未尽到审核义务，存在过错，应当对周某的损失承担连带赔偿责任，经纪机构赔偿后可向王某追偿。（3分，责任划分正确得3分，仅答出一方承担责任得1分）3.参考答案：（1）陈某的要求不合理（1分）。理由：双方签订的经纪服务合同合法有效，佣金标准是双方自愿约定的，且经纪机构已经按照合同约定完成了全部服务事项，陈某应当按照合同约定支付全额佣金（2分）。（2）解决途径：一是与陈某友好协商，告知合同约定和服务内容，争取陈某理解；二是请求行业协会或房地产主管部门调解；三是按照合同约定向仲裁机构申请仲裁；四是向人民法院提起诉讼。（3分，答出3点及以上得3分，答出2点得2分，答出1点得1分）五、论述题答案及评分标准1.参考答案：答题要点：（1）核验材料：要求业主提供不动产权证书、身份证明，核实产权人信息是否与登记信息一致，是否存在共有人，共有人是否同意出售；（3分）（2）官方核验：通过不动产登记部门官方系统查询房屋权属状态，核实是否存在抵押、查封、预告登记等限制交易的