房地产经纪操作实务真题汇编（含解析）

房地产经纪操作实务真题汇编（含解析）1.房地产经纪机构承接二手房出售委托时，仅需要业主提供房屋所有权证即可录入房源平台。（）2.存量房交易中，经纪机构促成交易后，可同时向买卖双方收取高于合同约定标准的佣金作为奖励。（）3.带看房源前，经纪人员应当提前与业主确认看房时间，避免临时到访引发业主反感。（）4.对于存在抵押的待售房屋，必须还清抵押款解除抵押后才能办理网签备案手续。（）5.房源公盘制度下，所有录入内部平台的房源信息，机构内所有经纪人员均可直接联系业主进行带看、促成交易。（）6.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取服务费用。（）7.签订存量房买卖合同前，经纪人员应当协助买卖双方查询房屋的司法查封、行政限制等权属状态。（）8.交易资金监管账户中的资金，在完成不动产转移登记后，可直接划转至经纪机构账户再转交业主。（）9.租赁经纪服务中，经纪人员应当核实承租方的租住需求，包括租住人数、宠物饲养情况等，并提前告知出租方。（）10.房地产经纪机构发布的房源广告可以使用“学区房”“升值潜力无限”等宣传用语吸引客户。（）1.房地产经纪机构承接房屋出售委托时，以下不属于必须核验的材料是（）A.房屋所有权证/不动产权证书B.业主身份证明C.房屋原值购房发票D.房屋抵押状态相关证明材料2.以下关于存量房带看的操作规范，说法正确的是（）A.为节省客户时间，可直接带客户前往业主家中无需提前告知B.带看过程中主动向客户介绍房屋的优缺点及周边配套信息C.带看时遇到业主在家，可当场询问业主最低售价并告知客户D.带看结束后无需反馈业主看房情况，待客户明确意向后再告知3.存量房交易中，以下属于经纪机构应当履行的告知义务的是（）A.替买方隐瞒其征信逾期情况，协助其申请银行贷款B.告知卖方可以通过阴阳合同的方式减少交易税费C.告知买卖双方房屋交易涉及的全部税费种类及缴纳标准D.告知买方无需查询房屋权属状态，经纪机构会全权负责4.以下关于独家委托的说法，正确的是（）A.独家出售委托有效期内，业主可以自行将房屋出售给他人无需支付佣金B.独家委托协议中无需约定委托有效期，可自动延续C.独家代理的经纪机构应当在委托期内为房源制定专属推广方案D.独家委托的佣金标准必须比普通委托低50%以上5.交易资金监管的主要作用是（）A.保障经纪机构能按时收到佣金B.规避交易双方的资金风险，保障交易安全C.减少房屋交易的税费缴纳金额D.缩短不动产登记的办理周期6.以下不属于房地产经纪人员合法客源开拓渠道的是（）A.社区驻守B.老客户转介绍C.网络平台发布房源信息获客D.窃取其他机构的客源信息台账7.存量房租赁合同签订后，经纪人员应当协助双方办理的后续手续不包括（）A.房屋交接核验B.租赁备案登记C.办理房屋所有权转移登记D.水电气暖过户8.以下哪种情形下，房地产经纪机构可以终止经纪服务（）A.买方临时提出想要降低购房预算B.卖方要求提高房屋售价C.委托人隐瞒房屋重大质量问题且拒不更正D.经纪人员想要承接更高佣金的其他业务9.房地产经纪人员在撮合交易价格时，以下做法正确的是（）A.为了快速促成交易，向卖方隐瞒买方的真实报价B.向买卖双方明确说明议价的原则，分别沟通双方的价格预期C.直接要求买卖双方各让一步达成一致D.告知买方如果不接受卖方报价就没有其他合适房源10.以下关于经纪服务合同的说法，错误的是（）A.经纪服务合同应当加盖房地产经纪机构公章B.经纪服务合同应当由执行该业务的经纪人员签字C.经纪服务合同无需约定服务内容和佣金标准，口头约定即可D.经纪服务合同应当一式两份，委托人和经纪机构各持一份1.房地产经纪机构承接房屋出售委托时，需要核验的房屋权属信息包括以下哪些内容（）A.房屋所有权人身份信息是否与不动产权证书一致B.房屋是否存在司法查封、行政限制C.房屋是否存在未结清的抵押登记D.房屋的装修标准E.房屋是否属于共有产权2.以下属于房地产经纪人员带看前需要准备的工作有（）A.提前了解带看房源的基本信息，包括面积、户型、产权情况、周边配套B.提前与业主确认看房时间，告知大概的到访人数C.提前告知客户带看时的注意事项，不要当面议论房屋缺点D.提前准备好房源的纸质介绍资料、名片、鞋套等物品E.提前代替业主答应客户所有的议价要求3.存量房交易中，涉及的税费种类通常包括（）A.契税B.个人所得税C.增值税及附加D.房屋维修基金（如首次交易未缴纳或未结清）E.不动产登记费4.以下属于房地产经纪机构禁止从事的行为有（）A.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务B.泄露客户的个人隐私信息用于其他商业用途C.违规代收代付交易资金（除监管要求外）D.协助买卖双方签订阴阳合同规避税费E.如实告知买卖双方房屋的真实情况5.房地产经纪人员开拓房源的合法渠道包括（）A.社区业主拜访B.网络平台业主发布的售房信息C.老业主转介绍D.从不动产登记中心非法获取业主联系方式E.小区驻守发放宣传单页6.以下关于租赁经纪服务的操作规范，说法正确的有（）A.核实出租方是否为房屋所有权人，是否有权出租房屋B.核实承租方的身份信息、工作单位等基本情况，告知出租方C.协助双方清点房屋内的家具家电，签订物品交接清单D.租赁期满后，经纪机构需要负责为承租方寻找下一处租住房屋E.协助双方办理租赁备案登记7.存量房交易中，导致无法办理网签的情形包括（）A.房屋存在未解除的抵押登记B.房屋被司法机关查封C.房屋属于违建未取得合法产权D.不动产权证书丢失正在补办E.买卖双方未就佣金标准达成一致8.房地产经纪人员在撮合交易过程中，需要告知买卖双方的交易环节风险包括（）A.房屋存在抵押的，解押资金的风险B.贷款买房的，银行贷款审批不通过的风险C.房屋交易后房价下跌的市场风险D.卖方逾期交房的风险E.买方逾期付款的风险9.以下属于独家出售委托对业主的好处的有（）A.经纪机构会投入更多资源进行房源推广B.避免多家中介频繁打电话骚扰业主C.经纪人员会更有针对性地匹配客源，提高交易效率D.业主可以同时委托多家中介出售房屋，加快出售速度E.可以约定委托底价，避免经纪人员随意压价10.房地产经纪服务完成的标准通常包括（）A.买卖双方签订合法有效的存量房买卖合同B.租赁双方签订合法有效的房屋租赁合同C.完成合同约定的全部服务内容，包括不动产登记、房屋交接等D.买方/承租方全款支付全部款项E.经纪机构收到全部约定的佣金1.2023年8月，某经纪机构人员小张承接了业主李先生的一套二手房出售委托，房屋市场价约120万元，李先生挂牌价125万元。小张带客户王女士看房后，王女士表示意向报价118万元，小张为了快速促成交易、获取更多提成，直接告知李先生王女士的报价是115万元，同时告知王女士李先生的最低售价是122万元，试图在中间赚取差价。请结合房地产经纪操作规范回答以下问题：（1）小张的操作存在哪些违规之处？（2）正确的议价撮合操作应当是什么？2.2023年10月，某经纪机构促成了业主赵先生和客户孙女士的二手房交易，交易总价150万元，三方签订的经纪服务合同明确约定佣金为交易总价的2%，由买卖双方各承担1%。办理不动产过户前，孙女士提出因为自己是贷款买房，后续还款压力较大，要求经纪机构减免0.5%的佣金，经纪机构为了避免孙女士投诉，当场同意减免，同时私下要求赵先生多承担0.5%的佣金，赵先生以合同有明确约定为由拒绝，三方引发纠纷。请结合相关规范回答以下问题：（1）经纪机构的做法存在哪些问题？（2）该纠纷应当如何妥善处理？3.2023年12月，经纪人员小刘带客户周先生看一套业主陈先生挂牌出租的房屋，陈先生提前明确告知小刘房屋内的滚筒洗衣机存在电路故障需要维修，小刘带看时为了促成签约，未告知周先生该情况。周先生签订租赁合同入住后发现洗衣机无法正常使用，要求陈先生维修，陈先生以已经提前告知经纪机构为由拒绝承担维修费用，周先生随即投诉到小刘所在的经纪机构。请结合相关规范回答以下问题：（1）本次投诉的主要责任方是谁？（2）经纪机构应当如何妥善处理该投诉？1.请结合房地产经纪实际工作场景，论述存量房交易中交易资金监管的具体操作流程及重要意义。2.请结合房地产经纪操作规范，论述从承接房屋出售委托到完成交易全流程中，经纪人员需要履行的核心服务内容及操作要求。【标准答案及解析】一、判断题答案及解析1.×解析：承接出售委托时除核验不动产权证书外，还需要核验业主身份证明、房屋抵押、查封、共有权等相关信息，确保房源符合交易条件，仅提供房产证无法完成核验。2.×解析：经纪机构收取佣金必须严格按照经纪服务合同约定的标准执行，不得额外收取超出合同约定的费用。3.√解析：提前确认看房时间是带看的基本操作规范，能够尊重业主时间安排，避免引发业主反感。4.√解析：存在抵押的房屋产权处于受限状态，必须解除抵押后才能办理网签、过户等相关手续。5.×解析：公盘制度下通常设置房源维护人权限，其他经纪人员需要联系维护人协调带看等事宜，不得直接私自联系业主，避免对业主造成骚扰。6.×解析：房地产经纪人员必须以所属经纪机构的名义承接业务、收取费用，不得以个人名义承接业务和收费。7.√解析：核验房屋权属状态是签订买卖合同前的必要流程，能够避免将不符合交易条件的房屋纳入交易环节，保障交易安全。8.×解析：监管资金必须直接划转至卖方指定账户，不得经过经纪机构账户，避免经纪机构挪用交易资金的风险。9.√解析：核实承租方的租住需求并告知出租方，能够匹配双方需求，减少后续租赁纠纷的发生。10.×解析：根据《广告法》及房地产广告发布相关规定，不得使用“学区房”“升值潜力无限”等承诺性、误导性宣传用语。二、单项选择题答案及解析1.C解析：承接出售委托时仅需要核验房源是否符合交易条件的相关材料，房屋原值购房发票是办理税费申报时的可选材料，不属于承接委托阶段必须核验的内容。2.B解析：选项A未提前告知业主违反带看规范；选项C当场询问业主底价容易引发业主反感，也不利于后续议价；选项D带看后应当及时向业主反馈看房情况，便于业主调整出售策略。3.C解析：选项A隐瞒买方征信属于违规操作，会引发交易风险；选项B阴阳合同属于违法违规行为；选项D经纪机构仅能协助查询权属状态，无法全权负责，必须告知买方自行确认。4.C解析：选项A独家委托有效期内业主自行出售房屋的，仍需要按照合同约定支付佣金；选项B独家委托必须约定明确的委托有效期，不得自动延续；选项D独家委托的佣金标准通常与普通委托一致或略高，没有必须低50%的要求。5.B解析：交易资金监管是将买方的购房款存入第三方监管账户，待完成全部交易手续后再划转至卖方账户，核心作用是规避双方资金风险，保障交易安全。6.D解析：窃取其他机构客源信息属于违法行为，也违反房地产经纪执业规范。7.C解析：租赁交易仅转移房屋使用权，不需要办理房屋所有权转移登记，该手续仅存量房买卖交易需要。8.C解析：委托人隐瞒房屋重大质量问题且拒不更正的，属于委托人违反委托协议约定，经纪机构可以终止经纪服务，其余选项均不属于可以终止服务的合法情形。9.B解析：选项A隐瞒真实报价属于违规，涉嫌赚取差价；选项C不得直接要求双方让价，应当引导双方自主协商；选项D属于误导客户的违规行为。10.C解析：经纪服务合同必须采用书面形式，明确约定服务内容、佣金标准、服务期限等核心内容，不得仅采用口头约定。三、多项选择题答案及解析1.ABCE解析：房屋装修标准不属于权属信息核验的内容，其余选项均属于必须核验的权属信息。2.ABCD解析：选项E经纪人员不得代替业主答应客户的议价要求，必须征得业主同意后才能回复客户。3.ABCDE解析：所列选项均属于存量房交易中可能涉及的税费种类。4.ABCD解析：选项E如实告知房屋真实情况是经纪机构应当履行的义务，不属于禁止行为。5.ABCE解析：选项D非法获取业主联系方式属于违法行为，不属于合法的房源开拓渠道。6.ABCE解析：选项D租赁期满后经纪机构没有义务为承租方寻找下一处租住房屋，除非双方另行签订了相关服务协议。7.ABCD解析：选项E佣金标准属于经纪服务合同约定内容，不影响网签手续的办理，其余选项均属于无法办理网签的情形。8.ABDE解析：选项C房价涨跌属于正常市场风险，不属于交易环节中经纪机构需要告知的风险范畴。9.ABCE解析：选项D独家委托有效期内业主不得同时委托其他机构出售房屋，这是独家委托的核心要求，不属于对业主的好处。10.ABC解析：选项D款项支付是买卖双方的合同义务，不属于经纪服务完成的标准；选项E佣金收取是经纪机构的权利，也不属于服务完成的判定标准，服务完成以促成合同签订及完成约定的全部服务内容为准。四、案例分析题答案及评分标准1.（1）违规之处（3分，答出3点即可满分）：①违反诚实信用原则，故意向买卖双方隐瞒对方的真实报价，涉嫌赚取交易差价，违反房地产经纪执业规范；②未遵守公平撮合的要求，损害了买卖双方的合法权益；③未遵守经纪人员的职业道德，以个人获利为目的误导交易双方。解析：本题考核议价撮合的核心操作规范，禁止赚取差价、如实告知交易双方真实信息是执业基本要求。2.（1）经纪机构存在的问题（3分，答出3点即可满分）：①违反合同约定，未经合同另一方（赵先生）同意，私自调整佣金承担比例，违反《民法典》关于合同履行的相关规定；②未遵守经纪服务的公平原则，为了安抚一方损害另一方的合法权益；③合同变更未征得所有当事方同意，私自作出的调整不具备法律效力。解析：本题考核经纪服务合同的履行规范，核心是合同变更必须经所有当事方书面同意，不得私自调整权利义务。3.（1）责任方判定（2分）：本次投诉的主要责任方是经纪人员小刘及所属经纪机构，小刘作为经纪服务的提供者，未如实告知承租方房屋存在的瑕疵，违反了如实告知的义务，所属机构应当承担管理责任。（2）投诉处理方式（4分，答出4点即可满分）：①第一时间向周先生和陈先生道歉，安抚双方情绪；②核实洗衣机故障情况，由经纪机构承担维修费用，尽快安排人员维修，保障周先生正常使用；③对经纪人员