房地产经纪专业基础考点自测卷（带答案）

房地产经纪专业基础考点自测卷（带答案）1.房地产只包括土地、建筑物等有形实物部分，不包含依附于实物的相关权益。（）2.房地产经纪机构向委托人提供的是居间、代理等专业服务，无需承担交易的直接经济风险。（）3.建设用地使用权属于用益物权范畴。（）4.存量房买卖中，房屋所有权转移的标志是买卖双方签订正式网签合同。（）5.房地产经纪服务佣金的收取标准可以由经纪机构根据市场行情自主定价，不受任何政策限制。（）6.已购公房上市交易补缴相关费用并完成转移登记后，房屋性质变为商品房。（）7.在房地产买方代理业务中，经纪机构应当优先保障卖方的合法权益。（）8.商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积组成。（）9.个人转让家庭唯一满5年住房的，免征个人所得税。（）10.房屋抵押期间，抵押人一律不得将抵押房屋对外出售。（）1.下列各项中，属于房地产区别于其他动产的核心特性是（）A.寿命长久B.不可移动C.保值增值D.供给有限2.房地产经纪活动的核心目的是（）A.赚取交易差价B.代委托方签订交易合同C.促成房地产交易达成D.为交易双方提供资金担保3.按照我国住宅层数划分标准，高层住宅是指建筑层数在（）层及以上的住宅A.6B.10C.15D.184.商业用地国有建设用地使用权的最高出让年限为（）年A.40B.50C.70D.995.房地产买卖交易中，契税的法定纳税人是（）A.交易卖方B.交易买方C.提供服务的经纪机构D.买卖双方共同承担6.下列关于房地产居间与房地产代理差异的表述，错误的是（）A.房地产居间可以同时接受买卖双方的委托B.房地产代理只能接受交易一方的委托开展服务C.房地产居间和房地产代理都必须以委托人的名义开展业务D.房地产居间的服务覆盖范围比房地产代理更广7.下列关于房屋承租人权利的表述，符合法律规定的是（）A.可随意拆改房屋承重结构B.转租房屋无需经过出租人同意C.租赁期内房屋所有权发生转移的，原租赁合同继续有效D.拖欠租金超过1个月的，出租人可直接解除租赁合同8.不动产权属证书记载的内容与不动产登记簿不一致时，优先以（）为准A.不动产权属证书B.不动产登记簿C.双方签订的购房合同D.购房款支付凭证9.下列各项支出中，不属于商品房开发成本组成部分的是（）A.土地出让金B.建筑安装工程费C.开发企业的营业利润D.基础设施建设费10.房地产经纪人员的下列执业行为中，符合行业规范要求的是（）A.向委托人隐瞒房屋存在的结构性质量瑕疵B.协助交易双方签订阴阳合同规避交易税费C.如实向委托人披露与交易有关的所有重要信息D.私自收取委托人支付的服务佣金以外的小费回扣1.下列各项中，属于房地产权益组成部分的有（）A.房屋所有权B.建设用地使用权C.房屋抵押权D.房屋租赁权E.不动产相邻权2.下列各项业务中，属于房地产经纪机构合法经营范围的有（）A.房地产居间服务B.房地产代理服务C.房地产开发建设D.房地产交易咨询服务E.房地产工程代建3.下列房屋类型中，依法不得上市交易的有（）A.未依法取得不动产权属证书的房屋B.已被司法机关依法查封的房屋C.抵押未注销且抵押权人不同意出售的房屋D.取得不动产权证未满2年的普通商品住房E.未满上市交易年限的共有产权住房4.下列各项面积中，属于商品房套内建筑面积组成部分的有（）A.套内房屋使用面积B.套内墙体面积C.套内阳台建筑面积D.小区公共道路分摊面积E.楼栋电梯井分摊面积5.下列主体中，属于房地产市场常规参与者的有（）A.房地产交易双方B.房地产经纪机构C.提供住房贷款的金融机构D.不动产登记主管部门E.小区物业服务企业6.下列个人住房贷款类型中，属于合法购房贷款类别的有（）A.住房公积金贷款B.商业性个人住房贷款C.公积金与商业组合贷款D.个人经营贷E.个人消费贷7.下列各项中，属于房地产经纪人员法定执业义务的有（）A.遵守行业执业规范和职业道德B.为委托人保守商业秘密和个人隐私C.如实向委托人披露交易相关的重要信息D.拒绝执行委托人提出的违法违规要求E.同时在两家及以上房地产经纪机构执业8.办理房屋租赁合同登记备案时，需要提交的材料包括（）A.书面房屋租赁合同B.租赁双方的身份证明C.房屋不动产权属证书D.房地产经纪服务合同E.房屋装修施工图纸9.下列各项因素中，会对房地产市场价格产生直接影响的有（）A.房屋所在区位B.房地产调控政策C.当地经济发展水平D.当地人口流入规模E.购房者的心理预期10.下列各项中，属于我国法定不动产登记类型的有（）A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.异议登记1.案例材料：张某2018年5月10日取得一套位于市区的90平方米普通商品住房的不动产权证，2023年3月张某拟出售该房屋，委托甲房地产经纪机构提供居间服务。经纪人员小王带客户李某看房后，李某对房屋满意，双方协商确定成交总价为180万元，李某为首次购买普通住房。请回答以下问题：（1）该房屋出售时是否需要缴纳增值税？请说明理由。（2）李某作为首次购房人，该套房屋适用的契税税率为多少？（3）甲经纪机构促成交易后，应当向哪一方收取服务佣金？2.案例材料：王某委托乙房地产经纪机构代理出售其名下一套75平方米的已购公房，该房屋是王某1999年按房改成本价购买的，不动产权属证书齐全，无抵押、查封等权利限制。经纪机构核验房源后挂牌价为120万元，客户赵某看中该房屋，双方达成交易意向。请回答以下问题：（1）该已购公房上市交易，王某需要额外补缴什么费用？（2）该房屋完成交易转移登记后，赵某取得的房屋性质是什么？（3）王某作为卖方，在该笔交易中需要缴纳的主要税费有哪些？3.案例材料：刘某拟租赁一套三居室用于家庭居住，与丙房地产经纪机构签订承租方代理协议，约定经纪机构为其匹配合适房源，服务佣金为1个月租金。后经纪机构为刘某匹配了业主谢某的房屋，双方协商确定月租金为6000元，租期3年，无其他附加费用。请回答以下问题：（1）刘某作为承租人，在租期内依法享有哪些法定权利？（2）若租期第2年谢某欲出售该房屋，刘某依法享有什么优先权利？（3）该笔经纪业务的服务佣金应当由哪一方承担？1.请结合《房地产经纪管理办法》及行业执业规范，论述房地产经纪人员在存量房买卖居间服务中应当履行的主要告知义务，以及未履行告知义务需要承担的法律责任。2.请分析当前我国房地产经纪机构开展业务过程中面临的主要执业风险，并提出对应的风险防控措施。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：错。解析：房地产是实物、权益、区位三者的结合体，除了有形实物之外，还包括所有权、抵押权、租赁权等依附于实物的各类权益，权益价值是房地产价值的重要组成部分。2.参考答案：对。解析：房地产经纪属于专业服务类行业，仅为交易双方提供居间、代理等媒介服务，不直接参与交易的利益分配，也不承担交易本身的直接经济风险。3.参考答案：对。解析：用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权是典型的用益物权类型。4.参考答案：错。解析：根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，因此存量房买卖中所有权转移的标志是完成不动产转移登记，网签合同仅为行政备案环节，不产生物权变动效力。5.参考答案：错。解析：房地产经纪服务佣金实行市场调节价的同时，部分地区会出台指导价规范，且经纪机构需要明码标价，不得收取未予标明的费用，并非完全不受政策限制。6.参考答案：对。解析：已购公房上市交易时补缴土地出让金等相关费用，完成转移登记后，房屋性质变更为普通商品房，可正常上市流通。7.参考答案：错。解析：房地产代理业务中，经纪机构应当优先保障委托方的合法权益，买方代理业务的委托方是买方，因此应当优先保障买方权益。8.参考答案：对。解析：根据《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积两部分组成，购房者对套内建筑面积享有专有所有权，对分摊的共有部分享有共有权。9.参考答案：对。解析：我国个人住房转让的税收优惠政策明确，个人转让家庭唯一住房，且房屋取得时间满5年的，免征个人所得税。10.参考答案：错。解析：抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押财产，转让所得的价款应当向抵押权人提前清偿债务或者提存，并非一律不得出售。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：B。解析：不可移动是房地产区别于其他动产的核心特性，其他特性如寿命长久、保值增值、供给有限都是在不可移动的基础上衍生出来的。2.参考答案：C。解析：房地产经纪活动的核心是为交易双方提供媒介服务，促成交易达成，不得赚取交易差价，也不承担交易担保责任。3.参考答案：B。解析：我国住宅层数划分标准为：1-3层为低层住宅，4-6层为多层住宅，7-9层为中高层住宅，10层及以上为高层住宅。4.参考答案：A。解析：国有建设用地使用权最高出让年限按用途划分：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。5.参考答案：B。解析：契税是在不动产产权发生转移变动时，向产权承受人征收的一种财产税，因此房地产买卖中买方为法定纳税人。6.参考答案：C。解析：房地产代理必须以委托人的名义开展业务，而房地产居间可以以经纪机构自身的名义开展服务，不需要以委托人名义，因此C选项表述错误。7.参考答案：C。解析：《民法典》规定“买卖不破租赁”，租赁期内房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新的所有权人继续有效。A选项拆改承重结构需经出租人同意且符合规划要求，B选项转租需经出租人同意，D选项拖欠租金经催告后在合理期限内仍不支付的，出租人方可解除合同。8.参考答案：B。解析：《民法典》规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。9.参考答案：C。解析：商品房开发成本包括土地取得成本（如土地出让金）、开发建设成本（如建筑安装工程费、基础设施建设费）、管理费用、销售费用、财务费用等，开发企业的利润属于开发收益，不属于成本范畴。10.参考答案：C。解析：房地产经纪人员应当如实向委托人披露交易相关的重要信息，不得隐瞒房屋瑕疵，不得协助当事人规避税费，不得收取佣金以外的其他费用，因此只有C选项符合规范要求。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABCDE。解析：房地产权益是指依附于房地产实物的各种权利、利益和收益的总和，包括所有权、用益物权（如建设用地使用权）、担保物权（如抵押权）、债权（如租赁权）以及相邻权等，所有选项均属于房地产权益范畴。2.参考答案：ABD。解析：房地产经纪机构的经营范围包括居间、代理、咨询等服务类业务，房地产开发建设、工程代建属于开发类业务，不属于经纪机构的常规经营范围。3.参考答案：ABCE。解析：未取得不动产权证、被司法查封、抵押权人不同意出售的抵押房屋、未满上市年限的共有产权住房均不得上市交易；取得不动产权证未满2年的普通商品住房可以上市交易，只是需要按规定缴纳增值税，不属于禁止交易范畴。4.参考答案：ABC。解析：套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，小区公共道路分摊面积、电梯井分摊面积属于共有公用建筑面积，不计入套内建筑面积。5.参考答案：ABCDE。解析：房地产市场参与者包括交易主体（买卖双方、租赁双方）、服务主体（经纪机构、评估机构、金融机构等）、监管主体（主管部门）、其他相关主体（物业服务企业等），所有选项均属于常规参与者。6.参考答案：ABC。解析：合法的个人购房贷款包括公积金贷款、商业性住房贷款、组合贷款三类，个人经营贷、消费贷不得违规用于购房，不属于购房贷款类别。7.参考答案：ABCD。解析：房地产经纪人员不得同时在两家及以上经纪机构执业，因此E选项不属于执业义务，其余选项均为法定执业义务。8.参考答案：ABC。解析：办理房屋租赁登记备案需要提交房屋租赁合同、租赁双方身份证明、房屋不动产权属证书，经纪服务合同、装修图纸不属于必备材料。9.参考答案：ABCDE。解析：影响房地产价格的因素包括自身因素（区位、实物状况）、政策因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素等，所有选项均会对房价产生直接影响。10.参考答案：ABCDE。解析：我国《不动产登记暂行条例》规定的不动产登记类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，所有选项均属于法定登记类型。四、案例分析题答案及评分标准1.答案及评分标准：（1）不需要缴纳增值税（1分）。理由：该房屋为普通商品住房，取得不动产权证的时间已满2年，按税收优惠政策，满2年的普通住房对外出售免征增值税（1分）。（2）李某首次购买90平方米及以下普通住房，适用契税税率为1%（2分）。（3）房地产居间服务的佣金可以向买卖双方共同收取，也可以按双方约定向其中一方收取（2分）。评分说明：理由表述符合政策规定即可得分，佣金收取的表述只要说明可向单方或双方收取即可得分。2.答案及评分标准：（1）王某需要补缴土地出让金（2分）。（2）完成转移登记后，房屋性质为普通商品房（2分）。（3）王某需要缴纳的主要税费包括个人所得税、增值税（如符合免征条件可免缴）、印花税（2分，答出2种及以上即可得满分）。评分说明：土地出让金表述正确即可，税费只要答出卖方应承担的主要税种即可得分。3.答案及评分标准：（1）刘某享有的法定权利包括：按约定使用房屋的权利、房屋优先购买权、合法转租权（经出租人同意）、房屋维修请求权等（2分，答出2种及以上即可得满分）。（2）刘某享有同等条件下的优先购买权（2分）。（3）刘某与丙经纪机构签订了承租方代理协议，因此佣金应当由刘某承担（2分）。评分说明：权利答出法定的2种以上即可，优先购买权表述正确即可，佣金承担只要说明按代理协议约定由委托方刘某承担即可得分。五、论述题答案及评分标准1.答案要点及评分标准：主要告知义务（共6分，答出3点及以上即可得满分）：（1）告知委托人房地产经纪服务的内容、收费标准、服务流程等；（2）告知出售方房屋上市交易的相关政策、税费标准、市场行情等；（3）告知买受方房屋的实物状况（如是否存在质量瑕疵、抵押、查封等权利限制）、交易流程、税费承担标准、贷款政策等；（4）告知交易双方需要提供的相关材料、应当履行的法定义务，