房地产经纪专业人员综合试题（含评分标准）

房地产经纪专业人员综合试题（含评分标准）一、判断题（每题2分，共20分，请在括号内填写“对”或“错”）1.房地产经纪机构可以以承接业务的经纪人员个人名义承接房地产经纪服务并收取费用。（）2.已依法登记领取不动产权属证书是商品房转让的必要前提条件。（）3.房地产经纪服务合同应当由执行该业务的至少1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名，并加盖机构公章后方可生效。（）4.房源信息中的独家委托房源的服务优先级应当高于普通委托房源。（）5.房地产经纪人员为提升议价效率、促成交易，可以向交易双方互相透露对方的心理价位。（）6.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。（）7.存量房交易资金监管的范围仅包含购房尾款，不包含定金、首付及物业交割保证金。（）8.房地产居间服务中，经纪机构可以同时接受交易双方的委托开展撮合服务，无需取得双方同意。（）9.房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地住房和城乡建设主管部门办理房屋租赁登记备案。（）10.房地产经纪人员只要征得所属经纪机构同意，就可以允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务。（）二、单项选择题（每题2分，共20分，请将正确选项的字母填入括号内）1.下列选项中，不属于房地产经纪核心特征的是（）A.中介性B.服务性C.有偿性D.公益性2.房地产经纪人员在核验房屋产权时，下列材料中最具法律效力的产权证明文件是（）A.商品房购房合同B.契税完税证明C.不动产权证书D.房屋转让公证书3.存量房商品住宅买卖交易中，下列税费中法定由买方承担的是（）A.个人所得税B.增值税及附加C.契税D.土地增值税4.下列房源信息收集渠道中，业主委托意愿最强、信息精准度最高的是（）A.小区驻守拓客获取的房源B.业主主动到店提交的委托房源C.网络平台公开抓取的房源D.老客户转介绍的房源5.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售独家委托合同后，下列做法符合规范的是（）A.为快速成交，向意向买方隐瞒房屋存在抵押的事实B.独家委托期限内，允许委托人同时委托其他机构出售该房屋C.委托期限届满未促成交易的，不得要求委托人支付服务报酬D.独家委托的服务报酬只能由卖方承担，不得向买方收取6.下列房地产中，可以作为存量房租赁房源对外发布的是（）A.已被司法机关查封的商铺B.取得不动产权证书的商品住宅C.未经全部共有权人同意的共有房屋D.已纳入政府拆迁公告范围的住宅7.房地产经纪人员陪同客户看房前，下列准备工作中优先级最高的是（）A.准备看房伴手礼B.提前核实房屋当天是否可以正常进入C.规划多套房源的看房路线D.提前准备交易合同文本8.房地产经纪代理业务中，经纪机构在委托人授权范围内从事代理活动产生的法律后果由（）承担。A.经纪机构B.承办业务的经纪人员C.被代理人（委托人）D.交易相对方9.下列行为中，属于房地产经纪人员正当执业行为的是（）A.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务B.向客户收取佣金之外的看房服务费C.协助交易双方签订“阴阳合同”降低税费成本D.向交易双方如实披露房屋的重要质量瑕疵10.某套商品住宅建筑面积为120㎡，套内建筑面积为96㎡，业主挂牌总价为240万元，则该住宅的套内建筑面积单价为（）A.20000元/㎡B.25000元/㎡C.30000元/㎡D.35000元/㎡三、多项选择题（每题2分，共20分，请将正确选项的字母填入括号内，多选、少选、错选均不得分）1.房地产经纪服务的常规核心内容包括（）A.提供房地产交易相关政策、房源客源信息咨询B.带领意向客户实地查看房屋C.代拟房屋交易合同D.代办房屋权属转移登记E.代理房屋装修服务2.房地产经纪人员在承接房屋出售业务前，需要核验的房屋产权相关信息包括（）A.房屋所有权人身份信息B.房屋是否存在抵押登记C.房屋是否被司法机关查封D.房屋的装修使用年限E.房屋是否存在共有权人3.下列选项中，属于房地产经纪人员应当遵守的执业规范的有（）A.不得泄露委托人的个人隐私及商业秘密B.不得同时在两个及以上房地产经纪机构执业C.不得向委托人收取佣金之外的违规报酬D.不得协助交易当事人规避交易税费E.不得向委托人披露房屋的任何负面信息4.存量房买卖交易中，会导致交易合同无效的情形包括（）A.卖方为无民事行为能力人B.合同内容违反法律强制性规定C.交易双方恶意串通损害第三人利益D.合同中未约定违约责任条款E.买方以欺诈手段订立合同损害国家利益5.房地产经纪机构发布房源信息前，应当核实的内容包括（）A.房屋的权属证明材料真实性B.委托人的身份证明材料真实性C.房屋实际地址与权属证明登记地址是否一致D.房屋的装修风格是否符合市场主流需求E.委托人的出售/出租意愿是否真实6.下列关于房地产居间与房地产代理的区别，说法正确的有（）A.居间服务中经纪机构可以同时接受双方委托，代理服务只能接受一方委托B.居间服务的报酬可以由交易双方共同支付，代理服务报酬一般由被代理人支付C.居间服务中经纪机构不代表任何一方的立场，代理服务中代表被代理人立场D.居间服务的法律后果由经纪机构承担，代理服务的法律后果由被代理人承担E.居间服务只能用于存量房交易，代理服务只能用于新建商品房销售7.房屋租赁经纪服务中，房地产经纪人员需要提醒承租方的注意事项包括（）A.要求查看出租方的不动产权证书原件B.明确租金的支付周期及逾期违约责任C.交接时核实房屋内家具家电的完好情况D.不需要办理租赁登记备案即可合法使用房屋E.明确房屋维修责任的划分主体8.房地产经纪人员在进行客户需求挖掘时，需要了解的核心信息包括（）A.购房/租房的预算范围B.意向房屋的区位、面积、户型要求C.客户的职业及个人兴趣爱好D.购房/租房的时间紧急程度E.客户的家庭人口结构及房屋使用需求9.存量房非住宅交易中，买卖双方都需要缴纳的税费包括（）A.增值税B.印花税C.个人所得税D.契税E.交易手续费10.房地产经纪机构建立客户关系管理体系的作用包括（）A.提高客户满意度和忠诚度B.挖掘老客户的转介绍价值C.实现客户资源的分类精细化管理D.降低经纪人员流失带来的客户资源损失E.直接提升交易的议价空间四、案例分析题（每题6分，共18分）1.张某是某房地产经纪机构的执业经纪人，2024年3月接到业主李某的委托，出售其名下位于A小区的商品住宅，挂牌价180万元。李某告知张某该房屋存在20万元的银行抵押尚未还清，需要用买方的首付款解押，同时要求张某不要向买方透露抵押情况，避免买方压价。后张某带意向买方王某看房，王某对房屋满意，提出要核验产权信息，张某仅向王某出示了不动产权证书的复印件，未告知房屋存在抵押的情况，双方很快签订了房屋买卖合同，王某支付了50万元首付款，李某将首付款挪作他用未办理抵押注销手续，导致房屋无法办理过户，王某要求该经纪机构承担赔偿责任。请结合案例，指出张某及所属经纪机构存在哪些违规执业行为？2.某房地产经纪机构2024年5月与业主赵某签订了房屋出售独家委托合同，委托期限3个月，委托挂牌价220万元，合同约定若经纪机构在委托期限内促成交易，赵某支付成交总价1%的佣金；若委托期限届满未促成交易，机构不得要求赵某支付任何费用。2024年7月，该机构经纪人刘某带客户孙某看房，孙某出价215万元，赵某不同意，后孙某私下联系赵某，双方协商以218万元成交，为了规避支付佣金，双方约定等独家委托期限届满后自行办理交易手续。2024年8月委托期限届满后，双方完成了房屋过户手续，经纪机构得知后要求赵某支付佣金，赵某以委托期限已过为由拒绝。请结合案例分析，赵某是否需要向该经纪机构支付佣金？请说明理由。3.某经纪机构经纪人陈某2024年2月承接了业主林某的出租房源，挂牌租金为每月4000元，陈某刚好有客户周某要租赁该地段的两居室，预算为每月4200元。陈某为了赚取差价，告知林某客户最高出价只有3800元，林某同意后，陈某又告知周某业主最低要价为4200元，双方签订租赁合同时，陈某要求林某和周某分别签订了租金金额不同的两份合同，每月400元的差价由陈某私下收取，租期1年，陈某共赚取差价4800元。后林某和周某偶然得知实情，要求陈某退还差价。请分析陈某的行为违反了哪些执业规范？应当承担什么责任？五、论述题（每题11分，共22分）1.结合房地产经纪行业的执业现状，论述房地产经纪人员在存量房交易服务中应当承担的核心义务，以及履行这些义务对行业发展的重要意义。2.当前很多房地产经纪机构都在推行跨机构、跨门店的房源共享机制，结合行业实践论述房源共享对房地产经纪机构及经纪人员的利弊，以及机构应当采取哪些措施规避房源共享带来的风险。标准答案及解析一、判断题1.参考答案：错。解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪业务必须由经纪机构统一承接，服务报酬由经纪机构统一收取，不得以个人名义承接业务和收费。2.参考答案：对。解析：《城市房地产转让管理规定》明确，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此取得不动产权属证书是商品房转让的必要前提。3.参考答案：对。解析：房地产经纪服务合同的生效条件为：加盖经纪机构公章，且由至少1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名，符合行业管理要求。4.参考答案：对。解析：独家委托房源的业主委托意愿明确、排他性强，成交概率远高于普通委托房源，因此服务优先级更高。5.参考答案：错。解析：房地产经纪人员负有对委托人信息保密的义务，未经委托人同意不得向交易相对方透露其心理价位等隐私信息。6.参考答案：对。解析：根据契税相关优惠政策，城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。7.参考答案：错。解析：存量房交易资金监管的范围可以由交易双方约定，通常包含定金、首付、尾款、物业交割保证金等全部交易资金，保障交易安全。8.参考答案：错。解析：房地产经纪机构同时接受交易双方委托开展居间服务的，应当提前取得双方当事人的同意，不得隐瞒双代事实。9.参考答案：对。解析：《商品房屋租赁管理办法》明确，房屋租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地住建主管部门办理租赁登记备案。10.参考答案：错。解析：根据执业规范，房地产经纪人员不得允许他人以自己的名义从事房地产经纪业务，即使取得机构同意也属于违规行为。二、单项选择题1.参考答案：D。解析：房地产经纪属于有偿中介服务，核心特征为中介性、服务性、有偿性，不具备公益性特征。2.参考答案：C。解析：不动产权证书是不动产登记机构核发的证明房屋权属的法定文件，法律效力最高，其余材料仅能作为辅助证明。3.参考答案：C。解析：存量房交易中，个人所得税、增值税及附加、土地增值税法定由卖方承担，契税法定由买方承担。4.参考答案：B。解析：业主主动到店提交委托的房源，业主出售/出租意愿最强，信息核实最充分，精准度最高。5.参考答案：C。解析：A选项违反如实告知义务；B选项独家委托期限内委托人不得再委托其他机构；D选项服务报酬的支付主体可以由双方约定，并非只能由卖方承担；C选项符合独家委托合同的约定，未促成交易不得要求支付报酬。6.参考答案：B。解析：被查封房屋、未经共有权人同意的房屋、纳入拆迁范围的房屋均不得对外出租发布房源，取得不动产权证书的商品住宅符合出租条件。7.参考答案：B。解析：看房前优先级最高的是核实房屋是否可以正常进入，避免客户到场后无法看房，影响客户体验。8.参考答案：C。解析：代理业务中，经纪机构作为代理人在授权范围内开展活动的法律后果由被代理人（委托人）承担。9.参考答案：D。解析：A、B、C选项均属于明确禁止的违规执业行为，D选项如实披露房屋瑕疵属于正当执业行为。10.参考答案：B。解析：套内建筑面积单价=总房价/套内建筑面积=2400000/96=25000元/㎡。三、多项选择题1.参考答案：ABCD。解析：房地产经纪服务的核心内容包括信息咨询、实地看房、代拟合同、代办登记等，不包含代理房屋装修服务。2.参考答案：ABCE。解析：产权核验的内容包括权属人信息、抵押、查封、共有权情况等，房屋装修年限不属于产权信息范畴。3.参考答案：ABCD。解析：E选项错误，经纪人员应当如实披露房屋的负面信息，不得隐瞒，其余选项均属于执业规范要求。4.参考答案：ABCE。解析：D选项合同未约定违约责任不影响合同效力，双方可以补充约定，其余选项均属于合同无效的情形。5.参考答案：ABCE。解析：D选项房屋装修风格不属于发布房源前需要核实的内容，其余选项均为必须核实的内容。6.参考答案：ABC。解析：D选项错误，居间服务的法律后果由交易双方自行承担；E选项错误，居间和代理均可以用于存量房和新房交易，其余选项表述正确。7.参考答案：ABCE。解析：D选项错误，租赁房屋应当办理登记备案，否则不得对抗善意第三人，其余选项均为需要提醒承租方的注意事项。8.参考答案：ABDE。解析：C选项客户的职业及兴趣爱好不属于需求挖掘的核心信息，其余选项均为核心需求信息。9.参考答案：BE。解析：存量房非住宅交易中，增值税、个人所得税由卖方缴纳，契税由买方缴纳，印花税和交易手续费由双方共同缴纳。10.参考答案：ABCD。解析：E选项客户关系管理体系无法直接提升交易议价空间，其余选项均为客户关系管理体系的作用。四、案例分析题1.参考答案及评分标准：张某及所属经纪机构的违规行为包括：（1）未履行如实告知义务，隐瞒房屋存在抵押的重要交易信息，损害买方利益，得2分；（2）未履行产权核验义务，仅向买方提供不动产权证书复印件，未核实并披露真实的产权状态，得2分；（3）配合业主隐瞒房屋重要瑕疵，违反执业规范，未尽到保障交易安全的责任，得2分。2.参考答案及评分标准：赵某需要向经纪机构支付佣金，得2分。理由：（1）本次交易的买方孙某是该经纪机构开发的客户，经纪机构已经为赵某提供了有效的交易机会和媒介服务，得2分；（2）赵某为了规避支付佣金，故意在独家委托期限届满后与孙某完成交易，属于《民法典》规定的“跳单”行为，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬，得2分。3.参考答案及评分标准：陈某的行为违反的执业规范包括：（1）违反了不得赚取交易差价的执业规范，隐瞒真实的交易价格，侵占交易双方的利益，得2分；（2）违反了如实披露交易信息的义务，向交易双方提供虚假的价格信息，得1分；（3）违反了不得收取佣金以外的其他违规报酬的规定，私下收取差价，得1分。责任：陈某应当退还全部违规赚取的4800元差价，所属经纪机构应当对委托人的损失承担连带赔偿责任，经纪机构可以对陈某进行内部追责，情节严重的可以上报行业主管部门给予行政处罚，得2分。五、论述题1.参考答案及评分标准：（1）核心义务（答出任意3点即可，每点2分，共6分）：①如实告知义务：向交易双方如实披露房屋的质量瑕疵、产权状态、交易风险、政策要求等全部重要信息，不得隐瞒或虚假宣传；②产权核验义务：承接业务前核验房屋的权属证明、权利人身份、抵押查封情况、共有权情况等，确保房源符合交易条件；③客户信息保密义务