《悦来国际农副产品交易中心项目规划》

【Applicabletolecturetrainingworkreport】悦来国际农副产品交易中心项目规划项目规划及投资计划书悦来国际农副产品交易物流中心

2010.07目录第一部分：前言第二部分：市场分析第三部分：项目概况及SWOT分析第四部分：项目规划布局第五部分：项目投资计划第六部分：项目招商及运营第七部分：项目评价及建议商业地产一、前言

城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头房地产调控不断深入商业地产已成为房地产界避险发展的共同方向农副产品交易物流中心作为现代商业最复杂，也是最先进的开发经营模式，现已成为中国商业地产的开发热点

农副产品交易物流中心一、前言

农产品流通体制改革不断深入、“菜篮子”工程相继实施.各级政府的政策上引导和资金上支持.基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的调整优化，是带动“三农”发展，惠及来安及周边地区市民的“民心工程”。一、前言开发商简介江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。定向商业地产开发和农产品流通贸易:

利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等六省一市的惟一合作伙伴,1999年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市。是新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东。二、市场分析项目背景

本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本。二、市场分析项目背景南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口800多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。二、市场分析市场动态南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头

二、市场分析竞争对手分析南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竞争者。南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地3000亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。南京农副产品物流中心俯视效果图二、市场分析竞争对手分析

整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。

项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。三、项目概况及SWOT分析

项目概况项目名称：悦来国际农副产品交易物流中心。基本指标：规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。规划设计：三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。三、项目概况及SWOT分析项目定位项目总体定位：经营主题：农副产品批发交易物流中心。投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。三、项目概况及SWOT分析项目定位客户定位：自营客为主，投资客为辅

本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析优势（Strengths）：汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。为培育市场、扶持招商，前三年免租金。充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母。充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析劣势（Weakness）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析机会（Opportunities）：有效利用产品差异，避免过度同质竞争；先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求；制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。三、项目概况及SWOT分析项目SWOT分析Threat（威胁分析）南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈,商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长；直接竞争对手所带来的不利影响。四、项目规划布局项目概况悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用地南北长约2000米，东西宽约2000米，占地面积为6000亩，土地性质为商住(按商住6:4),分三期开发：一期总用地面积为1000亩，总建筑面积为100万平方米，其中建设60万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场交易区，配套建设10万吨冷库；其它交易配套40万平方米。二期总用地面积为2000亩，总建筑面积为200万平方米，主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施等。三期总用地面积为3000亩，总建筑面积为300万平方米,扩建一二期。

四、项目规划布局分期开发策略控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响四、项目规划布局项目分期开发示意一期二期三期四、项目规划布局项目规划策略四、项目规划布局规划设计原则资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成园区活力核心空间围合：以支线为组团核心，排布住宅组

团，组团内相对围合、空间形式丰富四、项目规划布局规划设计要点

集中体现项目规划价值——园区主入口：入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相,要考虑入口的昭示性和进入性。建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比，凸显入口广场的形象。四、项目规划布局建筑单体

商铺形式：三（两）层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一四、项目规划布局建筑单体

别墅酒店（老年）公寓景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将别墅层层包围，私密性高。植物选择:多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。四、项目规划布局规划图表蔬菜区肉类区果品副食水产展览商务一期总平面图(黄区为其它交易配套）四、项目规划布局规划图表一期内部交通示意图四、项目规划布局规划用地（一期）序号项目面积(亩）1项目总用地10002综合交易展示用地403果品、副食物流用地704蔬菜物流用地805水产物流用地406肉类物流用地607商务配套用地608停车场用地309市政设施用地3010其它交易配套用地29011道路用地10012景观绿化用地200四、项目规划布局交易中心鸟瞰效果示意图五、项目投资计划项目总投资估算本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米；各项成本费用的估算额及单价详见下表。为培育市场、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。五、项目投资计划项目总投资估算序号项目合计（万元）标准单价计算基数

总投资2209200

600万平米

一期开发成本368200

100万平米1土地成本60006万元/亩1000亩2前期工程费6600100元/平方米66万平方米2.1规划设计费330050元/平方米66万平方米2.2土地平整198030元/平方米66万平方米2.3前期开办费13203建筑安装工程费1976001976元/平方米100万平米3.1别墅土建及配套128001600元/平方米8万平方米3.2洋房土建及配套216001800元/平方米12万平方米3.3多层住宅土建及配套120002000元/平方米6万平方米3.4小高层住宅土建及配套552002300元/平方米24万平方米五、项目投资计划项目总投资估算3.5组团商业土建及装修960001600元/平方米60万平方米4基础设施费38000380元/平方米100万平方米4.1绿化工程费300030元/平方米100万平方米4.2区内市政管线工程费30000300元/平方米100万平方米4.3其他零星工程500050元/平方米100万平方米5公共配套设施费14000140元/平方米100万平方米6不可预见费185000.05

7开发期间税费45000450元/平方米100万平方米8管理费用75000.02

9财务费用8000

10销售费用120000.03

11其他软件15000

六、项目招商及运营招商建议规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划配套保障，按各业态的功能要求进行配套招商先行，按市场的定位目标进行针对招商同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业六、项目招商及运营招商策略放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租.销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控策略六、项目招商及运营运营建议模式一：注册成立悦来国际商业管理公司，对园区实施全程经营管理。模式二：注册成立悦来国际商业管理公司，委托专业公司参与经营管理。七、项目评价及建议经济效益

预计建成后年交易量达20亿公斤左右，年成交额突破150亿元。年成交150亿元，营业税按3.5%税率计算，年上缴税收5.25亿元。七、项目评价及建议社会效益

本项目建成后，日客流量达10万人次，直接就业人员约5万人，间接就业人员约15万人，有利于安置就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。项目建成后将有一大批商家落户市场、在此经商，这是一个大而高的消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于本地经济的发展。以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，把苏皖的农产品配送至全球。七、项目评价及建议建议本项目是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动“三农”发展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程”；建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。谢谢THANKYOU课程结束SWOT分析模板SWOT分析是市场营销管理中经常使用的功能强大的分析工具，最早是由美国旧金山大学的管理学教授在80年代初提出来的：S代表strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)。市场分析人员经常使用这一工具来扫描、分析整个行业和市场，获取相关的市场资讯，为高层提供决策依据，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。它在制定公司发展战略和进行竞争对手分析中也经常被使用。SWOT的分析技巧类似于波士顿咨询（BCG）公司的增长/份额矩阵（TheGrowth/ShareMatrix），什么是SWOT分析内部环境优势Strengths劣势Weakness机会Opportunities威胁ThreatsSWOT分析传统矩阵示意图外部环境SWOT行业分析适用范围业务单元及产品线分析竞争对手分析SWOT企业自身SBUSWOT分析SWOTSWOT企业自身SBUSWOT分析主要竞争对手SBUSWOT分析企业的内外部环境与行业平均水平进行比较当选择行业领域中只有少数竞争对手时，可以考虑做SWOT组图进行比较SWOT分析步骤分析环境因素构造SWOT矩阵制定行动计划运用各种调查研究方法，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。

将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。

在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。

SW优势与劣势分析（内部环境分析）提高公司盈利性产品线的宽度产品的质量产品价格产品的可靠性产品的适用性服务的及时性服务态度……竞争优势可以指消费者眼中一个企业或它的产品有别于其竞争对手的任何优越的东西。需要注意的是一定要从消费者的角度出发，寻找与竞争者或行业平均水平比较，公司的产品与服务有什么优势/劣势；而不是从公司的角度出发，衡量企业的竞争优势。通过一定努力，建立自身竞争优势引起竞争者注意，开始作出反应直接进攻企业优势所在，或采取更为有力的策略竞争优势受到削弱，寻找新的策略增强自身竞争优势根据SW分析，公司建立并维持自身的竞争优势企业在维持竞争优势过程中，必须深刻认识自身的资源和能力，采取适当的措施。因为一个企业一旦在某一方面具有了竞争优势，势必会吸引到竞争对手的注意。而影响企业竞争优势的持续时间，主要的是三个关键因素：（1）建立这种优势要多长时间?（2）能够获得的优势有多大？（3）竞争对手作出有力反应需要多长时间？如果企业分析清楚了这三个因素，就会明确自己在建立和维持竞争优势中的地位了。OT机会与威胁分析（外部环境分析）环境发展趋势分为两大类：环境威胁环境机会环境威胁指的是环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战，如果不采取果断的战略行为，这种不利趋势将导致公司的竞争地位受到削弱。环境机会就是对公司