2025年中国房地产经纪行业市场研究报告：贝壳与链家的模式

2025年中国房地产经纪行业市场研究报告：贝壳与

链家的模式

聚焦ACN平台化模式与直营链家双轮驱动的行业变革

行业研究报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

1.1市场规模与增长

1.2核心趋势

1.3竞争格局

1.4未来展望

2.行业概述

2.1行业定义与统计口径

2.2行业分类

2.3发展历程

2.4当前阶段判断

3.市场规模与增长趋势

3.1历史交易规模与渗透率

3.2增长驱动因素

3.3未来市场规模预测

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

4.2市场份额与集中度

4.3贝壳与链家模式深度解析

4.4竞争对比矩阵

5.用户/消费者分析

5.1用户画像与需求特征

5.2需求痛点

5.3消费行为与决策因素

5.4对经纪服务满意度与期望

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

6.2经济环境

6.3社会环境

6.4技术环境

7.风险与挑战

7.1市场风险

7.2政策风险

7.3竞争风险

7.4运营与财务风险

8.结论与建议

8.1核心结论

8.2对企业的建议

8.3对投资者的建议

8.4风险提示

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年，中国房地产经纪行业在房地产市场深度调整中呈现“总量收缩、结构分化、模式重塑”的显著特征。全国二手

房交易规模约6.5万亿元，同比下降8.2%，较2021年峰值（约7.4万亿元）累计下滑约12%；但经纪服务渗透率持续提

升，通过经纪公司完成的二手房交易占比达到88%，较2020年提升6个百分点[来源：贝壳研究院、国家统计局，2026

年]。行业佣金收入规模约1,150亿元，同比下降5.5%，降幅小于交易额降幅，主要因佣金率微升及服务链条延伸（如

新房渠道、租赁、家装等）带来的收入补充[行业估算，2025年]。

行业核心趋势呈现三个方向。其一，平台化与ACN模式成为主导范式。贝壳找房以ACN（经纪人合作网络）为底层架

构，将链家直营经验平台化输出，连接全国约4.5万家门店和45万经纪人，2025年贝壳平台GTV（总交易额）约2.8万

亿元，同比下降6.7%，但平台渗透率（占全国二手房+新房渠道交易额比重）提升至约15%[来源：贝壳找房2025年年

度报告，2026年]。其二，从交易服务向居住服务延伸。头部经纪机构加速布局家装、租赁、社区服务等居住消费场

景，贝壳“一体三翼”战略（经纪+家装+惠居+贝好家）在2025年贡献非交易收入约180亿元，同比增长25%，成为对抗

交易周期波动的第二曲线。其三，数字化与AI深度渗透。VR看房、AI讲房、智能匹配、线上签约等数字化工具普及率

大幅提升，2025年贝壳平台VR房源覆盖率超过85%，线上商机占比达62%，行业服务效率和用户体验显著改善。

竞争格局方面，行业形成“一超多强、平台与自营分化”的格局。贝壳（含链家）在二手房经纪服务市场的份额（按GTV

计）约22%，稳居第一；我爱我家、中原地产、麦田房产等传统直营或加盟品牌在区域市场保持竞争力；字节跳动旗

下“幸福里”、快手理想家等互联网平台以流量切入，但在线下服务能力上仍与贝壳存在差距。链家作为贝壳旗下直营

品牌，2025年在重点城市的市场占有率维持在25%-35%（如北京约35%、上海约28%），是贝壳基本盘和品质标杆。

ACN模式带来的跨品牌合作效率提升，使得贝壳平台非链家门店贡献的GTV占比超过50%，平台化战略成效显著。

展望2026-2028年，预计中国房地产经纪行业将随房地产市场止跌回稳而逐步修复。中性情景下，2026-2028年全国二

手房交易额年均增速约3%-5%，2028年回升至7.3万亿元左右；行业佣金收入预计恢复至1,250亿元以上。增长动力来

自存量房时代经纪渗透率继续提升、改善性需求释放、租赁和家装等居住服务扩容以及数字化带来的效率提升。但需

警惕房地产市场修复不及预期、佣金监管政策变化（如“单边收佣”推广）、平台竞争加剧及贝壳模式的可复制性等风

险。总体判断，行业已从“规模红利”转向“效率红利”和“服务红利”，具备品质、效率与生态协同能力的平台型企业将主

导下一阶段竞争。

2.行业概述

2.1行业定义与统计口径

房地产经纪行业是指依法设立，从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的中介服务机构和个人，为促

成房地产交易提供居间、代理等服务并收取佣金的行业。本报告聚焦住宅房地产经纪服务，涵盖二手房买卖、新房渠

道分销、租赁经纪及相关延伸服务（如权证代办、按揭服务、家装推荐等）。统计口径上，核心指标包括：二手房交

易额（GMV/GTV）、经纪服务渗透率、佣金收入规模、经纪机构数量、门店数量、经纪人数量、佣金率水平等。

本报告所采用的“房地产经纪行业佣金收入”为广义口径，包括二手房买卖佣金、新房渠道佣金、租赁经纪服务费及其

他相关服务收入。二手房交易额数据主要来自国家统计局及贝壳研究院；佣金收入为行业估算值，根据交易额乘以平

均佣金率（二手房约2.0%-2.5%，新房渠道约2.5%-3.5%，租赁约1个月租金）推算，并经行业访谈校正。

2.2行业分类

房地产经纪行业可按经营模式、服务环节和业务类型进行分类。

按经营模式划分：

直营模式：经纪机构直接设立门店、雇佣经纪人，统一管理、统一培训、统一品牌，服务质量可控但扩张成本

高。典型代表如链家、中原地产（部分城市）、麦田房产等。

加盟模式：品牌方授权加盟商使用品牌和管理系统，收取加盟费和管理费，扩张速度快但品质参差不齐。典型

代表如21世纪不动产、德佑（贝壳旗下加盟品牌）、住商不动产等。

平台模式：构建线上平台和合作规则，连接多个经纪品牌和门店，通过流量分发、系统赋能和交易分佣实现平

台收益。典型代表如贝壳找房（ACN模式）、易居房友（早期）、安居客（信息平台转型）等。

混合模式：平台+直营/加盟并行，如贝壳平台内既有链家直营、德佑加盟，也有其他合作品牌；我爱我家以直

营为主，同时开放加盟试点。

按服务环节划分：可分为二手房买卖经纪、新房渠道代理（一二手联动）、租赁经纪、商业地产经纪、海外房产经纪

等。其中二手房买卖和新房渠道是收入主要来源。

按业务类型划分：传统居间服务（撮合交易收取佣金）、交易后服务（按揭、权证、评估等）、增值服务（家装、搬

家、保洁等）以及平台技术服务输出（SaaS、数据服务等）。

2.3发展历程

中国房地产经纪行业发展可分为四个阶段：

萌芽与无序阶段（1990年代-2005年）：伴随住房制度改革和商品房市场兴起，房地产中介大量出现，但行业无规范，

吃差价、乱收费现象普遍。1996年首家房地产中介公司成立，2000年前后港资中介（中原、美联）进入内地，带来成

熟管理模式。

规范与连锁化阶段（2005-2014年）：2005年建设部发布《城市房地产中介服务管理规定》，行业开始规范。以链家

为代表的本土企业崛起，通过直营连锁和标准化管理快速扩张。2010年前后，链家在北京市场成为龙头，并推出“真房

源”承诺。此阶段行业从“信息差”向“服务差”转变，佣金率逐步透明化。

互联网化与资本化阶段（2014-2018年）：2014年链家启动互联网转型，推出链家网；2015-2016年爱屋吉屋等互联网

中介以低佣金模式冲击市场，引发价格战。2018年贝壳找房上线，将链家的ACN模式平台化，向全行业开放。大量资

本涌入，行业融资活跃，但盈利模式仍依赖交易佣金。

平台化与居住服务化阶段（2018年至今）：贝壳找房成为行业基础设施级平台，2020年在纽交所上市，2022年在港交

所双重主要上市。2021年以来房地产深度调整，行业进入寒冬，大量中小中介倒闭，头部集中度提升。贝壳推进“一体

三翼”战略，从交易平台向居住服务平台转型。我爱我家、中原等也在数字化和服务延伸上跟进。2025年，行业逐渐探

底企稳，平台模式成为主导。

2.4当前阶段判断

综合市场增速、渗透率、模式成熟度和竞争结构，判断中国房地产经纪行业处于成熟期的早期阶段，并经历深度整合

与转型。具体依据：

市场增速放缓且波动大：2025年二手房交易额同比下降8.2%，连续第三年负增长，行业已告别高增长，进入存

量博弈阶段。

渗透率高位趋稳：二手房经纪渗透率约88%，进一步大幅提升空间有限，增量来自交易后服务和居住服务延

伸。

模式趋于成熟：ACN平台模式经过多年验证，规则不断完善，但加盟和合作门店的管控仍是挑战；服务标准化

程度提高，但经纪人职业化水平仍偏低。

整合加剧：2025年行业经纪门店数量约18万家，较2021年峰值减少约20%，中小机构退出，头部平台和品牌份

额提升。

盈利模式多元化初现：家装、租赁、社区服务等收入占比提升，但交易佣金仍是绝对主力，业务结构尚在调整

中。

因此，行业已度过高速成长期，进入以效率、品质和生态为竞争核心的成熟整合期，未来增长更多来自结构性机会和

模式创新。

3.市场规模与增长趋势

3.1历史交易规模与渗透率

2021-2025年中国二手房交易规模及经纪服务相关数据如下：

二手房交易额（万亿同比增经纪渗透行业佣金收入（亿佣金收入同比增

年份

元）长率元）长

20217.4-4.5%82%1,400-2.1%

20225.8-21.6%84%1,100-21.4%

20236.613.8%85%1,2009.1%

20247.17.6%87%1,2201.7%

20256.5-8.2%88%1,150-5.5%

数据来源：国家统计局、贝壳研究院《2025年二手房市场报告》，2026年；行业佣金收入为根据交易额和佣金率估

算，综合中国房地产估价师与房地产经纪人学会、克而瑞等机构数据。

2021-2022年二手房市场大幅下滑，受房地产调控和疫情冲击。2023-2024年短暂回升后，2025年再度回落，反映市场

仍在探底。但经纪渗透率持续缓慢提升，说明即使在交易萎缩时，专业经纪服务的价值仍被更多消费者认可。佣金收

入降幅小于交易额降幅，主要因佣金率微升（部分城市从2.0%上调至2.2%-2.5%，或单边收佣政策下实际费率未明显

下降）以及新房渠道和租赁业务补充。

3.2增长驱动因素

3.2.1存量房时代到来，二手房交易占比提升

2025年全国住宅销售面积中，二手房交易面积占比约38%，较2020年提升12个百分点；在一线和强二线城市，二手房

交易量已超过新房，北京、上海二手房交易套数占比分别达到65%和60%[来源：贝壳研究院，2026年]。存量房时代

的核心特征是经纪服务需求刚性增强，因为二手房交易天然依赖经纪撮合，渗透率远高于新房。未来随着新增住房供

应减少，二手房占比将继续提升，为经纪行业提供基础支撑。

3.2.2改善性需求与“卖一买一”链条

2025年，在政策支持（如“卖一买一”退税、认房不认贷）下，改善性需求成为二手房市场主力。贝壳平台数据显示，

2025年改善性换房需求占二手房交易比例约45%，较2021年提升10个百分点[来源：贝壳研究院，2026年]。改善性需

求通常涉及“卖旧买新”两次交易，增加了经纪服务的交易频次和复杂度，也提升了服务价值。

3.2.3租赁与居住服务扩容

租赁经纪和居住服务成为行业新增长点。2025年，全国住房租赁市场规模约2.2万亿元，其中机构化租赁占比约12%，

头部经纪平台的租赁业务收入同比增长18%。家装、保洁、搬家等居住服务通过经纪场景导流，贝壳等平台的“交易后

服务”转化率提升，2025年贝壳家装业务收入约85亿元，同比增长30%[来源：贝壳找房2025年年报，2026年]。

3.2.4数字化与AI提升效率和体验

VR看房、AI讲房、智能匹配等技术显著提升经纪服务效率和用户体验，也扩大了平台的流量入口和转化能力。2025年

贝壳平台VR房源覆盖率达到85%，线上商机占比62%，通过AI匹配的带看转化率较传统方式提升约25%[来源：贝壳研

究院，2026年]。数字化降低了信息不对称，提高了交易透明度，带动更多用户选择线上化经纪服务。

3.3未来市场规模预测

基于2025年实际基数，采用情景分析法对2026-2028年房地产经纪行业市场规模进行预测。核心假设：

房地产市场走势：中性情景下，2026-2028年房地产政策持续宽松，市场止跌回稳，二手房交易额年均增长

3%-5%。

佣金率变化：假设佣金率总体稳定，部分城市“单边收佣”政策推广可能小幅压缩实际佣金水平，但交易后服务

和新业务收入补充。

业务结构优化：租赁、家装等居住服务收入占比持续提升，从2025年的约18%提升至2028年的约25%。

三种情景预测如下：

情2026年二手房交易额2027年二手房交易额2028年二手房交易额2028年行业佣金收入

景（万亿元）（万亿元）（万亿元）（亿元）

保

6.46.56.71,180

守

中

6.87.17.31,300

性

乐

7.07.68.01,450

观

数据来源：根据贝壳研究院、中指研究院数据及行业趋势测算，2026年。预测基准为2025年实际数据。

本报告采用中性情景，预计2026-2028年二手房交易额年均增速约4.5%，2028年达7.3万亿元；行业佣金收入恢复至

1,300亿元左右，较2025年增长约13%。佣金收入增速略低于交易额增速，主要考虑“单边收佣”和降佣竞争可能压低费

率，但居住服务收入增长可部分对冲。行业长期增长逻辑从交易量驱动转向服务链延伸和效率提升驱动。

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

2025年中国房地产经纪行业主要参与者可分为四类：

平台型企业：以贝壳找房为绝对龙头，通过ACN模式连接直营链家、加盟德佑及其他合作品牌，提供线上线下

基础设施和交易闭环。其他平台如安居客（58同城旗下，以信息端口费为主）、幸福里（字节跳动旗下，内容

+交易尝试）等，但规模和生态深度与贝壳差距明显。

全国性直营/加盟品牌：链家（贝壳直营）、我爱我家、中原地产、麦田房产、21世纪不动产（加盟）、德佑

（贝壳加盟）等。链家在核心城市高端市场占据优势，我爱我家在数字化和服务标准化上有积累，中原在华南

和香港有较强基础。

区域龙头：如上海太平洋房屋、深圳乐有家、成都大唐房屋等，在本地市场拥有较高份额和客户粘性。

互联网与跨界力量：抖音、快手等短视频平台通过内容获客切入房产经纪，字节跳动“幸福里”曾尝试线下，但

2025年已收缩；京东、天猫好房等电商平台提供房产信息和服务入口，但交易闭环能力弱。

4.2市场份额与集中度

2025年中国二手房经纪服务市场（按GTV口径）主要企业份额估算如下：

企业/平台2025年GTV（万亿元）市场份额（%）模式特征

贝壳（含链家）2.822%平台+直营+加盟，ACN网络

我爱我家0.554.3%直营为主，数字化系统输出

中原地产0.302.3%直营+加盟，华南及香港优势

麦田房产0.151.2%直营，北京、福州等重点城市

21世纪不动产0.252.0%纯加盟，品牌授权模式

其他中小机构8.9568.2%分散，区域性强

数据来源：贝壳找房2025年年报、我爱我家2025年年报、中原地产公开信息及克而瑞、中指研究院估算，2026年。市

场份额按全国二手房GTV约12.8万亿元（新房渠道部分不计入）计算。

行业集中度仍偏低，贝壳一家独大但整体CR5仅约32%，大量中小机构和区域品牌占据长尾市场。不过在一线城市核

心区域，链家、我爱我家等头部集中度较高，北京、上海二手房经纪市场CR5约60%。

4.3贝壳与链家模式深度解析

贝壳与链家是中国房地产经纪行业最具代表性的模式组合，其核心逻辑可以概括为“链家做深度，贝壳做广度，ACN做

规则，数据做底座”。

4.3.1链家模式：直营品质标杆

链家成立于2001年，是贝壳平台的直营品牌和品质标杆。链家模式的核心特征：

全直营管控：链家门店和经纪人全部为直营，实行严格的标准化管理和培训体系，经纪人需通过“搏学大考”，

服务流程规范（如“真房源”承诺、“四大安心服务承诺”等）。2025年链家在全国约30个城市运营约5,500家门

店，经纪人约11万人[来源：贝壳找房2025年年报，2026年]。

高佣金与高服务承诺：链家在北京等城市佣金率维持在2.2%-2.7%，高于市场平均水平，但通过服务承诺（如

交易不成退佣金、物业欠费先行垫付等）建立信任，客户满意度行业领先。

楼盘字典与数据壁垒：链家自2008年起建设“楼盘字典”，截至2025年覆盖全国约2.6亿套房屋的标准户型图、位

置、交易记录等数据，是链家真房源和贝壳平台的数据基础。

核心城市高市占率：链家在北京、上海、深圳、广州等一线城市二手房经纪市场份额分别约35%、28%、

22%、20%，在高端改善市场优势尤为明显。

链家模式的价值在于：通过直营确保服务品质和品牌口碑，通过数据和技术提升经纪人效率，从而支撑高佣金定位和

客户忠诚度。但直营模式扩张慢、成本高，难以快速覆盖全国。

4.3.2贝壳模式：平台化ACN网络

贝壳找房于2018年上线，定位为“科技驱动的一站式新居住服务平台”。贝壳模式的核心是将链家的能力（真房源数

据、服务标准、管理系统、交易保障）以平台方式输出给全行业，构建开放合作的ACN网络。

ACN经纪人合作网络：ACN是贝壳的核心规则，将房产交易流程拆分为房源录入、维护、钥匙、带看、撮合、

签约等多个角色，不同门店和品牌的经纪人可以跨店协作，按贡献分享佣金。2025年，贝壳平台连接约4.5万家

门店、45万经纪人，其中非链家门店占比约80%，跨品牌合作交易占比超过70%[来源：贝壳找房2025年年

报，2026年]。

平台收入模式：贝壳作为平台向入驻门店和品牌收取平台服务费（通常为交易佣金的5%-10%或固定费用），

并提供流量、系统、培训、金融等赋能服务。平台模式使贝壳以轻资产方式快速覆盖大量城市和门店。

德佑加盟品牌：贝壳旗下加盟品牌德佑，为中小中介提供品牌授权、系统支持和运营辅导，2025年德佑门店约

1.2万家，是贝壳平台扩张的重要抓手。

一体三翼战略：2023年贝壳提出“一体三翼”战略，以经纪业务（一体）为核心，拓展家装（被窝、圣都）、惠

居（租赁服务）、贝好家（开发及社区服务）三翼业务。2025年非经纪业务收入约180亿元，占平台总收入的

23%，成为对抗交易波动的第二曲线[来源：贝壳找房2025年年报，2026年]。

贝壳模式的价值在于：通过平台化将链家的行业Know-how和数据能力规模化，形成网络效应——门店越多、协作越

高效、房源越丰富、用户体验越好、平台价值越大。但平台模式也面临品控挑战（加盟门店服务质量参差）、规则治

理成本高、与入驻品牌存在潜在利益冲突等问题。

4.3.3模式协同与内在张力

链家与贝壳的关系是“自营品质标杆”与“开放平台”的协同。链家为贝壳提供品质基准、数据资产和收入基本盘；贝壳为

链家提供流量、技术和跨品牌合作网络。2025年，贝壳平台GTV中链家贡献约45%，非链家贡献约55%，平台开放战

略成效显著。

但协同中也存在张力：链家与平台上其他品牌在相同城市竞争，可能引发入驻品牌不满；平台对链家资源的倾斜（如

流量分配）可能被认为不公平。贝壳通过规则透明化和治理机制（如店东委员会、仲裁机制）缓解矛盾，但长期平衡

仍需精细运营。

4.4竞争对比矩阵

选取5家代表性企业/平台，从品牌力、门店网络、数字化能力、数据资产、服务品质、平台生态、成本效率七个维度

评分（1-5分）：

企业/平台品牌力门店网络数字化能力数据资产服务品质平台生态成本效率

贝壳/链家5.05.05.05.04.55.04.0

企业/平台品牌力门店网络数字化能力数据资产服务品质平台生态成本效率

我爱我家4.03.54.03.54.03.04.0

中原地产3.53.03.03.03.52.53.5

21世纪不动产3.53.53.02.53.03.03.5

幸福里/字节3.01.54.53.02.52.54.5

评分说明：品牌力综合消费者认知和信任度；门店网络评估覆盖城市和门店数量；数字化能力反映线上产品和技术投

入；数据资产考量房源字典和交易数据积累；服务品质基于投诉率和满意度；平台生态指跨品牌协作和增值服务生

态；成本效率衡量运营成本和盈利能力。数据来源：企业公开信息、克而瑞及行业访谈，2026年。

贝壳在多数维度领先，尤其数据资产和平台生态构筑了深厚护城河；我爱我家在数字化和服务品质上具备一定竞争

力；互联网平台在数字化能力上有优势但线下服务网络薄弱。

5.用户/消费者分析

5.1用户画像与需求特征

房地产经纪服务的用户包括二手房买卖双方、租房人群及新房购房者。2025年用户特征如下：

属性特征描述

年龄二手房购房者主力年龄30-45岁，占比约55%；租房人群以25-35岁为主，占比约60%

收入购房者家庭年收入集中在20-60万元，高能级城市门槛更高；租房者以中等收入为主

城市一线和强二线城市是经纪服务核心市场，占比约65%；三四线城市需求增长但客单价较低

交易类型改善性换房占比45%，首套刚需约35%，投资性需求大幅萎缩至不足5%

决策特征购房决策周期拉长至3-6个月，线上看房时间增加，对专业咨询和风险提示需求上升

数据来源：贝壳研究院《2025年住房消费趋势报告》、中指研究院，2026年。

5.2需求痛点

用户在房产交易和经纪服务中的核心痛点包括：

第一，信息不对称与虚假房源。尽管“真房源”承诺普及，但虚假房源、重复房源、价格不实等问题仍存在，尤其在非

头部平台和中小中介中较多。约30%的用户表示在找房过程中遇到过虚假房源信息[来源：中国消费者协会《2025年房

产中介服务满意度调查》，2026年]。

第二，佣金高且不透明。二手房买卖双方合计佣金通常为成交价的2%-3%，在一线城市动辄数十万元，用户普遍感觉

“不值”。佣金收费项目和标准不够透明，部分中介存在额外收费或变相收费。

第三，经纪人专业性不足。部分经纪人缺乏系统的房产知识、法律和金融知识，提供的信息和建议不准确，甚至为了

促成交易隐瞒风险。约40%的用户认为经纪人专业性一般或较差。

第四，交易流程复杂、周期长。二手房交易涉及资质审核、签约、贷款、过户、交房等多个环节，流程繁琐，用户缺

乏安全感，担心资金安全和产权风险。

第五，售后服务缺失。交易完成后，经纪人多不再跟进，用户遇到物业交接、户口迁移、房屋质量等问题时求助无

门。

5.3消费行为与决策因素

信息获取渠道：线上平台成为用户获取房源信息的首要渠道。2025年，约75%的购房者通过贝壳、安居客、抖音等线

上平台首次接触房源信息，线下门店和熟人推荐占比下降。但最终交易仍高度依赖线下带看和经纪人服务，线上线下

一体化成为主流。

选择经纪公司/平台的因素（按重要性排序）：

1.房源真实性和丰富度（约70%用户看重）

2.经纪人专业性和服务态度（约65%）

3.品牌信誉和交易安全保障（约60%）

4.佣金费率（约50%）

5.线上工具好用程度（VR看房、AI匹配等）（约40%）

数据来源：中国消费者协会、贝壳研究院用户调研，2026年。

佣金支付意愿：约55%的用户认为佣金应该与服务价值匹配，愿意为专业、安全的服务支付合理佣金；约30%的用户

对佣金敏感，会对比多家中介或尝试“手拉手”交易；约15%的用户认为佣金过高且服务不值。整体来看，服务品质和

安全性是比价格更关键的决策因素。

5.4对经纪服务满意度与期望

2025年，用户对房地产经纪服务的整体满意度约为68分（百分制），较2020年提升8分，但仍处于中等水平。分项满

意度中，房源真实性满意度约75分，线上工具满意度约78分，经纪人专业性满意度约62分，交易流程透明度约65分，

售后服务满意度仅55分[来源：中国消费者协会《2025年房产中介服务满意度调查》，2026年]。

用户对未来经纪服务的核心期望包括：真实透明的房源信息、专业可靠的经纪人、简化透明的交易流程、合理的佣金

结构和长期的售后服务保障。贝壳等头部平台通过服务承诺和数字化在部分维度上领先，但行业整体仍有较大提升空

间。

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

政策是房地产经纪行业最关键的变量之一，2025年政策环境呈现“监管规范与市场支持”并行特征。

佣金监管与“单边收佣”试点：2023年住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，要求合

理确定经纪服务收费，鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。2024-2025年，北京、上

海、广州、深圳等城市试点“单边收佣”（由买方或卖方单方承担佣金，或买卖双方各自支付），部分平台和机

构调整收费模式。该政策旨在降低消费者负担，但对行业佣金收入形成一定压力。

“带押过户”和交易便利化：2023年以来，全国推行二手房“带押过户”，简化交易流程，降低交易成本。2025

年，全国已有超过300个城市开展“带押过户”，减少解押资金压力，促进二手房流通。

“卖一买一”退税与改善性支持：2025年财政部延续居民换购住房个人所得税退税政策，对出售自有住房并在1

年内重新购房的纳税人予以退税优惠，直接刺激改善性换房需求。

中介机构备案与信用管理：各地住建部门加强对房地产经纪机构和从业人员的备案管理，推行信用评价和“黑名

单”制度，规范行业秩序。2025年，全国房地产经纪机构备案率约78%，较2020年提升15个百分点。

平台经济反垄断与数据安全：作为平台型企业，贝壳等需遵守《反垄断法》《数据安全法》《个人信息保护

法》等法规，平台规则调整和数据使用需合规审慎。

政策总体有利于行业规范发展，但佣金监管可能压缩传统佣金收入，倒逼企业向增值服务和效率提升转型。

6.2经济环境

2025年中国宏观经济保持中速增长，GDP约135万亿元，同比增长5.0%。居民收入稳步提升，但房地产市场持续调

整，居民购房意愿和支付能力受到收入预期和资产价格预期影响。2025年全国商品房销售面积约9.8亿平方米，同比下

降5%；二手房交易额6.5万亿元，同比下降8.2%，市场仍在探底。

货币政策保持宽松，2025年LPR多次下调，首套房贷利率降至历史低位（约3.5%），降低了购房成本，对二手房市场

形成一定支撑。但居民部门杠杆率已较高，加杠杆空间有限，需求释放相对温和。

从就业和收入看，2025年城镇调查失业率约5.2%，居民可支配收入实际增长5.5%，消费信心缓慢恢复。房地产经纪行

业作为服务业，受经济波动和就业形势影响明显，经纪人收入不稳定，流动性高。

6.3社会环境

人口结构和居住观念变化深刻影响经纪需求。2025年中国城镇化率约67.5%，增速放缓。人口向核心城市群集聚，一

线和强二线城市的住房需求保持韧性，但三四线城市需求疲弱。家庭结构小型化、单身和丁克家庭增加，推动租房和

中小户型需求。

居住观念从“有房住”向“住好房”转变，改善性需求和对居住品质的要求提升，带动经纪服务向品质化和专业化升级。同

时，年轻一代对线上化、数字化服务接受度高，VR看房、线上签约等成为主流。

社会对经纪行业的认知有所改善，但“黑中介”的负面印象仍存在，职业社会地位不高，经纪人职业化水平有待提升。

6.4技术环境

技术是推动房地产经纪行业效率提升和服务升级的核心驱动力。

VR与AI应用普及：贝壳等平台的VR看房、AI讲房、AI房源评估、智能匹配等技术已成熟应用。2025年贝壳平台

VR房源覆盖率85%，AI带看辅助覆盖约60%的房源。AI大模型开始在经纪场景落地，如自动生成房源描述、智

能问答、经纪人培训等。

大数据与楼盘字典：数据资产成为竞争壁垒。贝壳楼盘字典覆盖约2.6亿套房屋，结合交易数据、用户行为数

据，支撑精准定价、市场分析和风险管理。

线上签约与区块链：线上签约、资金存管、区块链存证等技术提升交易安全性和便利性。2025年，贝壳等平台

线上签约率约55%，资金存管覆盖率超过80%。

移动化与社交化获客：抖音、快手、小红书等内容平台成为重要获客渠道，短视频和直播看房兴起，改变传统

端口模式。经纪机构纷纷布局内容营销和私域运营。

技术环境有利于头部平台巩固优势，但也带来数据安全和合规挑战，同时降低了新进入者的部分门槛（如通过短视频

获客）。

7.风险与挑战

7.1市场风险

房地产市场持续下行风险：若二手房交易量继续萎缩，行业佣金收入将进一步下滑，经纪机构和平台面临营收压力。

2025年市场已连续三年波动，2026-2028年能否企稳存在不确定性。

区域分化加剧：核心城市市场相对稳健，但三四线城市需求持续疲弱，部分区域门店和经纪人可能持续流失，行业结

构性调整加剧。

佣金率下行压力：政策引导和市场竞争可能导致实际佣金率下降，尤其在“单边收佣”推广和互联网低价模式冲击下，

传统高佣金模式承压。

7.2政策风险

佣金监管进一步收紧：若政府出台更严格的佣金上限或分档定价规定，行业收入空间将被进一步压缩。

房地产调控政策变化：若刺激政策退出或转向，二手房交易可能再次降温，改善性需求释放受阻。

数据安全与个人信息保护执法：经纪平台掌握大量用户房产和交易数据，若发生数据泄露或违规使用，可能面临高额

罚款和声誉损失。

7.3竞争风险

新进入者与跨界竞争：字节跳动、快手等互联网平台凭借流量优势切入房产交易，可能分流线上用户；京东、天猫等

电商平台也可能加大房产服务布局。

中小机构价格竞争：在市场萎缩期，部分中小机构以低价策略争夺客户，可能引发局部价格战，影响行业整体盈利。

平台与入驻品牌利益冲突：贝壳平台内链家与其他品牌的竞争关系若处理不当，可能导致优质品牌流失，削弱平台生

态。

7.4运营与财务风险

经纪人流失与招聘困难：行业收入不稳定、社会地位不高，导致经纪人流动性大，优秀人才难以沉淀。2025年行业经

纪人数量约150万人，较2021年减少约30%，人才供给不足。

门店租金与人力成本刚性：直营模式固定成本高，在市场下行期盈利压力大；加盟模式品控难度大，品牌声誉风险

高。

商誉与投资减值风险：头部企业前期并购整合可能产生商誉减值，如贝壳在家装等新业务的投资若不及预期，可能拖

累整体业绩。

平台治理与合规成本：ACN规则维护、投诉仲裁、反垄断合规等需要持续投入，增加运营成本。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年，中国房地产经纪行业在房地产深度调整中加速洗牌，市场规模虽下滑但服务渗透率和平台集中度提升。贝壳

与链家的“平台+直营”双轮模式成为行业效率提升和服务标准化的核心范式