2025年某房企季度经营分析报告

2025年某房企季度经营分析报告

经营分析报告｜房地产开发｜中国

2026年9月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

2.宏观与行业经营环境分析

3.本期经营业绩分析

4.财务状况与资金管理分析

5.运营指标分析

6.重点工作进展

7.存在问题与原因分析

8.改进措施与下期计划

9.风险提示

10.附录

1.执行摘要

1.1本期经营概况

2025年是中国房地产行业在深度调整中“筑底回稳”的关键一年。这一年，房地产政策围绕“构建房地产基础性制度”和

“持续用力推动房地产市场止跌回稳”两条主线展开，“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳全面落地，行业在经

历了长达数年的下行周期后，出现了边际改善的迹象。但行业整体仍面临销售承压、利润下滑、融资收缩等多重挑

战。

从宏观数据看，2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额83937亿元，同

比下降12.6%；全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%。行业整体仍处于深度调整过程中，但降幅较上年有

所收窄。

从上市房企业绩看，据Mysteel统计，截至2026年4月29日，20家重点上市房企均已公布2025年业绩，合计营业收入

20664.92亿元。从净利润来看，14家重点房企实现盈利，其中华润置地以254.2亿元排名第一。从营业收入来看，保利

发展以3081.44亿元排名第一，华润置地2814.4亿元排名第二，万科地产2334.33亿元排名第三。

目标公司在本期（2025年度/季度）实现：

合约销售金额：[]亿元，同比[]%

合约销售面积：[]万㎡，同比[]%

营业收入：[]亿元，同比[]%

净利润：[]亿元，同比[]%

毛利率：[]%

1.2主要成绩

[简述本期主要经营亮点，如：]

1.销售端：[]（如“核心城市项目去化率提升至X%”）

2.回款端：[]（如“销售回款率提升至X%”）

3.降本增效：[]（如“管理费用同比下降X%”）

4.融资端：[]（如“成功发行X亿元债券，利率X%”）

1.3主要问题

[简述本期存在的主要问题，如：]

1.[]

2.[]

3.[]

2.宏观与行业经营环境分析

2.1宏观经济环境

2025年，中国经济在复杂环境下展现出较强韧性，全年国内生产总值增长5%。宏观调控首次将“稳住楼市股市”写入总

体要求。宏观审慎工作会议明确要求完善房地产金融管理，助力房地产市场止跌回稳，支持构建房地产发展新模式。

从货币政策看，2025年持续降低个人住房贷款利率、优化住房公积金政策，有效降低了购房成本。2025年重点房企境

内债券融资成本进一步下降至2.55%，较2024年全年继续下降了0.36个百分点。信贷环境的改善对房企融资和项目销

售形成了一定支撑。

2.2房地产行业整体运行情况

2.2.1房地产开发投资

2025年，全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%。其中，住宅投资63514亿元，下降16.3%。分区域看，东

部地区房地产开发投资48142亿元。房地产开发投资降幅依然较大，反映了行业在“控增量”政策导向下的主动收缩。

指标2025年绝对值同比变化

房地产开发投资82788亿元-17.2%

其中：住宅投资63514亿元-16.3%

房屋施工面积659890万㎡-10.0%

房屋新开工面积58770万㎡-20.4%

房屋竣工面积60348万㎡-18.1%

数据来源：国家统计局

2.2.2新建商品房销售

2025年，新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；其中住宅销售面积73299万平方米，下降9.2%。新建

商品房销售额83937亿元，下降12.6%；其中住宅销售额73335亿元，下降13.0%。

从趋势看，虽然销售指标仍为负增长，但跌幅较上年全年已收窄4.2个百分点。销售降幅的收窄表明市场正在“动态筑

底”过程中。2025年12月，TOP10房企的全口径销售金额环比增长49.3%，市场在年末呈现出一定的回暖迹象。

2.2.3商品房待售情况

2025年末，商品房待售面积76632万平方米，比上年末增长1.6%，比11月末回落1.0个百分点。其中，住宅待售面积

40236万平方米，增长2.8%。待售面积增速的回落是一个积极信号，表明去库存取得了一定成效。

2.2.4房地产开发企业到位资金

2025年，房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中：

国内贷款14094亿元，下降7.3%

利用外资25亿元，下降20.8%

自筹资金33149亿元，下降12.2%

定金及预收款28089亿元，下降16.2%

个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%

数据来源：国家统计局

从资金结构看，定金及预收款和个人按揭贷款降幅较大，反映了销售端疲软对房企现金流的传导压力。但自筹资金降

幅相对较小，表明部分房企通过股权融资、资产处置等方式积极补充资金。

2.2.5房地产开发景气指数

2025年12月份，房地产开发景气指数（国房景气指数）为91.45。国房景气指数持续处于低位，表明行业整体仍处于调

整周期，但景气度已趋稳。

2.3百强房企销售表现

2025年，百强房企全口径销售金额33572亿元，同比-19.8%。千亿房企数量从2024年的11家缩减至10家。TOP10房企

销售额门槛卡线千亿。

2025年百强房企全口径销售额TOP10：

排名房企2025年销售额（亿元）同比变化

1保利发展2530—

2中海地产2512—

3华润置地2336—

4招商蛇口1960—

5绿城中国1534—

6万科1339跌出前五

排名房企2025年销售额（亿元）同比变化

7建发房产1220.8—

8中国金茂1135逆势增长

9越秀地产1085—

10滨江集团1017.6唯一民企

数据来源：克而瑞研究中心

保利发展蝉联销冠，中海地产、华润置地位居前三。万科从2024年的第四名下跌到第六名，跌出前五。中国金茂是

TOP10中唯一一家业绩增长的房企。滨江集团是前十名中唯一的民营房企。

在更具含金量的权益销售额排行榜上，根据中指研究院统计，中海地产以2311亿元的权益销售额位列榜首，其次为保

利发展（2000亿元），第三名为华润置地（1592.8亿元）。

2.4上市房企业绩表现

据Mysteel统计，20家重点上市房企2025年合计营业收入20664.92亿元。

重点上市房企2025年核心财务数据：

房企营业收入（亿元）同比净利润（亿元）同比

保利发展3081.44-1.1%10.35-79.3%

华润置地2814.400.9%254.20-0.6%

万科地产2334.33-32.0%-885.56亏损扩大

中海地产1680.89-9.2%126.91-18.9%

碧桂园1548.93-38.7%32.61扭亏为盈

招商蛇口1547.00-13.5%10.24-74.6%

绿城中国1550.00-2.2%0.71-95.6%

龙湖集团973.09-23.7%10.22-90.2%

滨江集团828.8819.9%21.16-16.9%

中国金茂593.700.5%12.5317.7%

数据来源：上市公司公告

从上述数据可以清晰看到2025年房企经营业绩的三大特征：

第一，营收规模全面收缩。20家重点上市房企中，多数企业营收同比下降。营业收入突破2000亿元的房企仅剩3家，

较2024年减少2家。保利发展以3081亿元营业收入居行业首位，但同比仍下降1.13%。万科营收同比下降32.0%至2334

亿元。碧桂园营收同比下降38.7%至1549亿元。

第二，利润端分化严重，“增收不增利”格局延续。14家重点房企实现盈利，6家亏损。华润置地以254.2亿元净利润排

名第一。中海地产净利润126.91亿元。保利发展虽营收规模最大，但归母净利润仅10.35亿元，同比下降79.3%。万科

亏损885.56亿元，亏损额最大。行业大面积亏损的格局未有改观。

第三，央国企与民企分化加剧。央国企收入韧性显著更强。据47家样本房企数据显示，央国企营收同比仅下降2.5%，

而民企下降35.6%。

2.5行业盈利与负债状况

（一）盈利能力持续走低

2025年，行业整体毛利率降至历史低位。据粤开证券统计，152家样本房企整体毛利率降至11.8%，创下历史新低，主

要受到降价促销、历史高地价项目集中结转的双重挤压。据太平洋证券统计，34家样本发债房企毛利率为14.45%，而

2024年毛利率为15.99%。净利率为-23.6%。

2025年，152家样本房企持续整体净亏损，净亏损2333亿元，较2024年减亏1560亿元；净利率为-6.6%，较2024年回

升2.5个百分点。但亏损收窄主要源于出险房企债务重组产生的非经常性收益，并非项目经营基本面实现修复。

从A股三大地产央企的表现来看，保利赢了规模，华润守住了利润。保利发展营收3081亿元居三家之首，但归母净利

润仅10.35亿元；华润置地营收2814亿元，归母净利润254亿元，多元业务贡献明显。

（二）存货减值压力巨大

受房价持续低迷影响，存量项目资产价值缩水，房企加大存货及资产减值计提力度。2025年，样本房企存货余额同比

下降15.7%，存货占总资产比重下降2.7个百分点至38.4%。保利发展2025年计提减值准备近70亿元。行业典型上市房

企存货减值近3000亿元。

（三）债务规模下降但短期压力仍存

TOP50上市房企2025年实现降债万亿元、减亏千亿元。34家样本发债房企合计有息负债规模为3.03万亿元，较2024年

末的3.07万亿元小幅下降1.37%。平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%，较2024年末提高了1.40个百分点。平均

净负债率为138.99%，现金短债比从2024年末的1.42小幅降低至1.22。

2.6政策环境分析

2025年，房地产政策围绕“构建房地产基础性制度”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”两条主线展开。

（一）“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳

住建部明确提出把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位：

四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准

四个降低：降低住房公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房税费负担

两个增加：增加城中村改造和危旧房改造规模、增加“白名单”项目信贷规模

（二）房地产融资协调机制（“白名单”制度）

2025年，房地产融资协调机制持续扩围增效。金融监管总局局长李云泽透露，城市房地产融资协调机制“白名单”项目

贷款已超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付。全国住房城乡建设工作会议提出，要进一步发挥房地产项目“白名

单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。各地深入推进扩大城市房地产融资协调机制工作，形成了“房地产项

目'白名单'制+项目主办银行制+项目资金封闭管理制”的融资模式。

（三）“好房子”建设

2025年《政府工作报告》首次提到“好房子”。住建部将“好房子”建设作为新模式、高质量的切入点。

（四）因城施策与城市更新

2025年，城市政府被充分赋予房地产市场调控自主权。各地因城施策，打出降首付、降利率、取消限购限售等系列政

策“组合拳”。同时，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等。

2.7房企融资情况

2025年，房企融资仍然呈现收缩态势，全年融资规模达4143亿元，同比下降26%。其中第四季度融资1023亿元，环比

下降14%，同比下降14%，仍然处于历史低位。

从融资结构看，境内债权融资占比达68%，境外债权融资占比上升至15%；央国企新增融资占比仍达87%。2025年整

体新增债券类融资成本为2.89%。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于货币环境宽松，LPR持续下调；另一方

面，发债主体大多数为国企央企及优质民企。境外债券融资成本为6.21%，分化明显。

展望2026年，由于近年来房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，全年到期约4038

亿元。

2.8行业趋势判断

趋势一：从“规模扩张”到“质量竞争”。行业增长逻辑已发生根本转变。百强企业营业收入增速虽已企稳，但管理面积

增速仍呈下降趋势，房企不再盲目追求规模，而是更加注重盈利质量和现金流安全。

趋势二：行业分化进一步加剧。央国企与民企之间的分化持续扩大。央国企凭借融资优势和信用背书，在拿地和销售

两端均表现更优。TOP10房企中仅滨江集团一家民企。

趋势三：“好房子”成为竞争新焦点。“好房子”建设已被写入政府工作报告，产品力将成为房企未来竞争的核心要素。

趋势四：行业筑底预期增强。多数房企2025年计提减值相对较多，业绩压力充分释放。2026年行业可能筑底，2027年

板块利润率和业绩有望回升。

趋势五：公募REITs助力房企转型。公募REITs能够帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，助力房企从开

发商向运营商的角色转变。

3.本期经营业绩分析

3.1销售业绩分析

3.1.1整体销售表现

指标本期上期同比预算完成率

合约销售金额（亿元）

合约销售面积（万㎡）

销售均价（元/㎡）

分析要点：

销售金额变化的主要原因：[]

销售面积变化的主要原因：[]

均价变动的主要原因：[]

与行业平均（百强房企同比-19.8%）的对比：[]

3.1.2区域销售分析

区域销售金额（亿元）占比同比销售面积（万㎡）均价（元/㎡）

长三角

粤港澳大湾区

京津冀

中西部

其他

合计

分析要点：

各区域销售贡献变化：[]

核心城市群销售占比：[]

是否存在区域过度集中或过度分散风险：[]

2025年，房企投资重心全面向核心一、二线城市集中，约七到八成的土地款聚焦投向核心6城。房企销售端同样呈现

这一特征——核心城市项目去化率明显优于三四线城市。

3.1.3产品结构分析

产品类型销售金额（亿元）占比同比销售面积（万㎡）均价（元/㎡）

住宅

其中：刚需

改善

高端

商业

办公

其他

合计

分析要点：

产品结构变化趋势：[]

改善型产品占比是否提升（“好房子”政策导向）：

是否存在产品去化困难：[]

3.2收入分析

3.2.1营业收入

业务板块本期收入（亿元）占比同比

物业开发

物业投资

物业管理

其他业务

合计

分析要点：

收入增长的主要驱动力：[]

各业务板块的收入贡献变化：[]

物业开发收入与合约销售收入的匹配度：[]

2025年，行业整体营收同比下降。47家样本房企营业收入27766亿元，同比-18.4%。央国企收入韧性显著更强，同比

仅下降2.5%，而民企下降35.6%。

3.2.2收入确认进度

项目计划交付面积（万㎡）实际交付面积（万㎡）完成率

分析要点：

交付进度是否符合预期：[]

延期交付项目及原因：[]

2025年，样本房企合同负债余额2.04万亿元（房企预收而尚未交付的购房款），同比大幅下降31%。合同负债对营业

收入的覆盖倍数仅为0.57，远低于2022年高点的1.01，或预示未来1-2年房企营收结转空间受限。目标公司需密切关注

合同负债的变化趋势。

3.3成本分析

3.3.1成本结构

成本项目本期金额（亿元）占比同比

土地成本

建安成本

资本化利息

成本项目本期金额（亿元）占比同比

管理费用

销售费用

财务费用

合计

分析要点：

各项成本变动原因：[]

费用控制效果：[]

成本率变化趋势：[]

2025年，行业成本压力依然较大。百强企业营业成本增速仍高于营收增速。历史高地价项目进入结算周期，对毛利率

形成持续挤压。

3.4利润分析

指标本期上期同比行业参考

营业收入（亿元）

营业成本（亿元）

毛利润（亿元）

毛利率

11.8%-14.45%

净利润（亿元）

净利率

-6.6%至-23.6%

数据来源：公司财报、粤开证券、太平洋证券

分析要点：

毛利率变化的主要原因：[]

净利润变化的主要原因：[]

与行业平均水平的对比：[]

是否存在大额资产减值：[]

2025年，152家样本房企整体毛利率降至11.8%，创下历史新低。34家样本发债房企毛利率为14.45%，净利率

为-23.6%。目标公司若毛利率高于行业平均，说明成本控制和产品溢价能力较强；若低于行业平均，则需重点关注成

本优化和产品力提升。

3.5与标杆房企对比分析

指标目标公司保利发展华润置地中海地产行业均值

营业收入（亿元）

3081.442814.401680.891105.0

净利润（亿元）

10.35254.20126.91-27.2

毛利率

—21.23%—11.8%-14.45%

净利率

—11.66%—-6.6%

数据来源：上市公司公告

保利发展以3081亿元营收居行业首位，但归母净利润仅10.35亿元。华润置地营收2814亿元，归母净利润254亿元，毛

利率21.23%，净利率11.66%，多元业务贡献明显。华润置地经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核

心净利润比重攀升至51.8%。

分析要点：

目标公司与标杆房企的差距：[]

可借鉴的经验（如华润置地的经常性业务转型）：[]

4.财务状况与资金管理分析

4.1资产负债分析

指标本期期末上期期末变动

总资产（亿元）

总负债（亿元）

所有者权益（亿元）

资产负债率

剔除预收款资产负债率

行业平均70.41%

数据来源：公司财报、太平洋证券

分析要点：

资产负债率变化趋势：[]

是否触及“三道红线”：[]

与行业平均（70.41%）的对比：[]

2025年，34家样本发债房企平均剔除预收账款的资产负债率为70.41%。目标公司若高于这一水平，需关注降杠杆进

展。

4.2现金流分析

指标本期上期同比

经营活动现金流净额（亿元）

投资活动现金流净额（亿元）

筹资活动现金流净额（亿元）

现金及等价物净增加额（亿元）

期末现金余额（亿元）

2025年，152家样本房企整体现金流净额为-1770亿元，连续第五年净流出；全年共有107家房企现金流净额为负，占

比70%。34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为1124.08亿元，较2024年同期的2588.35亿元明显下降。投资性

现金流净额为-1167.01亿元，流出规模较2024年同期增加了75.82%。筹资活动现金流净额约-1782.81亿元。

分析要点：

经营现金流是否为正：[]

现金流是否覆盖短期债务：[]

现金流改善措施及效果：[]

4.3偿债能力分析

指标本期上期变动

流动比率

速动比率

现金短债比

行业平均1.22

净负债率

行业平均138.99%

数据来源：公司财报、太平洋证券

2025年，34家样本发债房企现金短债比从2024年末的1.42小幅降低至1.22。平均净负债率为138.99%。

分析要点：

短期偿债风险：[]

长期偿债风险：[]

是否触及“三道红线”：[]

4.4运营效率分析

指标本期上期变动

存货周转率

指标本期上期变动

应收账款周转率

总资产周转率

2025年，样本房企存货周转率为33.7%，存货周转周期达35.7个月，与2024年基本持平。

分析要点：

存货去化效率：[]

回款管理能力：[]

4.5融资情况

融资类型本期融资额（亿元）利率期限

银行贷款

债券融资

信托融资

其他

2025年，房企融资仍然呈现收缩态势，全年融资规模达4143亿元，同比下降26%。境内债券融资成本进一步下降至

2.55%。境外债券融资成本为6.21%。

分析要点：

融资成本变化：[]

融资渠道是否畅通：[]

是否存在再融资压力：[]

5.运营指标分析

5.1关键运营指标

指标本期上期同比预算完成率

新开工面积（万㎡）

竣工面积（万㎡）

在建面积（万㎡）

新增土地储备（万㎡）

总土地储备（万㎡）

销售回款率

项目去化率

5.2土地储备分析

区域土地储备（万㎡）占比楼面均价（元/㎡）预计货值（亿元）

长三角

粤港澳大湾区

京津冀

中西部

其他

合计

分析要点：

土地储备结构是否合理：[]

一二线城市土储占比：[]

是否存在三四线城市去化压力：[]

2025年，房企拿地策略呈现出高度的“谨慎”与“聚焦”特征。TOP20企业拿地金额占前100企业比例为62.7%。房企投资

更加注重地块的去化能力与利润率。

5.3项目进度分析

项目名称城市总建面（万㎡）开工时间预计竣工当前进度问题

分析要点：

重点项目进度是否正常：[]

是否存在延期风险：[]

保交付工作进展：[]

2025年，全国房屋竣工面积60348万平方米，同比下降18.1%。保交付是当前房企的首要任务。

6.重点工作进展

6.1本期重点事项完成情况

重点工作目标实际完成完成率评价

[]

[]

[]

6.2未完成事项及原因

未完成事项目标实际原因分析

原因分析要点：

外部因素（市场下行、政策变化等）：[]

内部因素（执行不力、资源不足等）：[]

6.3亮点工作

1.[]：[具体描述及成效]

2.[]：[具体描述及成效]

3.[]：[具体描述及成效]

7.存在问题与原因分析

7.1主要问题

问题一：[]

问题描述：[]

数据支撑：[]

影响程度：[高/中/低]

问题二：[]

问题描述：[]

数据支撑：[]

影响程度：[高/中/低]

问题三：[]

问题描述：[]

数据支撑：[]

影响程度：[高/中/低]

7.2根本原因分析

问题人流程系统外部环境

[]

[]

[]

分析要点：

哪些问题是行业共性问题：[]

哪些问题是公司特有问题：[]

哪些问题可以通过内部努力解决：[]

8.改进措施与下期计划

8.1针对主要问题的改进措施

问题改进措施责任人完成时间

[]

[]

[]

8.2下期经营目标

指标下期目标同比环比

合约销售金额（亿元）

合约销售面积（万㎡）

营业收入（亿元）

净利润（亿元）

新开工面积（万㎡）

竣工面积（万㎡）

销售回款率

8.3下期工作重点

重点一：销售去化

策略：[]

目标：[]

资源需求：[]

2025年百强房企全口径销售额同比下降19.8%，市场整体仍处于调整期。目标公司需加大核心城市优质项目的推盘力

度，提升去化率。

重点二：保交付

策略：[]

目标：[]

资源需求：[]

2025年房屋竣工面积同比下降18.1%，保交付压力依然较大。目标公司需确保在建项目按期竣工交付。

重点三：降本增效

策略：[]

目标：[]

资源需求：[]

行业毛利率已降至历史低位（11.8%-14.45%）。目标公司需通过精细化管理和成本控制提升盈利能力。

重点四：融资与资金管理

策略：[]

目标：[]

资源需求：[]

2025年房企融资规模同比下降26%。目标公司需积极拓展融资渠道，争取进入“白名单”项目。

8.4资源需求

资源类型需求内容金额/数量时间要求

资金

人才

其他

9.风险提示

9.1主要风险

风险一：市场持续下行风险（高）

2025年新建商品房销售额同比下降12.6%，百强房企全口径销售额同比下降19.8%。销售端压力依然较大。2025年12

月，国房景气指数仅为91.45。若市场继续调整，将对公司的销售目标和现金流产生重大影响。

应对措施：[]

风险二：融资环境收紧风险（高）

2025年房企融资规模同比下降26%。34家样本发债房企筹资活动现金流净额约-1782.81亿元。融资渠道收窄可能影响

公司的资金链安全。

应对措施：[]

风险三：毛利率持续下滑风险（中高）