滁州市（滁城）土地定级与基准地价更新技术报告

滁州市（滁城）土地定级与基准地价更新技术报告目录第一篇总论项目背景与工作目的工作依据（法律法规、技术标准、地方文件）工作范围与估价基准日地价内涵设定工作组织与技术路线第二篇土地定级技术

6.土地定级因素因子体系构建与权重确定

7.基础资料调查与数据库建设（GIS）

8.定级单元划分、因子量化与作用分计算

9.土地级别初步划分、校验与确定

10.土地级别面积统计、级别边界说明

11.定级图件编制第三篇基准地价评估

12.地价样点调查、筛选与修正

13.各类用地基准地价测算（市场比较法、收益还原法、成本逼近法等）

14.宗地地价修正体系编制（年期、容积率、开发程度、区域‑个别因素修正）

15.基准地价结果对比分析（对比2018版旧成果）第四篇成果应用、问题与结论

16.成果综合结论

17.成果应用说明

18.存在问题与建议

19.附件（统计表、图件、样点表、专家评审意见）第一篇总论1.项目背景与目的根据安徽省自然资源厅城乡地价更新工作要求，开展滁城（琅琊区、南谯区城区）土地定级与基准地价更新，建立符合城市现状的公示地价体系；为国有土地出让、转让、抵押、征收补偿、土地税收、规划管理提供地价技术支撑，反映城市土地质量空间差异与市场地价水平。2.工作依据国家标准：GB/T18507‑2014《城镇土地分等定级规程》、GB/T18508‑2014《城镇土地估价规程》部门文件：国土资厅发〔2017〕27号、皖自然资用〔2022〕1号地方资料：滁州市国土空间总体规划、2018版旧基准地价成果、土地出让交易数据库、城市基础设施现状、统计年鉴、城市路网与公共服务设施普查数据项目委托：滁州市自然资源和规划局，编制单位：安徽中安房地产评估咨询有限公司3.工作范围、基准日评估范围：滁城城区（琅琊、南谯城镇开发边界范围），与标定地价工作范围基本衔接，东至马滁扬高速，南至京沪高铁，西至琅琊山风景区，北至北外环，总面积219.0951km²。估价基准日：2023‑01‑01。4.基准地价内涵设定基准地价是法定最高出让年期、区域平均开发程度、平均容积率下的国有建设用地使用权区域平均价格使用年期：商业服务业40年；居住70年；工矿仓储50年；公共管理与公共服务按对应法定最高年期。开发程度：城区熟地“五通一平/七通一平”，按级别区域平均基础设施条件设定。容积率：商业、居住取区域平均容积率；工业用地不设定容积率。价格表达：元/㎡（地面价）、万元/亩双口径输出。5.总体技术路线收集基础资料→GIS建库→特尔菲法确定定级因素与权重→网格单元划分→因子作用分计算→加权总分得到土地质量分值→总分频率法初步划分级别→结合城市规划、市场交易样点校验调整土地级别；

同步开展交易样点、租金样点、出让样点调查，多方法测算级别基准地价；编制宗地修正体系；图件编制；专家评审、修改完善；成果上报、政府公布实施。第二篇土地定级技术6.定级因素‑因子体系采用特尔菲专家打分确定权重，分商服、居住、工矿仓储、公服多套因子体系。商服用地：商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通、基础设施、环境条件、规划条件；居住用地：公共服务配套、交通条件、基础设施、环境质量、绿地条件、规划；工矿仓储：交通区位、基础设施、产业集聚度、环境限制、规划管控。7.数据库建设基于ArcGIS平台，整合：行政边界、路网、公交站点、商服中心、学校医院、市政管网、生态保护红线、城镇开发边界、土地出让地块、2018旧级别图等矢量数据，建立定级空间数据库。8.单元与因子计算定级单元：网格单元法；点因子（学校、商服中心）：指数衰减；线因子（道路）：直线衰减；面因子（环境、基础设施）：区域赋值；单元总分=Σ（因子作用分×权重）0‑100分区间。9.土地级别划分采用总分频率直方图法，划分土地质量区间，初步得到级别；

再对照：近年出让地价空间分布、城市规划重点片区、重大基础设施（新区、高铁站、产业园）对级别边界进行局部修正，消除单纯数学计算与现实城市差异。

本轮滁城城区建设用地统一划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ共5个土地级别，分别编制商业、居住、工矿仓储、公共管理与公共服务用地级别边界，统计各级别土地面积。10.图件成果输出图件：综合土地级别图；商业服务业用地级别与基准地价图；居住用地级别与基准地价图；工矿仓储用地级别与基准地价图；公共管理与公共服务用地级别图。第三篇基准地价评估11.样点调查与预处理收集2020‑2022年土地出让成交、不动产转让、房屋租金、房地产开发项目数据；剔除异常样点，完成交易时间、开发程度、年期、容积率修正，得到基准日2023‑01‑01可比样点地价。12.基准地价测算方法组合商服、居住用地：市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法；工矿仓储用地：成本逼近法、市场比较法；

以级别为单位统计样点，结合级别质量分值，综合确定每一级别各类用地基准地价。滁城2023基准地价核心成果（地面价，基准日2023‑01‑01）用地类型Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级商业用地（元/㎡）4200256017301110760居住用地（元/㎡）3120234016201040710工矿仓储用地（元/㎡）320280230200190配套细分：娱乐用地、商务金融用地、科研教育、医疗卫生等公共管理用地均有对应细分地价。13.宗地地价修正体系编制完整修正系数表，包含：年期修正系数；容积率修正系数（商业、居住）；土地开发程度修正；区域因素修正（繁华、交通、配套、环境）；个别因素修正（宗地面积、形状、临街条件、地形）。通过修正体系，可由级别基准地价，测算任意一宗宗地评估价格。14.新旧成果对比（对比2018版基准日2018‑01‑01）定级范围扩大，纳入城市新区；地价随市场行情小幅调整；工业用地保持较低水平，体现产业用地政策；用地分类按照新版国土空间用地分类细化，增加商务金融、科教、医疗等细分用地价格。第四篇结论、应用与建议15.综合结论滁城城区土地质量呈现由老城区向外围新区递减的空间格局，Ⅰ级集中老城核心；Ⅱ‑Ⅲ级为建成区；Ⅳ‑Ⅴ级为外围新区与产业片区。基准地价客观反映2023‑01‑01时点土地市场，成果通过专家评审，经市政府公布实施。16.成果应用国有建设用地出让底价参考；土地转让、抵押估价；土地增值税、城镇土地使用税